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Immobilier / Logement
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La résiliation du contrat de bail d’habitation par le locataire
Publié le 01/08/2011
Le locataire d’un appartement ou d’une maison peut, à tout moment et sans fournir d’explications, résilier le bail d’habitation en donnant son congé.
Les conditions de résiliation du bail par le locataire
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1.	La résiliation du bail : le congé
L’article 12 de la loi du 06 juillet 1989 relative aux rapports locatifs prévoit que le locataire d’un appartement ou d’une maison peut, à tout moment et sans fournir d’explications, résilier le bail d’habitation en donnant son congé.
Si le logement est occupé par un couple ou par plusieurs personnes (cohabitation) qui ont co-signé le contrat de bail, chaque locataire doit donner son congé.
- Le principe : le respect d’un délai de préavis de trois mois
La seule obligation du locataire est de respecter un préavis de trois mois minimum qui court à compter de la date de réception, par le bailleur, du congé.
Le congé du locataire doit, dans tous les cas et même si le locataire est en bons termes avec le propriétaire, être notifié par lettre recommandée avec accusé réception ou signifié par acte d’huissier.
Cela permet de conserver la preuve que le bailleur a bien reçu le courrier de résiliation.
Si le locataire procède par lettre recommandée mais que le bailleur ne va pas chercher ce courrier, le locataire sera contraint de procéder par acte d’Huissier de Justice.
En effet, le délai de préavis de trois mois ne court qu’à compter du jour où le bailleur a été effectivement informé de la volonté du locataire de quitter le logement.
Il est donc préférable d’anticiper et d’adresser le courrier de résiliation au bailleur avant ce délai de trois mois tout en mentionnant expressément sur le courrier la date de fin de contrat.
De plus, une copie du congé doit toujours être conservée par le locataire, en cas de litige ultérieur.
Exemple : Monsieur LOCA-TERRE veut donner son congé pour le 15 décembre 2011.
S’il adresse son congé par courrier le 10 septembre 2011 et que le bailleur ne va pas chercher la lettre, le préavis ne pourra débuter à compter du 10 septembre, mais plus tardivement, quand ce congé aura été signifié par Huissier.
Monsieur LOCA-TERRE doit donc envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception plus tôt, en mentionnant expressément comme date de fin de contrat, le 15 décembre 2011. Si le bailleur ne va pas chercher le recommandé ou tardivement, Monsieur LOCA-TERRE disposera encore d’un délai pour mandater un Huissier de Justice.
- Les exceptions : le délai de préavis fixé à un mois
Le délai de préavis est réduit à un mois dans les cas suivants :
. Obtention d’un premier emploi
. Mutation professionnelle (sans qu’une distance géographique ne soit imposée et même si le locataire est à l’initiative de cette mutation)
. Perte involontaire d’emploi (ce qui exclut les démissions et les départs à la retraite)
. Nouvel emploi lié à une perte d’emploi (les deux évènements doivent se produire pendant le bail)
. Pour le locataire âgé de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
. Pour les bénéficiaires du Revenu de Solidarité Active (ancien Revenu Minimum d’Insertion)
Dans ces hypothèses, il est important de conserver une preuve de l’évènement justifiant la réduction du délai de préavis de trois à un mois, en cas de contestation postérieure du bailleur.
Il convient de préciser que pour les logements meublés, qui font l’objet d’un contrat de bail spécifique régit par une règlementation particulière, le délai de préavis du locataire est également d’un mois.
2.	La poursuite du contrat de bail pendant la durée du préavis
Le locataire reste tenu, pendant la durée du préavis, du paiement des loyers et des charges, même s’il quitte de manière anticipée le logement.
Si un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du préavis, sous réserve que le bailleur ait donné son accord, le paiement des loyers ne seront plus à la charge de l’ancien locataire.
Le bailleur, durant toute la durée du préavis doit avoir accès au logement pour pouvoir organiser des visites et relouer le logement.
Ce droit d’accès n’est toutefois pas illimité et ne doit pas être abusif. Les conditions de cet accès doivent être fixées par le bail et ne peuvent, en tout état de cause, être supérieures à deux heures par jour, hors dimanche et jours fériés. De plus, le bailleur doit toujours solliciter l’autorisation du locataire avant de pénétrer dans le logement.
A l’issue de la période de préavis, un état des lieux de sortie doit être organisé entre le locataire et le bailleur pour vérifier que le locataire restitue l’appartement dans un état conforme à celui décrit dans l’état des lieux d’entrée (excepté l’usure normale et la vétusté). La remise des clés a lieu, en principe, lors de cet état des lieux de sortie.
Le bailleur dispose d’un délai de deux mois, à compter de la remise des clés, pour restituer le dépôt de garantie. A cette occasion, le bailleur, peut retenir sur ce dépôt de garantie d’éventuels impayés de loyers, ainsi que les frais de remise en état de l’appartement, à condition de fournir des justificatifs au locataire (devis ou factures).
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L'auteur de l'article
BERNARD Dorothée
Avocat - Epinal (88) Cabinet
Alain BÉGEL - Violaine GUIDOT - Dorothée BERNARD - Bartlomiej JUREK - BGBJ
Site de l'auteur
http://www.haemmerle-begel-guidot.fr
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