{"partition": "head_middle", "source_domain": "www.legavox.fr", "digest": "sha1:PVX3FM52UBDR7JGXBVX6BAMWNNKUXJW4", "path": "/lustre/fsn1/projects/rech/qgz/uzq54wg/processed_redpajama/base_processing/output/fr/2014-15/000_00007.parquet"}
ADMINISTRATION |
FORUM JURIDIQUE |
CREER VOTRE BLOG
MAITRE ANTHONY BEM
Avocat en contentieux et conseils
PRESTATIONSCOMPETENCESCOMMUNICATION CONTACT
Les principales obligations du bailleur d’un local commercial envers son locataire preneur à bail
Article juridique publié le 04/11/2012 à 10:40, vu 16482 fois, 20 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
La charge des obligations d'entretien, de réparation, de garantie des locaux commerciaux sont loin d'être neutre financièrement. Bien que celle-ci soit fixé par la loi, il est possible aux parties d’en convenir différemment aux termes du contrat de bail.
Le bailleur d’un local commercial est tenu envers son locataire de :
- Mettre le local loué à la disposition du preneur (I),
- Entretenir le local donné à bail (II),
- Garantir au locataire preneur à bail une occupation paisible (III).
I - L’obligation du bailleur de mise à disposition d’un local commercial au profit de son locataire preneur à bail
A titre liminaire, la mise à disposition du local commercial au profit du locataire suppose que le bailleur lui remette les clefs lors de la signature du bail commercial ou l’état d’entrée des lieux.
A cet égard, il convient de recommander aux bailleurs d’éviter de remettre les clefs du local au locataire avant la signature du contrat de bail afin que le locataire ne refuse pas de signer le bail ou certaines clauses du bail.
A défaut, le bailleur ne disposerait d’aucun recours tendant à contraindre l’occupant à signer son bail.
Concrètement, la mise à disposition du local suppose que celui-ci soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, conduit de cheminée, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.
Ainsi, si le bail prévoit que le bien loué est en parfait état, le preneur pourrait exiger de son bailleur, avant son entrée dans les lieux, qu’il réalise les travaux nécessaires afin d’assurer ce parfait état.
Par conséquent, il est recommandé aux bailleurs de mentionner expressément dans le bail commercial que le preneur reçoit le local dans l’état où il se trouve et qu’il déclare bien connaître pour l’avoir visité et contrôlé.
Enfin, il est fréquent que le bail commercial dispense le bailleur de mettre le local loué en bon état de réparations de toute espèce.
Il s’agit d’une dérogation contractuelle à l’obligation légale précitée du bailleur, qui n’interdit pas au preneur d’exiger la mise en état de dégradations existantes et dont il n’aurait pu se rendre compte au moment de la conclusion du bail.
Le cas échéant, le preneur à bail devra négocier le montant du loyer à la baisse afin d’en tenir compte.
II - L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives
L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives
Concrètement cela consiste au changement des papiers peints, peintures, moquette, parquet, revêtement des sols et plafonds qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.
Il est d’usage de considérer que les peintures et tapissages de qualité moyenne sont amortis après neuf ans, de sorte que le preneur puisse exiger de son bailleur qu’il prenne à sa charge leur changement.
Le bailleur devra également se charger du curement des puits et fosses septiques.
Surtout, les articles 605 et 606 du code civil sont souvent visés dans les baux commerciaux.
Selon l'articles 605 alinéa 2 du code civil :
"Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".
L'article 606 du code civil dispose que :
"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de sou