【投資導航】人工低才要買樓理財
問：

諗Sir

我見過你好多Case，個個都有好強嘅儲錢能力，但我自己就讀書少，由1997年開始工作至現在2017年，都儲唔到50萬元，實是慚愧。1998年時，樓市低位，政府推出租者置其屋計劃，媽媽叫我供回自己住緊的公屋，於是便向政府買及向銀行貸款，當時樓價只是198,000元，我便做了25年的按揭。由高息供到低息，每個月供 1,400元左右。到了2016年，我細佬用了10萬元供斷個貸款。但在 2012 年時，我細佬用我名向兩間銀行分別借了大約10萬元的P Loan，現在我才知當時佢用了這些錢在大陸買樓。當然，之後係放租及在升值了後出售而賺價啦。

2014年，我與丈夫合資在深水埗買入一物業，物業在深水埗港鐵站則，十分方便，但估不到物業的升幅這麼少，當時要用290萬元買入，現值400萬元。至於我和丈夫住的XX灣畔只是低層一樓，買入時475萬元，近日估價估到660萬元，升了185萬元，所以想出售深水埗的單位。

我細佬當時拿出120萬元，我丈夫則拿150萬元，仲有30萬元是我細佬叫我丈夫借給他，湊夠150萬元，並在將來的租金收入中歸還那30萬元，深水埗的物業就用我細佬單名持有的。我細佬還用這個深水埗物業，唔知佢點做，亦唔知佢有冇做按揭，買了一個深水埗商場的舖位。

因此，我亦問過銀行，可否將公屋做再按揭問銀行借到資金呢？可是銀行回覆，他們不做公屋的，再問甚麼兄弟公司借，都只可借10萬元，所以最後無借。現在亦過了三年退制賣樓的時間，現樓价值 400至430萬元。我細佬就唔想賣，佢話出售要比17%利得稅給政府，但我打去稅局問過，未必一定要比的，視乎稅局覺得你賣樓的動機，稅局會比張問卷你填，填完由稅局決定業主是否要比該稅。請問好唔好將深水埗物業出售呢？我丈夫拿回自己的資金後，大約有220萬元，然後用我個名在其他區買過一層，自己供。

我39歲，月入16,000元，丈夫45歲，月入39,000元。有一子，6歲。我的基本開支是供保險每月10,000元，股票10萬元，供MPF公務員。丈夫開支每月23,000元﹙已包括供樓﹚，佢仲有股票20萬元，基金50萬元，長糧公務員。究竟用我名買，然後出租，還是原封不動照將深水埗出租，租金和我細佬分，可免去其他厘印、律師、Agent等使費呢？其實我人工咁低，我有諗過都係唔好買啦，但我諗如果放租的話，有租客替我供樓，咁我人工低其實都唔關事，所以諗了很久，唔知點，真係要請教你。

答：

呢篇文頗有趣，有點像「親子王國」討論區的留言，筆者亦比平時花了更多時間去理解讀者想表達甚麼。對於讀者已達的人生階段，實不再用花時間改變甚麼想法和思考。惟看倌若是年輕朋友，好應想想如遇上貴人，究竟人地會花幾多時間去理解你的說話。至於筆者已將未答個案排好，今日排到呢個，就算難睇都唔會放棄。更估計讀者平時在網上留言只一、兩句，今次咁比面寫一大段，那應好好去回答。

讀書多少同賺錢多少無一定關係，而家比往時更見唔到呢個關係。按讀者所言，佢都只不過係1978年出世，大把人年長過佢。雖然各人家境唔同，不過該時代長大的小朋友大都不需要面對無錢交學費、又或阿女被逼輟學去賺錢供阿哥讀書呢啲野架啦。另一件事留意：讀者講咁多物業，好似只係得間公屋係佢自己名。XX灣畔讀者只交待了佢係同老公住，但唔知係聯名定單名。至於XX灣畔買最低一層，只可以係跌市等住跳價沽都無人接呢個現實。唔係講某屋苑，而係任何樓都唔應該買最低層。不過，讀者離執好XX灣畔呢件事仲好遙遠，佢都係先搞好BB班先。

關於讀者同佢細佬加埋佢老公的計劃，就想賣咗深水埗物業再搵讀者單名買，惟因讀者已有公屋，再買第二間樓要比15%重稅，未計佣金雜項，若以三個人為一體想法，賣樓就是不必。加上讀者人工唔高，利用銀行做靠山再脅持租客幫佢家庭儲錢，就係最好理財策略。人工高反而唔使點買樓，人工低先至要買樓去理財，這確是筆者想法。因為買樓可助業主利用30年長按揭工具去單邊睇銀紙長貶呢件事，達到讀者1997年左右20萬元買左間公屋，今日值400萬元此效果。留意香港經濟或人工都冇升值20倍，而係銀紙唔見使20倍。

但用讀者個人角度去諗，賣深水埗物業就是好做法。既然有人比錢用自己單名買樓，那就算要比稅都無妨。這些事情讀者要學好基本功再作分析會更有效果。人對錢財事，唔可以唔理，亦有一些事不能不著緊。做事不認真，社會自然會對你作出懲罰。補充說明：一區樓市上升又或另一區跑慢，都有其道理。邊區跑先，唔係估估下，根本有數據。當然你去買某些樓盤，經紀梗係會比正確而又偏向一方的資料你睇啦。人工16,000元，每月供10,000元保險，都係搞笑。不過照顧唔到咁多啦，就算名醫都唔可以一次搞好幾個病徵。筆者庸醫一位，聽唔入耳當講笑可以。
<s>[INST] <<SYS>> 你是一個專業的博主。請用繁體中文就指定主題撰寫一篇不少於 400 字的粵語博客。你的博客應該包括引言、正文和結論。 你應該將正文分為幾個段落。您要把博客的內容寫得豐富且有趣。博客內容必須切合打工仔的興趣。如果您不知道指定的主題或沒有足夠的信息來編寫該主題，則應使用指定主題的前十個 Google 搜索結果來編寫它。 <</SYS>> 【投資導航】人工低才要買樓理財 [/INST] 問：

諗Sir

我見過你好多Case，個個都有好強嘅儲錢能力，但我自己就讀書少，由1997年開始工作至現在2017年，都儲唔到50萬元，實是慚愧。1998年時，樓市低位，政府推出租者置其屋計劃，媽媽叫我供回自己住緊的公屋，於是便向政府買及向銀行貸款，當時樓價只是198,000元，我便做了25年的按揭。由高息供到低息，每個月供 1,400元左右。到了2016年，我細佬用了10萬元供斷個貸款。但在 2012 年時，我細佬用我名向兩間銀行分別借了大約10萬元的P Loan，現在我才知當時佢用了這些錢在大陸買樓。當然，之後係放租及在升值了後出售而賺價啦。

2014年，我與丈夫合資在深水埗買入一物業，物業在深水埗港鐵站則，十分方便，但估不到物業的升幅這麼少，當時要用290萬元買入，現值400萬元。至於我和丈夫住的XX灣畔只是低層一樓，買入時475萬元，近日估價估到660萬元，升了185萬元，所以想出售深水埗的單位。

我細佬當時拿出120萬元，我丈夫則拿150萬元，仲有30萬元是我細佬叫我丈夫借給他，湊夠150萬元，並在將來的租金收入中歸還那30萬元，深水埗的物業就用我細佬單名持有的。我細佬還用這個深水埗物業，唔知佢點做，亦唔知佢有冇做按揭，買了一個深水埗商場的舖位。

因此，我亦問過銀行，可否將公屋做再按揭問銀行借到資金呢？可是銀行回覆，他們不做公屋的，再問甚麼兄弟公司借，都只可借10萬元，所以最後無借。現在亦過了三年退制賣樓的時間，現樓价值 400至430萬元。我細佬就唔想賣，佢話出售要比17%利得稅給政府，但我打去稅局問過，未必一定要比的，視乎稅局覺得你賣樓的動機，稅局會比張問卷你填，填完由稅局決定業主是否要比該稅。請問好唔好將深水埗物業出售呢？我丈夫拿回自己的資金後，大約有220萬元，然後用我個名在其他區買過一層，自己供。

我39歲，月入16,000元，丈夫45歲，月入39,000元。有一子，6歲。我的基本開支是供保險每月10,000元，股票10萬元，供MPF公務員。丈夫開支每月23,000元﹙已包括供樓﹚，佢仲有股票20萬元，基金50萬元，長糧公務員。究竟用我名買，然後出租，還是原封不動照將深水埗出租，租金和我細佬分，可免去其他厘印、律師、Agent等使費呢？其實我人工咁低，我有諗過都係唔好買啦，但我諗如果放租的話，有租客替我供樓，咁我人工低其實都唔關事，所以諗了很久，唔知點，真係要請教你。

答：

呢篇文頗有趣，有點像「親子王國」討論區的留言，筆者亦比平時花了更多時間去理解讀者想表達甚麼。對於讀者已達的人生階段，實不再用花時間改變甚麼想法和思考。惟看倌若是年輕朋友，好應想想如遇上貴人，究竟人地會花幾多時間去理解你的說話。至於筆者已將未答個案排好，今日排到呢個，就算難睇都唔會放棄。更估計讀者平時在網上留言只一、兩句，今次咁比面寫一大段，那應好好去回答。

讀書多少同賺錢多少無一定關係，而家比往時更見唔到呢個關係。按讀者所言，佢都只不過係1978年出世，大把人年長過佢。雖然各人家境唔同，不過該時代長大的小朋友大都不需要面對無錢交學費、又或阿女被逼輟學去賺錢供阿哥讀書呢啲野架啦。另一件事留意：讀者講咁多物業，好似只係得間公屋係佢自己名。XX灣畔讀者只交待了佢係同老公住，但唔知係聯名定單名。至於XX灣畔買最低一層，只可以係跌市等住跳價沽都無人接呢個現實。唔係講某屋苑，而係任何樓都唔應該買最低層。不過，讀者離執好XX灣畔呢件事仲好遙遠，佢都係先搞好BB班先。

關於讀者同佢細佬加埋佢老公的計劃，就想賣咗深水埗物業再搵讀者單名買，惟因讀者已有公屋，再買第二間樓要比15%重稅，未計佣金雜項，若以三個人為一體想法，賣樓就是不必。加上讀者人工唔高，利用銀行做靠山再脅持租客幫佢家庭儲錢，就係最好理財策略。人工高反而唔使點買樓，人工低先至要買樓去理財，這確是筆者想法。因為買樓可助業主利用30年長按揭工具去單邊睇銀紙長貶呢件事，達到讀者1997年左右20萬元買左間公屋，今日值400萬元此效果。留意香港經濟或人工都冇升值20倍，而係銀紙唔見使20倍。

但用讀者個人角度去諗，賣深水埗物業就是好做法。既然有人比錢用自己單名買樓，那就算要比稅都無妨。這些事情讀者要學好基本功再作分析會更有效果。人對錢財事，唔可以唔理，亦有一些事不能不著緊。做事不認真，社會自然會對你作出懲罰。補充說明：一區樓市上升又或另一區跑慢，都有其道理。邊區跑先，唔係估估下，根本有數據。當然你去買某些樓盤，經紀梗係會比正確而又偏向一方的資料你睇啦。人工16,000元，每月供10,000元保險，都係搞笑。不過照顧唔到咁多啦，就算名醫都唔可以一次搞好幾個病徵。筆者庸醫一位，聽唔入耳當講笑可以。 </s>