text: OLG Köln 16 Wx 30/98 NZM 1998, 877 | nebenkosten-blog.de
  OLG Köln 16 Wx 30/98 wurde in folgenden Beiträgen verwendet
  Beschluss des OLG Köln vom 27.02.1998 zu § 28 WEG
  Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zuläsige sofortige weitere Beschwerde (§ 45 Abs. 1 WEG; §§ 27, 29 FGG) hat in der Sache zum Teil Erfolg. Der angefochtene Beschluß ist – soweit er im Rechtsbeschwerdeverfahren noch angegriffen wird – nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG). Die Antragsgegner sind nicht zur Zahlung einer anteiligen Sonderumlage in Höhe von 1.200,00 DM betreffend die Sanierung der Kelleraußenwand verpflichtet, da eine solche Verbindlichkeit nach § 16 Abs. 2 WEG durch einen Wohnungseigentümerbeschluß begründet und fälliggestellt werden müßte. Ein solcher Beschluß ist hier indessen bisher nicht gefaßt worden. Im übrigen ist die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht eine Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der anteiligen Kosten der Heizungssanierung (einschl. Spülung und Impfung der Fußbodenheizung, der Installation eines Ausgußbeckens sowie der Verlegung einer Hauswasserstation) angenommen, da dieser Verpflichtung bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 27.11.1996 zu TOP 10 und TOP 11 zugrunde liegen, die ausdrücklich eine Sonderumlage vorsehen.
  1. Für das Zahlungsverlangen der Antragsteller in Höhe von 1.200,00 DM gem. der Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27.03.1996 (Bl. 7 d. GA), das diese auf eine Sonderumlage stützen wollen, bedürfte es – soll es berechtigt sein – ausdrücklich eines Eigentümerbeschlusses, der eine solche Sonderumlage festsetzt (vgl. BayObLG, WuM 92, 329; KG, NJW-RR 91, 912; Weitnauer-Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28, Rz. 18). Der Beschluß zu TOP 9 in der Eigentümerversammlung vom 27.11.1996 sieht zwar die Durchführung der fraglichen Maßnahme, nämlich der Sanierung des Wasserschadens in der Kellerwand vor, trifft aber keine Regelung zu deren Finanzierung. Ein solcher Eigentümerbeschluß reicht nicht aus, eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Sonderumlage zu begründen (vgl. BayObLG, WuM 92, 329).
  Die vom Landgericht gewählte Auslegung des Beschlusses zu TOP 9, nämlich dahin er erstrecke sich auch auf die Festsetzung einer Sonderumlage, gem. dem Schreiben des Verwalters vom 27.03.1996, berücksichtigt nicht hinreichend den insoweit klaren Wortlaut des Beschlusses. Ausweislich des Protokolls der Versammlung vom 27.11.1996 waren die Anwesenden "einstimmig" mit allen "vorbeschriebenen und durchgeführten Maßnahmen…. einverstanden". Ferner wurde einstimmig beschlossen, daß, sollten noch Rechnungen für Sanitärarbeiten anfallen, diese von dem Verwalter für die Eigentümergemeinschaft bezahlt werden sollten. Mit den "vorbeschriebenen und durchgeführten Maßnahmen" sind die vorangegangenen Erörterungen in der Eigentümerversammlung gemeint, die den Schadensstand und die Schadensbehebung, insbesondere verschiedene Sanierungsmöglichkeiten zum Inhalt hatten. Ferner wurde auch über die Höhe der Kosten gesprochen. Hingegen finden sich im Rahmen dieser Erörterung keinerlei Hinweise darauf, wie die Mittel für diese Sanierungsmaßnahme aufgebracht werden sollen. Die "als Erhebung einer Sonderumlage zur Kontodeckung" bezeichnete Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27.03.1996 ist nicht Gegenstand der Erörterung oder der Beschlußfassung geworden. Lediglich die Überschrift zu TOP 9 erwähnt die Erhebung einer Sonderumlage, allerdings mit dem ausdrücklichen Vorbehalt "ggfls. Erhebung einer Sonderumlage". Damit bleibt offen, ob eine Entscheidung zur Sonderumlage überhaupt getroffen wird bzw. getroffen worden ist. Zwar mag zwischen den an der Eigentümerversammlung Beteiligten Einigkeit darüber bestanden haben, daß die Kosten der Sanierung durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen, zumal das lfd. Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft im März 1996 eine Unterdeckung aufwies, wie das Schreiben des Verwalters vom 27.03.1996 zeigt. Dieser möglicherweise vorhandene Wille der Beteiligten hat indes keinen ausreichenden Niederschlag im Wortlaut des Beschlusses gefunden. Da zudem Sanierungsarbeiten zunächst aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden sollen, ergab sich auch nicht mangels anderer Möglichkeiten die zwingende Folge, daß bereits mit dem Beschluß über die Reparaturmaßnahmen als solche zugleich die Festsetzung einer Sonderumlage verbunden sein müßte. Eine an den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB orientierte Auslegung des Beschlusses zu TOP 9 führt deshalb zum Ergebnis, daß zwar über die Durchführung der Sanierungsarbeiten ein Mehrheitsbeschluß zustande gekommen ist, dieser aber keine Festsetzung einer Sonderumlage zu deren Finanzierung beinhaltet. Dies hat zur Folge, daß eine Zahlungsverpflichtung der Antragsgegner gem. § 16 Abs. 2 WEG derzeit nicht begründet und nicht fälliggestellt ist.
  Gleichwohl sind die Antragsgegner darauf hinzuweisen, daß der genannte Beschluß vom 27.11.1996 die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Übernahme der Sanierungskosten an der Kelleraußenwand verpflichtet, da er inzwischen bestandskräftig geworden ist. Mit ihrem Einwand, die Bauarbeiten hätten im wesentlichen Sondereigentum betroffen, können die Antragsgegner deshalb nicht mehr gehört werden, da die Anfechtungsfrist abgelaufen ist. Es liegt auch kein nichtiger Beschluß vor, wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt hat. Die von den Antragsgegnern geltend gemachten Verstöße, insbesondere die Auferlegung von Kosten, die das Sondereigentum beträfen, hätten allenfalls Anfechtbarkeit, jedoch nicht Nichtigkeit dieses Beschlusses zur Folge. Denn auch auf der Grundlage ihres Vorbringens kommt ein Verstoß gegen unabdingbare Bestimmungen nicht in Betracht.
  2. Hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung, die die Heizungsrenovierung betrifft und die nunmehr noch in Höhe von 1.150,00 DM besteht, hat das Landgericht zutreffend einen fälligen Zahlungsanspruch der Antragsteller bejaht. Hierzu wird auf die zutreffenden Ausführungen im Beschluß vom 09.12.1997 (dort II, 1 b) zur Vermeidung von Wiederholungen bezug genommen. Das Beschwerdevorbringen enthält keine neuen Gesichtspunkte.
  3. Schließlich geht das Landgericht auch ohne Rechtsfehler davon aus, daß die Antragsgegner noch einen Restbetrag von insgesamt 250,24 DM aus den Abrechnungen von 1994 und 1995 schulden. Dieser Verpflichtung liegen wiederum bestandskräftige Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 27.11.1996 zugrunde. Soweit mit der Rechtsbeschwerde noch Teilzahlungen auf diese Beträge behauptet werden, kann dieses Vorbringen als neuer Tatsachenvortrag in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.