【投資導航】單身28k男　32歲擁四間樓
我一直對樓市及投資有興趣，亦深信被動收入能改善生活，所以數年前開始投資樓房，詳細如下。由於借貸力有限，希望諗Sir可建議下一步樓房上的部署﹙住宅、工廈，直債等﹚，並建議人民幣的投資方法。

本人32歲，單身︰

·與家人聯名一元朗鐵路屋苑單位，現放租12.5k。買入3.2m，銀行估價4.8m，上月剛轉按並套現，欠2.2m，月供8.8k。

·自己名下屯門私人樓，買入不夠三年，暫未能轉按。買入2.1m，銀行估價2.8m，現放租8.4k，欠1.1m，月供5.8k。

·另一自己名下屯門私人樓，買入不夠三年，暫未能轉按。買入2.1m，銀行估價2.9m，現放租8.8k，欠1.1m，月供5.8k。

·自己名下屯門居屋自由買賣私人樓，買入不夠三年，暫未能轉按。買入2m，銀行估價2.9m，現放租8k，欠1.1m，月供5.8k。

個人工作收入RMB 28k，港幣積蓄600k，人民幣積蓄250k。每月能存RMB 20k。打算短期內換工作並轉回香港。

期待你的回覆，感謝！

上海工作的80後

答：

讀者買樓後元氣受傷，幸好仲有100萬元剩，本文在英鎊脫歐聲望極自從寫Blog以來不作任何人民幣為本位的投資建議，兩原因：

1.人民幣是受管制貨幣，令人幣計價的投資物很少。將錢換做人仔等於自劈投資選擇。

2.港幣兌人幣買賣差價比其他貨幣高，源於國務院頒令防止早年熱錢流入國內之法。

若有原因必需將在港資金存做人幣，可考慮下圖投放於美債為主但接受人幣買入之基金。筆者亦得知有一銀行願意做人民幣債基疊增，那原本6.19%之年度派息，可以疊增後收10%一年，而分散投資於亞洲各地債券，此組合比在內地做理財產品或A股好得多。人幣借貸在港禁止，所以絕大部分銀行都唔會做。

下圖顯示的夏普比率、均期、債券評級組合、Volatility，以及對息口敏感度之調節。而為何將此債基再疊增舉例？因為此產物投放人幣之息口，比投放澳幣之6.03%年度派息為高。而過去五年，有兩年除息口錄價跌，為2013年-0.6%及2015年-0.3%，其餘年份有4.9%、14%及2016 YTD+2.6%之升幅。敢講就當外間投資氣氛唔好，此物都是作為你投資上的避風塘，收住息咁睇下外面股樓點波動候低再買。

另讀者起步得早，見佢屯門樓而家賺價約30%，應是2013年或更早時候買入。當年讀者應只29歲或更年輕。證明只要有籌劃，有堅持，30出頭都可以做三樓樓主﹙業主﹚。現時讀者工資RMB 28k，借貸力為28,000 x 1.2﹙匯率﹚x 50% x 90% x 2.59 / 10,000 = 3.9mil。三間屯門樓共欠1.1mil x 3 = 3.6mil，估計讀者現時借貸力已盡。而最近新買的元朗樓相信讀者購入時已發覺「獨力難支」，所以第四間樓需同家人聯名買入，懂用埋家人借貸力，即筆者所提出之庸才理財方法：「要承認自己係庸才，唔好拒絕搵人幫。懂運用家人及銀行之資源幫手而唔係一味死儲。」

上段解釋了借貸力是勉強夠計的，那首期呢？買幾間樓用咁多首期，其實30歲前有可能做到嗎？由於讀者買樓應在2013年之前，當時七成上一按上會，而九成上會單位可做一間﹙2010年之前九成上會單位可做兩間添﹚。在這情況下讀者亦機械式只買間價格在200至210萬元的樓，三間樓首期應是：

第一間︰        報自住可九成，需20萬元首期；

第二間︰        可七成，需60元萬首期。報稱買比屋企人住，只問銀行一按而唔做按證二按咁表達可過關；

第三間︰        冇計，應要比50%首期即100萬元。當然如有未婚妻或女友，又可爽做九成上會；

第四間︰        同屋企人夾份，有全新氣象。首期幾多唔需要考究。

即估計讀者買三間樓首期共需 ( 20 + 60 + 100 ) 萬元 = 180萬元。估計讀者到2013年，應投身工作約八年，每年儲22萬元，即月信18,000元。以讀者RMB 28k月薪來計，要將收入之18,000 / 28,000 x 1.2 = 53%儲起，知道這對不少港人而言是多的。而讀者係利用了一個自家優點，就是香港工資內地消費。佢而家搵28k都只係使20k。返內地工作非壞事。亦想表明32歲有四間樓仔，此想法未屬不切實際。我地已計得到你如乖乖地，話唔定再做少少穩當投資，就當你喺香港住都可合理完成。大家亦可將目標降低至在32歲擁兩間樓仔，再加埋老婆份糧幫手，比些信心自己一定攪得掂！

筆者有感讀者現時手上樓房太多，集中在樓。雖樓已幫佢獲首次Jackpot，幫佢按套了210萬元出來，並有辦法收15%年息，已爽歪歪月收港幣26,000元了，財務自由已有啟端。但投資要想萬全，應將居屋放走，一是居屋未來供應太多，二來居屋客路有限，叫價不高。當四張牌已在手打走呢張是必然。

其實這位讀者儲錢又規律，買樓個Budget又咁規律，佢撈得掂好正常。彈唔彈起係睇你做乜，而唔係有乜。雖然會考DSE對筆者已感到遙遠，仍希望用上語句鼓勵剛放榜的學生。今日開始追仲未遲。
<s>[INST] <<SYS>> 你是一個專業的博主。請用繁體中文就指定主題撰寫一篇不少於 400 字的粵語博客。你的博客應該包括引言、正文和結論。 你應該將正文分為幾個段落。您要把博客的內容寫得豐富且有趣。博客內容必須切合打工仔的興趣。如果您不知道指定的主題或沒有足夠的信息來編寫該主題，則應使用指定主題的前十個 Google 搜索結果來編寫它。 <</SYS>> 【投資導航】單身28k男　32歲擁四間樓 [/INST] 我一直對樓市及投資有興趣，亦深信被動收入能改善生活，所以數年前開始投資樓房，詳細如下。由於借貸力有限，希望諗Sir可建議下一步樓房上的部署﹙住宅、工廈，直債等﹚，並建議人民幣的投資方法。

本人32歲，單身︰

·與家人聯名一元朗鐵路屋苑單位，現放租12.5k。買入3.2m，銀行估價4.8m，上月剛轉按並套現，欠2.2m，月供8.8k。

·自己名下屯門私人樓，買入不夠三年，暫未能轉按。買入2.1m，銀行估價2.8m，現放租8.4k，欠1.1m，月供5.8k。

·另一自己名下屯門私人樓，買入不夠三年，暫未能轉按。買入2.1m，銀行估價2.9m，現放租8.8k，欠1.1m，月供5.8k。

·自己名下屯門居屋自由買賣私人樓，買入不夠三年，暫未能轉按。買入2m，銀行估價2.9m，現放租8k，欠1.1m，月供5.8k。

個人工作收入RMB 28k，港幣積蓄600k，人民幣積蓄250k。每月能存RMB 20k。打算短期內換工作並轉回香港。

期待你的回覆，感謝！

上海工作的80後

答：

讀者買樓後元氣受傷，幸好仲有100萬元剩，本文在英鎊脫歐聲望極自從寫Blog以來不作任何人民幣為本位的投資建議，兩原因：

1.人民幣是受管制貨幣，令人幣計價的投資物很少。將錢換做人仔等於自劈投資選擇。

2.港幣兌人幣買賣差價比其他貨幣高，源於國務院頒令防止早年熱錢流入國內之法。

若有原因必需將在港資金存做人幣，可考慮下圖投放於美債為主但接受人幣買入之基金。筆者亦得知有一銀行願意做人民幣債基疊增，那原本6.19%之年度派息，可以疊增後收10%一年，而分散投資於亞洲各地債券，此組合比在內地做理財產品或A股好得多。人幣借貸在港禁止，所以絕大部分銀行都唔會做。

下圖顯示的夏普比率、均期、債券評級組合、Volatility，以及對息口敏感度之調節。而為何將此債基再疊增舉例？因為此產物投放人幣之息口，比投放澳幣之6.03%年度派息為高。而過去五年，有兩年除息口錄價跌，為2013年-0.6%及2015年-0.3%，其餘年份有4.9%、14%及2016 YTD+2.6%之升幅。敢講就當外間投資氣氛唔好，此物都是作為你投資上的避風塘，收住息咁睇下外面股樓點波動候低再買。

另讀者起步得早，見佢屯門樓而家賺價約30%，應是2013年或更早時候買入。當年讀者應只29歲或更年輕。證明只要有籌劃，有堅持，30出頭都可以做三樓樓主﹙業主﹚。現時讀者工資RMB 28k，借貸力為28,000 x 1.2﹙匯率﹚x 50% x 90% x 2.59 / 10,000 = 3.9mil。三間屯門樓共欠1.1mil x 3 = 3.6mil，估計讀者現時借貸力已盡。而最近新買的元朗樓相信讀者購入時已發覺「獨力難支」，所以第四間樓需同家人聯名買入，懂用埋家人借貸力，即筆者所提出之庸才理財方法：「要承認自己係庸才，唔好拒絕搵人幫。懂運用家人及銀行之資源幫手而唔係一味死儲。」

上段解釋了借貸力是勉強夠計的，那首期呢？買幾間樓用咁多首期，其實30歲前有可能做到嗎？由於讀者買樓應在2013年之前，當時七成上一按上會，而九成上會單位可做一間﹙2010年之前九成上會單位可做兩間添﹚。在這情況下讀者亦機械式只買間價格在200至210萬元的樓，三間樓首期應是：

第一間︰        報自住可九成，需20萬元首期；

第二間︰        可七成，需60元萬首期。報稱買比屋企人住，只問銀行一按而唔做按證二按咁表達可過關；

第三間︰        冇計，應要比50%首期即100萬元。當然如有未婚妻或女友，又可爽做九成上會；

第四間︰        同屋企人夾份，有全新氣象。首期幾多唔需要考究。

即估計讀者買三間樓首期共需 ( 20 + 60 + 100 ) 萬元 = 180萬元。估計讀者到2013年，應投身工作約八年，每年儲22萬元，即月信18,000元。以讀者RMB 28k月薪來計，要將收入之18,000 / 28,000 x 1.2 = 53%儲起，知道這對不少港人而言是多的。而讀者係利用了一個自家優點，就是香港工資內地消費。佢而家搵28k都只係使20k。返內地工作非壞事。亦想表明32歲有四間樓仔，此想法未屬不切實際。我地已計得到你如乖乖地，話唔定再做少少穩當投資，就當你喺香港住都可合理完成。大家亦可將目標降低至在32歲擁兩間樓仔，再加埋老婆份糧幫手，比些信心自己一定攪得掂！

筆者有感讀者現時手上樓房太多，集中在樓。雖樓已幫佢獲首次Jackpot，幫佢按套了210萬元出來，並有辦法收15%年息，已爽歪歪月收港幣26,000元了，財務自由已有啟端。但投資要想萬全，應將居屋放走，一是居屋未來供應太多，二來居屋客路有限，叫價不高。當四張牌已在手打走呢張是必然。

其實這位讀者儲錢又規律，買樓個Budget又咁規律，佢撈得掂好正常。彈唔彈起係睇你做乜，而唔係有乜。雖然會考DSE對筆者已感到遙遠，仍希望用上語句鼓勵剛放榜的學生。今日開始追仲未遲。 </s>