text: Covid 19 beschert uns eine Zeit der finanziellen Unsicherheit. Wir erklären Ihnen, wie und unter welchen Voraussetzungen Sie jetzt die Zahlungen für Ihr Finanzierungsdarlehen anpassen oder aussetzen, und wo Sie als Immobilieneigentümer(in) Wohngeld als Lastenzuschuss beantragen. Kommen Sie sicher durch die Krise!
  Wir hätten es sicher alle nicht geglaubt, dass so etwas einmal kommt: 2020 wird als das Jahr von Social Distancing, der Gesichtsmasken, von Kurzarbeit und strengen Regeln für das private wie öffentliche Leben in die Geschichte eingehen. Covid 19 hält uns alle im Griff. Es ist eine Zeit der großen Unsicherheit – für viele Menschen auch in finanzieller Hinsicht. Nicht allein angesichts drohender Kurzarbeit, Auftragsunsicherheit oder Krankheit fragt sich mancher Immobilieneigentümer daher: „Werde ich meine Immobilie halten können?“
  Der Gesetzgeber hilft in Corona-Zeiten
  Die positive Nachricht: Mit dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ haben Bundestag und Bundesrat aktiv Vorkehrungen getroffen, um Mieter und Kreditnehmer davor zu schützen, durch die Auswirkungen von Corona ihre Existenzgrundlage und ihr Zuhause zu verlieren. Konkret: Der Deutsche Bundestag hat am 25. März 2020 beschlossen, dass bei vor dem 15. März 2020 abgeschlossenen Verbraucherdarlehensverträgen Zins- und Tilgungsleistungen für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ausgesetzt werden können. Das betrifft unter anderem Mieten für Wohnimmobilien und Raten für Verbraucherdarlehen wie Baukredite und Immobilien-Finanzierungsdarlehen, aber auch Versicherungsbeiträge und die Rechnung für Strom, Gas, Wasser, Telefon und Internet.
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  Stundung von Zahlungen erlaubt
  Es ist keine gute Idee, einfach so die Zahlungen einzustellen. Jeder Betroffene sollte frühzeitig das Gespräch mit seiner Bank, dem Vermieter und den Versorgern suchen und dann auch nachweisen können, dass es im Haushalt wegen der Auswirkungen von Covid 19 so hohe Einnahmeausfälle gibt, dass mit Zahlung der Miete oder Kreditraten die grundlegenden Lebenshaltungskosten nicht mehr bedient werden könnten. Außerdem gilt: Die fälligen Beträge werden zwar auf Antrag bzw. nach Rücksprache mit Ihrem Vermieter und den anderen Zahlungsempfängern gestundet, Ihnen aber nicht erlassen. Wer jetzt nicht mit offenen Karten spielt und mit seinen Vertragspartnern spricht, wird in einigen Monaten vielleicht zu spüren bekommen, dass er dessen Kulanz und Verständnis leichtfertig verspielt hat. Denn fällig werden die Zahlungen auf jeden Fall! Wie die Verbraucherzentrale empfehlen wir Ihnen, aufgeschobene Zahlungen genau im Blick zu behalten und unnötige Ausgaben zu vermeiden. Werden Ihre gestundeten Außenstände fällig, gibt es sonst ein böses Erwachen mit einem Schuldenberg.
  Gut zu wissen: Anders als sonst üblich dürfen bei Corona-bedingten Stundungen von Zahlungen von Ihnen keine Stundungszinsen verlangt werden. Und auch eine Kündigung Ihres Darlehens- oder Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs oder der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse ist ausgeschlossen.
  Entlastung beim Finanzierungskredit
  Wer eine Immobilie mithilfe eines Baufinanzierungsvertrags erworben hat und dabei von seinem Bankberater oder Finanzierer klug und seriös beraten wurde, genießt in der Regel maßgeschneiderte Konditionen, die Ihnen auch eine gewisse Flexibilität bei der Tilgung garantieren. In dem Fall sieht Ihr Vertrag vor, dass in Notzeiten oder bei längerer Krankheit die Tilgungsrate angepasst oder die Zahlung der Raten ausgesetzt werden kann. Verträge aus älterer Zeit sind aber häufig nicht so kundenfreundlich gestaltet.
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  Wir raten Ihnen in jedem Fall: Sprechen Sie, wenn Sie die Tilgung Ihres Baudarlehens aufgrund von Corona nicht in vereinbarter Weise bedienen können, mit Ihrer zuständigen Beraterin oder Ihrem Berater. Das geht aktuell bei allen Banken und Finanzierern nach wie vor über das Telefon, viele bieten aber auch eine Videokonferenz an. Sie oder er wird Ihnen die individuellen Lösungen, die Ihr Finanzierungsinstitut zu bieten hat, auseinandersetzen und mit Ihnen herausfinden, welche am besten zu Ihrer Situation passt. Neben einer Stundung der Tilgung gibt es noch drei Möglichkeiten, die Ihnen in einer Krisensituation Luft verschaffen: die Tilgungsaussetzung, den Tilgungswechsel und eine Anschlussfinanzierung.
  Mit einer Tilgungsaussetzung wird die Rückzahlung Ihres Darlehens für eine fest abgegrenzte Zeit, meist maximal ein halbes Jahr lang, gestoppt. In diesem Zeitraum bezahlen Sie allerdings nach wie vor die monatlichen Zinsen – diese werden von der Bank nicht eingefroren. Für die Aussetzung verlangen einige Kreditinstitute und Anbieter Gebühren. Ihr persönlicher Ansprechpartner kann Ihnen die Konditionen nennen und auch die Auswirkungen auf Ihren Vertrag erläutern.
  Beim Tilgungssatzwechsel können Sie die Höhe Ihrer Tilgungszahlungen ändern lassen. Eine Senkung der monatlichen Beträge nimmt Einfluss auf die Vertragslaufzeit – denn dann dauert es natürlich länger, bis Sie Ihren Kredit zurückgezahlt haben. Zu beachten ist außerdem, dass die meisten Banken früher nur einen einmaligen Wechsel des Tilgungssatzes erlaubten. Es kann sein, dass einige Anbieter diese Regelung aufgrund der Corona-Krise aus Kulanz für einige Monate fallen lassen und Sie die Tilgungssatzhöhe später ausnahmsweise noch einmal anpassen dürfen. Sprechen Sie mit Ihrem Berater darüber. Hier entscheidet jede Bank anders und von Einzelfall zu Einzelfall.
  Wer einen älteren Kredit hat, sollte auch einmal über eine Anschlussfinanzierung nachdenken – das lohnt sich generell! Wurde der Kredit vor zehn und mehr Jahren ausbezahlt, können Sie ihn gemäß § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten ohne Kosten kündigen. Mit dem neuen Kredit starten sie die Anschlussfinanzierung – es ist gut möglich, dass Sie dank der inzwischen niedrigeren Zinsen dann von deutlich geringeren monatlichen Tilgungsbeträgen profitieren. Vergleichen Sie die Angebote mehrerer Anbieter und freier Finanzierer, dann gelingt eine erfolgreiche Umschuldung.
  Die Banken und Finanzierer schauen bei neuen Darlehen und Anschlussdarlehen in Zeiten von Corona unter Umständen noch genauer hin, was die Bonität des Kreditnehmers und den Wert der Immobilie betrifft. Diese intensive Prüfung dient aber auch Ihrem Schutz als Kreditnehmer. Der Gesetzgeber möchte mit strengen Auflagen an die Finanzierer verhindern, dass Verbraucher durch falsche Beratung in die Insolvenz geraten.
  Neubauprojekt Möslstraße in Olching bei München. Bild: HELMA Wohnungsbau GmbH
  Wohngeld und das Eigenheim
  Eine besondere Form der finanziellen Unterstützung durch die Kommunen ist vielen Immobilieneigentümern völlig unbekannt: das Wohngeld. Darauf haben Immobilieneigentümer unter bestimmten Voraussetzungen aber ebenso Anspruch wie Mieter. Denn das Wohngeld dient gemäß §1 Wohngeldgesetz (WoGG) ganz allgemein der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens – damit gilt es für alle, die nicht andere Sicherungsmaßnahmen genießen.
  Das Wohngeld wird an Eigentümer als sogenannter Lastenzuschuss ausbezahlt, wenn diese selbst in ihrer Wohnung oder ihrem Haus wohnen. Als zuschussfähige Belastungen werden folgende Ausgaben anerkannt: Hausgeld, Ausgaben für Zins und Tilgung bei Immobilien-Darlehen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Grundsteuer und sonstige Grundbesitzabgaben, meist auch die Heizkosten und die Versicherungs- und Verwaltungskosten für die eigengenutzte Immobilie.
  Die Höhe des Zuschusses hängt von der Anzahl der im Haushalt lebenden Familienmitglieder, dem Gesamteinkommen des Haushalts ohne Kindergeld und der Höhe der zuschussfähigen Belastungen für das selbst genutzte Wohneigentum ab. Darum lassen sich hierzu an dieser Stelle keine pauschalen Aussagen machen.
  Den Antrag stellen Sie bei der Wohngeldstelle Ihrer Kommune. Gemeinsam mit dem Formular müssen Sie verschiedene Dokumente einreichen: Kaufvertrag, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Nachweise über die finanziellen Verpflichtungen bei der Bank und über Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Auf Basis der regionalen Mietstufen und des Haushaltseinkommens ermittelt die Behörde dann den Lastenzuschuss. Gibt sie grünes Licht für die Zahlungen, laufen diese erst einmal für 12 Monate. Danach muss ein neuer Antrag gestellt werden.
  Wir hoffen, unsere Tipps und Ausführungen waren Ihnen eine Hilfe. Kommen Sie gut durch diese unruhigen Zeiten und bleiben Sie gesund!
  Die Finanzierung einer Neubau-Immobilie kann sich je nach Lebenssituation ändern. Lesen Sie mehr über die richtige Baufinanzierung für verschiedene Lebenssituationen.
  Unser Titelbild zeigt das Neubauprojekt „Gartenhaus – Loft 57“. Bild: ZIEGERT Bank- und Immobilienconsulting GmbH
  Corona Tilgungsaussetzung Wohngeld
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  Vermieten an Freunde und Verwandte – Das sollten Wohnungseigentümer beachten
  Interview mit Jochen Moebert von Deutsche Bank Research zur aktuellen Markt-Situation für Neubau-Immobilien
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