施永青 二次創業
在地產代理行業38年，戰績彪炳的施永青，碰上最難纏對手。

十多年來中原發展順風順水，施永青安心退居幕後，偏偏去年出現變數。在內地迅速冒起的對手「鏈家」，收購多間大行挖角，又發起互聯網戰，上下顛覆行業經營方式。中原在內地一哥地位受威脅，見慣風浪的施老闆更悲觀形容，未來數年形勢難以扭轉。

年輕對手為自己上寶貴一課，67歲的施永青復出領軍，推動中原改革，適應新的市場環境。老行尊如施老闆，也要重新學習在搜尋器買關鍵詞，整理大數據做營銷。轉型過程如二次創業，為此施永青重提上市集資，準備長期應戰，偏偏他和拍檔王文彥兩大股東爭拗不斷，最終中原宣布擱置上市大計。

失一哥地位 悟顛覆道理
香港地產代理業界，四大行優勢明顯主導市場，挑戰者多年來都無功而回。施永青領軍的中原，是行內名副其實霸主，全港就有逾350間分行，住宅部4月佣金收入更創5年半新高，高達3.6億元，遠遠拋離對手。

香港各行各業被少數龍頭壟斷，小本生意只可在巨人腳下，尋找生存空間。施老闆也認同現在創業較難闖出一片天：「好似地產代理這行，以前是戰國時代群雄割據，身邊行家都是夫妻檔、兄弟幫，龍頭行都只得約20間。現在局勢似秦國統一天下，細公司要打低大公司，難度似推翻天朝咁高。」

今時今日要挑戰行業的霸主，施永青認為並非不可能，但需要有「顛覆性」思維：「香港人常說生意都是李嘉誠做晒，要『打倒地產霸權』，但方法卻是叫口號示威。咁樣是打唔倒李嘉誠的，內地行家就用實際行動顛覆舊模式，（夠顛覆性）可能李嘉誠都唔夠你爭。」

對手燒錢挖角超越中原
施老闆的想法源自近年切身經歷。去年中原在內地遭遇強力挑戰。最大對手鏈家，大力推廣「速銷房」概念，承諾指定時間內將房屋售出，否則賠償業主違約金，又打燒錢戰挖角擴張；其他行家陸續發展互聯網服務，均在市場掀起不少新變化。久經沙場如施老闆，也頭痛起來：「我在內地都曾經吒？風雲，但生意遇到很大競爭壓力，中原現在排國內第二，去年初仲係第一位……我相信面對這場競爭，無三五年都唔易扭轉局面，在內地搵到生存空間先啦。」其實去年中原內地交易額達7,259億元人民幣，仍然是領頭羊，對手鏈家以7,090億元人民幣緊隨其後，但雙方差距已縮窄至只有百多億。以門店數目計算，鏈家在北上廣等大城市，更僅用一年時間就超越中原。施永青說，中原在這場硬仗開始時已陷於劣勢：「他們全民皆兵亂燒錢，用資本去壓我們。好似在上海，中原本身是最大，有400間分行，但鏈家一年就開了1,300間，幾乎每日開三間舖，去年我已經在上海開多了100間舖，但都不及對方一半。」

這間成立僅15年的北京地產代理，去年開始南下擴充挖角，花重金收購上海德佑、成都伊誠、深圳中聯等著名大行。去年8月施老闆重掌集團主席一職，望帶領中原收復失地。這一年他對內地代理的賺錢方法印象甚深，部分對手發展一條龍業務，除地產中介外還同時經營裝修、網上理財、借貸等相關生意，吸引客人一併光顧。

與騰訊合作展開反擊戰
他分析地產客戶甚具質素，行家藉提供代理服務，掌握客戶習慣等大數據，再用作營銷吸金：「內地有句流行用語叫『羊毛出在豬身上』，賺錢的不一定是本業（代理服務），一些行家做地產中介生意，唔賺錢無所謂，只是用來累積一班優質客戶，他們幫襯其他業務才賺番錢。」

他認為如今互聯網帶來新經營模式，是小本經營者挑戰巨無霸的好機會，也是網上代理短時間突圍而出的關鍵。去年中原也決定三年內投放10億元，升級客戶數據系統、發展O2O和網上理財平台。今年2月，中原就和騰訊（00700）合作，將放盤單位附近街景放在騰訊地圖，給網上搵屋的客人參考，服務將在深圳率先推出，希望改善體驗留住客人：「人？做得好的地方要學。新冒起的代理，網上平台都做得唔錯方便客人，我們都要善用科技。」

施老闆形容轉型過程總是艱苦，與再創業幾乎無異，對自己要「追落後」，他慨歎說：「其實我們本身行得快過好多行家，九十年代中已經建Database（資料庫）、做網上公開資訊、1999年出中原地圖，免費給社會去用，仲快過Google Map。不過我們無Google的財力咁多錢，做？星航拍街景。」

管內地員工需不同方針
中原業務遍布內地30多個城市，施老闆一向篤信無為而治策略，給予員工空間自主發揮，不過內地經營艱難，他也開始檢討這套管理法，「以前中原相對散漫，香港有好的監管機構和法治環境，我可以無為而治。內地環境麻麻地，一些人（代理）道德水平比較低，無人管就變無王管，咁樣做生意比較辛苦，所以內地我現在都管多？。我走去報警，內地公安見係公司內部問題，唔會幫你開檔案，幫你做就要收錢。」

他見過有內地代理為促成交易，賄賂稅局官員幫客人慳稅，再和官員瓜分稅款；也有員工中飽私囊，和發展商合謀呃佣，令公司應收的佣金損失一半：「我們代理幫發展商賣樓有佣金收，都有成千萬元。同事呃公司，話只收到一半佣金，剩下的變了壞帳，其實就私底下和發展商分。我們叫做『天地會』，天一半地一半，員工袋了一半錢，公司只收番一半，但有時你都要信同事，逐個項目管都管唔晒。」

現在他於內地設立內部反貪腐小組，懲罰違規代理，希望減少公司損失：「以前我的想法是，有錢賺已經唔錯啦，但這個世界無咁完美，間中有一、兩個害群之馬，後來才發現情況在內地很普遍，但我都信大部分員工是好，如果個個咁做，早就執笠啦！」

籌備上市計劃暫擱置
去年對手鏈家為爭奪人才，曾以額外佣金利誘員工，鼓勵他們向對手挖角，中原代理自然成為游說過檔對象。施老闆當時向員工大打信心牌，向全體員工發放花紅，提高佣金比例，穩住軍心：「我們舖和代理比對方少，但人均和舖均收入都高過對方。我跟同事講，唔好被他們嚇窒。」

施老闆指，中原手頭有約20億元現金，如果要借貸打燒錢戰，絕對可以一拼，但仿傚對手不計成本的行事方式，最終可能後勁不繼：「錢有效就唔怕燒，但去年他們殺到落來，深圳業績仍然差過我們。我就唔鍾意靠財大氣粗，如果中原最初上內地就打燒錢戰，一早燒死好多細行家。」

為了應付這場持久戰，他重新執掌集團，並宣布籌備一年內上市，集資100億元，以充足彈藥和內地行家應戰，然而今月中爆出他和拍檔王文彥意見不合，未能就上市達成共識，需擱置計劃（見16頁）。雖然戰？漫長，但施老闆未失信心：「鏈家咁大規模發展，請咁多人，打長久戰遲早有風險，最後未必是中原打敗他，而是自己打敗自己。」
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十多年來中原發展順風順水，施永青安心退居幕後，偏偏去年出現變數。在內地迅速冒起的對手「鏈家」，收購多間大行挖角，又發起互聯網戰，上下顛覆行業經營方式。中原在內地一哥地位受威脅，見慣風浪的施老闆更悲觀形容，未來數年形勢難以扭轉。

年輕對手為自己上寶貴一課，67歲的施永青復出領軍，推動中原改革，適應新的市場環境。老行尊如施老闆，也要重新學習在搜尋器買關鍵詞，整理大數據做營銷。轉型過程如二次創業，為此施永青重提上市集資，準備長期應戰，偏偏他和拍檔王文彥兩大股東爭拗不斷，最終中原宣布擱置上市大計。

失一哥地位 悟顛覆道理
香港地產代理業界，四大行優勢明顯主導市場，挑戰者多年來都無功而回。施永青領軍的中原，是行內名副其實霸主，全港就有逾350間分行，住宅部4月佣金收入更創5年半新高，高達3.6億元，遠遠拋離對手。

香港各行各業被少數龍頭壟斷，小本生意只可在巨人腳下，尋找生存空間。施老闆也認同現在創業較難闖出一片天：「好似地產代理這行，以前是戰國時代群雄割據，身邊行家都是夫妻檔、兄弟幫，龍頭行都只得約20間。現在局勢似秦國統一天下，細公司要打低大公司，難度似推翻天朝咁高。」

今時今日要挑戰行業的霸主，施永青認為並非不可能，但需要有「顛覆性」思維：「香港人常說生意都是李嘉誠做晒，要『打倒地產霸權』，但方法卻是叫口號示威。咁樣是打唔倒李嘉誠的，內地行家就用實際行動顛覆舊模式，（夠顛覆性）可能李嘉誠都唔夠你爭。」

對手燒錢挖角超越中原
施老闆的想法源自近年切身經歷。去年中原在內地遭遇強力挑戰。最大對手鏈家，大力推廣「速銷房」概念，承諾指定時間內將房屋售出，否則賠償業主違約金，又打燒錢戰挖角擴張；其他行家陸續發展互聯網服務，均在市場掀起不少新變化。久經沙場如施老闆，也頭痛起來：「我在內地都曾經吒？風雲，但生意遇到很大競爭壓力，中原現在排國內第二，去年初仲係第一位……我相信面對這場競爭，無三五年都唔易扭轉局面，在內地搵到生存空間先啦。」其實去年中原內地交易額達7,259億元人民幣，仍然是領頭羊，對手鏈家以7,090億元人民幣緊隨其後，但雙方差距已縮窄至只有百多億。以門店數目計算，鏈家在北上廣等大城市，更僅用一年時間就超越中原。施永青說，中原在這場硬仗開始時已陷於劣勢：「他們全民皆兵亂燒錢，用資本去壓我們。好似在上海，中原本身是最大，有400間分行，但鏈家一年就開了1,300間，幾乎每日開三間舖，去年我已經在上海開多了100間舖，但都不及對方一半。」

這間成立僅15年的北京地產代理，去年開始南下擴充挖角，花重金收購上海德佑、成都伊誠、深圳中聯等著名大行。去年8月施老闆重掌集團主席一職，望帶領中原收復失地。這一年他對內地代理的賺錢方法印象甚深，部分對手發展一條龍業務，除地產中介外還同時經營裝修、網上理財、借貸等相關生意，吸引客人一併光顧。

與騰訊合作展開反擊戰
他分析地產客戶甚具質素，行家藉提供代理服務，掌握客戶習慣等大數據，再用作營銷吸金：「內地有句流行用語叫『羊毛出在豬身上』，賺錢的不一定是本業（代理服務），一些行家做地產中介生意，唔賺錢無所謂，只是用來累積一班優質客戶，他們幫襯其他業務才賺番錢。」

他認為如今互聯網帶來新經營模式，是小本經營者挑戰巨無霸的好機會，也是網上代理短時間突圍而出的關鍵。去年中原也決定三年內投放10億元，升級客戶數據系統、發展O2O和網上理財平台。今年2月，中原就和騰訊（00700）合作，將放盤單位附近街景放在騰訊地圖，給網上搵屋的客人參考，服務將在深圳率先推出，希望改善體驗留住客人：「人？做得好的地方要學。新冒起的代理，網上平台都做得唔錯方便客人，我們都要善用科技。」

施老闆形容轉型過程總是艱苦，與再創業幾乎無異，對自己要「追落後」，他慨歎說：「其實我們本身行得快過好多行家，九十年代中已經建Database（資料庫）、做網上公開資訊、1999年出中原地圖，免費給社會去用，仲快過Google Map。不過我們無Google的財力咁多錢，做？星航拍街景。」

管內地員工需不同方針
中原業務遍布內地30多個城市，施老闆一向篤信無為而治策略，給予員工空間自主發揮，不過內地經營艱難，他也開始檢討這套管理法，「以前中原相對散漫，香港有好的監管機構和法治環境，我可以無為而治。內地環境麻麻地，一些人（代理）道德水平比較低，無人管就變無王管，咁樣做生意比較辛苦，所以內地我現在都管多？。我走去報警，內地公安見係公司內部問題，唔會幫你開檔案，幫你做就要收錢。」

他見過有內地代理為促成交易，賄賂稅局官員幫客人慳稅，再和官員瓜分稅款；也有員工中飽私囊，和發展商合謀呃佣，令公司應收的佣金損失一半：「我們代理幫發展商賣樓有佣金收，都有成千萬元。同事呃公司，話只收到一半佣金，剩下的變了壞帳，其實就私底下和發展商分。我們叫做『天地會』，天一半地一半，員工袋了一半錢，公司只收番一半，但有時你都要信同事，逐個項目管都管唔晒。」

現在他於內地設立內部反貪腐小組，懲罰違規代理，希望減少公司損失：「以前我的想法是，有錢賺已經唔錯啦，但這個世界無咁完美，間中有一、兩個害群之馬，後來才發現情況在內地很普遍，但我都信大部分員工是好，如果個個咁做，早就執笠啦！」

籌備上市計劃暫擱置
去年對手鏈家為爭奪人才，曾以額外佣金利誘員工，鼓勵他們向對手挖角，中原代理自然成為游說過檔對象。施老闆當時向員工大打信心牌，向全體員工發放花紅，提高佣金比例，穩住軍心：「我們舖和代理比對方少，但人均和舖均收入都高過對方。我跟同事講，唔好被他們嚇窒。」

施老闆指，中原手頭有約20億元現金，如果要借貸打燒錢戰，絕對可以一拼，但仿傚對手不計成本的行事方式，最終可能後勁不繼：「錢有效就唔怕燒，但去年他們殺到落來，深圳業績仍然差過我們。我就唔鍾意靠財大氣粗，如果中原最初上內地就打燒錢戰，一早燒死好多細行家。」

為了應付這場持久戰，他重新執掌集團，並宣布籌備一年內上市，集資100億元，以充足彈藥和內地行家應戰，然而今月中爆出他和拍檔王文彥意見不合，未能就上市達成共識，需擱置計劃（見16頁）。雖然戰？漫長，但施老闆未失信心：「鏈家咁大規模發展，請咁多人，打長久戰遲早有風險，最後未必是中原打敗他，而是自己打敗自己。」 </s>