text: MieterEcho 313/Dezember 2005: Infoschrift Heizkostenabrechnung
  Auch wenn die Preise für Heizöl und Erdgas stark gestiegen sind, stellt sich die Frage, ob für die Nachzahlung andere Gründe vorliegen. Sollte dies etwa am verschwenderischen Umgang mit der wertvollen Energie liegen oder hat sich ein Fehler in die Abrechnung eingeschlichen oder sind etwa technische Mängel die Ursache? Gerade wenn die Abrechnung undurchschaubar erscheint, ist eine Prüfung angebracht: In dem Zahlenwirrwarr verbergen sich möglicherweise Kosten, die allein vom Vermieter zu tragen sind. Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen helfen, die Heizkostenabrechnung zu entschlüsseln und mögliche Fehler herauszufinden.
  Die Abrechnung darf nur die Kosten der Versorgung mit Wärme enthalten, die in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) aufgeführt sind:
  1. Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
  2. Kosten des Betriebsstroms
  5. Kosten der Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraums
  Hat Ihr Vermieter einen Vertrag über Wärmelieferung mit einem gewerblichen Unternehmen abgeschlossen (Wärme-Contracting), kann er die Kosten der Wärmelieferung (Wärmepreis) und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen verlangen. Wechselt Ihr Vermieter im bestehenden Mietverhältnis zu einem gewerblichen Wärmelieferer, sind - je nach vertraglicher Vereinbarung - gegebenenfalls Einschränkungen in der Umlage der Kosten zu beachten (BGH VIII ZR 84/04). Falls Sie davon betroffen sind, sollten Sie sich beraten lassen.
  Die Brennstoffkosten sind im vollen Umfang umlagefähig. Wird die Heizung mit Heizöl betrieben, ergibt sich der Gesamtverbrauch des Hauses aus dem Anfangsbestand plus Zukäufen minus Restbestand, der sich am Ende des Abrechnungszeitraums noch im Kessel befindet. Sie sollten hierbei beachten, dass der Anfangsbestand mit dem Restbestand des Vorjahres übereinstimmen muss.
  Der Preis des Heizöls sollte sich "im Rahmen des Marktüblichen" bewegen. Die Heizölpreise der letzten Jahre erfahren Sie bei den Verbraucherorganisationen. Der Vermieter ist verpflichtet, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB), d. h. er sollte weitmöglichst Mengenrabatte und Sommerpreise wahrnehmen, wie es auch ein Vermieter täte, der die Kosten nicht an die Mieter/innen weiterreichen könnte. Weisen Sie Ihren Vermieter auf seine Pflicht zur Einhaltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit hin.
  Bei Heizungen, die mit Gas betrieben werden, ergeben sich die Brennstoffkosten durch die Differenz der Zählerstände von Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums.
  Bei Einspeisung der Heizenergie aus dem Fernwärmenetz wird wie folgt verfahren: Das Fernheizwerk berechnet dem Gebäudeeigentümer einen monatlichen Betrag für die Lieferung der Fernwärme. Dieser Betrag wird in der Abrechnung von Ihrem Vermieter aufgeführt. Bei allen Versorgungsarten ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten anzugeben. Haben Sie Zweifel an der Höhe des Betrags, so können Sie Einsicht in die Unterlagen des Vermieters nehmen oder den Vermieter um Zusendung von Kopien bitten (Näheres siehe unter "Unzureichende Abrechnung").
  Der Betriebsstrom einer Heizung sollte durch einen separaten Zähler gemessen werden. Mit Strom werden die Regelungsanlage, die Umwälz- und die Ölpumpe betrieben. Die Kosten liegen etwa bei 3% bis 5% der Brennstoffkosten.
  Die Bedienungskosten sind die Kosten, die durch die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizanlage entstehen. Bei automatischen Heizanlagen oder Fernheizung fallen Bedienungskosten nur in sehr geringem Umfang an und werden in der Regel durch die Kosten des Hauswarts abgedeckt sein.
  Als Wartung bezeichnet man die Kontrolle der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Einstellung der Anlage. Reparaturkosten sind keine Wartungskosten! Die Wartungskosten betragen in der Regel ebenfalls etwa 3% bis 5% der Brennstoffkosten.
  Die Reinigung der Anlage wird üblicherweise vom Hauswart übernommen und taucht insofern bei den kalten Betriebskosten auf.
  Eine Messung der Abgaswerte ist nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz vorgeschrieben und wird einmal pro Jahr durch den Schornsteinfeger durchgeführt. Hier werden zumeist auch die Schornsteinfegerkosten mit abgerechnet. Selbstverständlich dürfen diese dann nicht noch einmal in die kalten Betriebskosten einfließen.
  Die Kosten der Verbrauchserfassung umfassen:
  das Ablesen der Heizkostenverteiler
  die Wartung und Eichung von Zählern
  das Erstellen der Heizkostenabrechnung
  Bei Verbrauchserfassung durch Heizkostenverteiler mit Verdunstungsprinzip gehört auch das Austauschen der Messröhrchen zur Verbrauchserfassung. Die Verbrauchserfassung wird zumeist von Abrechnungsfirmen geleistet.
  Über die Heizkosten ist jährlich abzurechnen. Die Heizkostenverordnung enthält zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist keine Bestimmungen. In der Regel sehen die heutigen Formularmietverträge die Verpflichtung des Vermieters vor, über die geleisteten Heizkostenvorschüsse bis zu einem bestimmten Termin nach Beendigung der Heizperiode abzurechnen. Beachten Sie: Die mietvertraglichen Vereinbarungen gehen den gesetzlichen Fristen vor, es sei denn, die Abrechnungsfrist ist mit einem Zeitraum von mehr als zwölf Monaten angegeben. Lassen Sie sich beraten, wenn Sie unsicher sind.
  Auch für Mieter/innen beträgt die Frist, in welcher sie dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung mitzuteilen haben, zwölf Monate. Aber auch hier gilt: Haben Sie die Verspätung nicht zu vertreten, greift die Ausschlussfrist nicht.
  Der Vermieter kann von allen Mieter/innen angemessene monatliche Vorauszahlungen verlangen (§ 556 Abs. 2 BGB). Die Höhe sollte an den tatsächlich zu erwartenden Kosten ausgerichtet sein. In § 259 BGB sind die Art und Weise der Abrechnung geregelt: "Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen."
  Der Gebäudeeigentümer kann selbst feststellen, ob eine der letztgenannten Ausnahmen vorliegt und sollte seine Entscheidung den Mieter/innen mitteilen. Diese Entscheidung können Sie im Streitfall gerichtlich überprüfen lassen.
  Bei elektronischen Heizkostenverteilern werden in der Regel keine Ablesebelege durch die Ablesefirmen erstellt. Um so wichtiger ist es dann, das Sie die Werte vor dem Ablesetermin selbst notieren.
  Die Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit werden in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten aufgeteilt. Durch § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung ist festgelegt, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 30% bis 50%) wird nach Fläche abgerechnet. Eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur in Ausnahmefällen zulässig (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
  Zur Ermittlung des verbrauchsabhängigen Teils der Heizkostenabrechnung werden die Enderfassungsgeräte abgelesen. Dabei wird der Verbrauch in einer einzelnen Wohnung durch das Verhältnis der abgelesenen Werte zu der Summe der Werte aller Wohnungen ermittelt. Beispiel: In allen Wohnungen eines Hauses oder einer Wirtschaftseinheit werden insgesamt 2000 Einheiten abgelesen. Die verbrauchsabhängigen Heizkosten betragen 10.000 Euro. Eine Einheit kostet in diesem Fall 5 Euro, sodass für eine Mietwohnung, in der 100 Einheiten verbraucht wurden, 500 Euro berechnet werden.
  Wenn die Grundrisse der Wohnungen sehr unterschiedlich sind (manche mit und manche ohne Balkon, mit oder ohne großen Flur usw.) und dadurch der beheizbare Teil der Wohnungen sehr unterschiedlich ist, wird eine Abrechnung nach beheizbarer Fläche zu mehr Gerechtigkeit führen. Sie haben jedoch keine Rechte, die Sie diesbezüglich gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen können. Sie sollten dann versuchen, mit ihm darüber zu verhandeln.
  In aller Regel werden Sie eine neue Wohnung nicht genau zu Beginn des Abrechnungszeitraums beziehen (bzw. Ihre alte Wohnung nicht mit Ende des Abrechnungszeitraums verlassen). Daher wird eine Zwischenablesung erforderlich (§ 9 b HeizkostenV), zu der Ihr Vermieter (von engen Ausnahmen abgesehen) verpflichtet ist.
  Der verbrauchsunabhängige Teil wird entweder nach der so genannten Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig ermittelt. Diese Gradtagszahlentabelle weist jedem Monat einen bestimmten Promilleanteil zu, der die Außentemperatur berücksichtigt. Dadurch findet eine Gewichtung nach Jahreszeit statt und gegenüber der zeitanteiligen Abrechnung wird ein höheres Maß an Gerechtigkeit bei der Kostenverteilung gewährleistet. Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder aus technischen Gründen nicht sinnvoll, sind die gesamten Kosten nach der Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig zu verteilen.
  Oft verlangen die Vermieter bei Mieterwechsel eine Nutzerwechselgebühr. Wer diese zu tragen hat, richtet sich nach der mietvertraglichen Vereinbarung. Für den Fall, dass vertraglich nichts vereinbart wurde, ist die Verteilung der Kosten umstritten und die Rechtsprechung uneinheitlich. Sie sollten sich in diesem Fall beraten lassen.
  Bei der Verteilung der Heizkosten sind auch leer stehende Wohnungen zu berücksichtigen. Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die Heizkosten selbst tragen.
  Befindet sich in Ihrem Haus ein Gewerbebetrieb, bei dem ein überdurchschnittlicher Verbrauch infrage kommt (Sauna, Massage o.ä.), so darf dieser Mehrverbrauch nicht zu Ihren Lasten gehen. Bei der Abrechnung sollten die Grund- und Verbrauchskosten nach Nutzergruppen aufgeteilt und abgerechnet werden.
  Lassen Sie sich in einer Beratungsstelle anwaltlich beraten, wenn Sie von einem der oben genannten Probleme betroffen sind.
  Warmwasserkosten (bei verbundenen Anlagen)
  In vielen Fällen läuft auch die Warmwasserbereitung über die zentrale Heizungsanlage. Die hierfür abzurechnenden Kosten umfassen die Aufwendungen für die Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Zählermiete, Wartungskosten) und die Kosten für die Wassererwärmung (Brennstoffkosten usw. - wie bei den Heizkosten). Bei diesen so genannten verbundenen Anlagen ist zunächst nur der Gesamtverbrauch an Heizenergie bekannt. Daher muss noch eine Aufteilung in Heizkosten und Warmwasserkosten vorgenommen werden (§ 9 HeizkostenV). Die anteiligen Warmwasserbereitungskosten können auf zwei Wegen ermittelt werden:
  1) Wenn die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Warmwassertemperatur bekannt ist, werden die anteiligen Warmwasserbereitungskosten nach einer Formel (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV) berechnet.
  2) Wenn diese beiden Größen nicht bekannt sind, werden pauschal 18% der gesamten Heizkosten für die Warmwasserbereitung angesetzt.
  Der Vermieter ist bei der Warmwasserlieferung genauso wie bei der Wärmelieferung verpflichtet, Geräte zur Verbrauchserfassung bereitzustellen. Die Aufteilung der entstandenen Kosten für die Warmwasserlieferung erfolgt nach dem gleichen Prinzip wie bei den Heizkosten. Der Umlagemaßstab für den verbrauchsunabhängigen Anteil ist hier entweder die Wohnfläche oder der umbaute Raum, die beheizbare Fläche kommt dafür nicht infrage.
  Solange Sie keine ordnungsgemäße und nachvollziehbare Abrechnung erhalten haben, brauchen Sie auch nicht nachzuzahlen. Wenn Sie Zweifel an den aufgeführten Kosten haben, sollten Sie die Belege beim Vermieter einsehen. Die Einsicht ist am Ort der Mietwohnung (d.h. in Berlin) zu gewähren, auch wenn der Vermieter seinen Sitz außerhalb hat. Sie können sich auch Kopien der Belege gegen Erstattung der Kopierkosten zuschicken lassen (0,25 Euro pro Kopie sind nach Ansicht der meisten Gerichte ein angemessener Preis). Aber: Einen durchsetzbaren Anspruch auf Übersendung von Kopien haben nur die Mieter/innen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau.
  Wenn sich für Sie trotz korrekter Heizkostenabrechnung und sparsamen Verbrauchs überdurchschnittlich hohe Heizkosten pro Quadratmeter ergeben, sollten Sie prüfen, ob diese nur für Ihre Wohnung oder für das ganze Haus entstanden sind. Es können an Ihrer Wohnung oder am Gebäude bauliche Mängel vorliegen wie z. B. schlechte Wärmedämmung, feuchte Wände oder undichte Fenster und Türen.
  Auch technische Mängel der Heizungsanlage können die Ursache für überdurchschnittlich hohe Heizkosten sein, wie z. B. eine veraltete Heizungsanlage, falsch eingestellte Brenner und Steuergeräte, schlecht isolierte Rohre, nicht regulierbare Ventile und mangelhafte Entlüftung der Heizkörper. Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten.
  Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22°C in Wohnräumen sowie Küchen und 23°C in Bädern als ausreichend.
  In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18°C üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16°C noch zulässig sein.
  Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12°C liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen.
  Da die Mieter/innen die Unterbeheizung zu beweisen haben, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raums ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10% und 100% (Letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten). Lassen Sie sich deshalb unbedingt in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten, bevor Sie die Miete mindern.
  Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter/innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z. B. für den Betrieb eines Heizradiators). Ein durchsetzbarer Anspruch auf Schadensersatz setzt das Verschulden des Vermieters voraus - z. B. durch unterlassene Mängelbeseitigung (Verschuldenshaftung). Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat (Verzugshaftung).
  Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung sollten Sie sich in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.