【投資導航】用父幹成功繞過印花稅
今次政府再出招，住宅物業印花稅增至15%，主要打擊換樓客，重新令換樓階梯斷裂，樓市重回2012至2014年的畸形發展，惟價格不能再大升。

換樓客最受打擊

在2015年，由於細價樓升幅與2011比近一倍﹙中原城市指數由約88水平升至140﹚，令原本細價樓業主成功換大。原本250萬元的樓升至500萬元，細樓業主賣樓賺250萬元加上自己儲蓄，去到盡有350萬元預算換大屋唔奇。由於細價樓在2015年開始升得比中價樓慢，與2014年尾前的走勢不同，反映主力買家結構改變。中價樓由跑輸變贏見於中原城市大型屋苑指數在2015年已與小型指數同步，而香港島樓價已由2014年前的落後變成持平數件事。

惟11月5日改稅制後今時買800萬元住宅樓，原本交稅7.5%，即60萬元。而家交15%升至120萬元。工商類就算買成千萬元都係8.5%。基於800萬元換樓客要準備四成首期，即320萬元，加120萬元先可以換樓，即總數440萬元先換到樓，大批人由原本可換樓變成又要等，當然話就話「如半年內完成一買一賣係有得退稅」，即120萬元先付後退回90萬元。

政府看準了才發炮，並非藥石亂投而出招

不過先交120萬元稅而半年後退返90萬元呢件事，唔係個個都經受得起。相反之前先交60萬元稅退回30萬元，有些早年買了一樓的朋友仍能負擔。故今次政策幾肯定最壓抑換樓客，而呢批人是今次升市之主力。所以筆者看法是政府睇準了才發炮的，並非藥石亂投而出招。由於今次措施成功命中正推升樓價的主力，估計樓市半年內成功被壓下去，2017年3月特首勝選前樓市只持平或睇跌。根據11月數宇，筆者睇好樓市。惟突然有此一招，樓市估計由睇升轉持平或微跌。今次贏家有持有辦公室的老闆們，當中唔少應將會係1,200個選委之一。而家出呢招可利用樓市年尾淡季加上年中升市主力去壓低樓市，二是令一眾舖王或老闆Happy，三是令頭版再次從變質的釋法中轉移。受害的只有辛勤換樓打工仔。

另外，由於原本想換樓班客會轉租，同意租金會上升。但能否由租拉升樓價？相信唔會太多。始終而家租金指數比樓價已是約1.6倍，比1997年的1.2倍更高。這當然有賴低息環境。係實體經濟麻麻之下，租金會在下年再上10-20%。而反映住宅的中原城市指數會在下年3月之後跌完回升，但仍會在146至150點極受阻力，不能大升是因為投資客會將錢投入工商市場，而城市指數只計住宅。間接令更多人買入400至500萬元的商廈整天辦公或作其中租客。

有人在FANSPAGE問：「點睇有樓的人唔會賣樓，因為再買要比15%， 變相令二手市場供應更少？」這個肯定。其實這個現象在2010年首辣時已發現，2013年2月加辣時再加強了業主有樓死都唔放此一信念。

又有人在FANSPAGE問：「咁多父幹你唔講？！」首先筆者唔係太明佢講乜野。惟以筆者睇過1,200個Case的經驗，「行文如見人」此講述是真的！ 所以勸諸君要讀好書咪失禮父母，自己丟架還可接受。那提一提「父幹」，其實咁多父母會為仔女買樓，一是愛錢二是更愛子女，原因見稅例：

節錄：第2標準稅率 ( 即往時平的稅率 ) 將適用:

*今時15%的可統稱為第一稅率

•買方是香港永久性居民，而他在購買有關住宅物業﹙不論是否連同一個車位﹚時，是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業﹙及車位，如適用﹚；

•由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親﹙即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹﹚以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業，他們在購買有關住宅物業時，各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業；

•近親之間買賣或轉讓住宅物業，不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時，是否在香港擁有任何住宅物業；

即如果我個仔夠18歲，搵佢買間600萬元樓可用首置先慳稅約 ( 90-36 ) = 54萬元。然後做個近親轉讓住宅物業比返老豆，Mark低個價去某個水平，老豆可能一蚊印花稅都唔使比就可以將樓轉到手。當然Mark個價有技巧，唔係你話零蚊就零蚊，至於送契亦只合某些人，買樓大事一做錯就返唔到轉頭。點都好，咁就可以成功繞過印花稅，故咁多父母買樓比仔女。「父幹」不只是愛的行為，有可能亦是愛錢的行為。

仲有一個怪招，不過係奇想。就係一個男人不斷搵啲住夠七年的香港女新移民買樓，佢地肯定係首置。然後同佢地結婚再做近親轉讓，這效果同仔女買無異。兩年後離婚又同另一個女人結婚，又可以出呢招？由於筆者事忙結唔到咁多次婚，呢條橋行唔行得通留比各位一試。不過內地就真有為樓而離婚的例子。

年輕人如能將咒罵「父幹」的力量轉化為學習及行動的推動能，往後的人生可以活得很不一樣。事事都有Learning point。另外真心希望政府班大哥唔好睇到呢篇文，佢地專心咁去補加工商做15%就得架啦。

或許有春江鴨

尤其獨立冷氣的商廈很看俏。在500萬元商廈只借250萬元，而住宅借300萬元，買住同買商變成同樣難借錢，但商廈500萬元交稅18萬元，住宅交75萬元。比我係發展商，不如賣商廈再送印花稅令我仲易Mark高個價。另預計會有財仔提供更高成數的商廈二三按。

根據2016年6月的一份報章報道，南港島綫將於今年底通車，黃竹坑過去一度出現15宗酒店發展計劃，但據最新資料顯示，至今僅得兩宗仍生效，其餘大部分均已失效或轉作商廈發展。相信或許有些春江鴨在入面唔奇。ONE ISLAND SOUTH呎價已達13,800元，而生果報在10月都有報道，賭王四太是其一買家。政府未嚴打商廈，相信太子、佐敦一帶獨立廁的商廈可供租，抵兼慳稅；如是荃灣簡直有錢淨落袋。黃竹坑同石門是兵家必爭之地。

至於有人話細價樓會因為政府而家修正稅率而趕絕投資客，細價樓會跌，筆者不表認同。重申現時樓市主軸是換樓客而成，筆者分析除了看各個因素，仲要選出最影響著樓市之因素作觀察。呢招絕對對換樓客是致命打擊。在需求仍在之下，購買力重新集中在細價樓。
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換樓客最受打擊

在2015年，由於細價樓升幅與2011比近一倍﹙中原城市指數由約88水平升至140﹚，令原本細價樓業主成功換大。原本250萬元的樓升至500萬元，細樓業主賣樓賺250萬元加上自己儲蓄，去到盡有350萬元預算換大屋唔奇。由於細價樓在2015年開始升得比中價樓慢，與2014年尾前的走勢不同，反映主力買家結構改變。中價樓由跑輸變贏見於中原城市大型屋苑指數在2015年已與小型指數同步，而香港島樓價已由2014年前的落後變成持平數件事。

惟11月5日改稅制後今時買800萬元住宅樓，原本交稅7.5%，即60萬元。而家交15%升至120萬元。工商類就算買成千萬元都係8.5%。基於800萬元換樓客要準備四成首期，即320萬元，加120萬元先可以換樓，即總數440萬元先換到樓，大批人由原本可換樓變成又要等，當然話就話「如半年內完成一買一賣係有得退稅」，即120萬元先付後退回90萬元。

政府看準了才發炮，並非藥石亂投而出招

不過先交120萬元稅而半年後退返90萬元呢件事，唔係個個都經受得起。相反之前先交60萬元稅退回30萬元，有些早年買了一樓的朋友仍能負擔。故今次政策幾肯定最壓抑換樓客，而呢批人是今次升市之主力。所以筆者看法是政府睇準了才發炮的，並非藥石亂投而出招。由於今次措施成功命中正推升樓價的主力，估計樓市半年內成功被壓下去，2017年3月特首勝選前樓市只持平或睇跌。根據11月數宇，筆者睇好樓市。惟突然有此一招，樓市估計由睇升轉持平或微跌。今次贏家有持有辦公室的老闆們，當中唔少應將會係1,200個選委之一。而家出呢招可利用樓市年尾淡季加上年中升市主力去壓低樓市，二是令一眾舖王或老闆Happy，三是令頭版再次從變質的釋法中轉移。受害的只有辛勤換樓打工仔。

另外，由於原本想換樓班客會轉租，同意租金會上升。但能否由租拉升樓價？相信唔會太多。始終而家租金指數比樓價已是約1.6倍，比1997年的1.2倍更高。這當然有賴低息環境。係實體經濟麻麻之下，租金會在下年再上10-20%。而反映住宅的中原城市指數會在下年3月之後跌完回升，但仍會在146至150點極受阻力，不能大升是因為投資客會將錢投入工商市場，而城市指數只計住宅。間接令更多人買入400至500萬元的商廈整天辦公或作其中租客。

有人在FANSPAGE問：「點睇有樓的人唔會賣樓，因為再買要比15%， 變相令二手市場供應更少？」這個肯定。其實這個現象在2010年首辣時已發現，2013年2月加辣時再加強了業主有樓死都唔放此一信念。

又有人在FANSPAGE問：「咁多父幹你唔講？！」首先筆者唔係太明佢講乜野。惟以筆者睇過1,200個Case的經驗，「行文如見人」此講述是真的！ 所以勸諸君要讀好書咪失禮父母，自己丟架還可接受。那提一提「父幹」，其實咁多父母會為仔女買樓，一是愛錢二是更愛子女，原因見稅例：

節錄：第2標準稅率 ( 即往時平的稅率 ) 將適用:

*今時15%的可統稱為第一稅率

•買方是香港永久性居民，而他在購買有關住宅物業﹙不論是否連同一個車位﹚時，是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業﹙及車位，如適用﹚；

•由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親﹙即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹﹚以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業，他們在購買有關住宅物業時，各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業；

•近親之間買賣或轉讓住宅物業，不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時，是否在香港擁有任何住宅物業；

即如果我個仔夠18歲，搵佢買間600萬元樓可用首置先慳稅約 ( 90-36 ) = 54萬元。然後做個近親轉讓住宅物業比返老豆，Mark低個價去某個水平，老豆可能一蚊印花稅都唔使比就可以將樓轉到手。當然Mark個價有技巧，唔係你話零蚊就零蚊，至於送契亦只合某些人，買樓大事一做錯就返唔到轉頭。點都好，咁就可以成功繞過印花稅，故咁多父母買樓比仔女。「父幹」不只是愛的行為，有可能亦是愛錢的行為。

仲有一個怪招，不過係奇想。就係一個男人不斷搵啲住夠七年的香港女新移民買樓，佢地肯定係首置。然後同佢地結婚再做近親轉讓，這效果同仔女買無異。兩年後離婚又同另一個女人結婚，又可以出呢招？由於筆者事忙結唔到咁多次婚，呢條橋行唔行得通留比各位一試。不過內地就真有為樓而離婚的例子。

年輕人如能將咒罵「父幹」的力量轉化為學習及行動的推動能，往後的人生可以活得很不一樣。事事都有Learning point。另外真心希望政府班大哥唔好睇到呢篇文，佢地專心咁去補加工商做15%就得架啦。

或許有春江鴨

尤其獨立冷氣的商廈很看俏。在500萬元商廈只借250萬元，而住宅借300萬元，買住同買商變成同樣難借錢，但商廈500萬元交稅18萬元，住宅交75萬元。比我係發展商，不如賣商廈再送印花稅令我仲易Mark高個價。另預計會有財仔提供更高成數的商廈二三按。

根據2016年6月的一份報章報道，南港島綫將於今年底通車，黃竹坑過去一度出現15宗酒店發展計劃，但據最新資料顯示，至今僅得兩宗仍生效，其餘大部分均已失效或轉作商廈發展。相信或許有些春江鴨在入面唔奇。ONE ISLAND SOUTH呎價已達13,800元，而生果報在10月都有報道，賭王四太是其一買家。政府未嚴打商廈，相信太子、佐敦一帶獨立廁的商廈可供租，抵兼慳稅；如是荃灣簡直有錢淨落袋。黃竹坑同石門是兵家必爭之地。

至於有人話細價樓會因為政府而家修正稅率而趕絕投資客，細價樓會跌，筆者不表認同。重申現時樓市主軸是換樓客而成，筆者分析除了看各個因素，仲要選出最影響著樓市之因素作觀察。呢招絕對對換樓客是致命打擊。在需求仍在之下，購買力重新集中在細價樓。 </s>