text: Was am Wohnungsmarkt geschieht, folgt nicht mehr der Logik von Angebot und Nachfrage | NZZ
  20.07.2017, 05.30 Uhr
  Ganz wohl sein kann einem nicht, wenn man die Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt betrachtet. Da nimmt die Zuwanderung seit mehreren Jahren ab, und trotzdem werden auf Teufel komm raus neue Wohnungen erstellt. Da stehen – speziell in Zürich – Hunderttausende von Quadratmetern an Büroflächen leer, und dennoch werden weiterhin Geschäftshäuser projektiert und gebaut. Und da muss sich mit dem Detailhandel ein ganzes Mietersegment neu erfinden, wobei unklar ist, wie viele und welche Art von Ladenflächen es in Zukunft überhaupt noch braucht. Und trotzdem finden sich selbst für neue Shoppingcenter weiterhin Geldgeber.
  Das Interesse der Investoren an Liegenschaften aller Art ist verständlich: Es ist viel Geld da, das angelegt werden muss – nicht zuletzt Pensionskassengelder –, und Immobilien schneiden punkto Rendite einfach immer noch deutlich besser ab als die meisten anderen Anlagen. Mit einem Investitionsverhalten, das sich teilweise mehr an der Renditedifferenz zu Anleihen orientiert als am Nutzermarkt, laufen die Immobilieninvestoren jedoch Gefahr, das Fundament ihres Erfolgs zu untergraben. Denn auf lange Frist interessiert bei einer Liegenschaft nicht, wie gut oder schlecht Obligationen verzinst sind. Was zählt, ist, dass das Produkt Abnehmer hat. Ob Wohnungen, Büros oder Läden: Sie alle müssen zahlende Mieter finden, sonst ist ihr Wert gleich null.
  Warnung der Nationalbank
  Im Gegensatz zu Büros oder Verkaufsflächen hatten Wohnungen hierzulande lange Zeit keinerlei Absatzschwierigkeiten. Das Überangebot aus der letzten Immobilienkrise war kurz nach der Jahrtausendwende abgebaut. Danach hielten sich Neubautätigkeit und Bevölkerungswachstum einige Jahre lang etwa die Waage, bevor 2007 die Nettozuwanderung mit der Einführung der vollen Personenfreizügigkeit mit den EU-17-Staaten in die Höhe schoss. Es folgten deutliche Engpässe am Wohnungsmarkt, mit entsprechend stark steigenden Marktmieten und Häuserpreisen.
  Mancher Mythos des Immobilienmarkts ist ein Märchen
  Michael Schäfer 25.04.2017
  Die Immobilienwirtschaft reagierte auf diese Situation relativ rasch mit einer Wohnbauoffensive. Statt 33 000 bis 44 000 neue Wohnungen pro Jahr wurde die Produktion auf 45 000 bis über 50 000 Wohnungen erhöht. Das hat bereits ab 2011 zur dringend notwendigen Entspannung geführt. Es dauerte allerdings noch fünf Jahre, bis schliesslich 2016 wiederum ein Gleichgewicht erreicht war. Laut Wüest Partner sind die neu abgeschlossenen Mieten Ende 2016 gesamtschweizerisch erstmals seit langem nicht mehr gestiegen, sondern leicht gesunken.
  Was jedoch seither am Wohnungsmarkt geschieht, folgt nicht mehr der Logik von Angebot und Nachfrage. Obschon der Markt vielerorts bereits entspannt ist und die Zuwanderung ständig abnimmt, wird auf Hochtouren weitergebaut und auch weiter geplant. Rechnet man die neusten Zahlen des Staatssekretariats für Migration auf das Jahr hoch, dürfte die Nettozuwanderung 2017 vielleicht noch 53 000 Personen betragen – im Gegensatz zu 80 000 Personen im Jahr 2014. Für diese 53 000 Personen braucht es bei einer durchschnittlichen Haushaltsgrösse von 2,25 Personen knapp 24 000 zusätzliche Wohnungen. Auf den Markt kommen werden dieses Jahr jedoch schätzungsweise 47 500 neu gebaute Wohnungen, also rund doppelt so viele.
  Selbstverständlich werden Wohnungen nicht nur für die Zusatznachfrage durch Zuwanderer erstellt. Zudem kann man bei Projekten, bei denen zwischen erster Planung und Fertigstellung rasch einmal fünf Jahre verstreichen, das Steuer nicht von heute auf morgen herumreissen. Aber dass der Markt den neuen Wohnraum immer weniger gut absorbiert, zeigt sich nicht erst seit heute. Mitte 2016 wurden bereits 56 500 leere Wohnungen gezählt, 6000 mehr als im Vorjahr. Die Leerstandsquote von 1,3 Prozent ist zwar noch nicht dramatisch. Der Wert liegt aber gleichwohl bereits über dem langjährigen Mittel. Im laufenden Jahr – die Zahlen werden erst im September veröffentlicht – könnte die Zunahme sogar noch höher ausfallen. Statt 56 500 Wohnungen stehen dann vielleicht 66 000 Wohnungen leer, anteilsmässig fast so viele wie Ende der 1990er Jahre. Damals waren die hohen Leerstände eine Folge der bundesrätlichen Investitionszuschüsse, welche die darbende Bauwirtschaft stützen sollten. Was als konjunkturstimulierende Massnahme gedacht war, entpuppte sich als Bumerang, der die Immobilienkrise der neunziger Jahre verlängerte.
  Betroffen vom Überangebot sind praktisch nur Mietwohnungen. Deren Produktion wurde in den letzten zehn Jahren verdoppelt, von 13 000 Wohnungen pro Jahr auf über 26 000. So stehen bei den Mietwohnungen mittlerweile 2 Prozent leer, bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, deren Produktion im gleichen Zeitraum um einen Drittel zurückgefahren wurde, nur gerade 0,5 bzw. 0,7 Prozent. Dies zeigt, dass eben nicht in erster Linie die Nachfrage nach Wohnraum die Bautätigkeit treibt, sondern der Anlagedruck. Geld langfristig investieren und daraus regelmässige Cashflows generieren kann man nur mit Mietwohnungen. Wohneigentum zu erstellen, ist zwar oft sehr lukrativ, aber mit dem Verkauf der Wohnungen ist das Projekt abgeschlossen, und der Investor muss sich wiederum nach einer neuen Anlagemöglichkeit umsehen.
  Ein grösseres Angebot, höhere Leerstände, längere Vermarktungszeiten und sinkende Mieten: Eigentlich müssten diese negativen Entwicklungen auch auf die Liegenschaftenpreise schlagen. Das tun sie vorläufig aber noch nicht, weil Investoren nach wie vor bereit sind, fast jeden Preis für ein Mehrfamilienhaus zu zahlen. Allein seit der Freigabe des Frankenkurses Anfang 2015 und der Einführung von Negativzinsen haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser laut Wüest Partner um 15 Prozent erhöht. Zum Vergleich: Einfamilienhäuser wurden im gleichen Zeitraum durchschnittlich gerade einmal um 2,4 Prozent teurer, Eigentumswohnungen sogar um 3 Prozent günstiger.
  Dass die Entwicklungen am Markt für Mehrfamilienhäuser möglicherweise nicht mehr ganz gesund sind, findet auch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Der im Juni veröffentlichte Bericht zur Finanzstabilität erwähnt den lange Zeit als Sorgenkind bezeichneten Eigenheimmarkt nur noch am Rande. Dafür ortet die SNB nun ein erhöhtes Risiko für substanzielle Preiskorrekturen am Markt für Rendite-Wohnliegenschaften und betont, die Entwicklungen an diesem Markt besonders aufmerksam zu beobachten.
  Wohnungen am «falschen» Ort
  Für Schreckensszenarien besteht allerdings derzeit noch kein Anlass, auch wenn die Zinsen langsam am Drehen sind, was in der Regel auf die Liegenschaftenpreise drückt. Grössere Verwerfungen am Immobilienmarkt sind eigentlich nur bei einem Zinsschock zu erwarten – oder bei einer scharfen Rezession. Aber so verschuldet, wie viele Staaten sind, können sie sich starke Zinserhöhungen gar nicht leisten, und für ein unilaterales Vorgehen hat die Schweiz keinen Spielraum. Eine Situation, wie sie die Schweiz Ende der 1980er Jahre erlebt hat, als die Zinsen innert kurzer Zeit um mehrere Prozentpunkte gestiegen sind, ist kaum vorstellbar.
  Sorgen bereitet heute jedoch die Tatsache, dass massenhaft Wohnungen am «falschen» Ort entstehen – nicht dort, wo sie gebraucht werden, sondern dort, wo Bauland zur Verfügung steht. Gewisse Regionen haben wenig Potenzial, zusätzlichen Wohnraum mittelfristig zu absorbieren. Entweder sind sie mit dem öffentlichen Verkehr nicht gut erschlossen (zumindest bis zu den selbstfahrenden Autos bleibt das essenziell), oder sie sind nicht dort, wo es Arbeitsplätze hat. Stark gestiegen ist das Wohnungsangebot nämlich nicht in und um die grossen Städte, auch wenn dort ebenfalls viel gebaut wird. Viele verfügbare Wohnungen gibt es vor allem in Regionen wie dem Mittel- und Unterwallis, in Freiburg, Solothurn, im Aargau oder auch im Kanton Schaffhausen.
  Dass derzeit einiges gebaut wird, das an der Nachfrage vorbeizielt, hat damit zu tun, dass sich wieder vermehrt unbedarfte Akteure im Markt tummeln. Sie haben das Gefühl, mit Mehrfamilienhäusern könne man nicht viel falsch machen. Sind es private Investoren, die Projekte in den Sand setzen, ist dies nicht besonders schlimm. Sie verlieren ihr eigenes Geld, zumal die Banken mit Finanzierungen in der Regel weiterhin vorsichtig sind. Sind es aber Pensionskassen, die mit den Vorsorgegeldern ihrer Versicherten Bauherren spielen, ohne über die notwendige Erfahrung und auch die kritische Grösse zu verfügen, ist das ein Problem. Leider ist dies wieder öfter der Fall. Und das ist wohl die grösste Gefahr, die auf dem Schweizer Wohnungsmarkt lauert.