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Économie & Société Immobilier
Nicolas Julien |
Existe-t-il une bulle immobilière dans votre ville ?
LE CERCLE. De nombreux spécialistes insistent sur le fait que le secteur de l'immobilier court un risque de rattrapage avec une forte chute des prix. Comme il existe autant de marchés de l'immobilier que de villes ou de régions, comment savoir si le prix de l'immobilier de votre ville est trop élevé et risque de chuter ?
Nicolas JulienCréateur d'INVESTICITÉINVESTICITÉVoir sonprofilSes 3 derniers articles
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INVESTICITE
Détermination du prix moyen Un raisonnement simple pour déterminer la juste valeur du prix de l'immobilier dans un secteur donné est de considérer que le prix moyen de l'immobilier est celui qui permet à une population moyenne avec des revenus moyens de se loger dans un logement adapté à une situation personnelle moyenne dans un contexte économique moyen.
Les données moyennes à prendre en compte sont :
- Surface moyenne d'un logement pour un couple sans enfant : T3 de 60 m² (source INSEE).
- Salaire moyen d'un couple : source salairemoyen.com.
- Durée moyenne d'un crédit : 20 ans
- Taux moyen actuellement d'un crédit : 4 % avec assurance à 0,3 %
- Prix de l'immobilier : source immoprix en région et Notaires de Paris en Île-de-France.
- Capacité d'emprunt mensuel : 33 % du revenu moyen mensuel
- Les frais de notaire sont payés par apport.
À Marseille, dans le 4e arrondissement, le salaire moyen par ménage est de 2 272 euros par mois. Un T3 de 60 m² dont le coût est en moyenne de 2 440 €/m² revient à 146 400 € hors frais de notaire. Les mensualités sont de 923 euros par mois, pour une capacité d'emprunt de 757 euros par mois (33 % de 2 272 euros). Les prix de l'immobilier ne sont donc en adéquations avec le pouvoir d'achat. La logique voudrait qu'il y ait un retracement d'environ 22 % du prix de l'immobilier, pour recoller à la capacité d'emprunt des ménages.
Résultats sur quelques villes
Facteurs influençant le prix
- Attrait : certaines villes peuvent avoir un attrait supérieur ou inférieur à la moyenne, du fait de leur démographie, de leur emplacement ou de l'offre de travail.
- Taux de location : dans certains quartiers ou certaines villes, le taux de locataires est plus important que celui des propriétaires. Si les prix de location sont conformes au marché, ces zones peuvent attirer une population ayant un revenu plus faible que la moyenne. L'écart entre le prix moyen de l'immobilier et la capacité d'emprunt est donc faussé (c'est le cas du 3e arrondissement de Marseille par exemple).
- Taux des emprunts : les taux sont actuellement historiquement bas. La remontée des taux prévue pour la fin d'année amplifiera l'écart entre la capacité d'emprunt et les mensualités à payer.
- Taille du logement : l'INSEE donne comme taille de logement moyen 30 m² par personne, ce qui peut paraître élevé. En prenant pour tous les calculs la même taille de logement, cela permet tout de même de fixer les idées par comparaison.
Bruno Pineau-Valencienne
Elections européennes : "Europe I love you" Sciences Po. Paris / PSIA
L’interprétation des données, enjeu majeur de la distribution future de l’énergie 2 Commentaires
Guillaume de Lacoste
Calcul intéressant. Si on prend les chiffres pour la France entière, cela fait un surcoût de +14%. Une remarque cependant : la méthode de calcul vaut pour les résidences principales uniquement. Les résidences secondaires devraient être un peu décotées par rapport au prix des résidences principales.
Laurent36
Les prix immobiliers ont débuté leur chute en France sur tout le territoire (Province, Paris, Iles de France). Comme dans de nombreux pays développés la bulle immobilière éclate enfin en France après Les USA, l'Irlande, l'Espagne, la Grèce,....la chute ayant tardé en France, la baisse devrait être brutale et significative.
Pour mieux comprendre ce phénomène consultez :
htthttp://www.immobilier-finance-gestion.com
- France : accélération de la chute de 50% des prix immobiliers à horizon 2015
- La Chute des prix immobiliers en 7 raisons
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