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  Donnerstag, 07.01.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin , Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com
  Teilen 3 0	Mieterhöhung: In welchen Städten bereits eine Kappungsgrenze gilt Worum geht´s
  Wann und wo die niedrigere Kappungsgrenze in Deutschland gilt.
  IndexmieteKappungsgrenzeMieterhöhungStaffelmiete
  Begehen Sie jetzt nicht den Fehler, den vor Ihnen schon viele Vermieter begangen haben: Sie haben die Kappungsgrenze mit der ab dem 1.6.2015 geltenden Mietpreisbremse verwechselt. Auf die Mietpreisbremse kommt es beim Neuabschluss eines Mietvertrags an. Auf die Kappungsgrenze dagegen, wenn Sie in einem bereits laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen wollen.
  Kappungsgrenze: Wieso die Ausgangsmiete so wichtig ist
  Bevor Sie Ihre Miete während eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen können, müssen Sie zuvor 3 Zahlen abklären:
  Wie hoch in dem Gebiet, in dem Ihre Mietwohnung liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt.
  Wann das letzte Mal die Miete erhöht wurde (wichtig vor allem: Die letzten 3 Jahre!)
  Welche Kappungsgrenze (20 oder 15 Prozent) in dem Gebiet gilt, in dem Sie Ihre Wohnung vermieten.
  Die Grundregel lautet: Sie dürfen Ihre Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 Prozent der bisher gezahlten Miete erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze).
  Ab wann die Kappungsgrenze gilt
  Maßgebend dafür, ob Sie sich an eine beschlossene Kappungsgrenze halten müssen, ist der Zeitpunkt, ab dem Ihre Mieterhöhung dem Mieter zugeht: Ist zu diesem Zeitpunkt eine Kappungsgrenzenverordnung für die Stadt, in der Sie Ihre Wohnung vermieten, bereits in Kraft getreten, müssen Sie sich auch daran halten.
  So spielen Mietspiegel und Kappungsgrenze zusammen
  Die erhöhte Miete darf weder die Kappungsgrenze noch die obere Grenze der ortsüblichen Miete übersteigen. Liegt die erhöhte Miete unter beiden Werten oder erreicht sie den niedrigeren der beiden Werte, muss Ihr Mieter Ihrer Erhöhung zustimmen.
  Liegen Sie dagegen mit Ihrer geforderten Miete sowohl über der Kappungsgrenze als auch über der ortsüblichen Miete, dürfen Sie Ihre Miete nur bis zum niedrigeren Wert erhöhen.
  Maßgebend ist also immer die niedrigere Miete im Vergleich zwischen Kappungsgrenze und ortsüblicher Miete. Beispiel: Sie wollen Ihre Miete um 40 Euro erhöhen. Die Kappungsgrenze begrenzt jedoch Ihre Mieterhöhungspläne auf 28 Euro. Nach dem Mietspiegel wären sogar nur 30 Euro zulässig. Entscheidend ist jedoch die Kappungsgrenze mit dem niedrigeren Mieterhöhungsbetrag. Deswegen können Sie dem Mieter die Miete um maximal 28 Euro im Monat erhöhen. Ihr Mieter muss damit einer Mieterhöhung bis zu diesem Betrag zustimmen.
  Jahrelang nicht erhöht? Dennoch gilt die Kappungsgrenze
  Die Kappungsgrenze gilt selbst, wenn Ihre Miete länger als drei Jahre unverändert gewesen ist: Dennoch dürfen Sie Ihre Miete nur maximal um 15 bzw. 20 Prozent erhöhen.
  Die 15- bzw. 20-Prozentgrenze gilt sogar dann, wenn Sie die Miete über längere Zeit nicht erhöht haben und Sie selbst mit einer Erhöhung um 20 Prozent noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben würden.
  Wichtig: Einigen Sie sich mit dem Mieter auf eine einvernehmliche Mieterhöhung oder eine Staffelmiete, gilt die Kappungsgrenze nicht!
  Bei der Staffel- und Indexmiete gilt keine Kappungsgrenze Haben Sie in Ihrem Mietvertrag ohnehin bereits eine Staffelmiete vereinbart, scheidet eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB aus.
  Ebenso, wenn Sie eine Indexmiete vereinbart haben. Dann können Sie die Miete nur erhöhen, wenn der Preisindex der Lebenshaltungskosten gestiegen ist. Erhöhungen nach § 558 sind dann ebenfalls ausgeschlossen.
  Ausgangsmiete: Was Sie mitrechnen dürfen
  Für das Berechnen der Kappungsgrenze gilt die Miete, die Sie innerhalb von 3 Jahren vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung vereinbart haben (= Ausgangsmiete).
  Sie wollen ab dem 1.9.2015 mehr Miete haben. Für Ihre Mieterhöhung ist die Ausgangsmiete maßgeblich, die Sie am 1.9.2012 vereinbart hatten.
  Beim Berechnen der Kappungsgrenze werden die Betriebskostenvorauszahlungen und die vorherigen Betriebskostenerhöhungen nicht mitgerechnet.
  Ist die Miete gemindert, dürfen Sie dennoch von der vollen Miete ausgehen. Die Mietminderung bleibt beim Berechnen der Kappungsgrenze dann außen vor.
  Wann und wo die 15-prozentige Kappungsgrenze gilt
  Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 können die Bundesländer in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Kappungsgrenze von den bisher üblichen 20 auf 15 Prozent absenken.
  Bayern hat als erstes Bundesland von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und zunächst in München und kurz darauf in weiteren 89 Gemeinden die Kappungsgrenze reduziert. Zum 1.1.2016 hat Bayern als erstes Bundesland diese Verordnung wieder geändert und einige Städte gestrichen, andere neu hinzugefügt.
  Auch Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen (30 Kommunen), Nordrhein-Westfalen (in 59 Kommunen) und Sachsen haben die Kappungsgrenze abgesenkt.
  Da mittlerweile die Rechtslage etwas unübersichtlicher geworden ist, kommt hier die aktuelle Übersicht, in welchen Städten und Gemeinden die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent bereits eingeführt wurde.
  Übersicht: Welche Kappungsgrenze gilt Alle Städte, Kappungsgrenzen und Fristen von A-Z | PDF | 87,4 KB
  Gerade hat Nordrhein-Westfalen von seinem Recht, die Kappungsgrenze zu senken, Gebrauch gemacht und zum 1.6.2014 die Kappungsgrenze in 59 Städten und Gemeinden auf 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren gesenkt. 0 2
  Doch nicht alle Bundesländer haben bereits eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen. Gerade hat die Baden-Württembergische Landesregierung eine Kappungsgrenze für 44 Städte beschlossen. meineimmobilie.de-Tipp
  Überschreiten Sie mit Ihrer Mieterhöhung die Kappungsgrenze, macht das Ihre Mieterhöhung nicht gleich unwirksam, sondern begrenzt sie auf die zulässige Höhe.
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