משפחה של זוג + ילד רכשו דירת מגורים שערכה היה 1,000,000 ₪ ומכיוון שהונם העצמי (כולל עזרה מההורים) עמד על כ- 300,000 ₪ לוו מבנק משכנתאות סכום של כ- 700,000 ₪ בתנאי החזר התחלתיים של 2,800 ₪ שהיוו חלק סביר מהכנסתם בו יכלו לעמוד. הזוג סבר כי בהתאם להוצאותיהם כמשפחה בת 3 נפשות של כ- 7200 ₪ בחודש יוותר בידם מספיק כסף בכדי לעמוד בהחזר זה. (כ- 28% מההכנסה הכוללת). לאחר כארבע שנים, בהן גדלה המשפחה במזל טוב עקב הולדת ילד נוסף, עמד תשלום המשכנתא החודשי על כ-4000 ₪ ואז נקלעה המשפחה למצוקה! הזוג לא יכול עוד לעמוד בתשלומי המשכנתא! הוצאות המשפחה גדלו עקב הולדת הילד מ 7200 ₪ ל- 8000 ₪ לחודש כך שנותרה הכנסה לצורך משכנתא בסדר גודל של 2000 ₪ בעוד התשלום החודשי הנדרש הינו 4000 ₪ , דהיינו חוסר של 2000 ₪ מדי חודש! ואז לאחר התייעצות עם "יועץ כלכלי" שראו באחד מתכניות הטלוויזיה , החליטו למכור את הדירה , "לחסל" המשכנתא המעיקה ולעבור לשכר דירה.ואז הגיעה ההפתעה העצובה! הבנק הצליח למכור את הנכס בסכום של 910,000 ₪ (עקב מצב המחירים ודחיפות המכירה) וניכוי עלות הכונס , שכ"ט חוזה עו"ד וכו נותרו כ- 850,000 ₪ לתשלום בגין המשכנתא. אלא שסכום החוב העדכני של המשכנתא עמד לאחר הצמדה , ריבית ההלוואה, ריבית פיגורים ושכר טרחת עו"ד בנושא זה על כ- 860,000 ₪ כך נוצר מצב שגם לאחר מכירת הנכס נותר לזוג חוב לתשלום של 10,000 ₪. וזאת לאחר השקעה של כ- 300,000 ₪ מהון עצמי (וההורים) תשלומים שוטפים חודשים לאורך 4 שנים בערך כולל של כ- 163.000 ₪ הפסד של 463,000 ₪ והמשפחה ללא דירה !
המילה משכנתא מכילה תוכה את המילה משכון, כלומר שימוש כעירבון בנכס לשם קבלת מימון / הלוואה.
כמוכן ניתנת זכות למלווה לקבל את הנכס לשם מכירתו במקרה אי החזרי הלווה ע"י השוכר עפ"י תנאיה. משכון נכסים לשם קבלת הלוואה מקובל גם במקרה של הלוואה לקניית רכבים, נכסים, השקעה בעסקים ובעצם לכל מטרה שתאושר ע"י המלווה.
בניגוד למצב במדינות שונות (כגון: ארה"ב), בישראל במקרה של אי עמידה בהחזרי הלוואה, גם לאחר מימוש הנכס ע"י המלווה, במידה ותיוותר לאחר המכירה יתרת חוב, היא לא תתבטל והלווה יהיה חייב להגיע להסדר תשלומים עד לפירעון מלא של ההלוואה.
במקרים רבים מופתעים בעלי משכנתא לגלות כי למרות ששילמו לאורך תקופה סכומי החזר ניכרים מדי חודש וחודש לבנק, קרן החוב שלהם טפחה בגלל ההצמדה למדד בשילוב עם החזר חודשי קטן יחסית.
לא רק זאת, אלא שמרבית המקרים נוצרת סיטואציה שבני הזוג נאלצים לשלם מידי חודש תשלומים הולכים וגדלים המהווים מעת לעת אחוז גדול יותר מהכנסתם החודשית, וגרוע מכך, חלק יחסי גדול יותר או בלתי אפשרי לתשלום מהכנסתם "הפנויה".
לדוגמא: של משפחה, זוג + ילד רכשו דירת מגורים בתנאי החזר התחלתיים של 2,800 ₪ שהיוו החזר בו יכלו לעמוד.
אז מה ההבדל בין "ייעוץ" משכנתא בבנק, "יועץ פרטי" או ייעוץ בתאגיד ייעוץ פנסיוני מורשה?
לעיתים יש קנס על המשכנתא שממחזרים, הוא מתווסף לקרן ההלוואה ולכן חשוב לבדוק עלות מול תועלת לפני הביצוע.
בדיקה זו ראוי שתעשה ע"י חברת הייעוץ טרם החלטה על ביצוע מיחזור.
רצוי לבצע התאמה עפ"י ניתוח צרכים עכשווי ועתידי של המשפחה למול יכולותיה ועתודותיה.
את המשכנתא הממוחזרת ניתן להקטין ע"י שימוש בכספים שניתן למשוך מגופים מוסדיים (חברות ביטוח, פנסיה, קופות גמל, קרנות השתלמות ועוד ) הניתנים למשיכה עכשווית או במהלך "תחנות מתוכננות" במשכנתא ללא תשלום מס או קנוסות או בעלות שהינה קטנה משמעותית מעלות המשכנתא.
חשוב לבצע בדיקה זו רק ע"י מי שמוסמך לכך מטעם משרד האוצר כגון "תאגיד ייעוץ פנסיוני מורשה" ולבדוק כי סוג הרישיון הינו "ללא קבלת עמלות הפצה" מגופים מוסדיים.
הקטנת משכנתא ותשלומיה יחסכו לרוב גם בתשלומי ביטוח משכנתא המשולמים לאורך שנים רבות בפרמיות משתנות העולים באופן משמעותי עם השנים.
רצוי להוציא דוח יתרות לסילוק משכנתא און ליין דרך אתר הבנק .
משפחה, זוג + ילד רכשו דירת מגורים בתנאי החזר התחלתיים של 2,800 ₪ שהיוו החזר בו יכלו לעמוד. הזוג סבר כי בהתאם להוצאותיהם יוותר בידם מספיק כסף בכדי לעמוד בהחזר זה (כ- 28% מההכנסה הכוללת). לאחר השקעה של כ- 300,000 ₪ מהון עצמי ותשלומים שוטפים חודשים לאורך 4 שנים בערך כולל של כ- 163.000 ₪ "זכו" להפסד של 463,000 ₪ והמשפחה ללא דירה !
בפני הבנק האפשרות לשקול האם, כיצד וכמה הלוואת משכנתא תינתן לכם. חשוב לדעת מראש את השיקולים העומדים בפני הבנק בהחלטה האם ואיזה הלוואת משכנתא תאושר לכם.
משוחרר/ת ? איכותי/ת ?