text: Im Niedrigzinsland Schweiz sind Immobilien gefragte Anlagen. Und immer mehr Privatpersonen folgen dem Beispiel finanzkräftiger Investoren, indem sie Liegenschaften kaufen, um sie zu vermieten (Buy-to-let). Naturgemäss erwerben Private kleinere Immobilien als eine Pensionskasse – in der Regel sind es Eigentumswohnungen. Obwohl die Preise für solche Objekte seit 2000 durchschnittlich um insgesamt 85% bzw. jährlich um 3,7% gestiegen seien, liessen sich mit ihnen attraktive Renditen erzielen, schreibt die UBS in einer am Montag veröffentlichten Studie.
  Nach Abzug von Unterhaltskosten und Abschreibungen betrage die Nettorendite immerhin 2,6% pro Jahr, rechnet die Grossbank vor. Diese Rendite lässt sich durch die Aufnahme einer Hypothek noch deutlich steigern. Bei einer Belehnung von 60% sind es laut der UBS sogar 4,7%. Dieser Wert liegt deutlich über der Dividendenrendite von Schweizer Immobilienaktien (3,7%) oder der Ausschüttungsrendite der Immobilienfonds (2,6%).
  Die tatsächlich zu erzielenden Renditen hängen jedoch von einer Vielzahl von Faktoren ab und können im Einzelfall deutlich von den Durchschnittswerten abweichen. Schon auf regionaler Ebene zeigen sich grosse Unterschiede, die höchsten Bruttorenditen weisen die Westschweizer Städte La Chaux-de-Fonds und Freiburg (4,0%) auf, vor Bulle, Biel und Schaffhausen (3,8%). In der Basler Gemeinde Riehen, die in dieser Betrachtung das Schlusslicht bildet, sind es nur 2,6%.
  Immobilien versprechen Mieterträge, die weit über den Anleiherenditen liegen. Entsprechend liebäugeln auch Privatpersonen damit, ihr Geld so anzulegen. Vor dem Kauf gilt es jedoch einiges zu bedenken.
  Um die Attraktivität von Buy-to-let in den grössten Schweizer Städten zu ermitteln, haben die Ökonomen der UBS neben den Renditen die mit einem Standort verbundenen Risiken (z. B. Leerstandsquoten, Bauzonenreserven und Marktliquidität) und weitere Faktoren berücksichtigt. Zu Letzteren zählen beispielsweise die regionale wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit, die Standortkosten oder die demografischen Aussichten.
  Insgesamt weisen Baden, Dietikon und Freiburg die höchste Attraktivität auf, aber auch in Bern lassen sich hohe Renditen mit vergleichsweise tiefen Risiken erzielen. Die Stadt Zürich wird als mittelmässig attraktiv eingestuft, ebenso wie Genf und Lausanne. Schlecht schneiden dagegen Chur, Lugano, Luzern und St. Gallen ab.
  Im Vergleich zu Immobilienaktien und -fonds besteht bei Buy-to-let-Investitionen ein hohes Klumpenrisiko. Was unter dem Strich herausschaut, hängt auch davon ab, ob das Objekt durchgängig vermietet ist oder ob ungeplante Sanierungskosten anfallen. Entscheidend ist zudem, zu welchem Preis die Wohnung eines Tages verkauft werden kann. Nicht zu unterschätzen sind der Verwaltungsaufwand und die unter Stockwerkeigentümern immer wieder auftretenden Interessenkonflikte.