text: Regelung für Kleinunternehmer nach § 14 | Vermieter und Vermietung
  Vermieten von Unterkünften an Monteure: Regelungen für Kleinunternehmer nach §14 UStG
  Angesichts der oft geringen Beträge, die Sie als Einnahmen bei der Vermietung von Monteurzimmern und –wohnungen verzeichnen, stellt sich die Frage, ob Ihr Status als Vermieter nicht unter die Kleinunternehmerregelung fällt. Mit der Antwort gehen umsatzsteuerrechtliche Pflichten einher, die Ihnen bekannt sein müssen.
  Als Kleinunternehmer können Sie gewerblich oder freiberuflich tätig sein. Dabei unterliegt die Vermietung von Immobilien der Gewerbepflicht, ein Freiberuflerstatus ist hier nicht zu erreichen. Wenn Sie als Kleinunternehmer tätig sind, haben Sie überschaubare Umsätze: Sie dürfen maximal 17.500 Euro Umsatz pro Jahr verbuchen. Wohlgemerkt handelt es sich um den Umsatz, Betriebsausgaben sind hier nicht abgezogen.
  Die Grenze von 17.500 Euro ist für die Berechnung der Umsatzsteuer wichtig. Wenn Sie darunter liegen, brauchen Sie Ihren Kunden gegenüber keine Mehrwertsteuer ausweisen. Umgekehrt dürfen Sie das Recht zum Vorsteuerabzug nicht geltend machen. Das heißt, wenn Sie neue Möbel für das Monteurzimmer kaufen und nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, zahlen Sie den vollen Bruttopreis. Ansonsten wird nur der Nettobetrag ohne Umsatzsteuer fällig.
  Der große Vorteil der Kleinunternehmerregelung für Sie als Vermieter von Monteursunterkünften besteht darin, dass Sie die Wohnungen und Zimmer günstiger anbieten können, da Sie die Mehrwertsteuer nicht berechnen.
  Kleinunternehmer Regelung von A-Z
  Vermögensverwaltung und Gewerbetätigkeit
  Eine Gewerbetätigkeit müssen Sie anmelden, wenn Sie eine derartige Arbeit ausüben. Hier gilt der § 14 der Abgabeordnung, der zwischen Gewerbetätigkeit und privater Vermögensverwaltung unterscheidet. Letztere gilt unter anderem für die Vermietung von Ferienunterkünften. Üben Sie keine gewerbliche Tätigkeit aus, ist die Regelung zum Kleinunternehmerstatus nicht relevant.
  Noch einmal zur näheren Erklärung: Wird unbewegliches Vermögen wie eine Immobile vermietet, darf von vornherein von einer privaten Vermögensverwaltung ausgegangen werden. Liegt dahinter eine Gewinnerzielungsabsicht und bestreiten Sie als Vermieter einen Teil des Lebensunterhalts oder Ihre gesamten Lebenshaltungskosten mit der Vermietung, wird eine Gewerbetätigkeit unterstellt. Als Vergleich wird ein Beherbergungsbetrieb herangezogen. Wechseln Ihre Mieter häufig (öfter als ein bis zweimal pro Jahr) und bieten Sie Sonderleistungen an (Frühstücksservice, Parkmöglichkeit am Haus etc.), kann von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen werden. Die Einkünfte, die Sie über die Mieteinnahmen erzielen, sind daher Gewerbeeinnahmen. Ist das bei Ihnen als Vermieter der Monteurwohnung oder des Monteurzimmers der Fall, stellt sich wiederum die Frage nach der Kleinunternehmerregelung und ihrer möglichen Inanspruchnahme. Wo die Grenze zwischen der privaten Vermögensverwaltung und einer Gewerbetätigkeit verläuft, ist nicht immer klar und muss häufig im Einzelfall entschieden werden.
  Kennzeichen einer Gewerbetätigkeit
  Um die Entscheidung über eine Gewerbetätigkeit zu treffen, betrachten wir Ihre Gesamtsituation als (angehender) Vermieter. Zuerst spielt Ihre Absicht zur Gewinnerzielung eine Rolle. Wichtig ist die Betonung auf dem Wort "Absicht". Selbst wenn Sie Verluste einfahren, aber eine Absicht zur Gewinnerzielung haben, gilt das als ausschlaggebendes Kriterium.
  Des Weiteren muss Ihre Tätigkeit für Dritte direkt erkennbar sein, außerdem muss das Angebot zugänglich gemacht werden. Wenn Sie eine Werbeanzeige für die Monteurunterkunft im Internet oder in einer Zeitung schalten, tun Sie diesem Punkt bereits Genüge.
  Die gewerbliche Tätigkeit ist auf Dauer angelegt. Vermieten Sie die Monteurwohnung nur einmal oder höchst selten, handelt es sich nicht um ein Gewerbe. Die Wohnung müssen Sie zwar nicht lückenlos vermieten, doch der Anteil der Vermietungszeiten gegenüber den Leerzeiten muss deutlich höher sein. Die private Vermögensverwaltung arbeitet mit dem Vorhandenen, es werden kaum unternehmerische Bemühungen unternommen, um das Vorhandene zu steigern. Bei einer gewerblichen Tätigkeit hingegen geht es um die Gewinnmaximierung.
  Einkünfte aus Vermietung von Monteursunterkünften sind steuerpflichtig
  Die Einkünfte, die Sie mit der Vermietung von Immobilien als Monteurzimmer erzielen, unterliegen der Steuerpflicht. Das heißt, dass Sie diese im Rahmen Ihrer Steuererklärung angeben und für die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer heranziehen. Mögliche Werbungskosten und Betriebsausgaben wirken sich steuermindernd aus und schmälern Ihren Gewinn. In puncto Steuern wird die Regelung für Kleinunternehmer wieder relevant. Bis zu der erwähnten Grenze von 17.500 Euro liegt eine Befreiung von der Umsatzsteuer vor. Die Einkommenssteuer bleibt davon unberührt und Sie müssen diese zahlen.
  Erzielen Sie einen Umsatz von mehr als 24.500 Euro im Jahr, besteht die Pflicht zur Abführung von Gewerbesteuern. Spätestens wenn Sie diese Grenze erreichen, geht niemand mehr von einer privaten Vermögensverwaltung aus. Es liegt in jedem Fall eine gewerbliche Tätigkeit vor.
  Die Umsatzsteuerpflicht für Gewerbetreibende
  Alle Lieferungen und sonstigen Leistungen unterliegen der Umsatzsteuerpflicht, sofern sie im Inland von einem Unternehmer erbracht wurden. Als Gewerbetreibender sind Sie ebenso umsatzsteuerpflichtig wie Freiberufler oder Selbstständige. Abweichend davon gilt der § 4 des Umsatzsteuergesetzes. Der besagt, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Teilen von Grundstücken dauerhaft von der Umsatzsteuer befreit sind. Das klingt gut, wenn Sie ein Monteurzimmer vermieten wollen. Doch der Zusatz, dass Grundstücke und Grundstücksteile, die Sie nur kurzfristig vermieten, davon ausgenommen sind, schmälert die Freude über den geringeren bürokratischen Aufwand doch etwas.
  Meist gehen die Gerichte von einer kurzfristigen Vermietung aus, wenn ein Mieter bis zu einem halben Jahr in der einmal bezogenen Wohnung oder in dem Zimmer bleibt. Schauen wir uns die Mietzeiten von Monteurzimmern an, so sind diese deutlich kürzer als sechs Monate, betragen teilweise sogar nur wenige Tage. Die automatische Befreiung von der Umsatzsteuer gilt hier also nicht, als Vermieter müssen Sie diese Steuer erheben und an das Finanzamt abführen. Dabei erstreckt sich diese Pflicht auch auf Nebenleistungen, zu denen die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser sowie Strom gehören. Selbst die zusätzliche Vermietung eines Pkw-Stellplatzes unterliegt der Umsatzsteuerberechnung. Stehen Leistungen nicht direkt in Verbindung mit dem Mietvertrag, sind sie keine umsatzsteuerpflichtigen Nebenleistungen.
  Möglichkeit der Optierung auf die Umsatzsteuer
  Wichtig: Auch, wenn Sie die nicht von vornherein einen Gewerbetrieb bei der Vermietung von Immobilien führen, können Sie dennoch auf die Umsatzsteuer optieren. Damit hat der Gesetzgeber all den Menschen, die von der Umsatzsteuer befreit sind, eine Möglichkeit eingeräumt, den Vorsteuerabzug für kostenintensivere Anschaffungen in Anspruch zu nehmen. Die Entscheidung für die Umsatzsteuer will aber gut überlegt sein! Die Bindung an diese Entscheidung gilt für fünf Jahre, erst danach ist es Ihnen wieder möglich, ein neues Optionsrecht auszuüben.
  Wenn Sie diese Möglichkeit in Anspruch nehmen möchten, stellen Sie einen formlosen Antrag beim Finanzamt. Hierin erklären Sie, dass Sie zukünftig vom Recht auf Erhebung der Umsatzsteuer Gebrauch machen und dass Sie zukünftig die Umsatzsteuer auf Rechnungen ausweisen. Außerdem klären Sie, ob die Ist- oder die Soll-Besteuerung zum Tragen kommt. Bei der Ist-Besteuerung werden die Umsätze zum Zeitpunkt ihres Eingangs auf dem Konto des Unternehmers steuerpflichtig. Bei der Soll-Besteuerung liegt der Zeitpunkt der Steuerpflicht dann vor, wenn die Rechnung gestellt wurde.
  Für Sie als Vermieter heißt das: Bei der Ist-Besteuerung müssen Sie Umsatzsteuern erheben und abführen, wenn Sie Mietzahlungen einnehmen. Bei der Soll-Besteuerung wird die Umsatzsteuer fällig, wenn Sie eine Rechnung erstellen. Wichtig: Die Optierung auf die Umsatzsteuer muss gegenüber dem Finanzamt erfolgen. Wenn Sie nur im Mietvertrag gegenüber dem Mieter erklären, dass eine Umsatzsteuerpflicht vorliegt, handeln Sie nicht ausreichend und die Option ist nicht bindend.
  Die Optierung auf die Umsatzsteuer ist auch für zurückliegende Zeiträume möglich. Als Unternehmer sind Sie dann auf die Kulanz Ihrer Mieter oder Kunden angewiesen, die die Umsatzsteuer noch nachzahlen müssten. Tun sie das nicht und die Umsatzsteuerpflicht besteht bereits, müssen Sie die Kosten aus eigener Tasche tragen. Das Finanzamt möchte diese Umsatzsteuer in jedem Fall haben und fragt nicht nach, ob das Geld von den Kunden nachgereicht wurde.
  Gut zu wissen: Die Umsatzsteuerpflicht beginnt immer ab dem 1.1. eines Jahres. Das heißt, selbst wenn Sie erst im Laufe des Jahres erkennen, dass Sie die Grenze zur Kleinunternehmerregelung überschreiten, müssen Sie die Umsatzsteuer dennoch für das gesamte Jahr abführen. Nötigenfalls sind Steuernachforderungen anzustreben, was sich aber angesichts Ihrer Klientel als Vermieter der Monteurunterkunft durchaus schwierig gestalten könnte.
  Vermieter von Monteurwohnungen: Einfache Gewinnermittlung als Kleinunternehmer
  Wenn Sie als Kleinunternehmer agieren, haben Sie eine vereinfachte Möglichkeit der Gewinnermittlung: Sie ermitteln Ihren jährlichen Gewinn per Einnahme-Überschussrechnung. Das ist ganz einfach und beinhaltet die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben bzw. das Abziehen der Ausgaben von den Einkünften. Somit ergibt sich Ihr Gewinn, der für die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer relevant ist. Ihre Einnahmen dürfen pro Jahr nicht über 17.500 Euro für das laufende Jahr und 50.000 Euro für das darauffolgende Jahr liegen. Das heißt, wenn Sie nach Abschluss eines Geschäftsjahrs absehen können, dass Sie auch im nächsten Jahr über die Umsatzgrenze von 17.500 Euro kommen, automatisch aus der Kleinunternehmerregelung herausfallen.
  Wenn das erkennbar ist, informieren Sie so schnell wie möglich das Finanzamt. Der Grund: Nicht in jedem Fall ist es möglich, die Ihnen dann entgangene Umsatzsteuer von den Mietern nachgezahlt zu bekommen. Sie müssen diese aber im Rahmen der Umsatzsteuerzahlung an das Finanzamt abführen. Notfalls aus Ihrer eigenen Tasche. Daher ist es ratsam, dass Sie als Vermieter Ihre Finanzen im Blick haben und nötigenfalls Einnahmen auf das nächste Kalenderjahr verschieben, damit Ihr Kleinunternehmerstatus erhalten bleibt.
  Weitaus aussagekräftiger ist die Bilanz, die Sie als Gewerbetreibende erstellen müssen, wenn Sie kein Kleinunternehmer sind. Dafür ist die Bilanz – die doppelte Buchführung – allerdings deutlich umfangreicher und zeitraubender zu erstellen. Hierbei ist eventuell die Hilfe Ihres Steuerberaters sinnvoll.
  Keine Ausweisung der Umsatzsteuer auf Rechnungen
  Stellen Sie als Vermieter eines Monteurzimmers eine Rechnung aus, darf hier kein Hinweis auf die Umsatzsteuer erfolgen. Das heißt, dass lediglich der Passus, dass Sie laut § 19 USt. auf die Ausweisung der Umsatzsteuer verzichten, vorhanden sein darf. Im Normalfall stellen Sie als Vermieter keine Rechnung aus. Meist schließen Sie einen Mietvertrag und spätestens mit dem Auszug aus dem Zimmer oder der Wohnung wird der Mietbetrag fällig. Teilweise kann der Mietvertrag aber bereits als Rechnung gesehen werden. Als Kleinunternehmer ist es daher sinnvoll, wenn Sie im Vertrag auf Ihren Status hinweisen.
  Weisen Sie als Kleinunternehmer fälschlicherweise die Umsatzsteuer aus, müssen Sie sie an das Finanzamt abführen. Interessanterweise spielt es dabei keine Rolle, ob Sie diese Steuer überhaupt eingenommen haben. Wichtig ist lediglich, dass Sie diese auf den Rechnungsbetrag ausgewiesen haben. Sie muss abgeführt werden, auch wenn Sie sie tatsächlich nicht erhalten haben. In dem Fall müssen Sie die Kosten aus eigener Tasche tragen.
  Einzelne Aufschlüsselung bei Besteuerung
  Wenn Sie als Vermieter tätig sind, aber nicht als Kleinunternehmer zählen, müssen Sie sich mit den verschiedenen Umsatzsteuersätzen auseinandersetzen. Beherbergungsleistungen belegen Sie prinzipiell mit einem Steuersatz von sieben Prozent. Auch die Nebenleistungen, die mit der Vermietung im Zusammenhang stehen, unterliegen diesem Steuersatz und Sie stellen diese entsprechend in Rechnung. Erbringen Sie Leistungen, die nicht direkt mit der Vermietung verbunden sind, erheben Sie darauf 19 Prozent Mehrwertsteuer.
  Solche Leistungen liegen vor, wenn Sie als Vermieter einem Mieter ein Fahrrad zur Verfügung stellen, was er kostenpflichtig nutzen kann. Oder wenn Sie Telefon und Internet anbieten, was inzwischen in modernen Monteurzimmern zum Standard gehört. In der Rechnung müssen Sie die einzelnen Mehrwertsteuersätze aufschlüsseln und separat ausweisen.
  Ob die Nutzung der Kleinunternehmerregelung in Ihrem Fall sinnvoll ist oder nicht, müssen Sie individuell überprüfen. Die Vorteile dieser Regelung liegen auf der Hand: So wird zum einen der bürokratische Aufwand der Vermietung von Monteursunterkünften verringert.
  Sie brauchen keine Umsatzsteuervoranmeldungen machen und auch die Umsatzsteuerjahreserklärung fällt heraus. Außerdem verschafft Ihnen diese Regelung als Vermieter einen Vorteil, der sich vor allem in Ballungsgebieten bemerkbar macht. Wenn Sie hier Ihr Monteurzimmer günstiger als die Konkurrenz anbieten, freuen Sie sich über geringere Leerstände.
  Allerdings hat der Status als Kleinunternehmer auch seine Nachteile. So dürfen Sie zum Beispiel keine Vorsteuer abziehen. Das bedeutet, dass Sie auch bei hohen Investitionskosten den vollen Bruttobetrag zahlen müssen, während bei einem "normalen" Vermieter oder Unternehmen die Umsatzsteuer als Durchlaufposten gilt. Das heißt, sie muss zwar auf der einen Seite an das Finanzamt abgeführt werden, darf aber als Vorsteuer wiederum bei Investitionen einbehalten werden. Wenn Sie also hohe Anfangsinvestitionen haben, weil Sie die Monteursunterkunft erst bauen wollen oder weil Sie eine umfangreiche Sanierung und Möblierung planen, tendieren Sie nicht zwingend zur Kleinunternehmerregelung. Durch den Vorsteuerabzug sparen Sie viel Geld!
  Ein weiterer Nachteil der Kleinunternehmerregelung besteht darin, dass Sie als solcher Unternehmer häufig mit ein wenig Skepsis betrachtet werden. Offenbar sind Sie nicht gut genug, um ausreichend Geld pro Jahr zu verdienen, damit Sie die Umsatzsteuer verlangen können. Auch wenn das ein Trugschluss und zu kurz gedacht ist, wird gerade dieser Punkt als einer der größten Nachteile für Kleinunternehmer gesehen.
  Kleinunternehmer und leer stehender Wohnraum
  Wenn Ihr Monteurzimmer vermietet ist, ist alles in Ordnung. Doch was, wenn der Raum leer steht, weil Sie nicht direkt im Anschluss einen neuen Mieter gefunden haben? Prinzipiell ist das nicht schlimm und die Kosten, die für leerstehende Monteurzimmer entstehen, können Sie sogar als Werbungskosten abziehen. Das gilt aber nur, wenn weiterhin erkennbar ist, dass hier eine Absicht zur Gewinnerzielung besteht. Das heißt, als Vermieter können Sie zwar ein leerstehendes Zimmer oder eine ganze freie Wohnung haben, es muss dennoch erkennbar sein, dass Sie diesen Raum gern vermieten möchten. Die Möglichkeit zum Abzug der Werbungskosten erlischt, wenn Sie die Räume zwischenzeitlich selbst nutzen.
  Wenn sie als Gästewohnung oder Abstellfläche zum Einsatz kommen, liegt eine Eigennutzung vor und es wird Ihnen unterstellt, dass Sie diesen Raum nicht vermieten wollen. Auch, wenn Sie ein leerstehendes Zimmer oder eine Wohnung an einen Bekannten oder Verwandten vermieten und keinen formellen Mietvertrag geschlossen haben, hat diese Tätigkeit keinen gewerblichen Hintergrund mehr. Die Abzugsfähigkeit der Kosten erlischt.
  Daher ist es sinnvoll, auch mit Ihrer Familie einen ordentlichen Mietvertrag zu schließen, wenn Sie ein Monteurzimmer kurzzeitig an diese vermieten. Der berechnete Mietbetrag darf dabei 60 Prozent der ortsüblichen Miethöhe nicht unterschreiten, damit der Mietvertrag rechtliche Anerkennung findet. Ist Ihre Gewinnerzielungsabsicht nicht mehr erkennbar, stellt sich wiederum die Frage, ob nicht eine private Vermögensverwaltung vorliegt. Damit wird Ihnen als Vermieter der Status des Gewerbetreibenden aberkannt und Sie sind auch kein Kleinunternehmer mehr.