הפרויקטים הבעייתים ביותר הם "אור בשדרה ו"ז'בוטינסקי 104-102" ברמת גן ■ את שניהם הגדיר הנאמן כ"עמוסים לעייפה בבעיות משפטיות"
הנאמן לחברת אור סיטי נדל"ן , עו"ד איתן ארז, מפרט בדו"ח שהגיש לבית המשפט 13 פרויקטים פעילים, שנמצאים בבנייה, בתכנון הוא בשלבים מוקדמים יותר. להוציא שני פרויקטים, שענבל אור יצאה מהם ולא מחזיקה זכויות בנייה בהם, כל אחד מהפרויקטים סבוך בבעיות משפטיות סדרתיות, שחוזרות על עצמן: מצעד של רוכשי דירות שביטלו עסקאות והשיקים שקיבלו עבור הביטול לא כובדו, דירות שנמכרו יותר מפעם אחת, דירות של רוכשים שביטלו עסקאות ונמכרו שוב אך הערת אזהרה על שמם לא נמחקה מהטאבו.
ברוב הפרויקטים אור מחזיקה בעצמה בזכויות לדירה אחת או יותר ולכן הקבוצות לא יכולות להמשיך להתנהל באופן עצמאי. ובעיקר ישנן בעיות עם פרויקטים שבהם נמכרו יותר דירות מכפי שמאשרת התב"ע, בפרויקט אחד אפילו נמכרו דירות לפני שנחתם חוזה עם בעלי הקרקע למכירת הקרקע לאור.
שני הפרויקטים העיקריים, הגדולים והבעייתים הם "ז'בוטינסקי 102-104" ו"אור בשדרה" ברמת גן. הפרויקט "אור בשדרה" בשדרות הילד ברמת גן הוא מגדל ל-90 יח"ד ושטחי מסחר. הנאמן כתב עליו בדו"ח "עמוס לעייפה בבעיות משפטיות". הקרקע רשומה עדיין על שם הדיירים שגרים שם ובכל זאת אור כבר מכרה 112 דירות. חמור מכך, היא עשתה זאת כאשר התב"ע מאשרת בנייה של 74 דירות בלבד, וכך נוצר מצב ששתי אחיות טענו בפני הנאמן שהן שילמו 1.5 מיליון שקל בגין שתי דירות 'שאינן בנמצא'.
14 דירות בפרויקט מיועדות לבעלי הקרקע, שהתקשרו עם אור בהסכם קומבינציה, בנוסף יש ערבויות ביצוע לאותן 14 דירות בסכום של 11 מיליון שקל, וחובות של כ-3 מיליון שקל בגין מס רכישה וסגירת העסקה.
גם בפרויקט "ז'בוטינסקי 104-102" ברמת גן נמכרו יותר דירות מהדירות המאושרת לבנייה וגם הוא "עמוס לעייפה בבעיות משפטיות". מדובר בפרויקט של כ-180 יח"ד שמנהלות חברות אור סיטי וגירני סיטי והוא מחולק לשתי קבוצות אחת במספר 102 והשנייה במספר 104 כאשר כל מהן אחת שכרה שירותים משפטיים מטעמה.
עד כה שילמה הקבוצה רק 15% מערך הקרקע לבעלי הקרקע בז'בוטינסקי 104 והחברה צריכה לשלם 75-85 מיליון שקל נוספים במאי 2016. כרגע יש צו איסור דיספוזיציה גם לבעלי הקרקע, כדי למנוע מהם למכור את הקרקע. לטענת אור סיטי, מכירות בפרויקט צפויות להגיע ל-109 מיליון שקל.
כדי לממן את הפרויקט ברחוב ז'בוטינסקי מכרה אור דירה לאיש השוק האפור שלי נרקיס בפרויקט אחר - "מציצים" ברחוב הושע בתל אביב. במהלך הדיונים בתביעות השונות הוגשו לאחרונה נגד אור והחברות בשליטת, התגלה כי הדירה שנמכרה לנרקיס נמכרה שוב לעופר לוזון.
הנאמן כותב כי השווי המדויק של הזכויות של אור בפרויקט אינו ידוע והוא נע בין 8 ל-10 מיליון שקל. זכויות אלה משועבדות בשיעבוד ראשון לבנק הבינלאומי, וברור כי מכירת הזכויות לא תספיק כדי לכסות את החוב לנרקיס. בנוסף, ישנם הליכים מטעם יוסי דינה שתובע מאור 25 מיליון שקל והסכסוך עבר לבוררות. דינה טוען ששילם עד כה 13.7 מיליון שקל עבור זכויות בבניין אך הבנייה עוד לא החלה.
פרויקט תמ"א 38 ברחוב הירדן ברמת גן מיועד ל-55 יח"ד אך מבדיקה של נאמן עולה כי המו"מ עם בעלי הקרקע לא הבשיל להסכם חתום. בבקשה להקפאת הליכים שהגישה חברת אור סיטי נדל"ן היא הציגה את הפרויקט ככזה שיניב רווח של 30 מיליון שקל, בעת שהקרקע לא שלה ואין היתר בנייה. גם הרוכשים בפרויקט הזה צעדו למשרדו של הנאמן בבקשה לבטל את העסקאות.
פרויקט "השניים" ברחוב ארלוזרוב בר"ג לבנייה של 45 יח"ד, שנמצא בשלב חפירות הבניין. הבעיה שחברת אור סיטי מחזיקה שם בשתי דירות, אחת מתוכן היא דירת פנטהואז. אך רוכש אחד טוען כי שילם מקדמה בגובה 100 אלף שקל בתמורה לפנהטאוז שנמכר לו תמורת 3 מיליון שקל.
בנק ירושלים, שמלווה את הפרויקט לא אישר את ענבל אור לצורך מתן ליווי בנקאי ויש חשש לביטול הליווי הבנקאי. הנציגות רוצה עכשיו להוציא את שתי הדירות של אור למכירה כדי לחלץ את הפרויקט. כמו כן, הנציגות טוענת כי חברת אור סיטי חייבת לפרויקט 7 מיליון שקל.
פרויקט "אור בעטרות" ברחוב חורגין ברמת גן הוא בניין בן 9 קומות ובו 58 יח"ד והקרקע רשומה על שם הבעלים שגרים שם היום בשני בניינים שונים, למרות שחברת אור סיטי רכשה אותה ב-2014 תמורת 21 מיליון שקל. בגין הרכישה נותרה יתרת תשלום בגובה של כ-5 מיליון שקל.
שבעה רוכשים ביטלו את העסקאות ויש לשלם להם כ-2.6 מיליון שקל, הערות האזהרה של המבטלים לא נמחקו בטאבו, אבל שבע הדירות שלהם כבר נמכרו לאחרים. מלבדם פנתה קבוצה של 36 רוכשים נוספים לבטל את העסקאות והחברה חייבת לכל אחד 100 אלף שקל, אחת מתכון רכשה דירה שכבר היתה מכורה למישהו אחר.
פרויקט "אלוף הניצחון" ברמת גן הוא בניין בן 21 יח"ד - החברה טוענת כי יש לה חובות לגבייה בסכום של 4.5 מיליון שקל ושלוש דירות נוספות שאפשר למכור אותן, אך יתרת התשלום לבעלי הקרקע בגובה 17.3 מיליון שקל גבוהה מהשווי אותן.
אל הנאמן הגיעו פניות רבות של רוכשים שהפקידו 100 אלף שקל ומחזיקים בשיקים שחוללו. "בפרויקט הזה נתקל הנאמן באחת הפרשיות המזעזעות ביותר במסגרת הסאגה המכונה קבוצת ענבל אור: גזילת 764 אלף שקל מאישה חסויה ודמנטית בת 76". בית המשפט המחוזי ביטל את הסכם הרכישה של אותה חסויה והשיק שהוחזר לה לא כובד.
פרויקט פוריה 5 בתל אביב הוא בניין בן 5 קומות ו-21 יח"ד - הבניין הקיים נהרס והתקבל היתר בנייה לבנייה של בניין חדש. נציגות קבוצת הרכישה קיבלה במארס מכתב מבנק מזרחי טפחות שהורה להם להחליף את אחת מהרוכשים בקבוצה, חברת אליענה אור, בגלל שהשיקים שמסרה החברה לבנק חזרו. הנציגות פירסמה את הדירה למכירה ובקשה להשלים את מכירתה, אך עו"ד נובהארי שמייצג את אור מתנגד למכירה.