【投資導航】窮工程師升呢換九龍樓
問：

諗Sir

你好，最近考慮換樓，十分惆悵，希望可以指點迷津。

本人34歲工程師，月入35,000元 + Bonus；太太33歲，做醫院月入24,000元，現有現金60萬元，股票10萬元，有一東涌350呎村屋二樓連天台，2015年買入205萬元，按揭144萬元，月供6,200元，放租可10,000至11,000元。因為上班在九龍灣，交通十分不方便，希望搬出市區。最近留意麗晶，400呎兩房約570萬元，現有的村屋有買家出320萬元，銀行估價270萬元，我想加按村屋套現約70萬元加手上現金可以勉強兩成首期購買麗晶，月供18,000元，然後租出村屋11,000元，扣除供款還可以補貼5,000元，請問我這樣是否正確，應該如何部署？希望諗Sir指點，萬分感謝，謝謝。

窮工程師

答：

村屋升咗都唔易估到價，從讀者例可知，有人出320但銀行只估270萬元，變相較難按晒升值部分，對等錢用嘅年輕人不利。另買村屋應假設只可五成上會，除非是錦繡這類大型的，銀行更不想在年尾做村屋按揭，雖不能宣之以口。財務公司多能提供二按至七成上會惟利息較高，但還是零售銀行的低息按揭令買家放心，買村屋前好問清楚。

至於加按後拎到70萬元出嚟成疑問，由於銀行只估270萬元，就當佢加按有七成，都只得270 x 70% – 144萬 = 45萬元。當然而家爭銀行肯定比144萬元少，不過按到45萬元實在太樂觀。另留意銀行對於加按，係取兩至三間估價行的估價而取其平均，不像新買用買入價或一間估價行說了算的。想來想去，都係轉名比太太再拆爆八成而從中自己Set價最穩陣，但緊記價碼如訂得太高，銀行唔易借。總之一睇到村屋入紙申按揭，Approver已進入Alert mode。所以後生都係唔好第一間樓買村屋好，何況讀者住咗幾年都想搬返麗晶，始終年輕人又未賺夠的，居所要交通方便。

部署就肯定是盡留村屋再買另一間，因為窮，所以要買 ( 住宅 ) 樓。唔窮嘅，可以收堆車位就炒起派貨又得，或者學一啲收息101師兄去用直債保本收10%又得、或者利用私人銀行低息融資拉到一年收15%都得！就係現金少加上預期未來加薪幅度唔大，你先要執好糧單利用自己借貸力去夾個租客同你供多幾間樓，利用長時間去儲多兩至三間住宅嚟養老。至於幾時先係入市時機？緊記你的時機不屬他人時機，每人財務狀況不同，最緊要自己識計好數。唔想計唔睇樓但又要發達個批，先自省一下。筆者愚見，香港而家就係缺乏呢樣野 —— 自省。

本文沒冒犯讀者話佢窮之意，筆者與各位素未謀面，實在未惡毒得「唔識都要鬧」。筆者已答個案千六個，收到提問數目倍計，相信各來信者想筆者認真將佢財務強弱道出，而唔係要堆客套門面話。你睇睇讀者現金只幾十萬，雖筆者都唔係幾認同仲要揸間東涌村屋 ( 仲要二樓 )，但考慮讀者今日放而他日再買，就當唔使打15%印花重稅，用原稅率3%印花稅打落他日再買住宅，印花稅少都要15萬元，對讀者構成重大支出。所以不妨將原居Keep，再一拆二按爆，然後將錢拎去買麗晶。至於租出村屋再補貼供麗晶當然好，可利用現金之60%投入債基再疊增收息，行息月月派年息約12%，40萬元投入有4,000元月入補貼，可減輕供新樓之負擔。點都好，呢對夫婦踏實買村屋或二手房，起碼可避到萬一樓市大跌，呢二至三年新樓買家補發展商二按Call loan收樓之危機。
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諗Sir

你好，最近考慮換樓，十分惆悵，希望可以指點迷津。

本人34歲工程師，月入35,000元 + Bonus；太太33歲，做醫院月入24,000元，現有現金60萬元，股票10萬元，有一東涌350呎村屋二樓連天台，2015年買入205萬元，按揭144萬元，月供6,200元，放租可10,000至11,000元。因為上班在九龍灣，交通十分不方便，希望搬出市區。最近留意麗晶，400呎兩房約570萬元，現有的村屋有買家出320萬元，銀行估價270萬元，我想加按村屋套現約70萬元加手上現金可以勉強兩成首期購買麗晶，月供18,000元，然後租出村屋11,000元，扣除供款還可以補貼5,000元，請問我這樣是否正確，應該如何部署？希望諗Sir指點，萬分感謝，謝謝。

窮工程師

答：

村屋升咗都唔易估到價，從讀者例可知，有人出320但銀行只估270萬元，變相較難按晒升值部分，對等錢用嘅年輕人不利。另買村屋應假設只可五成上會，除非是錦繡這類大型的，銀行更不想在年尾做村屋按揭，雖不能宣之以口。財務公司多能提供二按至七成上會惟利息較高，但還是零售銀行的低息按揭令買家放心，買村屋前好問清楚。

至於加按後拎到70萬元出嚟成疑問，由於銀行只估270萬元，就當佢加按有七成，都只得270 x 70% – 144萬 = 45萬元。當然而家爭銀行肯定比144萬元少，不過按到45萬元實在太樂觀。另留意銀行對於加按，係取兩至三間估價行的估價而取其平均，不像新買用買入價或一間估價行說了算的。想來想去，都係轉名比太太再拆爆八成而從中自己Set價最穩陣，但緊記價碼如訂得太高，銀行唔易借。總之一睇到村屋入紙申按揭，Approver已進入Alert mode。所以後生都係唔好第一間樓買村屋好，何況讀者住咗幾年都想搬返麗晶，始終年輕人又未賺夠的，居所要交通方便。

部署就肯定是盡留村屋再買另一間，因為窮，所以要買 ( 住宅 ) 樓。唔窮嘅，可以收堆車位就炒起派貨又得，或者學一啲收息101師兄去用直債保本收10%又得、或者利用私人銀行低息融資拉到一年收15%都得！就係現金少加上預期未來加薪幅度唔大，你先要執好糧單利用自己借貸力去夾個租客同你供多幾間樓，利用長時間去儲多兩至三間住宅嚟養老。至於幾時先係入市時機？緊記你的時機不屬他人時機，每人財務狀況不同，最緊要自己識計好數。唔想計唔睇樓但又要發達個批，先自省一下。筆者愚見，香港而家就係缺乏呢樣野 —— 自省。

本文沒冒犯讀者話佢窮之意，筆者與各位素未謀面，實在未惡毒得「唔識都要鬧」。筆者已答個案千六個，收到提問數目倍計，相信各來信者想筆者認真將佢財務強弱道出，而唔係要堆客套門面話。你睇睇讀者現金只幾十萬，雖筆者都唔係幾認同仲要揸間東涌村屋 ( 仲要二樓 )，但考慮讀者今日放而他日再買，就當唔使打15%印花重稅，用原稅率3%印花稅打落他日再買住宅，印花稅少都要15萬元，對讀者構成重大支出。所以不妨將原居Keep，再一拆二按爆，然後將錢拎去買麗晶。至於租出村屋再補貼供麗晶當然好，可利用現金之60%投入債基再疊增收息，行息月月派年息約12%，40萬元投入有4,000元月入補貼，可減輕供新樓之負擔。點都好，呢對夫婦踏實買村屋或二手房，起碼可避到萬一樓市大跌，呢二至三年新樓買家補發展商二按Call loan收樓之危機。 </s>