【投資導航】令人羨慕的人生勝利A君
問：

諗Sir你好

小弟行年廿八，銀行職員 ，早幾個月開始留意諗Sir blog同YouTube channel，都係果句，相逢恨晚，否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位。( 因為真係唔會住得耐，感覺有點浪費 ) 打算下個月報讀買樓001，惟現時遇到機會想先請教諗Sir意見，情況如下：

小弟現與同年未婚妻 ( 公務員 ) 居於未補地價兩房居屋單位，每人月入約55k，扣除家用開支後每月合共儲60-70k，二人現金合共約100萬元及股票30萬元。居屋早年屋企人以五二折市價買入 ，業主是媽媽。

居屋沒有做按揭，自由市場現時市值約700萬元。媽媽60+歲，是退休公務員，每月長俸約20,000元，另外佢現在做緊合約政府員工月薪30,000元 ( 工作為興趣，沒有實質收入壓力 )。媽媽現金300萬元 ( 部分為定期 )，股票50萬元，國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。

媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓 ( 居住環境一般，媽媽名，沒有按揭 )，哥哥30歲，政府工月入約48k，現金大概80萬元，股票20萬元，儲蓄保20萬元可以不理，估計佢二至三後結婚，短期內會繼續同媽媽一齊住。( 睇到呢到諗Sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言，現金同保本投資比例太高 )

2018年得知唐樓上層單位賣出，但至今仍然丟空，上個月下層單位亦同樣賣出約900萬元。經查冊得知買家為某大地產商直系親屬，專門收購唐樓作投資用途，由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 ，而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨，想趁機會改變家人居住環境。小弟有以下想法，望諗Sir指點迷津：

1. 現時正值樓市高位，是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬元放盤，並租回單位一年以作過度及搵樓裝修等 ( 相信新買家作為投資者應不會介意放租 )？定係以諗Sir專業意見應否「鬥長命」博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢？另外為了節省佣金開支，直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適？( 雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點Research )

2. 兄弟兩人沒有物業，若然賣唐樓全數釋出約900萬元，分給兄弟二人以首置上車及各自供樓，目標兩層1,000萬元樓各做五成按揭，( 小弟買嗰間先出租，租金媽咪收住先 )，哥哥嗰間同媽咪一齊住，這個做法理想嗎？

3. 小弟同未婚妻打算兩、三年後生小朋友，到時想住間三房 ( 將軍澳區 ) 方便長老同住或照顧小朋友。如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位，抑或以投資出租回報較好為優先考慮，然後需要換樓時再用換取 / 以太太名購入/ 以租養租等方式較好？

4. 小弟與未婚妻月儲約60至70k ( 若要供樓將減至約40k )，小注投資股票三幾年無咩得著亦無咩上落，諗Sir有否其他更好建議給我們？目標五年內用太太名買多間樓，達至一間三房自住，一間二 / 三房收租。

5. 另外媽媽嗰筆現金就咁做定期有啲浪費，有更好的投資建議給她嗎？

小弟自知庸才，問題很多，望諗Sir抽空解答

A君上

答：

阿媽又生性、讀者自己都叫搵到吓錢，仲有兩間供滿嘅樓，呢副牌拎上手算唔錯架啦。當然要名成利就，咁副牌應唔夠用，但要小康自保算夠晒做。

後生將間屋花錢靚裝後入住，錯在年輕夫婦容易在住埋一齊 / 有小朋友後 / 小朋友開始讀書時產生搬遷需要。那幾年間花40萬或更貴之豪裝，可以用二至四年就唔要，咁平均一年花十萬元的裝修費是否值得？對後生又未夠錢者可能屬花費。

至於應否留唐樓等收購？第一考慮：一旦收購唔成賣平咗究竟自己輸唔輸得起？普遍人都對自己的估算過份有信心，一個客觀的人能助你有正確決定。二是決斷，如你份人夠決斷，就唔會因沉沒成本而遲遲唔斬纜，最尾等收購等了五年又五年。收購價可能只不過在淡市提價七成，仲衰過你而家即賣樓套錢去收五年10%息。有關輸得起，即若唐樓最尾無人收購，讀者雖未見有焗賣可能，惟多年後用當時呎價仲要比同區單位賣平20-30%，900萬元可能賺少200至300萬元，佢是否「輸得起」？

基於唐樓是家人共同擁有，話事人達三位 ( 兩兄弟及媽 )，人多決策多、慢而亂，而讀者哥哥係位公務員，令筆者相信佢在決策上幫唔到咩手，更何況後生拎多咗嚿錢喺手往後好好用，呢二至三百萬元用債又或用房託產出之收益幾可肯定有；而舊樓就唔一定中，所以筆者淺見是唐樓要賣。
<s>[INST] <<SYS>> 你是一個專業的博主。請用繁體中文就指定主題撰寫一篇不少於 400 字的粵語博客。你的博客應該包括引言、正文和結論。 你應該將正文分為幾個段落。您要把博客的內容寫得豐富且有趣。博客內容必須切合打工仔的興趣。如果您不知道指定的主題或沒有足夠的信息來編寫該主題，則應使用指定主題的前十個 Google 搜索結果來編寫它。 <</SYS>> 【投資導航】令人羨慕的人生勝利A君 [/INST] 問：

諗Sir你好

小弟行年廿八，銀行職員 ，早幾個月開始留意諗Sir blog同YouTube channel，都係果句，相逢恨晚，否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位。( 因為真係唔會住得耐，感覺有點浪費 ) 打算下個月報讀買樓001，惟現時遇到機會想先請教諗Sir意見，情況如下：

小弟現與同年未婚妻 ( 公務員 ) 居於未補地價兩房居屋單位，每人月入約55k，扣除家用開支後每月合共儲60-70k，二人現金合共約100萬元及股票30萬元。居屋早年屋企人以五二折市價買入 ，業主是媽媽。

居屋沒有做按揭，自由市場現時市值約700萬元。媽媽60+歲，是退休公務員，每月長俸約20,000元，另外佢現在做緊合約政府員工月薪30,000元 ( 工作為興趣，沒有實質收入壓力 )。媽媽現金300萬元 ( 部分為定期 )，股票50萬元，國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。

媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓 ( 居住環境一般，媽媽名，沒有按揭 )，哥哥30歲，政府工月入約48k，現金大概80萬元，股票20萬元，儲蓄保20萬元可以不理，估計佢二至三後結婚，短期內會繼續同媽媽一齊住。( 睇到呢到諗Sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言，現金同保本投資比例太高 )

2018年得知唐樓上層單位賣出，但至今仍然丟空，上個月下層單位亦同樣賣出約900萬元。經查冊得知買家為某大地產商直系親屬，專門收購唐樓作投資用途，由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 ，而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨，想趁機會改變家人居住環境。小弟有以下想法，望諗Sir指點迷津：

1. 現時正值樓市高位，是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬元放盤，並租回單位一年以作過度及搵樓裝修等 ( 相信新買家作為投資者應不會介意放租 )？定係以諗Sir專業意見應否「鬥長命」博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢？另外為了節省佣金開支，直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適？( 雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點Research )

2. 兄弟兩人沒有物業，若然賣唐樓全數釋出約900萬元，分給兄弟二人以首置上車及各自供樓，目標兩層1,000萬元樓各做五成按揭，( 小弟買嗰間先出租，租金媽咪收住先 )，哥哥嗰間同媽咪一齊住，這個做法理想嗎？

3. 小弟同未婚妻打算兩、三年後生小朋友，到時想住間三房 ( 將軍澳區 ) 方便長老同住或照顧小朋友。如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位，抑或以投資出租回報較好為優先考慮，然後需要換樓時再用換取 / 以太太名購入/ 以租養租等方式較好？

4. 小弟與未婚妻月儲約60至70k ( 若要供樓將減至約40k )，小注投資股票三幾年無咩得著亦無咩上落，諗Sir有否其他更好建議給我們？目標五年內用太太名買多間樓，達至一間三房自住，一間二 / 三房收租。

5. 另外媽媽嗰筆現金就咁做定期有啲浪費，有更好的投資建議給她嗎？

小弟自知庸才，問題很多，望諗Sir抽空解答

A君上

答：

阿媽又生性、讀者自己都叫搵到吓錢，仲有兩間供滿嘅樓，呢副牌拎上手算唔錯架啦。當然要名成利就，咁副牌應唔夠用，但要小康自保算夠晒做。

後生將間屋花錢靚裝後入住，錯在年輕夫婦容易在住埋一齊 / 有小朋友後 / 小朋友開始讀書時產生搬遷需要。那幾年間花40萬或更貴之豪裝，可以用二至四年就唔要，咁平均一年花十萬元的裝修費是否值得？對後生又未夠錢者可能屬花費。

至於應否留唐樓等收購？第一考慮：一旦收購唔成賣平咗究竟自己輸唔輸得起？普遍人都對自己的估算過份有信心，一個客觀的人能助你有正確決定。二是決斷，如你份人夠決斷，就唔會因沉沒成本而遲遲唔斬纜，最尾等收購等了五年又五年。收購價可能只不過在淡市提價七成，仲衰過你而家即賣樓套錢去收五年10%息。有關輸得起，即若唐樓最尾無人收購，讀者雖未見有焗賣可能，惟多年後用當時呎價仲要比同區單位賣平20-30%，900萬元可能賺少200至300萬元，佢是否「輸得起」？

基於唐樓是家人共同擁有，話事人達三位 ( 兩兄弟及媽 )，人多決策多、慢而亂，而讀者哥哥係位公務員，令筆者相信佢在決策上幫唔到咩手，更何況後生拎多咗嚿錢喺手往後好好用，呢二至三百萬元用債又或用房託產出之收益幾可肯定有；而舊樓就唔一定中，所以筆者淺見是唐樓要賣。 </s>