【投資導航】24歲，七萬月入，買樓收租
問:

諗sir，小弟為你YouTube 頻道訂閱者，亦為新晉的莊博漁夫，從你和莊博影片中學到了不少有用的資訊及對樓市的看法。現有幾個問題請教，望可給予提示。

背景：

24歲專業人士，月入扣除強積金後約45k , 兩個月後升職，月入扣強積金後約51.5k ，工作十分穩定。

資產：

現金+股票 420k

有一棟自己和家人聯名住宅(馬鞍山住宅）估值7.6m，30年按揭（3.65mil)，18年1月開始還，每月還款約14k，但因有按揭存款掛鈎戶口有息，故實際只需還11k

每月洗費：45k-5/6k(日常洗費) 扣除11k(供樓)= 每月約可儲30k。升職後，每月可儲大約36k 。如無意外，7-8月時可儲到520-550k.

請問：

有見現時樓價有放緩現象，想以家母名義（月入74.5k 公務員，54歲，無樓）多買一層樓作收租及投資用途。奈何首期不夠，所以想申請轉按套現更多現金。

我粗略計算過，以我現時借貸力，最多可借4.5 mil，每月還19k ，扣掉按揭存款掛鈎戶口利息每月還約16k既大約套現900k作投資。我是否應該借盡佢？定只需借足夠的錢作首期就算？因我都怕將來通漲加息，會還得辛苦。另外，諗sir是否有中介可作介紹？

至放樓宇方面，看完你的影片後，自己做過少少搜集，有3-4個大西北物業有興趣（目標是大約6m的物業):

元朗世宙2房（朗屏5分鐘步程，42x呎用，3年樓齡）等回落至6m，月租約12-3k

嘉湖山莊細3房 (22-27年樓齡，554實用）約5.7m，月租約12-3k

新元朗中心2房 （27年樓齡，426呎實用）見到有開盤5.9m, 月租約12-3k

Yoho town第一期2細房(16年樓齡，38x實用) 等回落至6m, 月租12-3k

由於家母已54歲，銀行只可做16年按揭。粗略計算，佢借貸力約5.7m，每月還36k ，但因我不想之後還得咁辛苦，所以只想借約5.2m，每月還約33k。假設上述屋苑以12-3k租出，每月實際還20-21k。

2) 假設借了按揭，又可順利租出，本人支出：

51.5k-16k(本人名義樓)-21k(家母名義樓)-5/6k(每月洗費)=每月儲8k咁樣會否太搏？

3 )以投資為先，收租為次的原則，上述三個屋苑哪一個最為適合？還是諗sir有更好選擇？

4) 何時才是最佳的入市時機？因為個人覺得樓市會於7-8月會再低一點，屆時本人人工高了，儲蓄多了，供樓都變得容易。還是諗sir有更好意見？

本人很久沒有打這麼大篇的中文，所以文字間略有沙石。望見諒！另，多謝諗sir意見！

答:

儲樓作主軸對讀者而言正確，未來月入估計在51k-300k之間上落，好處是穩定銀行願借; 壞處是朝九晚九打份工，失去往後更高收入，更多見識之可能。

然而實行上犯了年輕人都犯既錯: 急。建議不要借盡去買樓。假如你們夾埋只搵40k而未來加人工冇望，反而會建議你今年急買樓先上車。因為一旦樓價再升買唔返，同埋要趁後生買樓利用將來通賬讓自己間樓升值。

相反讀者等得，過兩個月再加些少人工，每年可儲到100萬，對24歲年輕人而言有錢又CASH，夠籌碼等市低吸優質物業。另留意母親雖70k+月入，但如之後無長俸，佢提供之借貸力因年紀大而會很少。但有長俸就另一玩法。

每次買物業之間，資金可投入債市收息，改善佢儲錢慢同現金少的缺點。假設200萬投入收利用債基15%息一年，收兩年息已有60萬夠做首期。留意不可槓盡，很多人就係以為自己識游水，落到銀行如鱷魚潭，比人sell左槓盡買，最後在2020年3月抵不住急跌，係最驚慌個陣比人老點平左倉，而家個市升番佢又無仇報。應做的是控制好槓桿，多些數理少些感情，為投資判斷。

為什麼不買股票？ 先講筆者支持買股票，只不過唔支持用股票收息。過去一季，已證明錢係唔應該大筆放股市等息到，一是股市波動大得平常人頂唔住、二是股票可除時合法唔派息，那怕你已除淨。那怎看待股市 先莊博士見解精闢，去漁夫股市系統當然幫到手。另外大上落市，利用期權小注入市，更靈活更易控制風險。至於讀者，由於專業要精進，利用可望少兩眼的債收息、好過每日要睇實的股票。可以既一定主力投資於個人事業，贏到既唔只金錢。

由於筆者拍的影片是免費，加上可能本人講得不清楚吧，令讀者接收到:「元朗盤是好選擇」。各位大大都知: 筆者2012-2016年開始寫blog，最睇淡是元朗同西貢(將軍澳)區，因為供應量當時呢兩區最勁! 我去寶琳地毯場踢波都好小心，隨時被當地經紀圍毆。至於近年睇淡九龍城，已講過你想「自殺」最有效就係買啟德一房，天量供應，社區發展及配套很一般。而家連大圍同康城都改善中，都未輪到啟德。

當然好既區好既盤只會在買樓001及003談及啦，你睇我文章，都知選區未最重要，選中最受歡迎既屋苑同開則更重要。你可在本blog search下(開則>屋苑>區份>經濟大環境)出現過幾多次 影片

經紀係唔會同你傾咩則受歡迎，因為好既屋苑加好既則，可能放盤成季只有一個。但區份經紀絕不怕同你討論。例如只要你覺得沙田好，唔中第一城都可以比沙田中心你。

好盤準則，最基本及最重要的: 是易租出。睇樓客多業主有客揀，自然壓低空租期及租霸率。至於睇樓道理好易明，唔似買股票睇公司咁抽象。你好似筆者咁每星期都出集<真。樓盤傳真>，每星期都去唔同屋苑睇樓，你好快比諗sir叻叻同埋呢世人夠錢洗。
<s>[INST] <<SYS>> 你是一個專業的博主。請用繁體中文就指定主題撰寫一篇不少於 400 字的粵語博客。你的博客應該包括引言、正文和結論。 你應該將正文分為幾個段落。您要把博客的內容寫得豐富且有趣。博客內容必須切合打工仔的興趣。如果您不知道指定的主題或沒有足夠的信息來編寫該主題，則應使用指定主題的前十個 Google 搜索結果來編寫它。 <</SYS>> 【投資導航】24歲，七萬月入，買樓收租 [/INST] 問:

諗sir，小弟為你YouTube 頻道訂閱者，亦為新晉的莊博漁夫，從你和莊博影片中學到了不少有用的資訊及對樓市的看法。現有幾個問題請教，望可給予提示。

背景：

24歲專業人士，月入扣除強積金後約45k , 兩個月後升職，月入扣強積金後約51.5k ，工作十分穩定。

資產：

現金+股票 420k

有一棟自己和家人聯名住宅(馬鞍山住宅）估值7.6m，30年按揭（3.65mil)，18年1月開始還，每月還款約14k，但因有按揭存款掛鈎戶口有息，故實際只需還11k

每月洗費：45k-5/6k(日常洗費) 扣除11k(供樓)= 每月約可儲30k。升職後，每月可儲大約36k 。如無意外，7-8月時可儲到520-550k.

請問：

有見現時樓價有放緩現象，想以家母名義（月入74.5k 公務員，54歲，無樓）多買一層樓作收租及投資用途。奈何首期不夠，所以想申請轉按套現更多現金。

我粗略計算過，以我現時借貸力，最多可借4.5 mil，每月還19k ，扣掉按揭存款掛鈎戶口利息每月還約16k既大約套現900k作投資。我是否應該借盡佢？定只需借足夠的錢作首期就算？因我都怕將來通漲加息，會還得辛苦。另外，諗sir是否有中介可作介紹？

至放樓宇方面，看完你的影片後，自己做過少少搜集，有3-4個大西北物業有興趣（目標是大約6m的物業):

元朗世宙2房（朗屏5分鐘步程，42x呎用，3年樓齡）等回落至6m，月租約12-3k

嘉湖山莊細3房 (22-27年樓齡，554實用）約5.7m，月租約12-3k

新元朗中心2房 （27年樓齡，426呎實用）見到有開盤5.9m, 月租約12-3k

Yoho town第一期2細房(16年樓齡，38x實用) 等回落至6m, 月租12-3k

由於家母已54歲，銀行只可做16年按揭。粗略計算，佢借貸力約5.7m，每月還36k ，但因我不想之後還得咁辛苦，所以只想借約5.2m，每月還約33k。假設上述屋苑以12-3k租出，每月實際還20-21k。

2) 假設借了按揭，又可順利租出，本人支出：

51.5k-16k(本人名義樓)-21k(家母名義樓)-5/6k(每月洗費)=每月儲8k咁樣會否太搏？

3 )以投資為先，收租為次的原則，上述三個屋苑哪一個最為適合？還是諗sir有更好選擇？

4) 何時才是最佳的入市時機？因為個人覺得樓市會於7-8月會再低一點，屆時本人人工高了，儲蓄多了，供樓都變得容易。還是諗sir有更好意見？

本人很久沒有打這麼大篇的中文，所以文字間略有沙石。望見諒！另，多謝諗sir意見！

答:

儲樓作主軸對讀者而言正確，未來月入估計在51k-300k之間上落，好處是穩定銀行願借; 壞處是朝九晚九打份工，失去往後更高收入，更多見識之可能。

然而實行上犯了年輕人都犯既錯: 急。建議不要借盡去買樓。假如你們夾埋只搵40k而未來加人工冇望，反而會建議你今年急買樓先上車。因為一旦樓價再升買唔返，同埋要趁後生買樓利用將來通賬讓自己間樓升值。

相反讀者等得，過兩個月再加些少人工，每年可儲到100萬，對24歲年輕人而言有錢又CASH，夠籌碼等市低吸優質物業。另留意母親雖70k+月入，但如之後無長俸，佢提供之借貸力因年紀大而會很少。但有長俸就另一玩法。

每次買物業之間，資金可投入債市收息，改善佢儲錢慢同現金少的缺點。假設200萬投入收利用債基15%息一年，收兩年息已有60萬夠做首期。留意不可槓盡，很多人就係以為自己識游水，落到銀行如鱷魚潭，比人sell左槓盡買，最後在2020年3月抵不住急跌，係最驚慌個陣比人老點平左倉，而家個市升番佢又無仇報。應做的是控制好槓桿，多些數理少些感情，為投資判斷。

為什麼不買股票？ 先講筆者支持買股票，只不過唔支持用股票收息。過去一季，已證明錢係唔應該大筆放股市等息到，一是股市波動大得平常人頂唔住、二是股票可除時合法唔派息，那怕你已除淨。那怎看待股市 先莊博士見解精闢，去漁夫股市系統當然幫到手。另外大上落市，利用期權小注入市，更靈活更易控制風險。至於讀者，由於專業要精進，利用可望少兩眼的債收息、好過每日要睇實的股票。可以既一定主力投資於個人事業，贏到既唔只金錢。

由於筆者拍的影片是免費，加上可能本人講得不清楚吧，令讀者接收到:「元朗盤是好選擇」。各位大大都知: 筆者2012-2016年開始寫blog，最睇淡是元朗同西貢(將軍澳)區，因為供應量當時呢兩區最勁! 我去寶琳地毯場踢波都好小心，隨時被當地經紀圍毆。至於近年睇淡九龍城，已講過你想「自殺」最有效就係買啟德一房，天量供應，社區發展及配套很一般。而家連大圍同康城都改善中，都未輪到啟德。

當然好既區好既盤只會在買樓001及003談及啦，你睇我文章，都知選區未最重要，選中最受歡迎既屋苑同開則更重要。你可在本blog search下(開則>屋苑>區份>經濟大環境)出現過幾多次 影片

經紀係唔會同你傾咩則受歡迎，因為好既屋苑加好既則，可能放盤成季只有一個。但區份經紀絕不怕同你討論。例如只要你覺得沙田好，唔中第一城都可以比沙田中心你。

好盤準則，最基本及最重要的: 是易租出。睇樓客多業主有客揀，自然壓低空租期及租霸率。至於睇樓道理好易明，唔似買股票睇公司咁抽象。你好似筆者咁每星期都出集<真。樓盤傳真>，每星期都去唔同屋苑睇樓，你好快比諗sir叻叻同埋呢世人夠錢洗。 </s>