平民富人 40歲財務自由路
「搵夠唔撈」是不少打工仔夢寐以求的終極夢想，但要做到「財務自由」談何容易，與其「葡萄」別人，不如努力增進財務知識。iMoney早前邀請兩位「平民富人」——資深物業投資者財叔及人氣理財博客止凡主講「邁向財務自由之路」。

財叔︰自住宜買樓 鋤價兩成即入市
對於投資，財叔清晰指出，「這時候絕對不適宜！」他著大家留意施政報告，清楚說明現在樓市政策是幫有自住需要的人買樓：「即係話，政策是要打死買樓投資的人。」而且有SSD下投資者即使買到低水兩成的平樓，賣出也只能打和，「要投資的話都不會是今日，等到撤招那天吧。」

至於自住，財叔則十分鼓勵，更特別為盼望上車的無殼蝸牛，傳授4式破除新手置業心魔。

第一式 只租不買八成輸
很多首次置業的用家，怕入市後樓價跌，但不入市又怕樓市升，對買樓一直猶豫不決。由2003年至今，他眼見一些人下不了決心入市，租樓至今十多年。財叔分析，對於有自住需要、不買樓也要租樓的人士，若一直只租不買，其實只有五分一機會「贏」：「你個個月要交租唔買，個市無論大升定小升你都係輸。如果樓市平穩，你都輸，因為你要交租，即是蝕緊租。若樓價小跌，你亦是輸，因為跌得少過你的租金支出。所以只有樓市大跌，你才會贏。」對於自住者，他認為應認真想想買樓自住。

第二式 計好數無懼跌市
財叔強調，只要計好數，自住物業不用太計較樓市升跌，隨即以自身的「血淚教訓」教大家計數。

1997年他見樓市轉勢，由年中高峰到年尾下跌約10%，便以245萬元買入一個灣仔單位自住，但「一買完就中招」，1998年樓價只值150萬元，2003年更跌至80萬元；單位的租值亦由約1.2萬元，跌至6000元低位。他在2011年曾為這單位埋單計數：「假如計到2011年，14年間平均租金約9000元，14年裡租金合共151.2萬元。即使在1997年高位買樓，14年也節省了151.2萬元租金。」

該單位樓價後來大幅回升，擅於計數的財叔說，即使作最壞假設，若該單位在2003年跌至80萬元後，一直沒再升過，到2011年樓價帳面雖蝕約165萬元，但與14年裡節省了的151.2萬元租金相差不多。「計返條數都無乜點蝕，只不過蝕了中間的機會成本，筆錢可能有更好的其他投資。你不買都要租，既然都要支出，不應太在意樓市升還是跌，所以自住的話，你最後都無輸！」

而且這只是最壞打算，畢竟樓市升跌都有周期：「大家若相信經濟或樓市有周期的話，一定會升、跌、升、跌，永不會一直升或跌，就算跌都好，我不相信樓會跌至零。所以自住的話，一定要買！」

第三式 趁低息供樓儲錢
社會上不少人自稱「廢青」抱怨買不起樓，財叔經常在專欄反駁這種說法，「我今天在這裡分享財務自由，因為我年輕時也是一個『廢青』！」他說自己這名「廢青」也買得到樓，現時一些上車盤已跌至350萬元，不少「廢青」也應該買得到。

說到這裡，財叔即時展示一個自住物業的成交紀錄，「我Cap返當年1997年11月17號，這406平方呎單位是245萬元買的。去到今時今日，同一單位已升到553萬。加上現在低息，何不將錢儲落自己個袋？」

他分析，叫得「廢青」應是首次置業，一個350萬元的單位，便可做九成按揭借315萬元，做30年按揭，每月供款11,800元，本金部分有6,000多元，5,000多元是利息。「首先，供款其實已經跟租金差不多，如沙田第一城現時租值便差不多1萬元。而且當中6,000多元是儲錢，消費的部分只是5,000多元利息，就算計及管理費亦只是7,000多元，便可享受一個租值1萬元的單位。」

相反，若按揭息率高，供樓不划算。他分享1991年買居屋的故事。當時樓價40萬元，他借九成按揭，月供3,791元，當年利息佔去3,600元，達95%；每月供款的本金僅191元，一年只供了2,400元本金。「買層樓每月儲191元，俾人賺晒利息，好彩當時我是廢青，唔識計數！我只得一個理念，就是驚？街，希望老了不用？街，所以23歲就買樓。」翻查資料，1991年打工仔月入中位數只是5,170元，月供3,800元，加上400元管理費及雜費，財叔坦言每月供樓後已所剩無幾。

以「元祖級廢青」自居的財叔說，不少「廢青」常跟他呻：「你個老？同現在邊有得比，你？個年代買樓容易。」別以為90年初樓價低，當年之難，難在供樓利息超高。

第四式 估市不如鋤兩成
財叔認為，只要供得起，便可考慮買樓，千萬不要「估市」，「我成日都教人不要估市，即是話我估個市年尾會跌，咁我年尾先去買了，你估年尾個市會跌，咁你估會跌幾多呢？10%、5%？點解我唔而家去買一個平20%？單位呢！」

若大家估計樓價今年底再跌10%，不如現在買一個便宜了10%的單位，「機會要自己去爭取，而不是去等，你等年尾跌10%，不知是否真的會跌10%。但我就不會等，我覺得跌20%我就會買，我就個個單位都去鋤20%，鋤到就買，鋤不到就不買，你永遠沒有損失的！」

止凡︰跌市機會臨 尋抵買好股
去年港股大上大落，民間股神湧現又消失，長勝將軍能有幾人？人氣財經博客、獲百萬點擊率的止凡堅持細水長流，醉心價值投資，投資股市著重長？的內在價值，嚴選優質股逢低吸納，每年收取的股息金額達6位數字。他向讀者傳授了逆市投資三式︰

第一式︰跌市掃貨堅持己見
過去一年港股由牛轉熊，止凡直言自己和一眾Blogger朋友見股市大挫，不但沒擔心，反而很興奮，與大部分散戶的心情剛好相反。在他眼中，股市大跌，正是價值投資者在市場上執平貨的良機。

不過，港股今年初屢試低位，2月中一度跌至18278點。一些信奉價值投資、相信愈跌愈買的朋友也動搖，「佢之前覺得3元抵買，買完跌至2.5元、2元，佢開始驚，大市跌得那麼急，會懷疑自己的估值，雖然覺得佢明明值3蚊，但無理由會咁跌？？這是一個陷阱或迷思。」有些人會後悔為甚麼不遲兩個月買，他反問大家是否有能力預早估到跌市？

當股市愈跌愈急，大行往往會走出來多踩一腳。「見升便吹上去，見跌便撳下來，其實大行係想製造一些波幅來賺錢，出出入入賺佣金，或者撳到要集資。」止凡希望大家別被大行報告影響，他認為，若只是股價下跌，股票本質並沒轉差，投資者根本不用害怕，若一早已做足功課，了解公司的故事和價值，大可堅持己見。

第二式︰無懼下跌重新估值
不少散戶滿手蟹貨，往往問止凡如何是好，他建議大家應回想買入的時候，有沒有做足功課，知不知道自己投資甚麼公司。例如零售股現時銷售差，除了股價，投資者應評估公司的生意，自問是不是看重公司的價值。「如果公司的價值真係跌，而且超出你的預期，例如你估計跌三成，若新業績真的大幅虧損，加上其管理層一塌糊塗，那就要重新想想你當時個估值是不是對呢！如果你當時做足功課，而你亦預期下跌是短暫性的，即跌下去能否回升，現在便可決定是否要買賣。」

第三式︰「陰陽眼」捕捉機會
止凡笑說投資者要練就一對「陰陽眼」，即平日要增長自己的投資知識、提高對市場的敏感度。當大家練出這對「陰陽眼」，當股市大跌，機會來到之時自然便捕捉得到。他著大家回想自己在沙氏和金融海嘯時做過甚麼，假若兩三年內又有同樣的投資機會，你又會怎樣做呢？如何把握呢？「如果你不停怨，話沙氏時我工都無得返，金融海嘯時財叔你就好命啦，金融海嘯時有資本投資，為甚麼你現在不做好準備呢？」

他直言，很多人錯失投資機會，過後抱怨別人成功。誰不知他人成功的背後早已準備充足，有全盤計劃，「經濟浪十年裡起碼見兩次或三次，由1997年開始都幾次了，所以應該問要需要獲得甚麼知識？為何別人看到（機會）我看不到？多於問買甚麼股票、你看恆指多少點，後市如何。」
<s>[INST] <<SYS>> 你是一個專業的博主。請用繁體中文就指定主題撰寫一篇不少於 400 字的粵語博客。你的博客應該包括引言、正文和結論。 你應該將正文分為幾個段落。您要把博客的內容寫得豐富且有趣。博客內容必須切合打工仔的興趣。如果您不知道指定的主題或沒有足夠的信息來編寫該主題，則應使用指定主題的前十個 Google 搜索結果來編寫它。 <</SYS>> 平民富人 40歲財務自由路 [/INST] 「搵夠唔撈」是不少打工仔夢寐以求的終極夢想，但要做到「財務自由」談何容易，與其「葡萄」別人，不如努力增進財務知識。iMoney早前邀請兩位「平民富人」——資深物業投資者財叔及人氣理財博客止凡主講「邁向財務自由之路」。

財叔︰自住宜買樓 鋤價兩成即入市
對於投資，財叔清晰指出，「這時候絕對不適宜！」他著大家留意施政報告，清楚說明現在樓市政策是幫有自住需要的人買樓：「即係話，政策是要打死買樓投資的人。」而且有SSD下投資者即使買到低水兩成的平樓，賣出也只能打和，「要投資的話都不會是今日，等到撤招那天吧。」

至於自住，財叔則十分鼓勵，更特別為盼望上車的無殼蝸牛，傳授4式破除新手置業心魔。

第一式 只租不買八成輸
很多首次置業的用家，怕入市後樓價跌，但不入市又怕樓市升，對買樓一直猶豫不決。由2003年至今，他眼見一些人下不了決心入市，租樓至今十多年。財叔分析，對於有自住需要、不買樓也要租樓的人士，若一直只租不買，其實只有五分一機會「贏」：「你個個月要交租唔買，個市無論大升定小升你都係輸。如果樓市平穩，你都輸，因為你要交租，即是蝕緊租。若樓價小跌，你亦是輸，因為跌得少過你的租金支出。所以只有樓市大跌，你才會贏。」對於自住者，他認為應認真想想買樓自住。

第二式 計好數無懼跌市
財叔強調，只要計好數，自住物業不用太計較樓市升跌，隨即以自身的「血淚教訓」教大家計數。

1997年他見樓市轉勢，由年中高峰到年尾下跌約10%，便以245萬元買入一個灣仔單位自住，但「一買完就中招」，1998年樓價只值150萬元，2003年更跌至80萬元；單位的租值亦由約1.2萬元，跌至6000元低位。他在2011年曾為這單位埋單計數：「假如計到2011年，14年間平均租金約9000元，14年裡租金合共151.2萬元。即使在1997年高位買樓，14年也節省了151.2萬元租金。」

該單位樓價後來大幅回升，擅於計數的財叔說，即使作最壞假設，若該單位在2003年跌至80萬元後，一直沒再升過，到2011年樓價帳面雖蝕約165萬元，但與14年裡節省了的151.2萬元租金相差不多。「計返條數都無乜點蝕，只不過蝕了中間的機會成本，筆錢可能有更好的其他投資。你不買都要租，既然都要支出，不應太在意樓市升還是跌，所以自住的話，你最後都無輸！」

而且這只是最壞打算，畢竟樓市升跌都有周期：「大家若相信經濟或樓市有周期的話，一定會升、跌、升、跌，永不會一直升或跌，就算跌都好，我不相信樓會跌至零。所以自住的話，一定要買！」

第三式 趁低息供樓儲錢
社會上不少人自稱「廢青」抱怨買不起樓，財叔經常在專欄反駁這種說法，「我今天在這裡分享財務自由，因為我年輕時也是一個『廢青』！」他說自己這名「廢青」也買得到樓，現時一些上車盤已跌至350萬元，不少「廢青」也應該買得到。

說到這裡，財叔即時展示一個自住物業的成交紀錄，「我Cap返當年1997年11月17號，這406平方呎單位是245萬元買的。去到今時今日，同一單位已升到553萬。加上現在低息，何不將錢儲落自己個袋？」

他分析，叫得「廢青」應是首次置業，一個350萬元的單位，便可做九成按揭借315萬元，做30年按揭，每月供款11,800元，本金部分有6,000多元，5,000多元是利息。「首先，供款其實已經跟租金差不多，如沙田第一城現時租值便差不多1萬元。而且當中6,000多元是儲錢，消費的部分只是5,000多元利息，就算計及管理費亦只是7,000多元，便可享受一個租值1萬元的單位。」

相反，若按揭息率高，供樓不划算。他分享1991年買居屋的故事。當時樓價40萬元，他借九成按揭，月供3,791元，當年利息佔去3,600元，達95%；每月供款的本金僅191元，一年只供了2,400元本金。「買層樓每月儲191元，俾人賺晒利息，好彩當時我是廢青，唔識計數！我只得一個理念，就是驚？街，希望老了不用？街，所以23歲就買樓。」翻查資料，1991年打工仔月入中位數只是5,170元，月供3,800元，加上400元管理費及雜費，財叔坦言每月供樓後已所剩無幾。

以「元祖級廢青」自居的財叔說，不少「廢青」常跟他呻：「你個老？同現在邊有得比，你？個年代買樓容易。」別以為90年初樓價低，當年之難，難在供樓利息超高。

第四式 估市不如鋤兩成
財叔認為，只要供得起，便可考慮買樓，千萬不要「估市」，「我成日都教人不要估市，即是話我估個市年尾會跌，咁我年尾先去買了，你估年尾個市會跌，咁你估會跌幾多呢？10%、5%？點解我唔而家去買一個平20%？單位呢！」

若大家估計樓價今年底再跌10%，不如現在買一個便宜了10%的單位，「機會要自己去爭取，而不是去等，你等年尾跌10%，不知是否真的會跌10%。但我就不會等，我覺得跌20%我就會買，我就個個單位都去鋤20%，鋤到就買，鋤不到就不買，你永遠沒有損失的！」

止凡︰跌市機會臨 尋抵買好股
去年港股大上大落，民間股神湧現又消失，長勝將軍能有幾人？人氣財經博客、獲百萬點擊率的止凡堅持細水長流，醉心價值投資，投資股市著重長？的內在價值，嚴選優質股逢低吸納，每年收取的股息金額達6位數字。他向讀者傳授了逆市投資三式︰

第一式︰跌市掃貨堅持己見
過去一年港股由牛轉熊，止凡直言自己和一眾Blogger朋友見股市大挫，不但沒擔心，反而很興奮，與大部分散戶的心情剛好相反。在他眼中，股市大跌，正是價值投資者在市場上執平貨的良機。

不過，港股今年初屢試低位，2月中一度跌至18278點。一些信奉價值投資、相信愈跌愈買的朋友也動搖，「佢之前覺得3元抵買，買完跌至2.5元、2元，佢開始驚，大市跌得那麼急，會懷疑自己的估值，雖然覺得佢明明值3蚊，但無理由會咁跌？？這是一個陷阱或迷思。」有些人會後悔為甚麼不遲兩個月買，他反問大家是否有能力預早估到跌市？

當股市愈跌愈急，大行往往會走出來多踩一腳。「見升便吹上去，見跌便撳下來，其實大行係想製造一些波幅來賺錢，出出入入賺佣金，或者撳到要集資。」止凡希望大家別被大行報告影響，他認為，若只是股價下跌，股票本質並沒轉差，投資者根本不用害怕，若一早已做足功課，了解公司的故事和價值，大可堅持己見。

第二式︰無懼下跌重新估值
不少散戶滿手蟹貨，往往問止凡如何是好，他建議大家應回想買入的時候，有沒有做足功課，知不知道自己投資甚麼公司。例如零售股現時銷售差，除了股價，投資者應評估公司的生意，自問是不是看重公司的價值。「如果公司的價值真係跌，而且超出你的預期，例如你估計跌三成，若新業績真的大幅虧損，加上其管理層一塌糊塗，那就要重新想想你當時個估值是不是對呢！如果你當時做足功課，而你亦預期下跌是短暫性的，即跌下去能否回升，現在便可決定是否要買賣。」

第三式︰「陰陽眼」捕捉機會
止凡笑說投資者要練就一對「陰陽眼」，即平日要增長自己的投資知識、提高對市場的敏感度。當大家練出這對「陰陽眼」，當股市大跌，機會來到之時自然便捕捉得到。他著大家回想自己在沙氏和金融海嘯時做過甚麼，假若兩三年內又有同樣的投資機會，你又會怎樣做呢？如何把握呢？「如果你不停怨，話沙氏時我工都無得返，金融海嘯時財叔你就好命啦，金融海嘯時有資本投資，為甚麼你現在不做好準備呢？」

他直言，很多人錯失投資機會，過後抱怨別人成功。誰不知他人成功的背後早已準備充足，有全盤計劃，「經濟浪十年裡起碼見兩次或三次，由1997年開始都幾次了，所以應該問要需要獲得甚麼知識？為何別人看到（機會）我看不到？多於問買甚麼股票、你看恆指多少點，後市如何。」 </s>