【投資導航】一類再買樓就有危險的人
問：

諗Sir

本人45歲，月入25,000元； 太太44歲，月入10萬元。育有一子 ( 三歲 )，現居康怡700呎三房單位，尚欠150萬元按揭 ( 加按應可套現500萬元+ )，現在每月供款21,000元。不過每月開支不少，餘款每月30,000元左右。

•        夫婦二人手持現金加股票約500萬元。

•        目標自住1,000呎+ 物業 ( 包工人房 )，可租可買。

•        目標持有兩個或以上物業。因不捨賣掉康怡物業，因此留作       將來收租之用。

•        同時亦須為將來退休作一些計劃。

•        我做了銀行債基投資，每月收息8,000元。

若要達成財務目標，請問諗Sir有何高見，請指點一下。萬分感激。

收息101舊生上

答：

從讀者的個案，見到一類再買樓就有危險的人。原因是所擁一房賺價好深，再要買樓自住眼角自然高，喺人工屬中上而儲蓄率少於月薪30%之情況下，若再加碼買樓，於跌市會失掉樓價大半，加上現金同樓比較少，發覺兩間樓用倍於月入之速度下幫自己輸錢，到時人近退休只能慨嘆。因此本案讀者不應再買樓，只能將樓盡加按等下次機會，同埋係時候要學好用直債。原因是個人借貸力在45歲開始下滑，下次再買樓就當人工一樣亦不可像今時今日借得那麼多。讀者現時家庭借貸力為：125,000 / 10,000 x 50% x 2.59 = 1,600萬元。50歲時要打八折，55歲時要打八折再八折，即1,024萬元。

計供款金額與加按所得之關係方程

因借貸力跌亦影響加按金額，故讀者應在今時今日將樓盡按，喺保持月供21,000元之情況下，讀者拉盡30還月供21,000元，可套2.1 x 2.59 - 1.5 = 3.93百萬。若能增加供款至28,000元一個月，按到金額為2.8 x 2.59 - 1.5 = 575萬元，同時符合1,000萬元樓加按最多只能按60%的規條。

當然讀者仲有一張牌可諗，就是現在把康怡加按至六成，待三至四年後將按揭結欠還至低於當時市價之50%，物業可轉出租用途令其租約可當新入息證明，重新令借貸力增大。計租金是25,000元 ／月，其70%可作核實收入。於讀者情況，50歲時雖工資提供之借貸力減至1,280萬元，但租約亦提供25,000 x 70% x 2.59 = 450萬元之借貸力，令總借貸力保持在1,600萬元水平。留意如此刻佢決定買樓換更大屋，原有資金被耗，而每間樓估計都欠70-80%左右，就更無可能將結欠減至50%去出呢招「租金收入證明」。那丟空的屋無租約能否當作核實租金收入？這個不屬免費文章範圍。

至於讀者套咗575萬元出嚟，加上原本500萬元現金及股票，資金已達1,000萬元，建議開個入門版私人銀行戶，利用兩條直債加上400萬元債基分段買入，年收12-14%息令被動收入在100萬元以上，夠佢30,000元供樓加上為他日再買樓的首期作準備。那12%年息會否講就易，做就難？

先講一個6%年息之直債，在抵押性達60%而1.2%借貸成本下，若買20萬美元一年派12,000美元回報，而一年利息支出為1,440美元，回報為 ( 12,000 - 1,440 ) / 80,000 = 13%。即只要找到直債孳息率是6%的，槓桿基本上13%保本無難度。那6%的直債有麼？先比一個，就是恆大；再比一個，就是東亞。你亦可到各大銀行問，得到的答案通常是很統一，就是一個「無」字。為甚麼？讀者作為舊生佢已經收住八千幾蚊月息，佢應該知道點解。

如債價下跌，槓桿會否將跌價速度放大，最終產生Call loan？

首先機構借咗錢比你之後，係無可能唔Call loan的。抵押品價大跌而令借貸人Call loan，天經地義。相反是你對債的選擇，以及懂得Call loan機制後把投入各項投資物的錢預好，才是股災不致滅頂的原因。

為甚麼只有股災，冇人提債災，或者 ( 外 ) 幣災呢？

因為股票先有能力喺大跌市將有財產20合1，幾個月內無咗九成半，而外幣同債，要咁嘅跌幅近乎無可能。喺2008年，約14%的發債公司倒閉，而捱得過的大多表示肯比返本金讀者。如似佳兆業呢間公司，真係一間經典，曾經年前賴債，而在近月上市股份復牌後價格由2.X元升到6.X元，至近月股價下跌，其實同當年債務重組方案有關。劉生及甘比有入佢地直債。留意今年，甘比兩次有報道佢比錢買野儲起嘅，都係債券。而幫劉生搵錢嘅，唔只風扇，仲有股票。
<s>[INST] <<SYS>> 你是一個專業的博主。請用繁體中文就指定主題撰寫一篇不少於 400 字的粵語博客。你的博客應該包括引言、正文和結論。 你應該將正文分為幾個段落。您要把博客的內容寫得豐富且有趣。博客內容必須切合打工仔的興趣。如果您不知道指定的主題或沒有足夠的信息來編寫該主題，則應使用指定主題的前十個 Google 搜索結果來編寫它。 <</SYS>> 【投資導航】一類再買樓就有危險的人 [/INST] 問：

諗Sir

本人45歲，月入25,000元； 太太44歲，月入10萬元。育有一子 ( 三歲 )，現居康怡700呎三房單位，尚欠150萬元按揭 ( 加按應可套現500萬元+ )，現在每月供款21,000元。不過每月開支不少，餘款每月30,000元左右。

•        夫婦二人手持現金加股票約500萬元。

•        目標自住1,000呎+ 物業 ( 包工人房 )，可租可買。

•        目標持有兩個或以上物業。因不捨賣掉康怡物業，因此留作       將來收租之用。

•        同時亦須為將來退休作一些計劃。

•        我做了銀行債基投資，每月收息8,000元。

若要達成財務目標，請問諗Sir有何高見，請指點一下。萬分感激。

收息101舊生上

答：

從讀者的個案，見到一類再買樓就有危險的人。原因是所擁一房賺價好深，再要買樓自住眼角自然高，喺人工屬中上而儲蓄率少於月薪30%之情況下，若再加碼買樓，於跌市會失掉樓價大半，加上現金同樓比較少，發覺兩間樓用倍於月入之速度下幫自己輸錢，到時人近退休只能慨嘆。因此本案讀者不應再買樓，只能將樓盡加按等下次機會，同埋係時候要學好用直債。原因是個人借貸力在45歲開始下滑，下次再買樓就當人工一樣亦不可像今時今日借得那麼多。讀者現時家庭借貸力為：125,000 / 10,000 x 50% x 2.59 = 1,600萬元。50歲時要打八折，55歲時要打八折再八折，即1,024萬元。

計供款金額與加按所得之關係方程

因借貸力跌亦影響加按金額，故讀者應在今時今日將樓盡按，喺保持月供21,000元之情況下，讀者拉盡30還月供21,000元，可套2.1 x 2.59 - 1.5 = 3.93百萬。若能增加供款至28,000元一個月，按到金額為2.8 x 2.59 - 1.5 = 575萬元，同時符合1,000萬元樓加按最多只能按60%的規條。

當然讀者仲有一張牌可諗，就是現在把康怡加按至六成，待三至四年後將按揭結欠還至低於當時市價之50%，物業可轉出租用途令其租約可當新入息證明，重新令借貸力增大。計租金是25,000元 ／月，其70%可作核實收入。於讀者情況，50歲時雖工資提供之借貸力減至1,280萬元，但租約亦提供25,000 x 70% x 2.59 = 450萬元之借貸力，令總借貸力保持在1,600萬元水平。留意如此刻佢決定買樓換更大屋，原有資金被耗，而每間樓估計都欠70-80%左右，就更無可能將結欠減至50%去出呢招「租金收入證明」。那丟空的屋無租約能否當作核實租金收入？這個不屬免費文章範圍。

至於讀者套咗575萬元出嚟，加上原本500萬元現金及股票，資金已達1,000萬元，建議開個入門版私人銀行戶，利用兩條直債加上400萬元債基分段買入，年收12-14%息令被動收入在100萬元以上，夠佢30,000元供樓加上為他日再買樓的首期作準備。那12%年息會否講就易，做就難？

先講一個6%年息之直債，在抵押性達60%而1.2%借貸成本下，若買20萬美元一年派12,000美元回報，而一年利息支出為1,440美元，回報為 ( 12,000 - 1,440 ) / 80,000 = 13%。即只要找到直債孳息率是6%的，槓桿基本上13%保本無難度。那6%的直債有麼？先比一個，就是恆大；再比一個，就是東亞。你亦可到各大銀行問，得到的答案通常是很統一，就是一個「無」字。為甚麼？讀者作為舊生佢已經收住八千幾蚊月息，佢應該知道點解。

如債價下跌，槓桿會否將跌價速度放大，最終產生Call loan？

首先機構借咗錢比你之後，係無可能唔Call loan的。抵押品價大跌而令借貸人Call loan，天經地義。相反是你對債的選擇，以及懂得Call loan機制後把投入各項投資物的錢預好，才是股災不致滅頂的原因。

為甚麼只有股災，冇人提債災，或者 ( 外 ) 幣災呢？

因為股票先有能力喺大跌市將有財產20合1，幾個月內無咗九成半，而外幣同債，要咁嘅跌幅近乎無可能。喺2008年，約14%的發債公司倒閉，而捱得過的大多表示肯比返本金讀者。如似佳兆業呢間公司，真係一間經典，曾經年前賴債，而在近月上市股份復牌後價格由2.X元升到6.X元，至近月股價下跌，其實同當年債務重組方案有關。劉生及甘比有入佢地直債。留意今年，甘比兩次有報道佢比錢買野儲起嘅，都係債券。而幫劉生搵錢嘅，唔只風扇，仲有股票。 </s>