בפנינו תביעה לסילוק יד הנתבעות מחניות (להלן: "חניות המריבה")שמהוות חלק משטח הרכוש המשותף בבניין הרשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, הנמצא בכיכר המדינה, ברחוב ה' באייר 34 בתל אביב, והידוע כחלקה 1429 בגוש 6213, (להלן: "הבית המשותף"), להחזרתן לרשות כל הדיירים וליתן צו מניעה לענין זה.
א. התובעות הן בעלים במשותף של דירה בקומה ג' בבית המשותף הידועה כתת חלקה 9. התובעת 1 היא בעלים בחצי מהזכויות בדירה ואילו הנתבעת 2 רכשה את מחצית הזכויות הנוספות בדירה בשנת 2002.
ב. בבנין מצויות 5 חניות מקורות שהן חלק מהרכוש המשותף (כעולה מהתקנון המוסכם המופיע כנספח ת/ 4).
ג. בשעתו, חילק הקבלן את החניות לדיירים הראשונים בבניין ורשם שמות הדיירים בסמוך למקומות החנייה בהתאמה לחלוקה שביצע.
ד. כיום נוצרה מצוקת חניה במקום כאשר נצטרפו דיירים חדשים לבניין ומספר הרכבים שברשות הדיירים עולה על מספר החניות הקיימות.
ה. התובעות פנו לבימ"ש על מנת שזה יצווה על הנתבעות להימנע משימוש ייחודי בחניות, ולאפשר שימוש שווה לכל הדיירים.
א. הנתבעות מבצעות שימוש בלעדי שלא כדין בדרך של סגירה בשרשראות ורישום שמות בחניות תוך קיפוח זכויות שאר דיירי הבית המשותף.
ב. ההשתלטות איננה חוקית בפרט על רקע מצוקת החניה הקשה בבניין, ולפיכך הנתבעות הן מסיגות גבול ברכוש המשותף ובכך גורעות הן מזכויותיהם השוות של כל הדיירים לשימוש בחניות.
ג. מעולם לא נתקבלה הסכמת הדיירים לשימוש הייחודי בחניות.
א. החניות הן רכוש משותף ולפיכך זכאים כל הדיירים לשימוש שווה בהן, דיירים ותיקים וחדשים כאחד.
ב. רוטציה היא שיטה ראויה למקרה זה.
א. נערך הסדר עם הדיירים הראשונים מטעם הקבלן, לפיו ניתנה זכות שימוש ייחודית בחניות לדירות מסוימות.
ב. ישנו הסדר בין הדיירים לשימוש ייחודי בחניות על-אף היעדר רישום, המהווה נוהג. ההסכמה באה לידי ביטוי במשך 15 שנים, במסגרתן לא הועלו כל התנגדויות.
ג. התובעת 1 ידעה את דבר קיומו של הסדר ונוהג הדיירים בשימוש הייחודי בחניות, ואף קיימה אותו בביקוריה בבית. לפיכך מנועה כעת מלטעון לביטולו.
ד. בחיוב הנתבעת לוותר על זכויותיה בחניה, לא ישופרו באופן משמעותי זכויות הדיירים האחרים מאחר והם כבר מקיימים את הסכם הרוטציה שהושג, ולעומת זאת, הנזק שייגרם לנתבעת יהא כבד עשרות מונים.
ה. יש לדחות את התביעה ולהצהיר על תוקפו של הסדר החניות ועל זכות הנתבעת 6 לעשות שימוש ייחודי בחניות.
במסגרת ההליך בבימ"ש זה, הופנו הצדדים לגישור, נעשה הסכם גישור בין התובעות לבין כל הנתבעים פרט לנתבעות 3 ו- 6, שקיבל תוקף של פסק דין, לפיו מקיימים כל הדיירים רוטציה בשלוש מבין חמשת החניות בבית המשותף, לפיכך נתבעות 3 ו- 6 הן עתה הנתבעות היחידות בתיק, ופסק הדין מתייחס אליהן בלבד.
עת/ 1 גברת שרה דז'ובינסקי שנחקרה על תצהירה.
עת/ 2 גברת טובה לסטר שנחקרה על תצהירה.
עת/ 3 גברת מלי ינובר שנחקרה על תצהירה.
עת/ 4 מר נביאי, עו"ד, שנחקר על תצהירו.
עת/ 5 גברת עדי ינובר שנחקרה על תצהירה.
עה/ 1 גברת יהודית בן עוזיהו.
עה/ 2 מר חן ענבר שנחקר על תצהירו.
עה/ 3 גברת יפית גרינברג שנחקרה על תצהירה.
הנתבעת 3 גב' פרדי רוס, העידה, נחקרה ושלחה כתב סיכומים מטעמה.
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, התרשמתי מהעדויות השונות ומהחומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל.
במסגרת הערכת הממצאים שהובאו בפניי, הגעתי למסקנה כי הנתבעת 3 אינה מעלה כל התנגדות להסכם הרוטציה שהושג בין הדיירים.
א. עדותה מוצאת ביטוי חד משמעי במכתב ששלחה לבימ"ש וכן בסיכומיה ובכתבי טענותיה, לפיהם מחזיקה היא בדעה כי הזכויות לחנייה ברכוש המשותף שוות הן בפני כל הדיירים, חדשים או וותיקים, וכי לכולם מגיעה זכות לחניה.
הנתבעת 3 אף מרחיבה ואומרת כי מלכתחילה הציעה את רעיון הרוטציה והיא דוגלת בביצועו. אם כך, מדוע איננה שותפה בו? נראה כי בשל נסיבות שעניינן לא הובא להכרעתי, לא נכחה הנתבעת 3 בפגישת הגישור בה הושג ההסכם, וכן בשל כשלי שפה איננה בקיאה בתוכנו.
ב. לסיכומו של עניין, נראה בעיניי כי טוב היתה עושה הנתבעת 3 אם היתה מנסה ולו בשלב מאוחר, להצטרף להסכם אותו היא טוענת שברצונה לכבד. ואולם, משהגענו לשלב זה בפרשה והנתבעת לא לקחה עזרה משפטית בתיק זה על אף המלצת ביהמ"ש, לא נותר לנתבעת 3 אלא להלין על עצמה.
ג. פסק הדין אם כך יתמקד בטענותיה של נתבעת 6 ובטעמי התביעה כלפיה, אך מסקנתו וההכרעה המתקבלת הימנו תוחל על שתי הנתבעות: 3 ו- 6.
הסוגיה העומדת במחלוקת מקורה בהסדרי החניה בבית הרשום כבית משותף אשר מוקצים לו מקומות חניה פחותים ממספר הדירות שבו, ועל רקע זה עושות הנתבעות שימוש ייחודי בשתיים מהחניות.
בשעת הקמת הבניין ואיכלוסו, הוקצבו 10 מקומות חניה אשר בשלב מאוחר יותר הופקעו 5 מהם על ידי העירייה באופן שלרווחת הדיירים נותרו 5 חניות בלבד.
לדיירים לא ניתנה אפשרות לבצע הצמדת החניות לדירותיהם ולפיכך מהוות החניות רכוש משותף כהגדרת סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, (להלן: "החוק").
עם הגעתם של הדיירים הראשונים לבית המשותף, חילק הקבלן את מקומות החניה כראות עיניו ואף רשם שמות הדיירים במקום, בהתאמה לחלוקה שביצע.
במהלך השנים נערכו חילופים שונים בבנין אך אלו היו זמניים בלבד ולא הביאו עימם התנגדויות מהותיות למתרחש.
כל זאת, עד לשנת 2002, בה התווספו לבניין דיירים חדשים ולהם רכבים, אשר ביקשו לממש זכותם ברכוש המשותף באופן שווה עם כל הדיירים או אז נתקלו הם בסירובים מסירובים שבסופם הולידו פניה לבימ"ש זה, לשם הכרעה במחלוקת וחלוקת הזכויות.
פנייה זו הובילה להתגבשות הסכם גישור בין רוב הדיירים אולם נתבעות 3 ו- 6 עומדות בסירובן ומכאן נפתח דיוננו.
עסקינן בבית הרשום כבית משותף. על עובדה זו אין עוררין, וכראיה הוגש בפני בימ"ש צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. (נספח ת/ 4).
חניות המריבה המצויות בסלע המחלוקת מהוות חלק משטח הרכוש המשותף בבניין.
52. רכוש משותף"- כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
הנתבעת 6 טוענת לקיומו של הסכם שימוש ייחודי בחניות המריבה.
הנתבעות מודעות לכך שהשימוש שהן עושות בחניה חורג מגדר שימוש סביר ורגיל המותר ברכוש המשותף, ולפיכך לא מצאתי צורך לעסוק בהגדרות ובגבולות השימוש הסביר.
הערכאות השונות שעסקו בסוגיה הביעו סלידתן מהתנהגות זו והעמידו לא אחת את זכות הדיירים למנוע ולהתריס כנגד שימוש פוגעני שכזה, פעוט ומינורי ככל שיהא ולפיכך מצאתי לנכון להוסיף משפטים ספורים בעניין לשם המחשת הצורך העז בהסדר הזכויות, ובפרט בעניין החניות בו עסקינן.
...שאינה מקנה זכות חניה בלעדית, ולא-כל-שכן זכות קנינית כלשהי. המקום נשאר רכוש משותף ובתור שכזה עומד הוא במידה שווה לרשותם של כל בעלי הדירות בבית לשם חניה. הוא יכול בכל עת להיתפס על-ידי כל בעל דירה למטרה זו, וכל הקודם זוכה". (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח (1)). (להלן: "פרשת זמורה").
נראה כי שימוש ייחודי ברכוש המשותף נדרש לשאוב הצדקה עניינית לקיומו בשל היותו פוגע בזכויות קנייניות. נבחן מה עשוי להוות מקור להצדקה כאמור.
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנידון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על-ידי בעלי הדירות.
אכן, קובע החוק כי הדיירים רשאים לבצע שינויים ברכוש המשותף ובמסגרת זו, הצמדות לדירות מסוימות, אך בד בבד קובע הוא דרישות פרוצידוראליות נוקשות, לפיהן זקוקים הדיירים לרישום מהימן ומפורט של השינויים אותם הם מעוניינים להנחיל ברכוש המשותף, כאשר יש בשינויים אלו כדי לפגוע בשימוש הסביר של שאר הדיירים, בכדי שאלו יזכו לתוקף גם כלפי רוכשים עתידיים.
"...כל בעל דירה גם אינו בן-חורין לעשות ברכוש המשותף ככל אשר יעלה על לבו, מעין "הישר בעיניו יעשה", כשאין באותו ענין החלטה של האסיפה הכללית.
אבל כאשר בעל דירה משתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית - שאני, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים". (פרשת זמורה).
"3. נקבעו מקומות חניה לרכב לבעלי הדירות, השטחים האלו הינם רכוש משותף וכל דיירי הבית יהיו רשאים להשתמש בכל אחת מהחניות, בעלי הדירות ישתתפו באחזקה התקינה והטיפול במקומות החניה".
לפי סעיף 64 לחוק, התקנון המצוי תקף וחל על הדיירים גם בקובעם תקנון מוסכם, בכל אותם עניינים בהם איננו מפרט די הצורך את ענייני הבית המשותף.
בענייננו, אין בתקנון המוסכם התייחסות מפורטת לסוגיית ביצוע שינויים ברכוש המשותף, לפיכך יש להחיל במקביל לו את התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
סעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע כי בעל דירה מנוע מלבצע שינויים שיש בהם כדי לפגוע, לסכן או לשנות את ערכו של הרכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
ולענייננו, הדיירים בבית המשותף נשוא התביעה, רשאים לבצע הצמדות שונות ולגרוע מהרכוש המשותף, אך עליהם לכנס לאסיפה כללית את כל הדיירים, ולקבל הסכמתם.
יש להדגיש כי הצדדים אינם חלוקים לגבי העובדה כי לא קיים כל רישום בדבר הצמדת חניות או גריעתן מהרכוש המשותף, שהרי בנסיבות אלו לא היתה קמה עילת תביעה לתובעות. השאלה העיקרית נוכח מצב שכזה מתרכזת אם כן במידת קיומה של הסכמה משתמעת והאם הסכמה שכזו מסוגלת היא להעביר זכויות מהרכוש המשותף לדירות מסוימות על אף היעדר רישומה.
א. הנתבעת 6 טוענת כי ההסכם בדבר הרכוש המשותף מקורו בהקניית זכויות לשימוש ייחודי בחניות שנעשה על ידי הקבלן עצמו.
ב. בהקשר זה, נטען גם כי הסכם בין הדיירים שריר וקיים, כך הוצג מצב העניינים בבניין מאת המוכר, וכך התרשמה היא מביקורה במקום בטרם הרכישה.
(ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק,ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.
(ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנת בניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותה תקנות1 הבניה או לאותו תקן.
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.
אם כך, דורש החוק חובת גילוי מרחיבה מאת המוכר, כזו שיש להעניק לה ביטוי נפרד מהחוזה, במסגרת מפרט ברור ומקיף.
הפסיקה העניקה גם היא מקום של כבוד למגמה זו, ולראיה, להלן מספר דוגמאות לפסקי דין שעיקרם לעניינו דרישה מובהקת לפיה צמצום שטח הרכוש המשותף יש שייעשה באופן מפורש.
"הדרישה האמורה בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) המורה כי מוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים הנוגעים להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה ולציין את שיעורו של חלק זה". רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב, פ"ד נה(3), 385, 398.(להלן: "פרשת פליצ'ה").
"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה" (דברי השופט (כתוארו אז) אלון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים , בעמ' 813).
1. הסוגיה הראשונה לה אנו נדרשים עוסקת באפשרויות הקבלן להעביר לדיירי הבית זכויות לשימוש ייחודי ברכוש המשותף.
א. התקנון המוסכם, כאמור, חתום בידי הקבלן עצמו. בזאת די כדי לסתום את הגולל על טענת הנתבעת 6 כאילו העניק הקבלן זכויות לשימוש ייחודי בחניות בדרך רישום השמות והפניית הדיירים לסידור חניה.
הגברת יהודית בן עוזיהו העידה: "אז הקבלן אמר כי אי אפשר לקנות חניה בכיכר המדינה". (עמוד 2 לפרוטוקול וכן עמ' 38).
בתצהירה העידה עת/ 1 כי " המוכר הודיע לי מפורשות שהחנייה היא בשיטת כל הקודם זוכה".
גברת טובה לסטר, עת/ 2 ציינה בתצהירה: "כל אחד מהדיירים חונה היכן שרוצה וכי אין לאף אחד מהדיירים חניה קבועה בטאבו". ואף הנתבעת 3 עצמה בסיכומיה הסבירה מפורשות כי נתנה הסכמתה בעבר לכך שהחניה היא רכוש משותף.
ג. נראה בעיניי כי הטענה לפיה העניק הקבלן זכות שימוש ייחודית, חוטאת למציאות. הָבַנַתִי היא שהקבלן, עניינו היה ביצירת הסדר בחלוקת החניות לדיירים כך שיישמרו עקרונות הסדר והשכנות הטובה בבניין ויוענק לדיירים פתרון עדיף מאשר שיטת "כל הקודם זוכה". ברישום השמות על מקומות החניה רצה למנוע חיכוכים מיותרים שעשויים היו להתעורר בין השכנים לעתיד. ביצירת מצב דברים זה, אין אמנם פסול, אך ארוכה הדרך עד להענקת זכויות קנייניות לדיירים. שינוי הנסיבות, ובמסגרתן די באי הסכמת אחד הדיירים לחלוקה הנ"ל, בכדי לבטלה לאלתר ולהחזיר המצב לכדי השיטה לעיל.
" ... עוד מתחילת הדרך היווה שטח זה רכוש משותף שלא הוצמד אף לאחת מן הדירות בבניין, ולא הוכח קיומם של הסכמים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות שבהם הוסכם במפורש על הצמדת חלק זה של הרכוש המשותף לחנות המערערים. בהיעדר הסכמים כאמור, אין ההצמדה שנעשתה על-ידי המערערים עצמם תופסת, ואין בה כדי לחייב את רוכשי הדירות." (הדגשה שלי, א.ג.) (פרשת פליצ'ה, 390).
"גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות". (שם, 402).
"מראשית הדרך היווה שטח זה רכוש משותף, וכי העותרים לא הוכיחו כי חוזי המכר בין הקבלן לבין רוכשי הדירות כללו הסכמה מפורשת לגריעת שטח הקולונדה מחלקת הרכוש המשותף והצמדתו לחנות". (דנ"א 2415/01 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' גב' ציפורה סופיוב, דינים עליון, כרך נט 339).
"...נקבע עוד באותם פסקי-דין, כי קבלן, המבקש לצמצם את היקפו של הרכוש המשותף מכפי שהוא מוגדר בחוק, עליו להבהיר זאת בחוזים, שעשה עם רוכשי הדירות, בלשון ברורה ושאינה משתמעת לשתי פנים. משלא עשה כן, היו הקונים רשאים להניח, שיחד עם הדירות הם רוכשים גם את כל מה שכלול ברכוש המשותף על-פי החוק".
ה. אי לכך, אני קובע כי הקבלן לא העביר זכויות קנייניות לשימוש ייחודי בחניות המריבה.
2. הסוגיה השנייה שהועלתה קשורה ליחסי מוכר ורוכש, ולענייננו, מתרחשת במקרים בהם המוכר הינו דייר בבית המשותף.
בעניין זה נטען בפניי כי עסקת המכר אותה ביצעה הנתבעת 6 בשנת 1994לרכישת הדירה בה היא מתגוררת כיום, נעשתה מתוך הסתמכות על מצג המוכר מחד ועל המצב בפועל למיטב הבנתה.
הנתבעת 6 טוענת כי המוכר עימו התקשרה לרכישת דירתה בבית המשותף, הציג בפניה מצב עניינים לפיו נוהג בבניין הסכם בין הדיירים שהוא אף צד בו, וכי מקיימים הם שימוש ייחודי בחניות לדירות מסוימות.
טענה זו לא הוכחה כדי צרכה ודינה להידחות, מכמה טעמים.
א. לא הובא בפניי המוכר לצורך מתן עדות, ולפיכך טענה זו נסמכת על עדות שמיעה בלבד, אשר לה כידוע, אין כל משקל.
ב. הטענה עצמה נראית בעיניי לא אמינה וחסרת בסיס וזאת נוכח המציאות שנגלתה לי במהלך הדיונים. לא שוכנעתי כי השכנים מכירים איש את חברו ועל-כן לא ניתן לקבל עדות הטוענת לקיומו של הסכם ביניהם. מה גם שמעדויות השכנים עולה כי שימושם בחניות נוצר נוכח הנסיבות וחלוקת הקבלן בשעתה ותו לא.
"תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש המשותף", המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מה"רכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם" ע"א 504/68 , בעמ' 692; ע"א 31/70 , בעמ' 391). וכשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי. שכן זכות "השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 , בעמ' 1726). (הדגשות שלי, א.ג.).
"בקשר לכך נקבע עוד כי הסכם שנקשר בין המערערים לבין הקבלן שנאמר בו כי הקבלן מצמיד את הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה, אינו קושר את רוכשי הדירות שלא היו צדדים לו ואינו יכול לחייבם, והדבר עולה, בין היתר, גם מהוראות חוק המכר (דירות)תשל"ג1973-".(הדגשה שלי, א.ג.)(עמוד 391).
"גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו" (עמוד 402).(הדגשה שלי, א.ג.).
ג. בנוסף, כאמור, דרישות החוק מחמירות במיוחד בנוגע לעסקאות מכר בבתים משותפים.
"בא המחוקק וקבע בסעיפים 5ו- 6לחוק המכר (דירות), תשל"ג¬1973, כי חייב המוכר לפרט במיפרט הטכני המצורף לחוזה פירוט מדויק של החלקים, שיוצאו מהרכוש המשותף של הבניין, שאם לא כן יישארו אותם חלקים רכוש משותף של הדיירים".
"שנית, בפסיקה עקבית של בית-משפט זה נקבע, כי ניתן לצמצם את היקפו של הרכוש המשותף, אם כי נדרש, כמובן, שהדבר יובהר בחוזה בצורה ברורה". (ע"א 60/80 שטרן מנחם נ' מאירי יצחק, פ"ד לו(3) 48.
"גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים" (דברי השופטת א' פרוקצ'ה בפרשת פליצ'ה המתבססים על דברי השופט בייסקי בע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב, בעמ' 817, וכן על ע"א 3902/98, מיאב חברה קבלנית ךבנין נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849.
"…אם במקרה הנוכחי מצויה בהסכם בין הצדדים הוראה "בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים" המאפשרת למערערת מס' 2 לצמצם את היקפו של הרכוש המשותף על-ידי הצמדת חלק ממנו לדירה מסויימת או לדירות מסויימות". (דברי השופט בייסקי בע"א 649/75 יריב גונן נ' חנה גרטנר, פ"ד ל(2) 464).
במקרה זה, אין בנמצא הסכם העונה לתנאים אלו.
א. אין הקונה יכול להישען על טענת הסתמכות על הבטחות המוכר, גם בהתאמתן למציאות כפי שהיא מוצגת על פניה, בד בבד עם ידיעתו בפועל כי הרישום איננו תואם נכונה את מצב הדברים. עליו מוטלת האחריות לוודא כי הזכויות אותן הוא רוכש יהיו רשומות ומוסדרות כראוי.
ב. במקרה זה, נראה כי הנתבעת הסתמכה על דברי המוכר אף ללא בדיקה מספקת. יתרה מזאת, בהיעדר רישום תקין, לא יכולה הנתבעת 6 לטעון לזכויות שלמוכר דירתה לא ניתנה הסמכות החוקית לתיתן.
"אין אדם זכאי להעביר לזולתו יותר זכויות מאשר יש לו עצמו. משפחת רוטמן (משיב מס' 3) רכשה זכויות בחניה ז' ולא היתה זכאית להעביר למבקשים אלא זכויות אלה". ע"א 753/85 יחיאל שילדקראוט נ' אינטה רות ויזלר, דינים עליון, ז, 124.
בהיות הנתבעת 6 מודעת לכך שהרישום איננו משקף נכונה את המציאות, ומשבחרה להשלים העסקה ללא התנייתה ברישום מעודכן כנדרש, ידה היא על התחתונה ואין לה אלא להלין על עצמה.
"גריעה משטח כזה לטובת דייר מסוים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים... חל כאן הכלל שלפיו "זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן , בעמ' 1726)".
"כך או כך, אין הסכמת דייר לגריעת שטח מהרכוש המשותף יכולה להילמד מהתנהגותו או ממחדליו, אלא נדרשת הסכמה פוזיטיבית במסגרת המוגדרת בסעיף 6 לחוק המכר (דירות). כזו בוודאי לא ניתנה כאן, וממילא יש בכך כדי לדחות את טענת המערערים כי התנהגות המשיבים לאורך השנים שקולה כדי ויתור, מניעות או הסכמה מכללא להצמדת השטח האמור".
"פשיטא, שכאשר גוזל הנתבע מן הרכוש המשותף ומצרף אותו לרכושו הפרטי - יש צורך בהסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות ללא יוצא מן הכלל. שהרי מרכושו של כל אחד מבעלי הדירות הוא נוטל".
ב. בהתאם לכך, יש צורך בשיתוף כל הדיירים בביצוע החלטה פוגענית כדוגמת זו, וכן ברישום בפרוטוקול ובצו הרישום.
ג. לפיכך, לא די בהסכמה מכללא או העדר התנגדות, נהירה ומתמשכת ככל שתהא, בכדי ליצור שינוי ברכוש המשותף אשר משמעותו המטת פגיעה בזכויות כל הדיירים.
"בהיעדר הסכמה מפורשת לא ניתן להסיק ויתור של דייר על חלק מן הרכוש המשותף לטובת דייר אחר. העותרים טוענים, שקביעה זו עומדת בסתירה להלכה הקובעת כי על קיומו של ויתור ניתן להסיק גם מהתנהגותו של הדייר. גם טענה זו דינה להידחות. ככלל, ההסכמה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריכה להיות ברורה, מפורשת וקונקרטית"
"...אין להסיק וויתור במשתמע, שכן, ההסכמה בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריכה להיות, כאמור מפורשת וקונקרטית".
ד. במקרה הנוכחי מדובר על שימוש ייחודי שעושות הנתבעות בחניות באופן השולל משאר הדיירים את מימוש זכויותיהם ברכוש המשותף. פגיעה בזכויות, כאמור, שואבת תוקפה מהסכמת הדיירים הנפגעים, אך לא הוכח בפניי כי הסכם כזה אכן התגבש.
מסקנתי היא כי לא ניתנה הסכמת הדיירים לשימוש הייחודי שעושות הנתבעות ברכוש המשותף.
טענת נתבעת 6 כי אין דרישה לכתב בהסכמי דיירים ושימוש יחודי, ראוי שתידחה.
א. הדרישה לרישום הסכם מפורש נרחבת היא בתחולתה ומתפרסת גם על מישור היחסים שבין הדיירים לבין עצמם. כאמור בחוק המקרקעין, ישנו צורך בהסכמת כל הדיירים בכדי ליצור שינויים בתקנון המוסכם ולהעביר זכויות ברכוש המשותף לידי דיירים בדירות מסוימות.
ב. אינטרס ההסתמכות הלגיטימי של רוכש עתידי ובעל דירה בבניין עודנו עומד בעינו ולפיכך נדרשת עדות מפורשת וברורה לשינוי וגריעה מן הרכוש המשותף. נטען בפניי כי ניתן להסתמך על הסכם מכללא בדבר שינויים ברכוש המשותף. עמדה זו אינה מקובלת עליי, ואין נפקא מינה אם המדובר בהסכם מכר או הסכם בין הדיירים כאשר מסקנה אחת ויחידה משתמעת ממנו והיא גריעה מזכויותיהם של הדיירים בבניין.
ג. בסיכומיה של נתבעת 6, מסתמכת היא על פסק דין יחיד וחריג, אשר נתקיימו בו יסודות חוסר תום לב והבטחות כוזבות שהובילו להסתמכות לגיטימית.
"גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה" (פרשת פליצ'ה).
ד. גם לו נקבל הטענה ונחיל הלכה חריגה זו על עניינו הרי שנסיק כי אין היא מעלה או מורידה ממסקנתנו שכן התובעת 2 הינה דיירת חדשה ולא ניתן לחייבה להסכמים בין הדיירים כל עוד לא נרשמו וניתן להם תוקפם.
ה. אולם, טוען ב"כ נתבעת 6 בפנינו כי אכן כן יש לחייב דיירים חדשים על אף היעדר הרישום, טענה זו יש לדחות מכל וכל.
טענה זו של נתבעת 6 נדחית, שכן היא באה בניגוד לרציונאל האמור ואף לצדק והגינות בסיסית. הנתבעת מסתמכת על ע"א 815/81 יעקב כליפא נ' אלי שאול פ"ד לו (3) 78, שם אכן נקבע כי היעדר רישום בספר הפרוטוקולים אין בו בכדי לפגום באפן מוחלט בתוקף ההסכמה.
"הסעיף אינו אומר, שהסכמה שלא ניתנה בכתב חסרה תוקף. הדגש שבו הוא על הרחבת ההסכמה, שהסכימו בעלי הדירות בהווה, והחלתה גם על כל מי שירכוש בעתיד דירה מן הדירות שבבית. הרחבה כזאת תיתכן, רק אם ההסכמה ניתנה בצורת החלטה, שנרשמה בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית, ולשם כך גם מעניק סעיף 71את זכות העיון בספר הפרוטוקולים לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף".
אם כך, טענה בדבר הקניית תקפות לשינויים ברכוש המשותף שנעשו בהיעדר רישום, אין בה ממש והיא נדחית מכל וכל.
יש להדגיש כי גם לו נתקבלה גישת הנתבעת לפיה הסכם מכללא די בו כדי לקיים את דרישות החוק, עדיין אין בכך ביסוס לקיומה של חובת מילוי ההסכם כיום עקב שינויים והתנגדויות נחרצות לקיומו ולתנאיו.
בעניין זה יפה טענת התובעות בדבר רשיון מכללא ומתאים הוא לענייננו.
הנתבעת 6 טוענת כי התובעות ידעו על קיומו של הסכם. לגרסתה, שתיקתן משך כל אותם שנים, מקימה עילת מניעות ודרישה לחייבן לעמוד בתנאי ההסכם כיום.
הקונסטרוקציה המשפטית שמעלה הנתבעת 6 באשר להסכמה מכללא, נוגעת לעניין ברי רשות.
"רשיון מקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס... הרשות נעדרת כוונת הקנייה של זכות בנכס... אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכן תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית") ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: "רשות גרידא")...".
צא ולמד, כי גם לו נניח קיומו של הסכם עתיק יומין בין הדיירים, מפורש או משתמע, שמקורו בידיעה והיעדר התנגדות, הרי שעסקינן ברשות בלבד.
"אמת, אורך הזמן בו נמנע בעל הנכס מלנקוט אמצעים כדי לסלק ידו של מסיג-גבול, אינו מקנה לזה זכות בקרקע, כל עוד לא תמה תקופת ההתיישנות ונשלמה. לא על ידי הזנחה בלבד מקפח בעל מקרקעים את זכותו, אם לא התיישנה. אך עבירת הזמן יכולה, בפרט שמצטרפות אליה נסיבות אחרות, להעיד על כך שהסכים בדיעבד והשלים עם נוכחותו של אדם ברכוש, ואם כך הדבר, חדל זה להיות מסיג-גבול והפך לבר רשות" (ראה האסמכתאות שצוטטו) (שם, בעמ' 797).
רשות זו, שואבת קיומה מרצונו החופשי של בעל הזכויות הקנייניות. מכך עולה, כי התנגדות וכפירה בהרשאה מכללא, משמעה ביטול זכות השימוש בנכס באופן מוחלט.
"רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון". ע"א 96/50 יעקוב צינקי ואח' נ' ויקטור כיאט ואח', פ"ד ה(1) 474).
"מסיג גבול, שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת". ע"א 50/77 אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו פ"ד לא(3) 433.
"בר רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יש של בעך המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בצפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד"
ולענייננו, התובעות הביעו רצונם לבטל את המצב שנוצר במקום, אם באסיפות הדיירים ואם בעצם הגשת התביעה, ודי בכך בכדי להביא לביטולה המיידי של הרשות, אם ניתנה.
א. הנתבעת 6 סבורה כי מגיעות לה זכויות עודפות בבניין ולא כך הוא. טענותיה בדבר נוהג בכיכר, נותרו עלומות וחסרות בסיס משפטי או עובדתי.
ב. הנתבעת 6 טוענת כעת לפניי כי משנתקבל הסכם הרוטציה בין הדיירים האחרים בבניין, חיובה לוותר על זכותה העודפת שהעניקה לעצמה יהא בגדר פגיעה חמורה ביותר ביחס לטובה שתצמח לשכניה עקב זאת.
ג. יש לדחות טענה זו המשקפת את חוסר תום ליבה של הנתבעת 6, אשר לא הצטרפה להסכם הרוטציה בין הדיירים ברצונה להמשיך וליהנות על גב שכניה בבית המשותף ועל אף המצוקה הקיימת.
"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כל-שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא ¬אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני-אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו ,רצון טוב' זה על-ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו הלכה מעין זו'".
"... כי אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם, הפועל היוצא מדברים אלה הוא, שהעובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם".
השימוש שעושות הנתבעות בחניות הבניין הוא בניגוד לחוק המקרקעין, ואינו מתאים ליחסי שכנות שניתן היה לצפותם מדיירים בבית משותף המעוניינים בקיום יחסי שכנות טובים וראויים.
אשר על כן, יש לקבל את התביעה ולהורות לנתבעות כמבוקש בתביעה.
היות ונתבעת 6 היא הנתבעת העיקרית בפסק דין זה, ועמדותיה מצויות בגרעין המחלוקת, ואילו לנתבעת 3 אין למעשה כל פלוגתא עם התובעות ואיננה מתנגדת לבקשותיהן, הריני מחלק את ההוצאות בתיק זה בהתאם לכך.
א. אני מחייב את הנתבעות 3 ו- 6 לסלק ידן מהחניות בהן הן מחזיקות באופן בלעדי, בבית הנמצא בכיכר המדינה, ברחוב ה' באייר 34 תל אביב, גוש 6213, חלקה 1429, ובכלל זה להסיר שרשראות הסוגרות את החניות.
ב. ניתן בזה צו מניעה כלפי הנתבעות 3 ו- 6 האוסר עליהן לפגוע בצורה כלשהי בזכויותיהם של התובעות ו/או של כל הדיירים בבית לעשות שימוש בחניות הבית.
ג. אני מחייב את הנתבעת 3 לשלם לתובעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך של -.3,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
ד. אני מחייב את הנתבעת 6 לשלם לתובעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך של -.17,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.