text: Timesharing - Immobilienrecht in Portugal - Immobilienrechtskanzlei Dr. Rathenau & Kollegen
  Time-Sharing (contrato de direito real de habitação periódica) ist im Tourismusbereich ein Teilzeitwohnrecht in einer Urlaubsanlage. Der Time-Sharing-Vertrag ist vergleichbar mit einem Mietvertrag und garantiert die Nutzung der entsprechenden Anlage für einen bestimmten Zeitraum im Jahr. Es ist üblich, dass der Nutzungsberechtigte entsprechend seinem Anteil eine jährliche Servicegebühr bezahlt. Die Verträge selbst sind sehr unterschiedlich ausgestaltet.
  Vorteile des Time-Sharings
  - Der Verbraucher erhält eine vertragliche Garantie, wonach man über mehrere Jahre hinweg ein Nutzungsrecht an der Wohnung für einen bestimmten Zeitraum im Jahr hat.
  - Das Nutzungsrecht kann laut Gesetz außerdem vererbt, verkauft, vermietet oder verschenkt werden. Es ist somit in gewisser Weise flexibler als die bloße Miete einer Ferienimmobilie.
  - Man kann das Time-Sharing-Objekt wie ein Eigentümer nutzen, unter Berücksichtigung von Pflichten zum pfleglichen Umgang.
  Risiken des Time-Sharings
  - Der Kaufpreis ist in der Regel im Voraus zu zahlen, so dass keine Garantie besteht, dass die Gegenleistung tatsächlich erbracht wird.
  - Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass es keinen funktionierenden Markt für Time-Sharing-Systeme gibt. Stellt man nach einiger Zeit fest, dass man statt eines Apartments in Faro lieber eine Wohnung in Italien hätte, stehen die Chancen für einen Wiederverkauf schlecht.
  - Regelmäßig bietet das Time-Sharing gegenüber dem normalen Mieturlaub auch keine finanziellen Vorteile. Oft stehen Kosten und Nutzungszeit in keinem angemessenen Verhältnis.
  - Die Betriebs- und Instandhaltungskosten sind in der Regel nicht vorhersehbar.
  - Häufig bedienen sich Anbieter unseriöser Methoden, um ihre Produkte zu verkaufen. Die Kunden werden zum Vertragsschluss gedrängt, ohne sich der langfristigen Folgen bewusst zu sein.
  Wichtige Schutzvorschriften basieren auf der Umsetzung der Richtlinie des Europäischen Parlamentes und des Rates zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien aus dem Jahre 1994 (RL 94/47/EG):
  - Dem Käufer steht ein zehntägiges Widerrufsrecht nach dem Tag der Unterzeichnung des Time-Sharing-Vertrages zu. Während dieser Zeit hat der Erwerber das Recht, den Vertrag ohne Angabe von Gründen und ohne Erstattung von Kosten zu widerrufen, abgesehen von der Erstattung der Kosten, die durch den Vertragsabschluss anfallen. Dem Verkäufer ist strengstens untersagt, während dieser Phase von den Käufern in eigener Sache oder für Dritte Geld zu verlangen oder anzunehmen.
  - Der Verkäufer ist außerdem verpflichtet, dem Käufer eine Broschüre zur Verfügung zu stellen. Die Broschüre muss Informationen über das Time-Sharing-Eigentum enthalten.
  - Der Verkäufer des Time-Sharing-Rechtes ist verpflichtet, dem Erwerber die Broschüre und den Vertrag auf Wunsch in seiner eigenen Sprache auszuhändigen.
  - Der Verkäufer ist außerdem verpflichtet, dem Erwerber eine Übersetzung des Vertrags in der Sprache des Staates auszuhändigen, in dem die Time-Sharing-Immobilie belegen ist.
  - Zudem muss der Vertrag bestimmte Mindestbedingungen enthalten.
  Von Bedeutung ist auch, dass jeglicher Kreditvertrag in Zusammenhang mit dem Anteilskauf automatisch aufgelöst wird, falls der Erwerber den Time-Sharing-Vertrag widerruft.
  Wichtig ist außerdem, dass der Verkäufer eine Genehmigung des portugiesischen Tourismusverbandes für den Verkauf der Teilzeitnutzungsrechte haben muss und nur begrenzt Nutzungsrechte verkaufen darf. Der Time-Sharing-Vertrag muss vor einem Rechtsanwalt oder Notar beurkundet werden und als Anlage die Genehmigungsbescheinigung des Tourismusverbandes enthalten.
  Das Nutzungsrecht muss in das portugiesische Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragungspflicht ist von erheblicher Bedeutung, da damit u.a. sichergestellt wird, dass der Verkäufer das gleiche Nutzungsrecht nicht mehrmals an verschiedene Personen verkauft. Der Grundbucheintrag sichert außerdem die Übertragung des Time-Sharing-Rechts auf einen Dritten durch Rechtsgeschäft unter Lebenden und infolge einer Erbschaft.
  Der Time-Sharing-Vertrag muss in Portugal eine Laufzeit von mindestens 15 Jahren aufweisen. Andernfalls ist der Vertrag nichtig. Wird keine Laufzeit bestimmt, gilt das Nutzungsrecht lebenslang. Das Nutzungsrecht muss sich auf einen bestimmten Zeitraum im Jahr beziehen und mindestens sieben und maximal 30 hintereinander liegende Tage betragen.
  Gesetzesverstöße und Umgehungsversuche
  Gesetzesverstöße seitens des Verkäufers der Nutzungsrechte haben erhebliche Geldstrafen zur Folge. Rechtsvergleichend fällt auf, dass lediglich vier EU-Länder (Portugal, Dänemark, Frankreich und Vereinigtes Königreich) jede Art von Verstoß mit einer Geldstrafe belegen. Die strengen gesetzlichen Anforderungen versuchen die Anbieter auf verschiedene Weise zu umgehen. Holiday-Clubs oder Reise-Discount-Clubs sind neue "Timesharing"-Varianten. Die Verkäufer locken mit Gewinnspielen und versprechen einen günstigen Urlaub. Dafür werden von den Verbrauchern hohe Beiträge gefordert. Als Gegenleistung gibt es oftmals lediglich ein wertloses Zertifikat. Der Verkauf von Clubmitgliedschaften verbirgt sich regelmäßig unter dem Begriff "Fractional Ownership". Hier suggeriert der Anbieter, dass der Erwerber ein wahres Eigentumsrecht erwirbt. In Wahrheit kommt dem erworbenen Recht keine dingliche Wirkung zu, d.h. das Recht wird nicht grundbuchrechtlich abgesichert. Der Erwerber hat auf Planung und Gestaltung der Anlage in der Regel keinen Einfluss. Auch von dem Hinweis, dass im Preis bereits Grunderwerbsteuer und Notargebühren enthalten sind, sollte man sich nicht täuschen lassen. Eine Erweiterung der Verbraucherrechte auf europarechtlicher Ebene ist in Planung, um den Verbrauchern einen größeren Schutz zu bieten.