如何改善現狀，帶來現金流?
問：

你好，諗Sir，

本人有些問題請賜教，看看如何改善現狀，帶來現金流。

本人39歲，月入46,000港元 ( 一年13個月 )，太太為自僱人士，收入不穩定，可不作考慮。樓宇資產分佈如下：

2009年，買下一新界西兩房單位，以196萬港元購入，九成按揭，現月供7,000港元，供款由內地單位租金收到的9,000元人民幣幫補。該單位現由母親居住，現價值470萬港元。仍欠150萬港元，供20年。

2014年底，再購入同區兩房單位以作結婚之用，但當時以接近高位390萬港元購入，七成按揭，現月供12,000港元，現值420萬港元，由本人供款，年期25年。此兩單位都是用本人名義購入。

本人手持現金100萬港元，存在銀行。

另有保險公司的基金，原為38萬港元，但年初股市大跌，跌剩28萬港元，此保險公司基金用30年期供款，可提前取出，但會蝕錢，現主要買入香港股票基金及生物科技基金。現時是否適合轉換至其他基金，以便追回已蝕的供款。

另有定期約75,000港元，應可在明年12月提走。

每月供2,000港元的銀行儲蓄計劃，65歲提取100萬港元。

扣除所有費用及支出，可儲存10,000港元。

面對以上情況，我應如何安排，以進入一生三宅之路。

答：

典型未有方向的讀者，銀行及保險公司基金的計劃做嚟唔知為乜。保險公司的基金輸緊錢不作提，銀行的未知幾時開始儲，就當今年開始儲25年到65歲拎番100萬港元，你如何計算出此項投資的內含回報？筆者簡單找來網上工具計算，假設供20年每年24,000港元 ( 約每月2,000港元 ) 而今日計起25年後取回100萬港元，此項投資的名義回報年約4.92% ( 見圖。最精準計法此文不贅 )。用12月美國30年國債利率3%來計，喺銀行供25年只得4.92%，筆者有感不值。何況人真正係睇實際回報 ( 實際回報 = 名義回報 ﹣通賬 )。若通賬係3.0%一年，咁錢每年只有唔夠2%的增長。

今日生果報提及GoLend.com借樓按比債仔後，將樓按斬件比債仔認購，年回報8%。與筆者上星期提及之ETF運作原理相似。惟筆者的ETF係美國Trade ( 見圖 ) ，買ETF即集資去不同機構認購債務，而債務類別不只限按揭。私人貸款、更具抵押的樓按都可。上市ETF令其受監管、而不同類別借貸助散除風險。雖ETF派11%年息，價格有波動，而風險始終唔係低。但用價格波幅及息口相比，已較不少港股優勝、更不用將錢投比一間初認知的機構，隨時拎錢走，當然要跟價。而筆者旨在提出ETF市場尋寶比死守港股好，不少香港新興的投資概念，在美國已早早先行。

與其苦苦供2,000蚊成廿年等個100萬港元，讀者只消簽個名就有人幫手同佢儲錢。2009年買入的兩房加按至五成，同時轉用途及簽租約，就搵媽媽做租客，令租金計為核實收入，提升家庭借貸力由46,000/10,000 x 50% x 2.59 = 5.98升至 ( 46,000+13,000 x 70% ) /

10,000 x 2.59 x 50% = 7.25mil。此部署是為了他日讀者再買第三間樓時有充足借貸力。現時借貸力約已用390 x 70%+240 = 5.13mil。需要作上部署令其升至7.25mil才有剩725 ﹣513 = 2.12mil比自己再買樓。當然除了「打媽媽牌」外，老婆都未用，一拆二加上借貸力由無變有的專題內容可助讀者再行一步。留意「打媽媽牌」要做得細緻，就咁搵阿媽簽張租約太粗劣、萬一安排不妥被人Blacklist左，之後返手做難度上升。

最後係拆解上段的240加上「點搵人幫佢儲」。其實240指加按09年買的樓至五成，即總借為480 x 50% = 240萬港元。因而套出480 x 50%﹣150 = 90萬港元。「搵人儲」方法一指加按後將樓租出，那套出的錢即時袋，而增加的樓按由租客比晒！ 20年後間樓咪又係自己，錢根本唔使搵銀行儲20年咁辛苦至有。理財不應用死力，投資品要選樓房這樣有抵押性的！ 至於讀者間樓要比媽住，那只好將套出的90萬港元作收租，放上面隻ETF又好，行收息堂的債基方案都好，10-15%年息一年可預期，而90萬港元可收9,000港元/月至11,000港元/月。對比加按90萬港元而增加90/259 x 10,000 = 約3,600港元/月的供款，月收息近萬已夠Cover有突。答文已千字，其餘做法不作提。
<s>[INST] <<SYS>> 你是一個專業的博主。請用繁體中文就指定主題撰寫一篇不少於 400 字的粵語博客。你的博客應該包括引言、正文和結論。 你應該將正文分為幾個段落。您要把博客的內容寫得豐富且有趣。博客內容必須切合打工仔的興趣。如果您不知道指定的主題或沒有足夠的信息來編寫該主題，則應使用指定主題的前十個 Google 搜索結果來編寫它。 <</SYS>> 如何改善現狀，帶來現金流? [/INST] 問：

你好，諗Sir，

本人有些問題請賜教，看看如何改善現狀，帶來現金流。

本人39歲，月入46,000港元 ( 一年13個月 )，太太為自僱人士，收入不穩定，可不作考慮。樓宇資產分佈如下：

2009年，買下一新界西兩房單位，以196萬港元購入，九成按揭，現月供7,000港元，供款由內地單位租金收到的9,000元人民幣幫補。該單位現由母親居住，現價值470萬港元。仍欠150萬港元，供20年。

2014年底，再購入同區兩房單位以作結婚之用，但當時以接近高位390萬港元購入，七成按揭，現月供12,000港元，現值420萬港元，由本人供款，年期25年。此兩單位都是用本人名義購入。

本人手持現金100萬港元，存在銀行。

另有保險公司的基金，原為38萬港元，但年初股市大跌，跌剩28萬港元，此保險公司基金用30年期供款，可提前取出，但會蝕錢，現主要買入香港股票基金及生物科技基金。現時是否適合轉換至其他基金，以便追回已蝕的供款。

另有定期約75,000港元，應可在明年12月提走。

每月供2,000港元的銀行儲蓄計劃，65歲提取100萬港元。

扣除所有費用及支出，可儲存10,000港元。

面對以上情況，我應如何安排，以進入一生三宅之路。

答：

典型未有方向的讀者，銀行及保險公司基金的計劃做嚟唔知為乜。保險公司的基金輸緊錢不作提，銀行的未知幾時開始儲，就當今年開始儲25年到65歲拎番100萬港元，你如何計算出此項投資的內含回報？筆者簡單找來網上工具計算，假設供20年每年24,000港元 ( 約每月2,000港元 ) 而今日計起25年後取回100萬港元，此項投資的名義回報年約4.92% ( 見圖。最精準計法此文不贅 )。用12月美國30年國債利率3%來計，喺銀行供25年只得4.92%，筆者有感不值。何況人真正係睇實際回報 ( 實際回報 = 名義回報 ﹣通賬 )。若通賬係3.0%一年，咁錢每年只有唔夠2%的增長。

今日生果報提及GoLend.com借樓按比債仔後，將樓按斬件比債仔認購，年回報8%。與筆者上星期提及之ETF運作原理相似。惟筆者的ETF係美國Trade ( 見圖 ) ，買ETF即集資去不同機構認購債務，而債務類別不只限按揭。私人貸款、更具抵押的樓按都可。上市ETF令其受監管、而不同類別借貸助散除風險。雖ETF派11%年息，價格有波動，而風險始終唔係低。但用價格波幅及息口相比，已較不少港股優勝、更不用將錢投比一間初認知的機構，隨時拎錢走，當然要跟價。而筆者旨在提出ETF市場尋寶比死守港股好，不少香港新興的投資概念，在美國已早早先行。

與其苦苦供2,000蚊成廿年等個100萬港元，讀者只消簽個名就有人幫手同佢儲錢。2009年買入的兩房加按至五成，同時轉用途及簽租約，就搵媽媽做租客，令租金計為核實收入，提升家庭借貸力由46,000/10,000 x 50% x 2.59 = 5.98升至 ( 46,000+13,000 x 70% ) /

10,000 x 2.59 x 50% = 7.25mil。此部署是為了他日讀者再買第三間樓時有充足借貸力。現時借貸力約已用390 x 70%+240 = 5.13mil。需要作上部署令其升至7.25mil才有剩725 ﹣513 = 2.12mil比自己再買樓。當然除了「打媽媽牌」外，老婆都未用，一拆二加上借貸力由無變有的專題內容可助讀者再行一步。留意「打媽媽牌」要做得細緻，就咁搵阿媽簽張租約太粗劣、萬一安排不妥被人Blacklist左，之後返手做難度上升。

最後係拆解上段的240加上「點搵人幫佢儲」。其實240指加按09年買的樓至五成，即總借為480 x 50% = 240萬港元。因而套出480 x 50%﹣150 = 90萬港元。「搵人儲」方法一指加按後將樓租出，那套出的錢即時袋，而增加的樓按由租客比晒！ 20年後間樓咪又係自己，錢根本唔使搵銀行儲20年咁辛苦至有。理財不應用死力，投資品要選樓房這樣有抵押性的！ 至於讀者間樓要比媽住，那只好將套出的90萬港元作收租，放上面隻ETF又好，行收息堂的債基方案都好，10-15%年息一年可預期，而90萬港元可收9,000港元/月至11,000港元/月。對比加按90萬港元而增加90/259 x 10,000 = 約3,600港元/月的供款，月收息近萬已夠Cover有突。答文已千字，其餘做法不作提。 </s>