CRÉDIT AGRICOLE HOME LOAN SFH Société anonyme à conseil d’administration au capital de 550.000.000 €uros Siège social : 12 Place des Etats-Unis 92127 MONTROUGE cedex Siren : 437 667 371 RCS NANTERRE RAPPORT SUR L’EVALUATION DES IMMEUBLES au 3 1 décembre 2017 CA HL SFH est une société de financement de l’habitat régie par les articles L.513-2 8 et suivants du Code monétaire et financier qui a pour mission principale de contribuer au refinancement à moyen et long terme des prêts à l’habitat du Groupe Crédit Agricole. Le présent rapport relatif à l’évaluation des biens immobiliers est établi en application des dispositions de l’article 5 du règlement n° 99 -1 0 du Comité de la réglementation bancaire et financière relatif aux sociétés de crédit foncier. Ce rapport est établi à partir des données disponibles au 3 1 décembre 201 7 (soit les données des prêts au 30/11/2017). I. Rappel de la réglementation : mode d’évaluation, et méthode de réévaluation L’évaluation des immeubles financés ou apportés en garantie au sens des articles L.513- 3 et L.513-2 9 du Code monétaire et financier est régie par les articles 1 à 5 du Chapitre 1 du règlement n° 99 -1 0 du 9 juillet 199 9 relatif aux sociétés de crédit foncier et aux sociétés de financement de l’habitat. A. Evaluation des immeubles Article 1er. – « Les immeubles financés ou apportés en garantie au sens des articles L.515-1 4 et L.515- 35 ( Application de l’article 4 de l’ordonnance n°2013-544 du 27 juin 2013 qui remplace par les articles L515-14 et L515-35 du Code Monétaire et Financier par les articles L.513-3 et L.513-29 ) du code monétaire et financier » ( Arrêté du 2 3 février 2011 ) font l'objet d'une évaluation prudente excluant tout élément d'ordre spéculatif. Article 2. – « L'évaluation est réalisée sur la base des caractéristiques durables à long terme de l'immeuble, des conditions de marché normales et locales, de l'usage actuel de l'immeuble et des autres usages qui pourraient lui être donnés. Cette valeur est déterminée par écrit de manière claire et transparente et ne peut être supérieure à la valeur vénale. Par dérogation, l'évaluation peut être fondée sur le coût total de l'opération initiale lorsque ce coût est inférieur à 60 0 00 0 euros ou lorsque l'ensemble des prêts immobiliers financés par la société de crédit foncier ou par la société de financement de l'habitat et garantis par l'immeuble évalué présente un capital unitaire restant dû, apprécié au moment de l'acquisition de ces prêts ou de leur apport en garantie, inférieur à 48 0 00 0 euros.» (Arrêté du 2 3 février 2011); Article 4. – « L'évaluation des biens immobiliers est réalisée par un expert indépendant au sens de l'article 16 8 de l'arrêté du 2 0 février 200 7 relatif aux exigences de fonds propres applicables aux établissements de crédit et a ux entreprises d'investissement » (Arrêté du 7 mai 2007) B. Réévaluation des immeubles Article 3. – « Après leur acquisition ou apport en garantie, l'évaluation des immeubles est réexaminée dans le cadre du système de mesure des risques auquel sont assujetties les sociétés de crédit foncier et les sociétés de financement de l'habitat au titre du règlement no 97-02: a) Pour les immeubles à usage d'habitation, cet examen est effectué annuellement selon une méthode statistique ; b) Pour les immeubles à usage professionnel pour lesquels l'ensemble des prêts immobiliers appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû inférieur à 3 0 % du montant total initialement prêté ou inférieur à 48 0 00 0 euros, l'examen peut être effectué annuellement par l'utilisation d'une méthode statistique ; c) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur estimée est inférieur à 60 0 00 0 euros et lorsque l'ensemble des prêts appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû supérieur à 48 0 00 0 euros, cet examen est individuel et effectué tous les trois ans. Entre deux examens individuels, la valeur de ces immeubles est réexaminée annuellement selon une méthode statistique ; d) Pour les immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur estimée est supérieur à 60 0 00 0 euros et lorsque l'ensemble des prêts appartenant à la société de crédit foncier et garantis par le bien évalué présente un capital unitaire restant dû supérieur à 48 0 00 0 euros, cet examen est annuel et individuel.»; (Arrêté du 2 3 février 2011) II. Méthode et procédure utilisées par Crédit Agricole Home Loan SFH A. Evaluation des immeubles Les prêts immobiliers du portefeuille de collatéral de la SFH présentant un capital unitaire restant dû apprécié au moment de leur apport en garantie inférieur à 48 0 00 0 euros, la dérogation de l’article 2 du règlement n° 99-1 0 s’applique à l’intégralité du portefeuille et permet d’utiliser le coût total de l’opération comme approximation de la valeur initiale du bien. La valeur initiale de l’immeuble financé est assimilée au coût total de l’opération initiale (CTO), celui-ci étant défini comme la valeur du bien inscrite dans l’acte de vente, hors droits et frais, ou la valeur du bien augmentée de la valeur des travaux dans le cas de financement d’aménagements. En pratique, le CTO peut être alimenté différemment selon les générations d’octroi des crédits et les Caisses Régionales (le déploiement des outils se fait par vague). Avant le déploiement des outils nationaux Simul CA (outil de saisie et simulation pour les conseillers) et de l’outil de back testing SCORE, les informations relatives à la valeur du bien n’étaient pas stockées ; le CTO était alors estimé par la somme des prêts accordés à l’origine. Cela concerne toutes les générations antérieures à 200 7 (excepté pour quelques caisses dites « pilote » pour lesquelles on peut disposer d’informations pour les générations 200 5 à 2007). A partir des générations 2007, le coût total de l’opération est de plus en plus alimenté avec le montant total projet (cf. définition ci-dessous). En 2013, le projet Nice (Nouvelle Informatique Convergente Evolutive) a abouti à l’utilisation par toutes les Caisses régionales d’un système informatique unique. Les migrations des Caisses régionales vers ce système unique ont permis d’homogénéiser le calcul du coût total de l’opération pour l’ensemble des Caisses Régionales et de ré-estimer ce dernier conformément à la définition du montant total projet, lorsque les différents éléments rentrant dans le calcul sont connus. Il est composé du coût d'acquisition, des coûts des garanties et des frais. Par frais, on entend : • les frais d’acte, • les frais de dossiers, • les frais de timbres, • les parts sociales, • d’autres frais. Lorsque ces éléments ne sont pas disponibles, le coût total de l’opération est estimé par la somme des prêts accordés toujours en vie. Compte tenu de l’intégration des frais dans la définition du coût total de l’opération, il a été décidé d’appliquer systématiquement par prudence une décote forfaitaire de 7.4% à cette valeur pour toutes les natures d’opérations et les générations de prêt. En avril 2014, suite à la mise en exploitation de la nouvelle base centrale utilisée pour la gestion des collatéraux, il a été décidé harmoniser le calcul de la valeur du bien entre les Caisses régionales et LCL. Pour tous les prêts LCL quelques soit leurs générations, la valorisation du bien financé est faite en priorité avec le montant du projet s’il est alimenté et à défaut avec le coût total de l’opération tels que définis ci-après. Le montant du projet LCL est alimenté par ce que nous appelons le "montant de l'acquisition" augmenté des frais. Par frais, on entend : • les frais de notaires, • divers coûts secondaires • les frais de dossiers, les frais de garanties Le montant du projet LCL pouvant éventuellement inclure des frais, il a été décidé d’appliquer par prudence la même décote forfaitaire de 7.4% à cette valeur pour toutes les natures d’opérations et les générations de prêt. Le coût total de l’opération LCL correspond au(x) montant(s) du(des) prêt(s) à l'origine du projet toujours en vie au(x)quel(s) s'ajoute le montant correspondant au pourcentage de l'apport personnel. Cela conduit généralement à sous évaluer le bien en particulier pour les opérations multi- prêts anciennes. Les audits précédents ont confirmé ce point. Comme il est possible pour les prêts de LCL d’identifier si le bien est valorisé par le coût total de l’opération ou le montant projet, la décote est appliquée uniquement au montant du projet. B. Réévaluation des immeubles Après leur apport en garantie, la valeur des immeubles est réexaminée à chaque nouvelle intégration des données mensuelles avec les derniers indices définitifs trimestriels communiqués semestriellement par la direction des risques selon une méthode statistique en application de l’article 3 du règlement n° 99-1 0 du Comité de la réglementation bancaire et financière relatif aux sociétés de crédit foncier. Crédit Agricole SA a décidé de ne pas utiliser les indices provisoires publiés par PERVAL. La valeur des immeubles est actualisée via l’indexation sur les indices des prix des logements anciens en Ile-de-France et en province. CA HL SFH a choisi d’utiliser la même source que la Direction des Risques du Groupe Crédit Agricole c’est-à-dire ceux issus des bases commercialisées par la société PERVAL détenue par le notariat et Paris Notaire Service (PNS). CA HL SFH a choisi comme la Direction des Risques d’utiliser uniquement des indices définitifs et non des indices provisoires ou semi définitifs ce qui engendre un décalage de plusieurs trimestres liés à leur publication. La réévaluation tient compte du département du bien financé et du type du bien financé (appartement ou maison). Sources des indices de prix des logements anciens : - Les indices de prix des logements anciens de l'Île-de-France sont calculés par la société Paris Notaires Services (PNS) et l’Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans la base BIEN (Base d'Informations Économiques Notariales) appartenant à et gérée par PNS et alimentée par les notaires d'Île-de-France. - Les indices de prix des logements anciens de la province sont calculés par la société Perval et l’Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans la base Perval et alimentée par les notaires de province. - Les indices de prix des logements anciens relatifs à l'ensemble de la France métropolitaine sont calculés par la société Perval et l’Insee à partir des données de transactions immobilières contenues dans les bases gérées par Perval et PNS. Les indices des départements d’Outre-Mer et de Corse n’étant pas disponible; il a été décidé : - Pour les départements d’Outre-Mer, d’appliquer un coefficient de valorisation de 1 à la valeur initiale pour les biens. - Pour les départements de Corse, d’utiliser les valeurs de la région Provence –Alpes -Côte-d’Azur. Définition et calcul des indices de prix des logements anciens : Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure des évolutions de prix des logements anciens à qualité constante. Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d'agence. Les indices portent uniquement sur les maisons et les appartements anciens au sens fiscal, c'est-à-dire de plus de 5 ans ou faisant l'objet d'une deuxième mutation. Afin d'éviter les transactions atypiques, les biens non standards tels que les chambres, lofts, ateliers ou châteaux et les acquisitions effectuées par des professionnels de l'immobilier sont exclus des calculs. De plus, on ne retient que les biens : - libres d'occupation au moment de la vente (ou occupés par le vendeur); - acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré ; - destinés à un usage strict d'habitation. Réception et prise en compte des indices : Nous recevons chaque trimestre (1er ou 2ème mois du trimestre) des mises à jour des indices trimestriels de prix de logement par région, département et type de logement (appartement, maison). Les indices départementaux utilisés sont des indices moyens lissés calculés à partir des 4 derniers indices trimestriels bruts définitifs, par type de logement. Depuis fin 2016, une nouvelle procédure visant à raccourcir les délais de mise à disposition des indices avec des livraisons par trimestre a été mise en œuvre. La valorisation des immeubles au 3 1 décembre 201 7 utilise les indices lissés publiés au titre du 1er trimestre 2017, qui correspondent à la moyenne des indices bruts définitifs des ventes réalisées au cours des 4 trimestres de l’année 2016-2017, d’où un décalage de plus de 9 mois par rapport à l’évolution réelle du marché immobilier en France. Ces indices par département et type de bien sont présentés en annexe. Lors du calcul de la valeur indexée du bien financé, nous avons choisi une approche prudente, prenant en compte les éléments suivants: - Une hausse des indices immobiliers n’est répercutée qu’à hauteur de 80% sur la valeur du bien et une baisse à 100% - Une marge de sécurité est prévue et vise notamment à compenser les délais de publication et de réception des indices immobiliers. Elle consiste en une décote fixée à 2.5% pour tous les départements que les indices soient à la hausse ou à la baisse. III. Résultats Informations relatives au pool mobilisé à fin décembre 201 7 sur la base des données des prêts (capital restant dû au 3 0 novembre 2017), réévaluation sur la base des indices PERVAL et PNS définitifs du 1er trimestre 2017. Evaluation des immeubles financés apportés en garantie (valeurs exprimées en milliards d’euros) Nombre de créances Valeur initiale (1) Valeur réexaminée (statistique) PRETS HYPOTHECAIRES 513 440 53.54 55.55 Dont prêts garantis par le FGAS 114 979 10.24 10.42 PRETS CAUTIONNES 185 508 31.21 31.18 Dont prêts garantis par Crédit Logement 117 536 23.32 23.49 Dont prêts garantis par CAMCA 67 972 7.89 7.69 (1) valeur déclarée à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution dans l’état « Elément de calcul du ratio de couverture et de contrôles des limites » prévu par l’instruction n°2016-I-0 9 de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Crédit Agricole Home Loan SFH Nadine FEDON Directeur Général de CA HL SFH 18/06/201 8 ANNEXE Sources : indices PERVAL et PNS définitifs du 1ème trimestre 201 7 utilisés (hors décote supplémentaire) pour le pool mobilisé au 3 1 décembre 2017. Département Maison Appartement Département Maison Appartement Département Maison Appartement 01 99,7399 106,5525 34 97,8576 99,1937 67 103,0523 104,9885 02 89,7474 81,4382 35 103,3779 105,6217 68 102,2924 94,4883 03 93,5117 96,5593 36 92,3755 87,0613 69 111,372 114,9817 04 94,8116 93,6274 37 104,2292 100,51 70 98,7592 87,1184 05 95,3726 95,4695 38 101,1823 94,671 71 95,8656 89,7066 06 88,269 99,4633 39 99,7331 93,7809 72 99,9167 90,7197 07 102,356 93,7403 40 99,1422 98,4871 73 116,1437 106,8072 08 92,1485 86,1991 41 89,9129 87,2655 74 115,8516 112,9021 09 101,4054 92,7691 42 104,1294 83,9047 75 112,3365 129,0207 10 97,6305 88,0938 43 95,7471 94,3845 76 97,6643 88,3554 11 93,998 92,5513 44 108,3014 105,6256 77 102,3193 100,112 12 94,8019 99,21 45 95,825 88,7864 78 105,1684 107,2995 13 102,4225 95,0903 46 93,9936 93,5568 79 98,9753 95,7259 14 99,7391 94,3862 47 95,8581 91,4585 80 94,89 94,1752 15 94,2189 96,4468 48 94,2509 91,1619 81 94,7399 98,2126 16 101,2779 93,2941 49 99,4817 90,9 82 93,9341 101,7991 17 101,1691 98,5735 50 98,215 93,2065 83 94,4984 94,3961 18 88,0537 89,1549 51 95,4125 93,1684 84 96,0836 96,1763 19 94,3087 90,7989 52 94,8931 89,4573 85 102,3047 96,6551 20 95,6728 97,0498 53 98,4519 91,0591 86 98,7052 96,6453 21 98,1743 92,6762 54 97,8162 93,3304 87 94,436 90,7137 22 96,9476 96,5686 55 89,666 89,5472 88 90,3609 90,1504 23 91,2456 97,023 56 97,9437 95,7943 89 90,6943 89,1195 24 95,8524 92,0472 57 98,6136 91,3288 90 100,6345 88,3815 25 101,2435 95,3639 58 89,6505 89,0742 91 103,4482 100,5829 26 103,9035 93,6343 59 103,7776 101,3237 92 112,731 118,3463 27 93,1164 87,164 60 98,4416 91,0114 93 105,9713 110,9315 28 94,6116 88,7793 61 96,6051 87,4055 94 107,5978 113,7777 29 99,6867 94,9374 62 101,9101 92,2406 95 105,3031 101,6768 30 94,5873 87,2959 63 100,4858 105,7863 31 108,9775 109,3932 64 100,134 98,3368 32 101,5433 94,9832 65 102,0546 95,5115 33 121,0473 124,2234 66 93,0827 88,2646 ATTESTATION DU CONTRÔLEUR SPÉCIFIQUE SUR LES MODES ET RÉSULTATS D’ÉVALUATION ET LES MÉTHODES DE RÉEXAMEN PÉRIODIQUE DE LA VALEUR DES IMMEUBLES AU 31 DÉCEMBRE 2017 En application de l’article 5 du règlement 99-10 du CRBF Mesdames et Messieurs les administrateurs, En notre qualité de contrôleur spécifique de la société Crédit Agricole Home Loan SFH et en application des dispositions prévues par l'article 5 du règlement 99-10 du CRBF, nous avons procédé à la vérification de la validité, au regard de la réglementation en vigueur, des modes et résultats d'évaluation des immeubles sous-jacents aux prêts et des méthodes de réexamen périodique de leur valeur, tels que publiés simultanément aux comptes annuels au 31 décembre 2017 et joints à la présente attestation. Les modes et résultats d’évaluation des immeubles et les méthodes de réexamen périodique de leur valeur ont été définis et mis en œuvre sous la responsabilité du Directeur Général de votre société. Il nous appartient de nous prononcer sur leur validité au regard des règles en vigueur au 31 décembre 2017. Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Nos travaux ont consisté à vérifier la conformité : - des procédures, modes et résultats d'évaluation ainsi que des méthodes de réexamen périodique, dans leur conception et dans leur détermination, à la réglementation en vigueur au 31 décembre 2017, - des informations publiées simultanément aux comptes annuels avec, d’une part, le dispositif d’évaluation et de réexamen effectivement appliqué et, d’autre part, avec les résultats résultant de l’application du dispositif d’évaluation. Sur la base de nos travaux, nous n’avons pas d’observation à formuler quant à la conformité aux dispositions prévues par les articles 2 à 4 du règlement 99-10 du CRBF, des modes et résultats d'évaluation des immeubles et des méthodes de réexamen périodique de leur valeur, publiés simultanément aux comptes annuels au 31 décembre 2017. Cette attestation est régie par la loi française. Les juridictions françaises ont compétence exclusive pour connaître de tout litige, réclamation ou différend pouvant résulter de notre lettre de mission ou de la présente attestation, ou de toute question s’y rapportant. Paris, le 18 juin 2018 Le contrôleur spécifique FIDES AUDIT représenté par Stéphane MASSA