text: Dudley Neighbors Inc. • Zentrum für Community Land Trust Innovation
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  Dudley Neighbours Inc.
  Gegründet 1988 (Boston, Massachusetts)
  Erzählung von John Emmeus Davis, herausgegeben von Harry Smith (2015)
  Dudley Neighbours Inc. (DNI) ist der Name des 1988 gegründeten Community Land Trust, der dem Gebiet Roxbury/North Dorchester in Boston, Massachusetts, dienen soll. DNI war das Ergebnis jahrelanger Basisorganisation und partizipativer Planung durch die Nachbarschaftsinitiative Dudley Street (DSNI). Diese beiden Organisationen sind auch heute noch eng miteinander verflochten und teilen sich Mitarbeiter, Ressourcen und ein gemeinsames Dach des Unternehmens. Noch wichtiger ist, dass sie eine Mission und Vision einer umfassenden Revitalisierung der Nachbarschaft teilen, bei der das Eigentum der Gemeinschaft an Land und die Stärkung der Gemeinschaft der Bewohner der Gegend Hand in Hand gehen.
  Das Dudley-Viertel von Roxbury/North Dorchester liegt weniger als 25,000 km von der Innenstadt von Boston entfernt und ist ein dreisprachiges Viertel mit mehr als XNUMX afroamerikanischen, lateinamerikanischen, kapverdischen und weißen Einwohnern, die Englisch, Spanisch und kapverdisches Kreolisch sprechen.
  Dudleys Bevölkerung gehört zu den ärmsten und jüngsten in Boston. Die Einwohner haben derzeit ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 12,332 US-Dollar. Etwa 27% der Bevölkerung der Region fallen unter die bundesstaatliche Armutsgrenze. Die Arbeitslosenquote liegt bei 13.6%. Ein Drittel der Bevölkerung ist 19 Jahre oder jünger; zwei Drittel sind 35 Jahre oder jünger. Familien mit Kindern machen fast die Hälfte von Dudleys Haushalten aus, ein Anteil, der doppelt so hoch ist wie in Boston insgesamt.
  In den 1980er Jahren hatte Dudley eine unglaubliche Menge an unbebauten Grundstücken – insgesamt 1300 Parzellen, was 21% der gesamten Nachbarschaft ausmachte. Dies war eine Folge von fast drei Jahrzehnten Desinvestition, Redlining, Aufgabe, schlecht geplanter Stadterneuerung und Brandstiftung aus Profitgründen. Die Nachbarschaft war zu einer illegalen Mülldeponie für Müll aus der ganzen Stadt und dem Staat geworden. Mitten in der Nacht und am helllichten Tag rollten Lastwagen in die Nachbarschaft und lagerten auf den Baulücken der Nachbarschaft alte Autos, alte Kühlschränke, verrottetes Fleisch, giftige Chemikalien und Bauschutt ab.
  1984 beschloss die Riley Foundation, eine der größeren Stiftungen in Massachusetts, sich auf die Revitalisierung von Dudley zu konzentrieren, nachdem sie mit Nelson Merced, dem Direktor von La Alianza Hispana, und Melvyn Colon, dem Direktor der Nuestra Comunidad ., die am stärksten verwüsteten Viertel des Viertels besichtigt hatte Entwicklungsgesellschaft. Es wurde die "Dudley Advisory Group" gegründet, die sich hauptsächlich aus kommunalen Entwicklungsunternehmen und sozialen Diensten zusammensetzt, die in der Region tätig sind. Am 15. Oktober 1984 stimmte die Gruppe mit 22 Anwesenden einstimmig für die Gründung einer neuen Organisation. Drei Monate später erhielt sie den Namen "Dudley Street Neighborhood Initiative".
  Als die großen Pläne dieser neuen Initiative der Nachbarschaft zum ersten Mal vorgestellt wurden, brach jedoch "die Hölle los", wie einer der Personen, die das Rollout-Meeting gemeinsam leiteten, Bill Slotnik später beschrieb. Anwohner aus der Nachbarschaft wie Che Madyun, Earl Coleman und Fadilah Muhammad stellten die Behauptung des Gremiums in Frage, dass dies eine Initiative von, von und für die Gemeinde sei. "Wie viele von euch da oben leben in dieser Gegend?" sie wurden gefragt. Als nur eine Hand gehoben wurde, gab es eine wütende Forderung von den Bewohnern nach Kontrolle des Planungsprozesses – und der Organisation selbst.
  Dies führte zu einer grundlegenden Überarbeitung der Annahmen von DSNI und zwang die Dudley Advisory Group, wieder ans Reißbrett zu gehen. Die Riley Foundation und die gemeinnützigen Organisationen, die den ursprünglichen Ansatz unterstützt hatten, akzeptierten schnell die Forderung nach Einwohnerkontrolle. Sie begannen sofort, dieses Prinzip in die Statuten der neuen Organisation einzuweben. Ein 31-köpfiger Vorstand (später auf 35 Mitglieder erweitert) hätte eine Einwohnermehrheit. Für jede der vier Hauptkulturen des Viertels wäre eine Mindestrepräsentanz garantiert: Afroamerikaner, Kapverdische, Latinos und Weiße.
  Die Wahl des ersten Vorstands fand am 27. April 1985 statt. Mehr als 100 Personen waren anwesend und füllten die vorderen Kirchenbänke der St. Patrick's Church. Nachdem der Vorstand gewählt und eingesetzt war, wurden Fadilah Muhammad und Nelson Merced als erste Co-Vorsitzende von DSNI ausgewählt. Im darauffolgenden Jahr genehmigte der Vorstand einstimmig eine neue Aufstellung von Amtsträgern. Che Madyun wurde Präsident von DSNI. Melvyn Colon wurde Vizepräsident.
  1986 stellte DSNI seinen ersten Geschäftsführer Peter Medoff ein. Zuvor hatte er als Mieterorganisator in New York City gearbeitet und war Direktor des Citizens Research Education Network in Hartford, Connecticut. Er gewann die Stelle bei DSNI, weil er betonte, dass die Organisation und Stärkung der Gemeinschaft im Mittelpunkt der Pläne der neuen Organisation für die physische, soziale und wirtschaftliche Wiederbelebung des Viertels stehen müssen. Diese Betonung hat sich bis heute fortgesetzt.
  1987, nach einem intensiven Prozess der partizipativen Bottom-up-Planung, wurde DSNI fertiggestellt und verabschiedet Der umfassende Revitalisierungsplan der Dudley Street-Nachbarschaft. Es legte eine Blaupause für den Wiederaufbau des Viertels fest, begleitet von einem umfassenden Engagement für eine Entwicklung ohne Vertreibung.
  Zwei Jahre später schrieb DSNI Geschichte, indem es die erste und einzige Community-basierte Organisation in den Vereinigten Staaten wurde, die die Macht einer bedeutenden Domäne gewann. DSNI hatte damit begonnen, die Mittel für die Umsetzung seiner Umfassender Revitalisierungsplan, einschließlich des Versprechens einer programmbezogenen Investition in Höhe von 2 Millionen US-Dollar von der Ford Foundation, aber abwesende Eigentümer der unbebauten Parzellen der Nachbarschaft zögerten, ihr Land an DSNI zu verkaufen. Sie hatten den Geruch potenzieller Gewinne in der Luft gewittert. Die Stadt Boston war dabei, die U-Bahn-Linie am westlichen Rand des Viertels umzubauen, eine massive Investition in die öffentliche Infrastruktur. Private Spekulanten hatten dies zur Kenntnis genommen und begonnen, Grundstücke in der Nachbarschaft zu kaufen.
  "Take a Stand, Own the Land" war der Kampagnenknopf, den die DSNI-Führungskräfte in der gesamten Nachbarschaft verteilten, als sie Bürgermeister Flynn und die Boston Redevelopment Authority (BRA) für die Macht einsetzten, die DSNI benötigen würde, um zusammenhängende Grundstücke zusammenzustellen, die groß genug zum Bauen waren der bezahlbare Wohnraum in der Umfassender Revitalisierungsplan. Sie forderten das gesetzliche Recht, die abwesenden Eigentümer von unbebauten Grundstücken im zentralen Teil des Viertels, dem "Dudley-Dreieck", zu zwingen, ihr Land zu einem fairen Preis an DSNI zu verkaufen. Am 10. November 1989 stimmte der BRA-Vorstand einstimmig dafür, DSNI die Macht einer bedeutenden Domäne zu erteilen.
  Aber nicht gerade DSNI würde diese Macht ausüben – oder das zu erwerbende Land behalten. Auf Anraten seines Anwalts David Abromowitz, der von einer der renommiertesten Anwaltskanzleien Bostons, Goulston-Storrs, auf Pro-Bono-Basis zur Verfügung gestellt wurde, hatte DSNI 1988 eine Tochtergesellschaft gegründet, Dudley Neighbors Inc. Strukturiert und betrieben als Gemeinschaft Land Trust, DNI wurde nicht nur gegründet, um die Macht einer bedeutenden Domäne auszuüben und Land im Dudley-Dreieck zu erwerben; Es wurde auch gegründet, um das Eigentum für immer zu behalten und Land für gegenwärtige und zukünftige Generationen treuhänderisch zu halten.
  Durch das Festhalten am Land – und durch den Einsatz langfristiger Erbpachtverträge zur Kontrolle der Nutzung und des Weiterverkaufs von allem, was auf seinem Land gebaut wurde – positionierte sich DNI als ständiger Verwalter von bezahlbarem Wohnraum, Gewerbeflächen, Gewächshäusern und anderen Gebäuden, die rechtzeitig auf seinen Parzellen errichtet werden sollten. Das Ziel war es in jedem Fall, die Bezahlbarkeit dieser Gebäude für immer zu erhalten und gleichzeitig ihre Abschottung während eines Abschwungs in der lokalen Wirtschaft zu verhindern.
  Wie Paul Yelder, der erste Direktor von Dudley Neighbors Inc., später bemerkte, sollte gemeindeeigenes Land ein Gegenmittel für das "ultimative Dilemma der Gemeindeentwicklung" sein. oder in Pauls Worten: "Wie verbessert man eine Nachbarschaft, macht sie aber dennoch zugänglich, macht sie erschwinglich?"
  Mitten im Kampf um die Macht der bedeutenden Domäne der BRA trat Peter Medoff als Geschäftsführer von DSNI zurück. Über 50 Personen haben sich auf die Stelle beworben. Die Person, die schließlich eingestellt wurde, war Gus Newport, der von 1979 bis 1986 als Bürgermeister von Berkeley, Kalifornien, gedient hatte. Er wurde einstimmig vom DSNI-Vorstand gewählt und trat im Dezember 1988 dem Personal bei.
  Von Anfang an hat DSNI seine Mission als mehr als nur Ziegel und Mörtel definiert. Als ein neues Jahrzehnt begann, verabschiedete DSNI den Slogan "Building Houses and People Too" und unterstrich damit sein Engagement für eine ganzheitliche Ansatz zu Dudleys Revitalisierung. Community Organizing wurde als genauso wichtig erachtet wie der Bau von Häusern, Parks und Spielplätzen. Die Entwicklung von Dienstleistungen und Aktivitäten für die Jugend des Viertels wurde ebenso wichtig erachtet wie die Suche nach Arbeitsplätzen für die Erwachsenen des Viertels.
  Bis heute wurden fast alle öffentlichen Grundstücke im Dudley-Dreieck an DNI übertragen und in 225 hochwertige, dauerhaft bezahlbare Wohnungen umgewandelt – darunter Eigentumswohnungen, Genossenschaften und gemeinnützige Mietwohnungen. Parzellen unter der Kontrolle von DNI wurden auch für Gemeindezentren, das Dudley Town Common, eine Gemeindefarm und ein Gewächshaus sowie Nachbarschaftsparks, Spielplätze und Gärten verwendet.
  In der Zwischenzeit hat DSNI seine Aufmerksamkeit auf drei strategische Bereiche gelenkt: nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung, Stärkung der Gemeinschaft sowie Chancen und Entwicklung für junge Menschen. In jüngster Zeit haben sich DSNI und DNI auf die Aussaat und die Unterstützung der erweiterten Nutzung des Community Land Trust-Modells in Boston konzentriert. Die Mitarbeiter haben den neu gegründeten Chinatown Community Land Trust unterstützt und das Greater Boston CLT Network einberufen. Letzteres soll bestehende CLTs, neu entstehende CLTs und andere gemeindebasierte Organisationen zusammenbringen, die bezahlbaren Wohnraum oder städtische Landwirtschaft betreiben, um Informationen und Ressourcen auszutauschen.
  Um mehr über DSNI und Dudley Neighbors Inc. in Vergangenheit und Gegenwart zu erfahren:
  Jake Blumgart,"Die ewige Lösung des Wohnens. " Nächste Stadt (August 10, 2015).
  BNN News Interview der Dudley Street Nachbarschaftsinitiative, August 2012 (YouTube-Video)
  Penn Loh, "Wie eine Nachbarschaft in Boston die Gentrifizierung in ihren Bahnen stoppte" JA! Zeitschrift (Winter 2015)
  Peter Medoff und Holly Sklar, Straßen der Hoffnung (Boston: South End Press, 1994)
  Leah Mahan und Mark Lipman, Festhalten: Die Wiedergeburt der Dudley Street. (1996 Video vertrieben von Filme zum neuen Tag, Hohokus, New Jersey).
  Leah Mahan und Mark Lipman, Land gewinnen. Video vertrieben von Filme zum neuen Tag, Hohokus, New Jersey. (2012 Video vertrieben von Filme zum neuen Tag, Hohokus, New Jersey).
  James Meehan, "Immobilien neu erfinden: Der Community Land Trust als soziale Erfindung für bezahlbaren Wohnraum", Zeitschrift für Angewandte Sozialwissenschaften20: 1-21 (2013)