לצד משרד ראש הממשלה פועלת המועצה הלאומית לכלכלה בראשות הפרופסור אבי שמחון. זוהי ללא ספק מועצה מכובדת עם אנשי מקצוע בתחום הכלכלה שכבודם במקומם מונח. אלא שקיימת משום מה למועצה זו קונספציה שגורמת לטעמי לטעות אסטרטגית קריטית בשוק הדיור. לטענת המועצה לא צריך יותר מ-50 אלף התחלות בנייה לשנה ועל כן, לדעת מומחיה, העובדה שכיום התחלות הבנייה מסתכמות בכ-45-50 אלף לשנה(וגם נתונים אלה טעונים בדיקה!) די בהם פחות או יותר על מנת לענות על צרכי שוק הדיור.
זוהי, כאמור טעות אסטרטגית כפולה ומכופלת. ראשית, החישוב של המועצה לכלכלה בנוי בעיקרו על מספר משקי הבית שזקוקים מידי שנה לדיור חדש. ובכן, מידי שנה נוספים למדינת ישראל כ-180 אלף תושבים חדשים, כ-150 אלף באמצעות ריבוי טבעי ועוד כ-30 אלף(השנה אף יותר) באמצעות עלייה. נתון זה לבדו, מצריך כ-60 אלף בקירוב יחידות דיור חדשות מידי שנה.
נתון נוסף, לא פחות חשוב, הינו הפיגור המתמשך בהתחלות הבנייה. קשה מאוד לחשב בכמה מדובר, אולם להערכתנו, ואם ננתח אחורנית כ-20 שנה, מאז 1998, כשהתחלות הבנייה ירדו באופן דרמטי, מדובר בפיגור מצטבר של כ-100-120 אלף התחלות בנייה לפחות, ובמילים אחרות, על מנת "לסגור" את הפיגור הזה, יהיה צורך בלפחות עוד כ-15 אלף התחלות בנייה נוספות לשנה, למשך העשור הקרוב, כלומר הגענו כבר לכ-75 אלף התחלות בנייה.
מרכיב שלישי, שגם ממנו אי אפשר להתעלם, הינו העובדה שלדירות בשיכונים ובניינים ותיקים קיים בלאי מצטבר, כך שגם אותו יהיה צריך לשקלל במספר התחלות הבנייה הנדרש.
מרכיב רביעי, כל ישראלי שלישי הינו כיום ללא דירה בבעלות. אחוז בעלי הדירות היה לפני 30 שנה כ-74 אחוזים(כולל דיור ציבורי) ועוןמד כיום על כ-65 אחוזים בלבד. זהו, לטעמי, מצב בלתי נסבל, כשמשנה לשנה האחוז הולך ויורד בהדרגה. זהו פקטור שמקבלי ההחלטות בממשלה, ובכלל, יצטרכו לתת עליו את הדעת אם אינם רוצים תסיסה חברתית שלעומתה המחאה החברתית של 2011 תראה כמו האחות החסודה פלורנס נייטינגייל.
מרכיב חמישי, גם הנתון הנוכחי, כ-53 אלף התחלות בנייה מטעה. לא מעט מדירות אלה הינם דירות מחיר למשתכן וכו' שנרכשו על ידי משקיעים מתוחכמים, ישמשו בעיקר להשכרה או להורשה לדורות הבאים, כך שלא ניתן לכלול אותם בפועל בקטגוריה של התחלות בנייה המשמשות לפתרון משבר הדיור.
מרכיב שישי, הנגזר בחלקו מן החמישי, חלק לא מבוטל מהתחלות הבנייה הינם בערים ויישובים, במיוחד בפריפריה, שבהם הביקוש קטן יחסית ודווקא באיזור הביקוש במרכז הארץ קיים מחסור גדל והולך בהתחלות בנייה.
אם נשקלל את כל ששת המרכיבים הללו יחדיו, וגם אם נניח שנהיה "בית שמאי" ונטה אותם כלפי מטה, נגיע לנתון הנע בין 75 ל-85 אלף התחלות בנייה חדשות הנדרשות לשוק הדיור הישראלי מידי שנה. כל תרחיש אחר, לדעתנו, יביא במהרה לתדלוק מחודש של שוק הדיור ועליות מחירים שלא יפלו מאלה שידענו במהלך העשור הקודם.
על מנת למנוע את התרחיש הזה על הממשלה ומקבלי ההחלטות לבצע תכנית חירום שבמסגרתה ישלבו מספר פעולות מרכזיות: האחת, לדאוג מיידית להורדת מחירי הדיור במכרזי רמ"י(רשות מקרקעי ישראל), זאת באמצעות שיתוף של קבלנים קטנים ובינוניים שנותרו "מחוץ למשחק" והותירו את שדה המערכה בידי קבוצה אקסלוסיבית של מספר חברות ענק מובילות.
בד בבד יש לצמצם לאלתר את מחיר למשתכן למימדיה הטבעיים, תכנית נישה נקודתית שלא תעלה על 15-18 אחוזים משוק הדיור (כיום היה כבר דוהרת להיות כמחצית בקירוב מהשוק) ולפתוח מחדש את השוק החופשי של משפרי דיור. כמו כן קריטי להחזיר את המשקיעים, שהיוו בעבר 30 אחוזים מהשוק, וכיום הינם בקושי 12 אחוזים ממנו.
אולם המפתח המרכזי להגיע לכ-70-80 אלף התחלות בנייה לשנה הינו כמובן תכנית התחדשות עירונית כוללת, הן תמא 38 והן פינוי בינוי, הן באיזור הביקוש והן בפריפריה. היא, ורק היא, תייצר את המנה הנדרשת של דירות ורק היא תוכל בסופו של יום למתן ואולי אף להוריד את מחירי הדיור.