text: 06.11.2007 14:42 |
  ich möchte gern wissen, ob nachfolgende Klausel meines Mietvertrages nach der neuesten Rechtsprechung von Okt. 2007 wirksam ist und ob ich möglicherweise überhaupt nicht renovieren muss. Falls doch, muss ich alle Räume renovieren? Soweit ich weiß, bin ich nicht verpflichtet, eine Firma zu beauftragen.
  - Mietzeit bei Auszug 4,5 Jahre
  - bisher keine Schönheitsrep. durchgeführt
  - wenig Abnutzung, da nur ca. 2 Jahre dort gewohnt
  - bei Einzug war alles frisch renoviert
  "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen je nach Grad der Abnutzung unverzügl. auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsrep. in folgenden Abständen erforderlich: Küche, Bad alle 3 Jahre, Wohn-Schlafräume, Flure alle 5 Jahre. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsrep. noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten dafür aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsrep. während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der veranschlagten Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsrep. und Schadenersatz bei Fälligkeit der Schönheitsrep. bleibt von vorstehender Regelung unberührt."
  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhaltes wie folgt:
  Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat.
  Gerade dies ist allerdings bei Ihnen nicht der Fall. Durch die Formulierung "im Allgemeinen" sowie "Grad der Abnutzung" sind die Fristen nicht als starr anzusehen ,sondern bieten einen Spielraum für die jeweilige tatsächliche Abnutzung. Insofern liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.
  Die Abgeltungsklausel ist hier hingegen nach der Rechtssprechung des BGH als unwirksam anzusehen, da hier eine starre Frist enthalten ist und nicht auf den Grad der Abnutzung abgestellt wird (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 ).
  Dies ändert allerdings nichts an Ihrer Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen auszuführen, sofern diese tatsächlich nach Grad der Abnutzung erforderlich ist.
  Als Beispiel müssen Sie somit das abgenutzte Wohnzimmer renovieren, das praktisch unbenutzte Gästezimmer nicht. Bei letzterem trifft Sie auch keine anteiligte Kostenpflicht, da diese Klausel nach obig genannter Rechtssprechung in dieser Form unwirksam ist.
  Zu einer Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparatursklausel könnte es vorliegend nur kommen, sofern zusätzlich zu den auferlegte Schönheitsreparaturen während der Mietzeit eine sog. Endrenovierungsklausel vorhanden wäre, d.h. eine Klausel, nach welcher der Mieter unabhängig von der Ausführung der letzten Schönheitsreparatur beim Auszug zur Ausführung der Renovierung verpflichtet wird. Dies ist aber bei Ihnen offensichtlich nicht der Fall.