2. רישום עסקה על שמו של המשקיע – נותן לנו אפשרות לקנות ולמכור אינסוף עסקאות .
3. משכנתא נרשמת על המשקיע – בדיוק כמו הסעיף הקודם, ההלוואה לא "עלינו" ולכן הבנק לא רואה בזה הוצאת מימון שלנו, מה שלא פוגע במרווח בין ההכנסות שלנו להוצאות המימון שלנו ומאפשר לנו קבלת משכנתא בפעם הבאה שנרכוש דירה בעצמנו.
4. משקיע "בתול" – משקיע שלא מחזיק דירה בבעלותו. למעשה, אנחנו נהנה יחד אתו בעסקה מפטור ממס רכישה ואם נמכור כעבור 18 חודש גם מפטור ממס שבח.
בצורה כזו ניתן לבצע עסקאות אקזיט כשהמשקיע הוא מקור לכסף זול ולרווחים מבלי להוציא כסף מהכיס.
כמובן שגם המשקיעים מרוויחים יפה עם השנים ותמיד יחזרו לעסקה שנייה ושלישית.
בצורה כזו ניתן לרכז לצידכם קבוצת משקיעים קבועה שתמיד תשקיע בעסקאות שלכם.
יש לציין שבמקרה כזה העבודה היא כפולה.
יש לייצר עסקת אקזיט מעולה וגם לייצר משקיע.
פיתוח מערכת יחסים עם משקיע מצריך זמן והרבה עבודה כמובן, אבל זה חלק מתהליך של להיות נדלניסט.
95% ממשקיעי הנדל"ן הם משקיעים פאסיביים, כלומר כאלו שיש ברשותם הון עצמי כלשהו, אבל אין להם את הזמינות ואת הרצון להתחיל להשקיע בעצמם.
אלו משקיעים שמחפשים תשואה.
הם נקראים גם "משקיעי כורסא", כלומר מלווה המשקיעים עושה הכל והם יושבים בכורסא ומממנים את זה.
עמלה של ליווי משקיעים נעה בין 15-30 אלף ₪, אולם ישנם עמלות נלוות מבעלי המקצוע.
מלווה משקיעים טוב יעשה בממוצע 20-30 עסקאות בשנה וירוויח מעל למיליון ₪.
בשיטה זו מדובר גם על עסקאות אקזיט, אולם בקצב איטי יותר, מרווח יותר ופחות לחוץ.
השיטה הזאת מתאימה אך ורק למי שאין בבעלותו נכס או שבבעלותו נכס יחיד ובכוונתו למכור אותו.
בשיטה הזו, ניתן לקנות את הדירה הראשונה במינוף של עד 75% מבנק למשכנתאות, לקבל פטור ממס רכישה, להשכיר אותה במשך 18 חודשים ללא תשלום מס על דמי השכירות בכפוף לחוק, ליהנות בזמן הזה מעליית ערך ולמכור אותה בפטור ממס שבח.
במקביל ניתן לרכוש את הדירה השנייה, להצהיר שמוכרים את הראשונה ובכך לקבל מינוף של עד 70% מבנק למשכנתאות, לקבל פטור ממס רכישה, להשכיר אותה במשך 18 חודשים ללא תשלום על דמי השכירות בכפוף לחוק, ליהנות בזמן הזה מעליית ערך ולמכור אותה בפטור ממס שבח.
לאחר מכירת הדירה הראשונה, ניתן לקנות את הדירה השלישית, להצהיר שמוכרים את הדירה השנייה (שהפכה בינתיים לראשונה) ובכך לקבל מינוף של עד 70% מבנק למשכנתאות, לקבל פטור ממס רכישה, להשכיר אותה במשך 18 חודשים ללא תשלום על דמי השכירות בכפוף לחוק, ליהנות בזמן הזה מעליית ערך ולמכור אותה בפטור ממס שבח.
כמובן שניתן ואף רצוי לשלב בין השיטות ובכך להגדיל כמה שיותר הון עצמי בכמה שפחות זמן.