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Location immobilière
Location d'un logement vide du secteur privé
Logement vide relevant du secteur privé : caution du locataire
Candidat locataire
Dossier du candidat
Conclusion d'un bail
Rédaction d'un bail
Clauses abusives
États des lieux
Obligations du propriétaire
Logement décent
Documents obligatoires
Obligations du locataire
Paiement du loyer et des charges
Utilisation du logement
Réparations locatives
Loyers et charges
Fixation et paiement du loyer
Charges locatives
Révision du loyer en cours de bail
Révision du loyer en fin de bail
Indice de référence des loyers (IRL)
Impayés de loyers et procédure d'expulsion
Fin du bail
Congé donné par le propriétaire
Congé donné par le locataire
Échange de logement
Commandement de payer
Acte généralement signifié par huissier de justice ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés)
Acte authentique
Document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d'état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et susceptible d'exécution forcée
Acte sous seing privé
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat).
Non cumul des garanties
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la mise en place d'une garantie universelle des loyers (Gul) que le bailleur ne pourra pas cumuler avec une caution. Cette modification ne s'appliquera qu'à partir du 1er janvier 2016. Les informations contenues dans cette page restent d'actualité et seront modifiées à cette date. Présence d'une caution
Le bailleur a le droit d'exiger du locataire qu'il présente une caution, sauf s'il est déjà couvert par une assurance pour les impayés de loyer.
Exigence du bailleur
La présentation d'une caution n'est pas une obligation légale.
Toutefois, un bailleur peut exiger la présence d'une caution pour louer son logement. En pratique, c'est souvent le cas.
Par ailleurs, comme pour le candidat locataire, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes pour se substituer au locataire en cas d'impayés.
Attention : le propriétaire ne peut refuser la caution au motif que cette personne ne réside pas sur le territoire métropolitain ou ne possède pas la nationalité française.
Non cumul avec une assurance loyers impayés
Le bailleur ne peut exiger de cautionnement s'il a déjà souscrit une assurance garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance privée.
Lorsque le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), une caution ne peut pas être demandée si le logement est loué à un étudiant qui bénéficie d'une bourse de l'enseignement supérieur.
À savoir : même s'il a souscrit une assurance contre les loyers impayés, le bailleur peut exiger une caution s'il loue le logement à un étudiant ou un apprenti.
Nature de l'engagement
La caution s'engage à payer les dettes locatives du locataire. Celles-ci comprennent :
le loyer et les charges, ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives,
et les frais de remise en état du logement dégradé.
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.
Catégories de caution
Caution simple
La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L'huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n'a pas été informée par l'huissier, elle n'est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution. Un courrier recommandée avec avis de réception est nécessaire pour être en mesure de prouver que la démarche a bien été effectuée auprès de la caution si cette dernière refuse de se substituer au locataire défaillant.
S'il y a plusieurs cautions simples (en cas de pluralité de locataires notamment), le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s'est engagée.
Caution solidaire
La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
S'il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent).
Réalisation de l'acte de cautionnement
La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique.
Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.
L'acte de cautionnement doit impérativement comporter les mentions manuscrites suivantes :
montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu ;
mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte ;
reproduction de l'article de loi suivant : " Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".
Durée de l'engagement
Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, elle reste tenue des dettes locatives jusqu'à l'expiration du bail du locataire.
En revanche, quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution est engagée jusqu'à ce terme. Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l'acte de cautionnement (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).
À défaut d'indication dans l'acte, et en cas de décès de la caution par exemple, l'engagement se transmet automatiquement à ses héritiers les obligeant à garantir les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès. En revanche, ils n'ont pas à garantir le paiement des dettes nées postérieurement au décès.
En cas de difficultés financières de la caution
Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.
Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.
Ou s'adresser
3939 Allô Service Public
Pour une information complémentaire
3939 (coût : 0,06 EUR la minute en moyenne)
Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h.
Répond aux demandes de renseignement administratif concernant les droits et démarches.
+33 (0) 1 73 60 39 39 depuis l'étranger ou hors métropole (0,06 EUR la minute en moyenne + coût de l'appel international variable selon les pays).
Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Tribunal d'instance (TI)
Pour obtenir des délais de paiement
Ministère en charge de la justice
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 22-1 Modifié le 27/03/2014 par Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Mettre un terme à son engagement de caution[Lettre type - [Poids : 41,7 Ko] ]