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  Vermieter dürfen den Mietzins in der Schweiz nicht nach Belieben festlegen, sondern müssen sich laut Gesetz an bestimmte Rahmenbedingungen halten – das gilt sowohl für die erstmalige Festlegung des Mietzinses beim Einzug in eine neue Wohnung als auch für spätere Erhöhungen.
  Wenn es auf dem Konto eng wird, ist dafür unter Umständen ein übersetzter Mietzins verantwortlich. Foto: B. Wylezich/fotolia.com Foto: B. Wylezich/fotolia.com
  So gut wie jeder Mieter würde sicherlich gerne weniger Miete zahlen. Bei manchen ist der monatliche Mietzins aber tatsächlich zu hoch. Denn sowohl bei der Festlegung als auch bei späteren Erhöhungen müssen sich Vermieter in der Schweiz an das Obligationenrecht sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) halten.
  Mietzins darf nicht zu hoch sein
  Grundsätzlich darf der Mietzins in der Schweiz nicht missbräuchlich sein. Als missbräuchlich gilt er laut Obligationenrecht, wenn der Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt oder der Mietzins auf einem übersetzten Kaufpreis beruht. Das heißt: Hat der Vermieter die Immobilie bereits für einen übersetzten Betrag gekauft, darf er von seinen Mietern dennoch keinen ebenfalls übersetzten Mietzins verlangen.
  Zwar regelt das Obligationenrecht nicht im Detail, wann ein übersetzter Ertrag oder Kaufpreis vorliegt, es beschreibt jedoch, unter welchen Umständen ein Mietzins als nicht missbräuchlich gilt. Nämlich dann, wenn der Mietzins im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt. Massgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Mietzinse sind dabei die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Baujahr mit den angemieteten Räumen vergleichbar sind. So kann beispielsweise der Mietzins für eine Zweizimmerwohnung in der Innenstadt ortsüblich sein, der gleiche Betrag für eine vergleichbare Wohnung auf dem Land aber bereits als missbräuchlich gelten – die unterschiedliche Lage führt auch zu unterschiedlichen ortsüblichen Mietzinsen.
  Bei Mietzinserhöhungen sieht das Obligationenrecht vor, dass der Mietzins dann nicht missbräuchlich ist, wenn der Vermieter ihn durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen begründen kann. Zudem hängt das Mass, in dem ein Vermieter den Mietzins erhöhen kann von verschiedenen weiteren Faktoren ab, dazu zählen laut VMWG Erhöhungen von:
  Hypothekarzinssätzen
  Wie Mieter gegen einen überhöhten Mietzins vorgehen können
  Für Mieter ist es nicht immer leicht, die Faktoren zu durchschauen, die zur Höhe des aktuellen Mietzinses führen. Wer Zweifel an der Höhe seines Mietzinses hat, sollte zur Klärung Kontakt mit dem örtlichen Mieterverband aufnehmen. Dieser gibt Auskunft darüber, ob ein Mietzins übersetzt ist. Anschließend kann der Mieter dagegen vorgehen.
  Nimmt er schon beim Einzug in eine neue Wohnung an, dass der Mietzins zu hoch angesetzt ist, kann er diesen innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten und eine Herabsetzung verlangen – dies gilt zumindest dann, wenn durch eine familiäre oder persönliche Notlage oder aufgrund der schwierigen Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt dazu gezwungen war, den Mietvertrag trotzdem zu unterschreiben.
  Wird der Mietzins während der Mietdauer missbräuchlich erhöht, entfällt diese Voraussetzung. Der Mieter muss die Erhöhung allerdings auch dann innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung durch den Vermieter bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
  Vermieter können den Mietzins grundsätzlich immer auf den nächstmöglichen Kündigungstermin des Mietvertrags erhöhen. Damit die Mietzinserhöhung jedoch gültig ist, muss der Vermieter:
  ein vom Kanton ausgegebenes amtliches Formular verwenden.
  die Gründe für die Mieterhöhung nennen, beispielsweise in einem Begleitschreiben.
  eine Frist einhalten. Die Mitteilung über die Mietzinserhöhung muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden.