text: Gute Flächen werden knapp - WELT
  Gute Flächen werden knapp
  Von Christian Völkers, geschäftsführender Gesellschafter des Hamburger Maklerunternehmens Engel & Völkers
  Der Markt für Gewerbe-Immobilien ist im Aufschwung. In diesem Jahr rechnet die Branche in Hamburg mit einem Umsatz von etwa 340 000 Quadratmeter neu vermieteter Bürofläche. Dabei wird das Angebot in bestimmten Segmenten rar. Ein Grund mehr, den Faktor Leerstandsquote genauer zu betrachten, der bislang als Maßstab und Signal für ein eventuelles Überangebot auf dem Markt galt. Gegenwärtig beläuft sich der Leerstand an Büroflächen in Hamburg auf circa 700 000 Quadratmeter, eine Rate von rund sechs Prozent.
  Die Qualität dieser Leerstände aber hat sich geändert. Mitte der neunziger Jahre waren es vor allem die Neubauhalden zwischen Innenstadt, City Süd und Hafenrand, die auf Mieter warteten. Unterdessen stehen vor allem Häuser aus den sechziger bis achtziger Jahren leer, die auf Grund der Gebäude- und Flächenstruktur nur schwer Mieter finden. Die Räume sind aus Gründen der technischen Ausstattung nicht zu vermarkten und gelten als Energiefresser, oder die Flächen sind so ungünstig geschnitten, dass sie sich nicht wirtschaftlich nutzen lassen.
  Die Folge sind Nebenkosten von über zehn Mark pro Quadratmeter. Zu realisieren sind aber aktuell nur fünf bis sechs Mark pro Quadratmeter und Monat. Hinzu kommt, dass in die Leerstandsquote, die als Argument gegen Neubauten instrumentalisiert wird, Gebäude eingerechnet sind, die zwar existieren, tatsächlich aber gar nicht auf dem Markt sind. Ein Beispiel ist der Sprinkenhof, der jetzt verkauft wurde und saniert werden soll. Es sind alles zusammen mindestens 100 000 Quadratmeter, die so als Leerstände gebucht, tatsächlich aber gar nicht zu vermieten sind. Der Markt benötigt eine bestimmte Manövriermasse, um Umzüge und Erweiterungen überhaupt erst möglich zu machen. Das heißt, für einen gesunden Markt sind zwei bis drei Prozent wirkliche Leerstandsrate unerlässlich.
  Für die Zukunft ist es unumgänglich, nicht nur ein angemessenes Kontingent an Neubauflächen vorzuhalten, sondern auch den Altbaubestand zu revitalisieren. Was eine solche Sanierung in Quartieren bewirkt, die zuletzt in der Nachfrage eher eine Nebenrolle spielten, zeigt der Bereich der westlichen Innenstadt bis zum Hafen. Eine Entwicklung, die sich fortsetzen muss: Hamburg ist darauf angewiesen, dass Altbauten technisch auf den neuesten Stand gebracht und attraktive Neubauten errichtet werden. Denn das Angebot an hochrangigen Flächen in der Innenstadt wird bereits knapp. Über Neubauten wie den ABC-Bogen und das Bürohaus der Difa am Valentinskamp wird schon vor der Fertigstellung verhandelt. Der Start der Hafen-City darf also nicht zu lange hinausgezögert werden.