משבר הסאב-פריים של 2008 נתן מכה קשה כמעט לכל משקיע נדל"ן, בין שכספו הושקע בדירות ובתים ובין שבחנויות ומשרדים. מטבעו של משבר, כפי שמסבירה מומחית הנדל"ן דנה תדמור, כשהוא מתרחש, האימפקט שלו עושה גלים הרבה מעבר למוקד בו נוצר המשבר, ובמקרה הזה שוק המשכנתאות. אבל משקיעי נדל"ן מקצועיים לא אמורים לקבל החלטות על סמך משברים שאינם נובעים מנכסיהם, כל עוד כמובן הם מצליחים להחזיק את עצמם עד יעבור זעם. משקיעי נדל"ן אמורים להסתכל אל תוך העתיד, אל הטווח הבינוני והארוך, ולראות את מה שאנחנו רואים היום במבט לאחור על 2008 – ענף הדיור פורח.
מה עומד מאחורי פריחת ענף הדיור?
כל מי שמביט בגרף מחירי הנדל"ן של ערים שונות בארה"ב, יכול לזהות צניחה של רמת המחירים מייד עם פרוץ משבר הסאב פריים בשנת 2008, ובמהלך השנה העוקבת. המדובר בתגובה טבעית של השוק למשבר – אנשים מפחדים על השקעותיהם ועל שווי נכסיהם ורצים למכור את הנכס בזול. מן הצד השני, יזמים אינם ממהרים להשקיע בבנייה חדשה, וקצב הבנייה מואט בצורה חדה. התוצאה הבלתי נמנעת של שני אלה, היא ירידה חדה במחירים.
אלא שלאורך זמן, כפי שמסבירה דנה תדמור, המציאות אינה מאכזבת. דור הבייבי בום מגיע אל הגיל השלישי והרביעי של חייו, ומחפש דיור באזורים חמימים ונעימים כמו פלורידה. דור המילניום מחפש דירות באזורי עבודה במרכזי ערים, ודור ה-X יוצא בהמוניו אל הפרברים בכדי לבנות חיי משפחה. גלים של דורות יוצרים תנועה של הגירה פנימית ברחבי ארה"ב ויוצרים גלים של ביקושים, שבסופו של דבר חייבים להסתיים בעליית רמת המחירים.
התוצאה הסופית היא שכיום עברה רמת המחירים באיזורים רבים בארה"ב את זו של טרום משבר הסאב-פריים וחצתה אותה כשהיא ממריאה כלפי מעלה, הרבה מעבר. לדברי דנה תדמור, משקיעים שהמשיכו להחזיק בהשקעותיהם בתקופת המשבר, וכאלו שהעזו ורכשו נכסי דיור ממש בתקופת השפל של המשבר, יצרו במהלך העשור האחרון תשואה נאה.
רבים תולים את ההאטה בתחום הנדל"ן המסחרי באותו משבר סאב-פריים, אך לדברי דנה תדמור, בעידן האינטרנט והמסחר האלקטרוני, את המשבר הזה היה אמור הענף לספוג בלאו הכי. המשבר אולי היווה זרז, אך בדומה לענף הדיור, גם ענף הנדל"ן המסחרי חווה התאוששות מסוימת לאחר המשבר. מה שלא זכה ענף זה לחוות עדיין הוא את אותה פריחה של ענף הדיור.
את הפגיעה בענף הנדל"ן המסחרי אפשר לתלות בשני גורמים מרכזיים ששניהם נעוצים בהתפתחות האינטרנט ותרבות האונליין. הראשון הוא מעבר של נתח גדול מרכישות המוצרים, מהחנות הפיזית אל מסך המחשב. אנשים פשוט מגיעים פחות אל החנות הפיזית ועורכים קניות רבות מנוחות המחשב בביתם, מה שמוביל את הרשתות הקמעונאיות לצמצם את שטחי המסחר שלהן. השני הוא שינוי בהרגלי צריכה – קנייה חסכונית ומאופקת יותר בקרב השכבות הסוציו-אקונומיות העיקריות. ענף הנדל"ן הקמעונאי צריך לשנות את פנוי והוא נמצא כעת בעיצומו של תהליך התאמה להרגלי הקמעונאות החדשים ולאפשרויות המימון הקונסרבטיביים יותר שמציעים גופים פיננסים ופרטיים.
כפי שמסבירה זאת דנה תדמור, משבר הסאב פריים לא יכול להוות הסבר לתהליכים ארוכי טווח. מאחורי תהליכים אלה כמו פריחת ענף הדיור ודעיכת ענף הנדל"ן המסחרי, חייבות לעמוד מגמות עמוקות וחזקות יותר. ביקוש גובר לפתרונות דיור, הגירה פנימית והתפתחות האינטרנט על חשבון החנות והמשרד הפיזיים הן בדיוק אותן מגמות שבאמצעותן ניתן להסביר את המציאות הנוכחית, ושניתן היה לחזות גם מתוך השפל של משבר 2008.