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La "vente à terme", un autre type de viager
Par Leslie Cottenceau-Mathurin, le 07 Septembre 2009 courrier des lecteurs © MAP Hervé s'interroge sur le principe de la vente à terme, une sorte de viager, à une différence près : la rente mensuelle est limitée dans le temps, en moyenne à 10 ou 15 ans. Spécialiste du sujet, Hervé Lapous nous explique ce type de transaction, encore assez marginal dans l'univers immobilier.
Un de nos lecteurs, Hervé, s'interroge sur la vente à terme :Bonjour,propriétaire d'une maison de village dans l'Aude, j'aimerais connaître le maximum de renseignements sur la vente à terme.Quels sont les avantages et les inconvénients pour le vendeur ?Le bouquet de départ doit-il être important ?Les mensualités sont-elles soumises à une durée moyenne dans le temps?Il faut tout d'abord savoir que la vente à terme est une sorte de viager. Et le viager, tout le monde connaît. Le film du même nom avec Michel Serrault et la croustillante anecdote du malheureux notaire qui acheta son logement à Jeanne Calment ont contribué au mythe de cette pratique immobilière, mais aussi à sa mauvaise image. Agent immobilier spécialisé dans le viager, Hervé Lapous a donc eu l'idée de proposer une autre option à ses clients : la vente à terme. Maison à part : Quelle est la différence entre un viager et une vente à terme ?Hervé Lapous : Contrairement au viager, dont la rente dure jusqu'au décès du vendeur, la vente à terme est en fait une vente à crédit du bien. Elle est limitée dans le temps. L'acquéreur sait d'emblée combien de temps il va payer la rente mensuelle qui s'étire, en moyenne, sur dix à quinze ans. Toutefois, comme pour le viager, le vendeur bénéficie d'un droit d'habitation jusqu'à la fin de sa vie.MAP : Quels sont les avantages de la vente à terme pour le vendeur?H. L. : Ce mode de transaction présente trois principaux avantages pour le ou les vendeurs : si celui-ci décède avant l'échéance des rentes, il doit savoir que ses enfants héritent de ses mensualités. Autre bonne raison de contracter une vente à terme plutôt qu'un viager, la rente mensuelle n'est pas imposable car il s'agit d'un crédit sur la résidence principale. En outre l'indexation de la rente est fixée sur le coût de la construction qui est actuellement de 5,5% alors que le viager classique n'est qu'à 2,5%. Enfin, le vendeur sait que l'acquéreur ne va pas spéculer sur sa mort, puisque les rentes mensuelles ne sont pas établies en fonction de sa durée de vie. MAP : Quels sont les inconvénients de la vente à terme pour le vendeur?H. L. : Si chaque situation est à étudier au cas par cas, le vendeur devra en général être assez âgé pour que les acquéreurs puissent espérer avoir leur bien peu de temps après la fin du versement des rentes. L'espérance de vie continuant d'augmenter, un acquéreur signera plus facilement avec une personne qui vend à 80 ans qu'avec une autre, "seulement" âgée de 70 ou 75 ans.MAP : Quels sont les avantages de la vente à terme pour l'acquéreur ?H. L. : L'acquéreur n'a plus le risque de perdre tout son argent dans ce type de transaction puisqu'il connaît d'avance le prix de revient du bien, à peu de chose près. Comme il suit l'indexation fixée sur le prix de la construction, ce coût ne peut pas varier au delà de 10% maximum.MAP : Quelles sont les garanties pour le vendeur ?H. L. : Les garanties sont les mêmes que pour le viager, en l'occurrence : une hypothèque de premier rang. Un système qui permet au vendeur, en cas de non paiement de la mensualité par l'acquéreur, d'annuler la vente et de récupérer la pleine propriété de son bien.MAP : Le bouquet de départ doit-il être important ?H. L. : Comme pour le viager, la mise de départ, également appelée "bouquet" d'une vente à terme est calculée en fonction de l'âge du vendeur. Elle s'échelonne, en général, entre le quart et le tiers du prix total du bien. A noter que plus le vendeur est âgé, plus le bouquet de départ sera élevé. MAP : Quelles taxes continuent d'être facturées au vendeur ?H. L. : Le vendeur est assimilé à un locataire. De ce fait, il paye les trois quarts des charges locatives, les ordures ménagères présentes sur son avis d'imposition et la taxe d'habitation. En revanche, c'est à l'acquéreur de verser l'impôt foncier, d'assurer les charges de la copropriété et l'ensemble des gros travaux du logement.Trois types de viagers :Outre la vente à terme, Frédéric Kaumbadjiam, qui dirige la société "Tradition immobilière", rappelle qu'il existe deux autres types de viagers : le viager libre et le viager occupé. "Dans le premier cas, qui est aussi le plus recherché, l'acquéreur peut réaménager le bien et y vivre, tout en payant la rente. A l'inverse, lorsque le viager est dit 'occupé', les vendeurs habitent le bien et ce, jusqu'à la fin de leur vie. Ce deuxième cas est le plus courant. Il représente 80% à 85% des viagers." L'avis du notaire :"La 'vente à terme' est un procédé assez ancien, explique Fabrice Luzu, notaire à Paris. Cette forme de crédit qu'accorde le vendeur à l'acquéreur du bien était très souvent pratiquée avant la fin des années 60 et l'arrivée du prêt bancaire. Depuis, ce type de paiement est devenu assez rare. Il peut intervenir lors de la vente d'un premier bien pour en acheter un autre, entre des sociétés qui achètent des actions dont le montant peut varier ou comme forme économiquement voisine du viager. Dans ce dernier cas, la vente à terme assure un paiement certain et échelonné, tandis que le viager propose une vente aléatoire soumise à un aléas : la vie du vendeur, autrement appelé le crédit rentier. Toutefois, il faut savoir que dans ces deux cas, les risques de procédures judiciaires, notamment pour non-paiement par l'acquéreur, restent plus élevés que dans un système de vente classique".
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