text: Immobilienbewertung Verfahren - Drei zulässige Bewertungsverfahren
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  Immobilienbewertung – Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert
  Möchte man eine Immobilie verkaufen, stellt sich die Frage, welcher Preis angemessen ist. Für private Verkäufer ist es oft nicht einfach, bei der Immobilienbewertung wirklich objektiv auf ihr Haus oder Grundstück zu blicken. Doch das ist kein Problem. Zur Immobilienbewertung gibt es drei Bewertungsmethoden, die Ihnen helfen: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Klingt kompliziert? Ist es aber gar nicht.
  Wann braucht man eine Immobilienbewertung?
  Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?
  Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren
  Immobilienbewertung mit dem Sachwertverfahren
  Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren
  Welche der Bewertungsmethoden kommt für mich in Frage?
  Die Gründe für eine Immobilie sind vielfältig: privater oder gewerblicher Immobilienhandel, zu Zwecken der Marktbeobachtung bzw. aus Neugierde oder bei rechtlichen Angelegenheiten – beispielsweise, wenn man ein Haus geerbt hat. Doch auch, wenn man schon lange ein eigenes Haus besitzt und man es nun verkaufen möchte, muss man den Wert der Immobilie berechnen und kommt mit der Immobilienwertermittlung in Kontakt. Auch wenn Sie planen, ein Haus zu kaufen, kann ein gutes Hintergrundwissen dabei helfen, einzuschätzen, ob der Preis einer Immobilie angemessen ist. Die Verkäufer schätzen keineswegs den Verkehrswert ihrer Immobilie. Vielmehr wird auf drei Bewertungsmethoden zurückgegriffen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.
  Die ImmoWertV beschreibt drei Verfahren zur Immobilienbewertung: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Alle drei Bewertungsmethoden basieren auf vorgegebenen Kriterien und Vorgehensweisen zur Immobilienwertermittlung. In jedem Fall müssen sowohl die Immobilie als auch Grund und Boden, Außenanlagen und die Lage des Objekts ausführlich begutachtet werden.
  Das Vergleichswertverfahren orientiert sich in der Bewertung an vergleichbaren Immobilien, die kürzlich verkauft wurden. Das Sachwertverfahren schließt vom Wert des Grundstücks und den Herstellungskosten des Gebäudes auf den Verkehrswert. Das Ertragswertverfahren dagegen stellt fest, wie viel Ertrag eine Immobilie in der Zukunft für den Vermieter noch einbringen wird.
  Bei der Immobilienwertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren sind ausreichend vergleichbare Grundstücke bzw. Immobilien erforderlich. Vergleichbar bedeutet, dass in die Abweichung in den relevanten Kriterien nicht mehr als maximal 35 Prozent betragen darf. Betrachtet werden in diesem Bewertungsverfahren unter anderem die örtliche Lage, Bodenbeschaffenheit, Gebäudeart, Bauweise, Restnutzungsdauer und die Art der direkten Nachbarn. Das Vergleichswertverfahren ist sehr präzise in der Anwendung und ist heute Standard.
  Stehen einem für einen Vergleich zur Immobilienwertermittlung nicht genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung, kann das Sachwertverfahren angewendet werden. In diesem Bewertungsverfahren werden zunächst der Wert des Bodens und der des Gebäudes getrennt ermittelt. Der Bodenwert richtet sich dabei nach den örtlichen Bodenrichtwerten. Der Wert des Gebäudes wird in diesem Bewertungsverfahren über den Herstellungswert der Immobilie errechnet. Es wird mit durchschnittlichen Werten für baugleiche Häuser des gleichen Jahrgangs gerechnet anstatt mit den tatsächlichen Baukosten. Der Sachwert ergibt sich aus diesen Werten, die dann noch anhand des Alters der Immobilie und der örtlichen Lage angepasst werden.
  Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand des Ertrages, der damit in der Zukunft noch erzielt werden kann. Mit berücksichtigt werden in diesem Bewertungsverfahren auch die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und etwaige Schäden am Gebäude. Ebenso spielt hier bei der Immobilienbewertung wieder das Alter bzw. die Restnutzungsdauer der Immobilie eine große Rolle. Das Verfahren ist gerade dann sinnvoll, wenn festgestellt werden soll, ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt, die dann vermietet werden soll. Hier ist jedoch eine gute Erfahrung und Marktkenntnis nötig.
  Welche der Bewertungsmethoden für Sie am sinnvollsten ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Allgemein empfiehlt es sich immer, erstmal mit dem Vergleichswertverfahren den Wert einer Immobilie zu berechnen. Fehlen aber genügend Vergleichsobjekte für das gängigste Bewertungsverfahren, muss auf eines der anderen beiden Verfahren zurückgegriffen werden. In jedem Fall sollten Sie einen erfahrenen Immobiliengutachter mit der Immobilienwertermittlung ihrer Immobilie beauftragen.
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  ➞ Immobilienbewertung
  Was kostet eine Immobiliengutachter?
  Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Wert bzw. Preis eines Bodens in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche.
  ➞ Bodenrichtwert
  Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung der Immobilie. Wie bei der kostenlosen Immobilienbewertung wird auch beim Wertgutachten der Verkehrswert der Immobilie ermittelt.
  ➞ Wertgutachten
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