האם ניתן לתבוע חבר וועד בית באופן אישי?
“למותר גם לציין, כי אין זו מדיניות רצויה שבעל דירה המשמש בתפקיד נציגות הבית המשותף יהיה צפוי לתביעות משפטיות נגדו באופן אישי, בתוקף תפקידו הנ”ל, ולשם כך חוקקה ההוראה הנ”ל בחוק המקרקעין לגבי מעמדה המשפטי של נציגות הבית המשותף וסמכויותיה..
..אשר על כן, ובתוקף סמכותי עפ”י סעיף 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד- 1984, הריני מורה בזה על מחיקתם של הנתבעים 1 -2 מהתובענה…”.
האמור מהווה מידע ראשוני בלבד, ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות לעורך דין מקרקעין ונוטריון עוז כהן.
https://www.oz-cohen.com/wp-content/uploads/2019/03/judge-gavel-with-lawyer-bakground_38480-532.jpg 417 626 עוז כהן https://www.oz-cohen.com/wp-content/uploads/2016/06/oz-logo6-1-2.png עוז כהן2019-03-30 19:29:292019-03-30 19:29:29האם ניתן לתבוע חבר וועד בית באופן אישי?
במרוצת השנים האחרונות, נוהגים בעלי מקצוע רבים לנהל עסקיהם מתוך דירתם, וזאת על מנת לחסוך במשאבים, בשכירות ובעלויות.
נשאלת השאלה מה דינו של הפיכת דירה לבית עסק.
בעניין זה תדון הכתבה שלהלן.
הפיכת דירה לחנות, לעסק או למשרד, נבחנת בשני מישורים: מבחינת רשויות התכנון-עירייה, נבדק הצורך בקבלת היתר, רישיון עסק, אפשרות לפי תוכנית בניין עיר החלה על האזור כולו וכו’.
מבחינה קניינית, הרי שהלכה פסוקה היא כי היעוד של יחידה בבית המשותף ו/או השימוש המעשי שנעשה בה, הם עניינים אשר אינם כלולים במסגרת סעיף 2 (ב) לתקנון המצוי.
ראה ד”נ 20/73 שמע נ’ סדובסקי וכן תיק מפקח (י-ם) 207/99 יקר נ’ כץ. דהיינו, הפיכת מחסן לדירת מגורים אינו עניין שניתן לתבוע אותו בפני המפקח על רישום המקרקעין במסגרת העילות המפורטות בתקנון המצוי, שכן, אין הוא נכנס בגדר המונח “שינויים” האסורים עפ”י הוראות התקנון המצוי.
הדבר נכון גם לגבי שיפוצים בתוך הדירה ואף לפיצול של הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות.
יחד עם זאת ניתן יהיה לטעון כי פעולות מסוג זה מהוות “שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו”, ולצורך כך יהיה בעל דין חייב להביא חוות דעת מקצועית ו/או לתבוע את בעל היחידה בעילות של מטרד בבית משפט השלום, כאשר יסודות התביעה הנזיקיות מתקיימות ו/או על פי הוראות חוקי התכנון והבנייה כאמור, על בסיס של הפרת חובה חקוקה אם העסק דורש רישיון עסק או אם הפעלתו עולה כדי פגיעה בהוראות חוק שונות.
מבחינת רשויות התכנון-עירייה, הפיכת דירה לבית עסק היא פעולה הדרושה קבלת היתר לשימוש חורג כאמור בסעיף 146 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה – 1965.
בעת”מ 1324/05, הלנה קוטליאר נ’ ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה בחיפה (פורסם באתר “נבו”) בבית המשפט לעניינים מנהלים בחיפה, נדרש כב’ השופט רון סוקול לדון בקריטריונים להפעלת מרפאה בבניין מגורים.
קוטליאר הלנה ואיגור (להלן: “העותרים“) רכשו דירה בקומת קרקע הנמצאת בבניין בקרית מוצקין (להלן: “הדירה”), שבו 4 קומות מגורים. לגרסת העותרים, הם רכשו את הדירה על מנת שתשמש כמרפאה לעותרת 1, העוסקת כרופאת שיניים. אין מחלוקת כי בהיתר הבנייה שניתן לבניין נקבע שהוא מיועד למגורים בלבד, ולכן הפיכת הדירה למרפאה מחייבת קבלת היתר לשימוש חורג, כאמור בסעיף 146 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה – 1965.
העותרים, שהיו מודעים לכך, דרשו ממוכרי הדירה להמציא להם הסכמה של הדיירים לבקשה. המוכרים פנו לשכנים וביקשו את הסכמתם, ואלו חתמו על כתב הסכמה. בכתב ההסכמה נרשם, כי השכנים מסכימים “לבקשה למתן היתר בנייה לפתיחת קליניקה לעיניים”.
לאחר שהתקבל כתב ההסכמה והושלמה עסקת רכישת הדירה, פנו העותרים לוועדה המקומית והגישו בקשה לשימוש חורג בדירת מגורים כמרפאת שיניים. לבקשה צירפו העותרים את כתב ההסכמה של השכנים.
הוועדה המקומית פרסמה את הבקשה, כנדרש על פי החוק, והשכנים הגישו התנגדות לבקשה.
בדיון שנערך בפני הוועדה המקומית טענו השכנים, כי הסכמתם ניתנה לפתיחת מרפאת עיניים בלבד. כן טענו כי הסכימו לפתיחת מרפאת עיניים לאחר שהובהר להם, כי רק חדר אחד בדירה ישמש כמרפאה. עם זאת התנגדו השכנים להפיכת כל הדירה למרפאת שיניים.
הוועדה המקומית שמעה את ההתנגדויות, וביום 4.4.2005 החליטה “לאשר את הבקשה לשימוש חורג בדירת מגורים למרפאת שיניים לשנתיים”. על החלטה זו, ומכוח סעיף 152 לחוק, הגישו השכנים ערר לוועדת הערר המחוזית.
ועדת הערר קבעה, כי אין למנוע מהשכנים להתנגד לבקשה לשימוש חורג, שכן גם אם קיימות מספר תהיות בנוגע לחתימה על כתב ההסכמה, הרי מעיון בו עולה כי כתב ההסכמה התייחס למרפאת עיניים, ולא למרפאת שיניים. וועדת הערר מצאה, כי יש הבדל בין מרפאת עיניים למרפאת שיניים, גם מבחינת המטרד שעלול להיגרם לשכנים. הוועדה ציינה, כי מדובר במבנה שייעודו למגורים בלבד, המצוי בקרבת כביש ראשי. לפיכך, כך סברה, “יש מקום שלא להחמיר את מצבם של דיירים אלה”.
לבסוף ציינה הוועדה, כי הפיכת הדירה למרפאת שיניים שתשמש מספר רופאים, תשפיע על איכות חיי הדיירים ותביא לעומס על החניה בבניין. לפיכך התקבל הערר.
לאור זאת הגישו העותרים לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה עתירה כנגד החלטת וועדת הערר. העתירה נדונה בפני השופט סוקול.
עניינה של החלטת הוועדה היא בשימוש חורג שביקשו העותרים לעשות בדירה. שימוש חורג מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה כשימוש בקרקע או בבניין, “למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובבנייה”.
מהם השיקולים שעל הוועדה לשקול?
ככלל, יש לזכור, כי במהותו מהווה ההיתר לשימוש חורג היתר לעשות שימוש בנכס שלא בהתאם לתכנית או להיתר המקורי, ולכן מהווה הוא בהכרח שינוי המצב התכנוני הקיים.
תכנית המתאר החלה על הנכס אמורה לגלם איזון מרבי של האינטרסים השונים ולקדם באופן היעיל ביותר הגנה על הערכים שעל שמירתם מופקדות וועדות התכנון השונות. ההיתר לשימוש חורג מפר איזון זה, ולכן יש להיזהר מפני התרת שימוש חורג בטרם ייערך תכנון כולל חדש, הקובע את האיזון הראוי בשים לב לשינויי העיתים.
מכאן, קבע בית המשפט, כי על הוועדה לשוות לנגד עיניה את המרקם הכולל של המערכת העירונית ולא רק את הנכס המסוים בו מבקשים לעשות שימוש חורג, שכן ייתכן ושימושים חורגים, גם אם אין בכל אחד מהם בנפרד כדי להוות פגיעות משמעותיות בתכנית, הרי שבהצטברותם יש כדי להוות פגיעה כזו כך שהתוצאה המתקבלת רחוקה ממרקם עירוני מסודר. יש להיזהר פן מתן ההיתרים לשימושים חורגים יביא לכך, שתחת כל בניין מגורים יימצאו מרכז מסחרי, מרפאות, גני ילדים ומבני ציבור אחרים, בערבוביה נטולת תכנון.
נראה עוד, קובע השופט סוקול, כי ההיתר לשימוש חורג נועד בעיקרו להוות הסדר זמני של שימוש בנכס, ולא הסדר קבוע. מקום שמתבקש שימוש החורג מן התכנית לפרק זמן ממושך הרי שככלל תהא הדרך הנאותה לפעול לשינוי התכנית.
מנגד אין לומר כי על הוועדה להימנע ממתן היתרים לשימוש חורג כלל ועיקר. האפשרות למתן היתר לשימוש חורג מאפשרת גמישות ביישומה של התכנית, אלא שיש להקפיד כי גמישות זו תינקט במקרים המתאימים.
את מהות השימוש המבוקש ומידת חריגותו מן השימוש לו נועד הבניין מלכתחילה ומידת החריגות עשויה ללמד על מידת ההפרעה שיפריע השימוש לבעלי הזכויות האחרים.
ומן הכלל אל הפרט. וועדת הערר מצאה, כי הפיכת הדירה שבקומת הקרקע למרפאה מהווה שימוש חורג הפוגע בדיירים ועלול לגרום להם מטרד של ממש. הוועדה מצאה, כי הרעשים והריחות ממרפאת שיניים עולים על אלו הבוקעים ממרפאת עיניים.
כן ציינה, כי מדובר במרפאה שבה צפויים להימצא מספר רופאים, דבר שיגדיל את מספר הלקוחות ואת מספר השעות שבהן תהיה המרפאה פעילה. אין ספק שכל אלו יגרמו לדיירי הבית מטרד. אין גם ספק שפתיחת מרפאה, שמטיבה תמשוך קהל לקוחות רב, עלולה לפגוע בסדרי החניה בבית, קובע כב’ השופט סוקול.
בנסיבות כאלו, החלטת וועדת הערר כי מתן היתר לשימוש חורג מפר את האיזון הדרוש בין האינטרסים השונים והערכים עליהם יש לשמור, הינה החלטה סבירה, ואין מקום להתערב בה. (ראה גם ע”א 6291.95 בן יקר בת נ’ הוועדה המיוחדת, פ”ד א (2) 845-6 והאסמכתאות המפורטות שם).
הצורך במציאת פתרונות להפעלת מרפאות והקמתן בקרבת בתי מגורים אינו מצדיק פגיעה באורחות חייהם ובנוחותם של דיירי בתים שאתרע מזלם ומישהו בחר לבקש לפתוח בהם מרפאה. על רשויות התכנון לאתר את האזורים בהם קיים צורך בשינוי הייעוד ולפעול להתאים את הייעודים הנדרשים באותם אזורים. באופן שכזה תימנע פגיעה מיותרת בדיירי בתים, שרכשו את דירותיהם במיטב כספם, ומאידך יתאפשר לבעלי המקצועות השונים המבקשים להקים מרפאות, לדעת היכן ומתי יוכלו לממש את רצונם. מתן היתר לשימוש חורג לתקופה מוגבלת אינו יכול להוות פתרון למצוקה כלכלית, כפי שפורטה בתגובת הוועדה המקומית.
קיים הבדל בין סוגי עסקים בעיקר מההיבט של קבלת הקהל וכן הבדל עקרוני בין דירה שממשיכה לשמש כמגורים ורק חלקה משמש לעסק לבין דירה שהפכה כולה ממגורים לעסק. ברור כמובן שאין דין אחד בין קליניקה רוויית לקוחות לבין עו”ד שעובד לו מהבית.
בחודש מאי 2007 ניתן פסק דין מעניין בבית משפט השלום בראשל”צ (ת”א 3444/05) העוסק בהפעלת משפחתון מהבית.
בבית משותף בחולון הופעלו שני משפחתונים בשתי דירות. טענת הגננות הייתה שאין כאן מטרד כלשהו והכל נעשה בהסכמת השכנים.
אחת הדיירות בבית הגישה את ההליך וביקשה להפסיק את עבודת הגנים הללו.
בכל גן היו כ- 17/18 ילדים בני שנה עד ארבע. חלק מהפעילות הייתה גם בחצר.
שימוש בדירת מגורים שלא למגורים, למשל לגן ילדים, הוא “חורג”. לכן צריך להגיש בקשה לשימוש חורג. בקשה זו יש להגיש לרשות המקומית מראש, בטרם פתיחת גני הילדים, ולא בדיעבד כפי שנעשה בהרבה מקרים. גם כאשר פותחים תחילה משפחתון קטן ואח”כ מרחיבים אותו צריך לקבל היתר מראש לשימוש חורג ולא לחכות להתנגדויות שכנים. זה החוק.
השופטת מדגישה את חשיבות העניין: הצורך בהיתר מאפשר לרשות להסדיר היבטים ציבוריים שונים הכרוכים בהפעלת גן ילדים בדירת מגורים כגון היגיינה ואיכות סביבה, בטיחות הילדים (מקלט, כיבוי אש) והגבלות שונות שיקטינו פגיעה בשכנים (כגון שעות הפעילות, מספר הילדים, שעות יציאה לחצר, חניה וכד’).
כאשר מדובר ב”משפחתונים” לגיל הרך, קיים אינטרס ציבורי בעצם קיומם בתוך שכונות מגורים, לרווחת ההורים וילדיהם, על כן מקובל, כי משפחתון קטן יחשב למעין “משפחה ברוכת ילדים” ולא יזקק להיתר לשימוש חורג.
(בפסה”ד הנ”ל לא נקבע מתי משפחתון קטן הופך לגן לא קטן אולם יש דעה משפטית המבוססת על ניסיונו של עו”ד עופר שחל המתמחה בדיני בית משותף, כי בעיריות יש מדיניות כללית ומקובל לא פעם לומר שעד 10 ילדים אין צורך בהיתר).
השופטת (ד”ר איריס סורוקר) מציינת גם, כי אין לשלול אפשרות לפיה חל במקרה הנדון גם חוק פיקוח על בתי ספר, תשכ”ט-1969 שמטיל על מי שמפעיל גן ילדים את החובה לקבל רישיון מטעם משרד החינוך והתרבות. החוק חל “על בית ספר שבו לומדים או מתחנכים באופן שיטתי יותר מעשרה תלמידים ושבו ניתן חינוך גן ילדים, חינוך יסודי, חינוך על-יסודי, חינוך על-תיכוני, או חינוך אומנותי” (ס’ 2 לחוק). המונח “בית ספר” כולל גם “גן ילדים”, והמונח “חינוך גן ילדים” מוגדר בחוק לימוד חובה, תש”ט-1949 כ”חינוך הניתן בגן-ילדים, לרבות גן במעון ילדים, לילדים בגיל 3 עד 5 ועד בכלל”.
ניהול גן ילדים ללא היתר לשימוש חורג מהווה עוולה נזיקית של הפרת חובה חקוקה וכן רשלנות.
באשר לנזק: כאשר פועלים ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה מספיק שהתובע יראה “אי נוחות” על מנת להצדיק סעד של צו מניעה. אי הנוחות באה לידי ביטוי ברעש וביצירת עומס לא מתוכנן על תשתיות הבניין (כגון כניסה, חצרות, חניה, חדרי אשפה, ביוב).
גם העובדה, שכל השכנים חוץ מאחת מסכימים לקיום הגנים אינה יכולה להכשיר שימוש חורג בדירת המגורים, ללא היתר.
לאור זאת הוציא בית המשפט צו מניעה נגד המשך הפעלת הגנים בבית. ברור שאם יגישו מפעילי הגנים בקשה להיתר לשימוש חורג וזו תתקבל המצב ישתנה.
 פד”י כח(1), 730.
 לא פורסם. מתוך ספר “בתים משותפים”, עו”ד עוז כהן.
 תיק מפקחת (רחובות) 66/01 פישל ואח’ נ’ אלמקיאס, פורסם באתר “נבו”.
מסמך זה נכתב לבקשתו של חבר הכנסת סטס מיסז’ניקוב ועניינו בחינת הקשיים בניהול בתים משותפים. המסמך מציג את הדרכים האפשריות לנהל בתים משותפים ואת הבעיות המאפיינות את ההסדרים הקיימים. נוסף על כך, מוצגות במסמך שיטות ניהול ותחזוקה הנהוגות בעולם והצעות לפתרונות אפשריים לבעיות הקיימות.
מסמך זה נשען ברובו על עבודת מחקר של פרופ’ רחל אלתרמן ועו”ד טל צפריר מהמרכז לחקר העיר והאזור, שטרם פורסמה במלואה.
בישראל יש כיום שני הסדרים רווחים לניהול בתים משותפים: נציגות בית משותף (המכונה “ועד בית”), ההסדר הנפוץ יותר, המעוגן בפרק ו’ בחוק המקרקעין, התשכ”ט–1969, וחברת ניהול ואחזקה, ההסדר החדש יותר, המושתת על אותו בסיס משפטי. כניסתן של חברות ניהול ואחזקה לתחום ניהול הבתים המשותפים נובעת בין השאר משינויים חברתיים, משינויים בדפוסי המגורים ובגודל הבניינים ומקשיי הניהול באמצעות ועד בית.
על-פי חוק המקרקעין, הסמכות המינהלית לרשום בית משותף או לבטל רישום זה והסמכות המשפטית במקרים של סכסוכי שכנים, בעיות ביישום זכויות וחובות הדיירים ברכוש המשותף או הסגת גבול, נתונה למפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים. בעניינים מסוימים המפקח מהווה ערכאה שיפוטית שלה סמכות מקבילה לבית-משפט השלום (כלומר, ניתן לפנות גם אליו וגם לבית-משפט השלום) ובעניינים אחרים הוא מהווה הערכאה הבלעדית. המפקח ממונה על-ידי שר המשפטים ועליו להיות כשיר לכהן כשופט שלום.
[ רחל אלתרמן וטל צפריר, היבטים משפטיים של בנייה גבוהה: הצורך בשינוי מדיניות, המרכז לחקר העיר והאזור, 2004; אלתרמן וצפריר, היבטים משפטיים של בנייה גבוהה: הצורך בשינוי מדיניות, טיוטת חלק ב’ (טרם פורסם). המידע להלן לקוח ממסמכים אלה, אלא אם צוין מקור אחר.
סעיף 71 תוקן בשנת תשס”ב, והוא עוסק בקצרה בחברות ניהול ואחזקה. בסעיף ב(1) כתוב: “בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק)”.
פרק ו’ בחוק המקרקעין עוסק בבתים משותפים. החוק קובע כי “בית משותף יתנהל על-פי תקנון ועד בית המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית משותף”, וכי “לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון”. החוק מציע תקנון אפשרי אך מדגיש שניתן לכונן תקנון אחר, ובלבד שהוא זוכה להסכמת כל בעלי הדירות. נוסף על כך, החוק קובע הסדרים בדבר תשלום הוצאות על אחזקה, תיקונים וניהול, לרבות התקנת מעלית, דודי שמש וכדומה.
ועד הבית אמור להיבחר מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, ואם לא נבחר, המפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים מוסמך למנות ועד על-פי שיקול דעתו.
ואולם, מנגנון זה, שהוא המנגנון הרווח, כבר איננו השיטה הבלעדית לניהול בתים משותפים. השינויים בפמיליאריות ובסולידריות בחברה הישראלית באים לידי ביטוי גם במרחב הבית המשותף ויוצרים יחסי שכנות חדשים. נכונותם של הדיירים להיות מעורבים בניהול הבית קטנה יותר. גם התפתחותם של שירותים נרחבים יותר ושל מערכות תפעול מורכבות יותר בתחום הדיור – בין השאר בעקבות קיומם של בתים משותפים גבוהים, גדולים ומורכבים יותר – יוצרת קשיים ביישומה של שיטת ועד הבית. על רקע זה צמחו חברות המספקות שירותי ניהול ואחזקה לבתים משותפים.
תחום הניהול והאחזקה של בתים משותפים התפתח בעקבות זיהוי הקשיים בניהול הבית המשותף והפוטנציאל העסקי הגלום במתן פתרון לקשיים אלו. חברות הניהול והאחזקה נבדלות זו מזו בהיקף השירותים ובסוג השירותים: חברות אחזקה עוסקות בתחזוקה השוטפת של הבניין וממונות על-ידי ועד הבית, הממשיך לנהל את הבניין. חברות ניהול ואחזקה מציעות טיפול בתחזוקה של הבניין וגם ניהול שלו – גביית תשלומים מן הדיירים וייצוג של הדיירים מול הרשויות ומול הקבלן.
[ חוק המקרקעין, התשכ”ט–1969, סימן ג’, סעיף 61.
שם, סעיף 65.
אף שהחוק במתכונתו הנוכחית קובע סנקציות משפטיות, לעתים קרובות מנגנון ועד הבית נתפס בעיני הדיירים כגוף וולונטרי, השואב את כוחו לא ממעמדו המשפטי אלא מן הסולידריות החברתית, הקשורה להיכרות האישית בין הדיירים. הסולידריות החברתית משמשת אמצעי בלתי פורמלי לגביית מסי ועד ולכינוס אספות דיירים. כיום נפגעים מעמדו של ועד הבית ויכולת הגבייה שלו משתי סיבות עיקריות: שינוי חברתי ושינוי בדפוסי הדיור.
השינוי החברתי הוא הירידה בסולידריות ובפמיליאריות בקרב הדיירים והתחזקותם של ערכים של פרטיות ואינדיבידואליזם. השינוי בדפוסי הדיור הביא לגידול במספר הבניינים בבנייה גבוהה. בבניינים כאלה דיירים רבים, ולכן ההיכרות האישית והיכולת להפעיל סנקציות חברתיות פשוטות מצטמצמות בהרבה.
קשיים נוספים בגבייה מתעוררים לפעמים לגבי דיירים הגרים בשכירות, שבשל מעמדם הארעי התחזוקה נתפסת בעיניהם כחשובה פחות, ולגבי בעלי דירות שאינם מתגוררים במקום, ועקב כך אינם מעוניינים לשלם סכומים נוספים, שלתפיסתם אינם הכרחיים לשימור הנכס ואינם מניבים תועלת כלכלית.
1. אחזקה קלה שוטפת: ניקיון, גינון, בדיקות תקופתיות של מעליות וכדומה.
2. תיקונים מונעים: פעולות הנעשות מעת לעת עקב צורכי המערכות ההנדסיות, כגון תיקון מעלית, אטימה או תיקון של גגות וכדומה. פעולות אלה הן צפויות וניתן להעריך את היקפן ואת עלותן.
3. החלפת מערכות: החלפת מערכות הנדסיות או מבניות שהתיישנו ואי-אפשר לתקן אותן, למשל מעליות, מערכות כיבוי אש ועוד. גם אלה פעולות צפויות, אך הן כרוכות בעלות כספית גבוהה.
4. שדרוג: מטרתן של פעולות השדרוג היא לשמור על ערך הבניין בשוק הנדל”ן ולהתאים אותו לרמת החיים של תושביו. העלות הכספית של השדרוג עשויה להיות גבוהה מאוד, ולא ברור באיזו תכיפות יש לבצע אותו.
אף שהחלוקה של אלתרמן וצפריר נוגעת לבניינים גבוהים, נראה כי היא רלוונטית במידה רבה גם לבנייה שלא לגובה רב. החוקרים מציינים כי ככל שרמת התחזוקה שבה מדובר גבוהה יותר, כך היא צפויה להיתקל בקשיים רבים יותר: אחזקה קלה שוטפת תיתקל בהתנגדויות ובקשיי גבייה מעטים יחסית לעומת גבייה לשם פעולות מורכבות יותר כמו תיקונים, החלפת מערכות ושדרוג. נוסף על כך, החוקרים הגיעו למסקנה כי עקב העלויות הגבוהות, ברמות התחזוקה הגבוהות צפויים קשיי מימון משמעותיים, הנובעים מהעדר רזרבות כספיות לצורך החלפת מערכות או שדרוג. ההנחה הרווחת כי העלויות בבניינים רבי-קומות דומות לעלויות בבניינים בגובה בינוני ונמוך, עקב מספרם הרב של הדיירים, אינה נכונה: מורכבות המערכות והבלאי הגבוה בבניינים הגבוהים גוררים עלויות גבוהות יותר לכל דייר.
אלתרמן וצפריר גורסים כי כדי לאפשר החלפת מערכות ושדרוג ולא רק שמירה על תחזוקה שוטפת יש ליצור צורות מימון חדשות, שאינן מושתתות אך ורק על גביית מסי ועד רגילים או על גבייה מיוחדת אד-הוק. הם בוחנים חלופות שונות, למשל הקמת קרן הון פרטית או ציבורית ושכלול הסדר הבתים המשותפים, כדי שיהלום את צורכי התחזוקה בטווח הארוך.
התקנת מעלית כרוכה בעלויות גבוהות ולרוב נעשית משתי סיבות עיקריות: הזדקנות חלק מן הדיירים, המתקשים לעלות ולרדת במדרגות, ורצון להעלות את ערכו של הנכס. לעתים קרובות מתנגדים חלק מבעלי הדירות להתקנת המעלית, או שאינם מעוניינים להשתמש בה. מאחר שיש עמימות חוקית בנושא זה, יש פסקי דין סותרים בנוגע לזכות השימוש במעלית ובנוגע לחובה לשלם על ההתקנה והאחזקה.
גם בבניינים שבהם ברשות רוב הדיירים טלוויזיה בכבלים או בלוויין, ועד הבית מחויב להתקין ולתחזק אנטנה שתאפשר קליטת ערוצים 1 ו-2, אם אנטנה כזאת הותקנה בעת הקמת הבניין. לדברי היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, מר סמי ישראל, ראוי לחייב את חברת הכבלים או הלוויין לספק קליטה של ערוצים 1 ו-2 גם לדיירים שאינם לקוחותיה, אם רוב הדיירים בבניין מנויים על שירותיה. עוד מציין מר ישראל כי מתקיני כבלים ולוויין נוהגים לעתים להחתים דיירים בבניין ולא את אנשי ועד הבית על הסכמתם להתקנה, בניגוד לקבוע בחוק.
אף-על-פי שכדי להתקין צלחת לוויין פרטית (גם בשטח הפרטי של הדייר) דרוש אישור של רוב הדיירים בפועל, לעתים ההתקנה נעשית ללא אישור הדיירים האחרים.
למעט המפקח על רישום המקרקעין, שאליו ניתן לפנות במקרים של סכסוכי שכנים וכדומה, אין בישראל גוף רשמי המאגד את ועדי הבתים ואת הדיירים, מסדיר את עבודת הוועדים ושומר על ערך הדירות באמצעות תחזוקה ופיתוח סביבתי נאותים. אומנם האגודה לתרבות הדיור ממלאת חלק מהתפקידים האלה, אך אין לה סמכות משפטית והיא גוף וולונטרי, המשרת את מי שבוחר להיות חבר בה.
האגודה לתרבות הדיור היא עמותה שהוקמה בשנת 1964 על-ידי ממשלת ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. האגודה נמצאת בפיקוח רשות החברות הממשלתיות. היא מבצעת רישום של בתים משותפים ומציעה לחבריה שירותים משפטיים, ייעוץ בנושאי אדריכלות, הנדסה וגינון ומגוון בדיקות לבניינים. נוסף על כך, האגודה פועלת לקדם שינויי חקיקה בחוק המקרקעין.
נראה שיש מקום לבחון את מיסודו של גוף בעל מעמד חוקי המאגד את המתגוררים בבתים משותפים, באמצעות האגודה לתרבות הדיור או באמצעות גוף אחר. ייתכן שיש לתת לגוף זה סמכויות אכיפה וגבייה מינהליות, בתוקף היותו גוף-על המנהל את ועדי הבתים. עם זאת, יש לבחון את ההשלכות של מהלך כזה על היווצרותו של מונופול חזק מדי בתחום הדיור – בשיפוץ, באחזקה וכדומה – אשר יגביל את התחרות, שהיא חיונית למשק.
• תושבים רבים בישראל הם בעלים של דירות מגורים, ורק מעטים גרים בדירות שכורות לאורך זמן. לעומת זאת, 50%–60% מן התושבים במרכז אירופה ובצפון אירופה וכ-40% מן התושבים בארצות-הברית גרים בדירות שכורות.
• תושבים רבים בישראל גרים בבניינים מרובי דירות ורק חלק קטן יחסית מהתושבים גרים בדיור פרטי צמוד-קרקע – בניגוד לרוב מדינות אירופה ולארצות-הברית, ששם נכסים צמודי-קרקע מהווים את עיקר הדיור בבעלות, ואילו בניינים מרובי דירות משמשים בדרך כלל לשכירות. הבניינים שבהם דירות בבעלות הדיירים הם דפוס דיור יוקרתי ויקר.
סוג זה של בעלות מאפשר קנייה או מכירה של נכס מסוים, אך מחייב אחריות משותפת לנכסים הציבוריים. כדי לנהל את הנכסים המשותפים יש צורך בארגון כלשהו. בארצות-הברית, באוסטרליה, בדרום אפריקה ובארגנטינה מחויבים הבעלים להקים התאגדות בעלים כדי לנהל את חלקיו המשותפים של הבניין. כאמור, ברוב המדינות צורת מגורים זו מיועדת לאוכלוסייה מבוססת.
הבניין מצוי בבעלות משותפת של כל הדיירים, והם חוכרים את דירותיהם מהקואופרטיב. כל משק-בית מחזיק מניות, המקנות לו את זכויות התפיסה ביחידת מגורים אחת. קנייה או מכירה של דירה נעשית באמצעות קנייה או מכירה של החברוּת בקואופרטיב. מספר המניות של כל דירה מחושב על-פי מספר החדרים וגודל יחידת הדיור.
תאגיד בעלים מנוהל כמו קונדומיניום אך הוא שונה ממנו בגודלו, במורכבות שלו וביכולת שלו לנהל תקציב. תאגידי בעלים עשויים לכלול אלפי משקי-בית. צורת בעלות זו קיימת בהונג-קונג.
בעולם נהוגים כמה סוגים של בעלות וחזקה, המתמודדים בדרכים שונות עם ניהול השטחים המשותפים בבנייני דירות. בצרפת ובאנגליה יש אגודות דיירים, המחויבות במינוי מנהל מקצועי, האחראי להיבטים הכלכליים והתפעוליים של הבניין. השיטה באוסטרליה מאפשרת בעלות פרטית על דירות ולשם כך מוקם ארגון קהילתי לכל שכבת דירות, המנהל ומתחזק את הנכסים במשותף.
אף שגם בפלורידה האוכלוסייה האמידה יחסית היא המתגוררת בבעלות בבתים משותפים, הרי שהרקע הכלכלי-חברתי של בעלי הדירות שם מגוון מזה שבשאר ארצות-הברית, ולכן המנגנון הנהוג שם עשוי להיות דוגמה מתאימה יותר לישראל.
[ תמר דה לה זרדה ואיריס לוין, “נספח 1: סיכום הספרות על הניסיון הבינלאומי”, בתוך: רחל אלתרמן וטל צפריר, היבטים משפטיים של בנייה גבוהה: הצורך בשינוי מדיניות, טיוטת חלק ב’ (טרם פורסם).
חוק הקונדומיניום של פלורידה, המקביל לפרק ו’ בחוק המקרקעין הישראלי, קובע הסדרים קפדניים ומפורטים בהרבה מאלה המצויים בחוק הישראלי, וייתכן מאוד שניתן ללמוד ממנו על אפשרויות הסדרת הניהול והאחזקה של בתים משותפים גם בישראל.
החוק בפלורידה מחייב דיירי בית משותף להירשם כאגודה. בסמכותה של האגודה לבצע עסקאות נדל”ן, להשקיע את כספי האגודה בדרכים שאין בהן סיכון, למשכן תקבולים עתידיים לצורך הלוואה, לקבוע את היקף התשלומים, לבצע פעולות אכיפה וגבייה, לרבות כניסה אל בית החייב ועוד.
רוכש הדירה חייב לחתום על חוק הקונדומיניום כדי להשלים את הרכישה. היזם חייב לספק לרוכש מסמכים המפרטים את חובותיו בנכס המשותף ולכלול בחוזה תחזית של עלויות התחזוקה השוטפות והתקופתיות על-פי אומדן מקצועי.
האגודה מחויבת להציג מאזן תקציבי רבעוני ואומדן שנתי של עלויות עתידיות, ולקבל אישור של רשות מוסמכת למאזן זה. האגודה יכולה להטיל אגרות שמעמדן משפטי דומה לזה של אגרות הרשות המוסמכת. היא גם מחויבת ליצור רזרבה תקציבית לתחזוקה בטווח הארוך. אף שבפועל מליאת האגודה מוסמכת שלא ליצור רזרבה כזאת, רק מיעוט של האגודות מוותר על כך לחלוטין (כ-10% מן האגודות). ואולם חלק ניכר מן האגודות אינו מפריש רזרבה מספקת. (כ-40% מן האגודות).
לשוק הדיור בישראל מאפיינים ייחודיים, הקשורים לדפוסי ההתפתחות של מדינת ישראל, לתנאי החיים בה, למבנה החברתי-הכלכלי שלה ועוד. בחלוף כמעט 40 שנה מכינון חוק המקרקעין, יש הגורסים כי ראוי לתקנו בהתאם לשינויים החברתיים והכלכליים בישראל וכן לדפוסי הדיור החדשים ולהתיישנות המשמעותית של חלק ניכר מהדירות בישראל.
בנושא זה ראוי להביא בחשבון את ההבדלים הגדולים בין הבניינים בארץ, הן בגובה והן בערך הנכסים ובמעמדם של בעלי הנכסים. כאמור לעיל, גובה הבניין הוא משתנה משמעותי, בייחוד בנוגע לעלויות של תחזוקה, החלפה ושדרוג בטווח הארוך. אלתרמן וצפריר טוענים שכדי שלא יהיו בעתיד בנייני דירות שערכם ירד בהתמדה והם יהפכו לבנייני מצוקה, יש להגביל את הבנייה לגובה רק לאזורים צפופים במיוחד ורק לאוכלוסייה אמידה, שיכולה ליצור קרן פרטית לתחזוקה נאותה בטווח הארוך.
נוסף על כך, עקב מורכבות הניהול והתחזוקה של בניינים גבוהים, ייתכן כי יש צורך בחקיקה מפורטת, המטילה על יזמים של בניינים גבוהים ועל רוכשי הדירות בבניינים כאלה לפעול על-פי סטנדרטים מחייבים של דיווח ושל שקיפות בנוגע לאחזקה השוטפת בטווח הארוך ובנוגע לחובת התשלום. כמו כן יש לפרט בחוק הגדרות של סוגי בניינים ולקבוע מחויבויות שהן פועל יוצא של גודל הבניין.
באשר לבניינים גבוהים קיימים, מוצע לבחון חלופות מימוניות שיאפשרו את שימור ערכם. חשוב לציין שוב כי חברת ניהול או חברת אחזקה איננה פתרון מלא לבעיות אלה. אימוץ מודלים של חוקים מן העולם ראוי שייעשה תוך בחינת ההבדלים בין ישראל לארצות אחרות בנוגע לשוק הדיור ולמבנה החברתי והתרבותי, ובהתאמה מושכלת למצב בישראל.
חוק המקרקעין מציע הסדר דיספוזיטיבי שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף והוא יחול כל עוד לא התנו עליו הצדדים בדרך מיוחדת באמצעות התקנון המוסכם: הסכם בכתב הטעון רישום בלשכת רישום המקרקעין.
דרך המלך לקבלת החלטות בבית משותף היא כינוסה של האסיפה הכללית בהתאם להוראות התקנון המצוי, עריכת הצבעה ורישום בספר ההחלטות של כל ההחלטות המתקבלות בבית המשותף או בדרך שנקבעה בתקנון (המוסכם או המצוי) החל על הבית המשותף.
כאשר עסקינן בהכרעה של זכויות מהותיות וקנייניות ולא רק בהחלטות בדבר ניהול ואחזקת הבית המשותף, יש לקבל את עמדתו של כל בעל דירה בבית המשותף באופן מפורש גם אם לא הופיע בעל הדירה לאסיפה הכללית (בעצמו או באמצעות מיופה כוחו) ולא ניתן “לעקוף” את עמדתו באמצעות החלטות המתקבלות באסיפה הכללית.
“כל ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין אם מדובר בזכות ברכוש המשותף ובין אם מדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש”.
יחד עם זאת, על פי ההלכה שנתגבשה בפסק דין כליפא נ’ שאול אין חובה כי ההסכמה של בעל דירה לפעולה הנדונה להכרעה באסיפה הכללית תיערך בכתב, זאת מכיוון שההסכמה בין בעלי דירות לבנייה על הרכוש המשותף אינה עיסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.
הפרקטיקה הנהוגה לניהול “ספר ההחלטות” רואה בתיק מסודר של הפרוטוקולים שנערכו באסיפה הכללית והחתומים בידי יו”ר האסיפה בה נרשמו ההחלטות שהתקבלו, כמענה הולם לדרישת ניהול “ספר ההחלטות” כדין.
יצוין כי על פי סעיף 77ב לחוק המקרקעין, כל ההוראות שיפורטו להלן ביחס לקבלת החלטות ושינויים ברכוש המשותף, יחולו גם על בית שיש בו שתי דירות לפחות וגם על בית אשר עדיין לא נרשם כבית משותף.
יודגש כי קבלת החלטות בבית משותף אינן מהוות אישור לבצען שכן יש לקבל בנוסף להסכמת בעלי הדירות, גם את אישורן של מוסדות התכנון בהליכים המתאימים, מאחר ותקנות המקרקעין מנתקות מבחינה משפטית ומעשית גם יחד את הקשר האפשרי בין חוקיותם של הליכי התכנון לבין קיומם של הליכי קבלת החלטות בבית משותף.
 ע”א 310/64 אחים גולדשטיין נ’ ז’אק יעקב, פד”י יט(2), עמ’ 72.
 ע”א 5043/96 פד”י נד(3), 389.
 ע”א 815/81 פד”י לו(3) עמ’ 83.
 גישה זו תואמת את עמדתו של כבוד הנשיא מ. לנדוי (כתוארו דאז) בפרשת כליפא נ’ שאול, אשר אף כינה את “ספר ההחלטות” כ”ספר פרוטוקולים”.
 בג”צ 879/89 ט.ל.מ חברה לבניין נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון ואח’, פד”י מ”ד(2), 836 וכן ע”א 402/80 אתגר נ’ נציגות הבית המשותף, פד”י לה(3), 309.
אחת מהסוגיות הנפוצות ביותר הגורמות למריבות בבתים משותפים היא סוגיית הרחבת דירות. מדובר במצב בו בעלי דירה אחת או יותר מבקשים להגדיל את דירתם אל חזיתות הבניין השונות.
על פי חוק המקרקעין, כל סוג של שינוי ובנייה ברכוש המשותף אסורים לרבות הרחבת דירה, אלא אם כן נתקבלה הסכמת רוב מסוים של דיירים ויש אישור של הרשות המקומית. יש לציין כי הבנייה מחוץ לכותלי הבניין יכולה להיות באחת משני האופנים – או שהבניה המבוקשת היא על שטח המוצמד לדירה, או שהבניה היא על שטח שהינו רכוש משותף בבניין. לדוגמה, מצב בו בעל דירה שמעליה הגג, מבקש לבנות על הגג שצמוד לדירתו. בניגוד למה שרבים חושבים, עצם העובדה שהשטח מוצמד לדירה, אין פרושה כי אותו בעל דירה יכול לבנות עליו. בכדי שתהיה אפשרות לבנות על השטח הזה נדרש שבתקנון של הבית המשותף יהיה רשום באופן ברור שאכן ניתן לבנות על ההצמדה.
גם אם השטח מוצמד, וגם אם אפשרות הבניה על פי תקנון בית משותף קיימת, עדיין אין פרושה שבעל אותה דירה יכול לנצל את מלוא אחוזי הבנייה הקיימים בבניין באותה הצמדה ולבצע הרחבת דירה.
אם מה שאמרנו עד כה נכון לגבי שטח שמוצמד לדירה, הוא נכון שבעתיים כשהשטח שרוצים לבנות עליו אינו מוצמד אלא הינו רכוש משותף. במקרה כזה, הדרישות הן יותר מחמירות. בעניין בנייה על שטח שהוא רכוש משותף, כגון גג משותף או חצר משותפת, החוק קובע כי יש צורך בהסכמה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
בעניין זה יש לעיין בנוסח המקרקעין של הדירות, לעשות חישוב ולוודא שאכן מי שרוצה לבנות על שטח שהוא רכוש משותף יש בידיו את הרוב הנדרש. המטרה של הוראה זו בחוק המקרקעין הייתה להימנע מסחטנות של בעלי דירות אשר מנעו אפשרות בנייה רק בשל העובדה שהם עצמם לא יכולים לבנות.
יחד עם זאת, מי שמבצע הרחבת דירה לדירתו, כאמור לעיל, חייב לשלם לאלו שלא יכולים להשתמש באחוזי בניה או שהסכימו כי הוא יבנה תשלומי איזון. נקודה הראויה לציון בעניין זה היא שבעל דירה שמרחיב דירתו בסגנון זה, מנוע מלהתנגד להרחבה דומה אצל שכנו.
לאחר שיש את הרוב הדרוש מבחינת השכנים, כעת יש לגשת למלאכת קבלת היתר בניה מהרשות המקומית.
קבלת הסכמה משכנים אין פרושה שמקבל ההסכמה יכול מיום למחרת להעסיק פועלי בניין ולהתחיל לבנות. לאחר קבלת הסכמות אלו, על בעל הדירה להגיש תכנית לצורכי היתר לעירייה ולקבל אישור, ורק לאחר מכן להתחיל לבנות.
מהו הדין במקרה בו בעל דירה חפץ להרחיב חלון קיים או לפתוח חלון חדש בקיר מעטפת הבית המשותף?.