כמובן כולנו יודעים שבנדל"ן אין כמעט סיכון, הנכס נשאר באותו מקום, אין מצב שפתאום כל הכסף שהשקעתי נעלם, ההשקעה היא יותר סולידית ובטוחה, והתשואה ידועה פחות או יותר, תלוי לפי האזור.
במאמר זה ברצוני להאיר נקודה שרבים מאיתנו לא מספיק מודעים אליה.
בהשקעה בנדל"ן ישנו פלוס נוסף שאין בשאר אפיקי ההשקעות, - "מינוף", בהשקעה נדלנית איננו צריכים להביא את כל הכסף מהבית כמו בבורסה או באפיקי השקעה נוספים, אנו יכולים למנף את כספנו ע"י קבלת הלוואת משכנתא מהבנק.
לחידוד העניין ניקח לדוגמה משקיע שיש לו ביד 100,000 ₪, במידה וישקיע את אותם 100,000 ש"ח בבורסה או כל אפיק השקעה אחר, ויקבל נניח תשואה של 7% בשנה יהיו בידיו 7,000 ₪ נוספים לאחר שנה.
כמובן ללא התייחסות פרטנית לגבי אחוזי התשואה הן בתחום הנדל"ן והן בשאר האפיקים, אלא רק בשיקוף ההבדל בין השקעות שישנה אפשרות למנף אותם לאלו שלא.
ומעבר לכך בל נשכח שמחירי הדירות ומחירי השכירות מאמירים משנה לשנה כך שסביר להניח שלאחר 30 שנה בתום תקופת תשלומי המשכנתא ירוויח אותו משקיע גם מעליית מחיר הנכס.
לפני שרוכשים משכנתא דירה להשקעה, כדאי לברר שני דברים.
ראשית, העריכו את שווי הנכס אשר ביכולתכם לרכוש - יש הבדל אם מדובר בוילה בסביון או בדירת חדר בדרום ת"א - ואמדו את היכולת הכלכלית שלכם לרכוש את הנכס בהתחשב בהון עצמי, בחסכונות ובהלוואות ומענקים.
מעבר לכך, העריכו את מחירו של הנכס מעבר לערכו הממשי, הכולל הוצאות נלוות כגון שיפוצים, תשלומים לעורך דין למתווך מיסוי כפי שיפורט בהרחבה בהמשך. ועוד. כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את הוצאות הביטוחים הנלווים, כפי שיפורט בהמשך.
החלטתם שאתם מעוניינים לרכוש נכס באזור מסוים, במחיר שנראה לכם מתאים, הגעתם לשלב של עבודת השטח.
כדאי מאוד להגיע לדירה כמה פעמים בשעות שונות של היממה, לפעמים הדירה סמוכה לגן משחקים שבשעות הלילה יתכן ובני נוער מבלים שם ומרעישים, יתכן ובאותו אזור ישנו אתר בניה שבשעות הבוקר והצהריים מלא בפועלים לכלוך ורעש, מומלץ ביותר אף להגיע בהתראה קצרה ביותר ולאו דווקא לתאם מראש את ההגעה כדי למנוע כיסוי פגמים אפשריים.
אחרי שמצאתם את הנכס שהנכם מעוניינים לרכוש, הגענו לשלב של הריצות מול הבנקים.
איך כדאי לבנות את ההלוואה שלי?
ישנם שני סוגי משקיעים.
סוג כזה של משקיעים ייקח הלוואת גישור, אשר דמיה יכוסו בכספי המכירה. הריבית משולמת מידי חודש וקרן ההלוואה מכוסה בסיום ההלוואה.
כמו-כן, על ההחזר החודשי על המשכנתא לא לעלות על חצי מהכנסתכם, בדרך כלל הבנקים אינם מאשרים החזר חודשי שהוא מעבר לשליש מהכנסתכם הפנויה, שהיא הכנסותיכם החודשיות בניקוי הלוואות.
לפני בקשת משכנתא דירה להשקעה, ואפילו לפני רכישת הדירה, כדאי לברר עם הבנק האם ניתן לקבל אישור עקרוני לקבלת ההלוואה. לאחר קבלת האישור העקרוני תוכלו לגשת לבנק לשם בחירת מסלולי ההלוואה הריביות והתנאים שיתאימו לכם.
מומלץ לבקש את ההצעה במועד סמוך לרכישת הנכס, שכן חלה הגבלת זמן על הצעת הריבית. התעניינו בפגישה בבנק במסלולי ההלוואה, בהחזר החודשי של המשכנתא ובהצעת הריבית, ובמידה וההצעה תתאים לכם תוכלו לפתוח תיק משכנתא.
לאחר מכן, יש לרכוש שני סוגים של ביטוחים לצורך השלמת תהליך קבלת המשכנתא: ביטוח חיים ללווים וביטוח לנכס. בשני סוגי הביטוחים הבנק הוא המוטב. את התשלום על הביטוחים תיאלצו לשלם לאורך כל תקופת החזר המשכנתא, כך שיש צורך להתחשב גם בזה בעת תכנון ההחזר החודשי.
נושא המיסוי הוא נושא חשוב מאוד בתכנון ההשקעה.
מדרגות מס הרכישה בעסקת רכישת דירה, משתנות מעסקה לעסקה. מס הרכישה מהווה לעיתים אחוז משמעותי ממחיר הדירה, בתכנון מס נכון, ניתן לצמצם במקרים מסוימים באופן משמעותי בתשלום מס הרכישה, ולחסוך בכך עשרות ומאות אלפי שקלים, בכפוף כמובן לדין הקיים ולמחיר הדירה.
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת.
נכסים שאינם דירת מגורים – כגון חנות, מגרש, בניין וכו', וכן הקצאת מניות באיגוד מקרקעין עלה מ-5% ל-6%.
החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת" ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה (יחידה) שבבעלותו בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה הנוספת, ותיוותר בבעלותו דירה יחידה.