text: Kann ich eine Nebenkostenabrechnung zur Unzeit zustellen?
  Diskutiere Kann ich eine Nebenkostenabrechnung zur Unzeit zustellen? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Ich habe - wie schon öfter - die Umlagenabrechnung auf den letzten Drücker fertiggestellt - also hier sogar am Silvesterabend. Statt wie immer sie...
  #1 sternenzwilling, 25.01.2021
  Ich habe - wie schon öfter - die Umlagenabrechnung auf den letzten Drücker fertiggestellt - also hier sogar am Silvesterabend.
  Statt wie immer sie in Papierform einzuwerfen, habe ich sie diesmal per EMail verschickt.
  Erstens war draussen Schneeregen und ich wollte gern Datum + Uhrzeit haben, dass ich rechtzeitig vor Jahresende war.
  Jetzt kommt von einer Partei der Vorbehalt, ich hätte am Silvesterabend zur "Unzeit"zugestellt!!??
  Dadurch wäre ich nicht berechtigt eine Nachzahlung zu verlangen.
  Kann jemand etwas dazu sagen.... Danke im voraus.
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  #2 immobiliensammler, 25.01.2021
  Wann wurde diese per E-Mail verschickt? Gibt es eine Lesebestätigung und wenn ja von wann?
  #3 anitari, 25.01.2021
  Es gibt den Begriff "postübliche Zustellzeit". Diese ist mit 8 - 18 Uhr angegeben. An Heiligabend und Silvester bis 16 Uhr.
  Danach gelten Schreiben erst am nächsten Werktag als zugestellt.
  Ob das auch auf E-Mail Anwendung findet weiß ich leider nicht.
  P. S.: Warum wartet man damit bis auf den letzten Drücker?
  Datum und Uhrzeit einer E-Mail haben null Beweiskraft. Das sind Angaben, die der Absender im Header der Mail einträgt. Unabhängig davon, dass diese Angaben vom Absender beliebig verfälscht werden können, ist ohnehin irrelevant, wann der Versender die Abrechnung abgeschickt hat.
  Die Wortwahl ist falsch ("zur Unzeit" meint etwas anderes), aber in der Sache hat der Mieter Recht: Die Zustellung der Abrechnung muss zu einer Zeit erfolgen, zu der der Mieter für gewöhnlich noch mit Post (egal in welcher Form) rechnen muss. Ständige Rechtsprechung ist, dass die Abrechnung dem Mieter nicht nur innerhalb der Frist zugehen muss, sondern dass er auch Gelegenheit haben muss, die Abrechnung zur Kenntnis zu nehmen. Eine Zustellung abends ist nicht ausreichend, bei einem Gewerbemieter, bei dem An Silvester nachmittags nicht mehr gearbeitet wird, kann sogar der ganze Nachmittag wegfallen, BGH XII ZR 148/05.
  Für eine Zustellung per E-Mail ist mir keine Rechtsprechung bekannt, aber für Fax ist das auch schon so bestätigt worden. Ich sehe aber keinen Anlass, warum das nicht übertragbar sein soll.
  Das wäre dann die logische Konsequenz.
  #5 Duncan, 25.01.2021
  Keine Ahnung, ich will die Dinger immer noch vor Weihnachten los sein, sonst schmeckt der Weihnachtsbraten einfach nicht, wenn man immer noch an diese Arbeit denkt.
  Zur Sache kann ich mich Andres vollends anschließen.
  Etwas verspätetes und wohl unbedachtes Weihnachtsgeschenk an den Mieter, Kostenstelle Lehrgeld.
  #6 sara, 25.01.2021
  Und wohl ein Lerneffekt.
  #7 Olbi, 25.01.2021
  Die erste Frage, die sich mir stellt, ist die nach dem Abrechnungszeitraum.
  Nach dem Wortlaut des § 556 III 1 BGB kann die Frist voll ausgenutzt werden. Für die Fristwahrung ist ein Zugang in Sinne des § 130 BGB notwendig.
  Bei Einwurf in den Briefkasten soll es sogar ausreichend rein, wenn das Schreiben am Silvestertag bis 18 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen wird, wenn an diesem Tag mit Post gerechnet werden kann (LG Hamburg, NZM 2017, 597), bei Privatpersonen soll aber 17.05 Uhr am 31.12. verspätet sein (LG Waldshut-Tiengen, BeckRS 2009, 20315).
  Obige Ausführungen sind auch auf die E-Mail zu beziehen.
  Analog § 130 BGB gelangt eine Abrechnung in den Machtbereich des Empfängers, wenn sie dessen Empfangseinrichtung erreicht. Wenn es sich um eine E-Mail handelt, handelt es sich um eine verkörperte Willenserklärung unter Abwesenden, so dass nicht nur das ablegen in der Mailbox des Empfängers, sondern auch die Möglichkeit der Kenntnisnahme entscheidend ist.
  In den Machtbereich des Empfängers gelangen E-Mails (unter Abwesenden), wenn sie in dessen Mailbox eingelegt werden und der Empfänger diese für den Empfang von Willenserklärungen im Rechts- und Geschäftsverkehr bestimmt hat. Dieses ist anzunehmen, wenn der Adressat im Rechts- und Geschäftsverkehr seine E-Mail Adresse angibt.
  Wurde festgestellt, dass die E-Mail in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, ist noch zu prüfen, wann der Empfänger unter gewöhnlichen Umständen von der Erklärung Kenntnis nehmen konnte, da erst zu diesen (fiktiven) Zeitpunkt der Zugang gegeben ist. I.d.R ist das der nächste Werktag, wenn die Erklärung außerhalb der üblichen Zeiten zugeht.
  Im übrigen trägt der Absender die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang, daher ist die ganze E-Mail Nummer extremer Mist.
  Fazit: Per Boten schriftlich zustellen. Und nicht auf den letzten Drücker.
  Man könnte jetzt mal fragen, wann die Mail eingegangen ist und wann der Mieter sie gelesen hat. Ist sie z.B. am 31.12 um 8 Uhr eingegangen, würde ich schon von einem fristwahrendem Zugang ausgehen. zumal er ja bereits den Erhalt der Mail bestätigt hat.
  #8 sternenzwilling, 25.01.2021
  Um die Spekulation um die Absendezeit zu beenden: Es war zwischen 22 zund 23 Uhr.
  Habe die Zeit nutzen wollen, alles nochmal zu checken.
  Anderer Punkt: Ich gehöre zu denen, die gerne unangenehme Dinge vor sich herschieben - leider.
  Aber wenn man mir mit formal kommt, dann ist meine Antwort auch formal.
  Aber Danke auch für das schnelle Feedback auf meine Frage.
  Jetzt warte ich darau, dass man meine Abrechnung auseinander nimmt - Nachzahlen muss man sowieso nicht...
  Vielleicht doch TECHEM Volles Paket! Ich hab doch nur ein kleines 2-Familienhaus...
  #9 immobiliensammler, 25.01.2021
  Vielleicht doch TECHEM Volles Paket!
  Die Techem-Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zahlst aber auch Du und nicht der Mieter.
  Ich erstelle die Abrechnungen sofort nachdem alle Verbrauchsabrechnungen und ggfs. die daraus resultierende Heizkostenabrechnungen vorliegen. Bis April/Mai sind bei mir alle Abrechnungen raus. Dann habe ich nämlich auch Zeit mir kosten- oder arbeitsintensive Zustellungsarten zu sparen. Die Abrechnungen gehen in die ganz normale Briefpost. Wenn keine Zahlung erfolgt ist immer noch genügend Zeit die Abrechnungen nochmals nachweisbar zuzustellen.
  #10 immodream, 25.01.2021
  was macht ihr denn da für Glücksspiele ?
  Bei dem üblichen Abrechnungszeitraum vom 1.1.-31.12 werden die Wasseruhren von meinen Mietern um den 31.12. abgelesen.
  Alle Rechnungen liegen spätestens im Januar des nächsten Jahres vor und im Februar 2021 werden BK Abrechnungen für 2020 erstellt.
  Wenn Nachzahlungen notwendig sind, werden die Mieter gebeten, die innerhalb der nächsten 4 Wochen zu begleichen .
  Gleichzeitig wird darum gebeten , die BK Vorauszahlungen ab März zu erhöhen .
  Hat eigentlich in den letzten 30 Jahren überwiegend funktioniert .
  Und im Jahr darauf bekommen meine Mieter meistens Geld zurück .
  #11 ehrenwertes Haus, 26.01.2021
  Du wohnst im gleichen Haus?
  #12 anitari, 26.01.2021
  Ich hab doch nur ein kleines 2-Familienhaus...
  Und da schafft man es nicht die Abrechnung z. B. schon im Oktober oder noch früher zu machen?
  Mein Objekt hat auch nur 2 Wohnungen. Spätestens Ende Juli haben meine Mieter die Abrechnung.
  #13 Newbie15, 26.01.2021
  Es ist zwar erst der 26.01., also noch ein paar Tage Zeit, aber ich habe noch keine der relevanten Abrechnungen der Versorger bzw. Müll. Ich denke schon, dass die dann im Februar langsam eintrudeln werden.
  In einem 2-FH hält sich aber der Aufwand doch wirklich in argen Grenzen, das sollte auf doch vor Silvester zu schaffen sein.
  #14 anitari, 26.01.2021
  Bei werden die Zähler, irgendwann im Januar oder Februar, per Funk "abgelesen".
  Schön für dich. Ich bekomme die Letzte Rechnung erst Mitte/Ende Juni.
  #15 sara, 26.01.2021
  Ich bekomme die Letzte Rechnung erst Mitte/Ende Juni.
  Für das Abrechnungsjahr 1.1. - 31.12. des Vorjahres?
  oder hast du ein anderes Abrechnungsjahr?
  Also bis Feb. waren meist alle Rechnungen da, aber noch nicht die extern erstellte Heizkostenabrechnung.
  Aber bis spätestens Ende Mai waren in der Regel immer die Nebenkostenabrechnungen dann auch den Mietern zugestellt.
  #16 anitari, 26.01.2021
  Mitte/Ende Juni kommt bei mir erst die Gasabrechnung.
  Dann kann ich erst die Heizkostenabrechnung in Auftrag geben. Das dauert dann nochmal 1 - 2 Wochen.
  #17 Katharmo, 26.01.2021
  Für die Gasabrechnung bekomme ich von den Stadtwerken zum Ende des Abrechnungszeitraums eine Simulationsrechnung, bei mir geht das Abrechnungsjahr bis zum 31.08.
  #18 anitari, 26.01.2021
  Mein Gasanbieter läßt sich sowas gut bezahlen. Ich glaub 25 Euronen.
  #19 Katharmo, 26.01.2021
  Ja, kostenlos. Eine richtige offizielle Zwischenabrechnung würde hier auch was kosten, aber nicht die sogenannte Simulationsrechnung. Die kommt dann auch einfach nur per E-Mail.