החלטתם שאתם מעוניינים לרכוש דירה? הבנתם שלצורך כך אתם זקוקים לקחת משכנתא למימון? הגיע הזמן להבין מהו תהליך קבלת משכנתא שלב אחר שלב. כדי להבין כיצד לוקחים משכנתא, חשוב לדעת מהם כל הצעדים שיש לעשות אותם על מנת לקבל משכנתא מהגוף הפיננסי לצורך מימון רכישת הדירה.
משכנתא מיועדת לרוכשי דירה ראשונה או רוכשי דירה שניה ומעלה (משפרי דיור) או אפילו למשקיעים. כמו כן, אין זה משנה האם מדובר על דירה חדשה מקבלן, דירה קיימת יד שנייה או אפילו דירה שעדיין לא קיימת והיא בתהליך בנייה. משכנתא היא פיתרון קלאסי למי שרוכש דירה באמצעות מחיר למשתכן.
חשוב לציין כי לפני שאתם רוכשים דירה או חותמים על חוזה, יש לפנות אל בנק למשתכנאות על מנת לקבל אישור עקרוני לכל הפחות. הדבר יחסוך לכם כאבי ראש מיותרים, כך שגם לא תהיו לחוצים מאוד ותוכלו לקבל החלטה מושכלת.
עוד לפני חתימה על הסכם רכישה, עליכם לדעת מה המצב המשפטי של הדירה, במיוחד אם מדובר על דירה יד שניה מהשוק הפרטי. עליכם לבדוק מי הם הבעלים של הדירה, בדקו שאין לדירה רישום הערת אזהרה בטאבו, ובנוסף וודאו כי הדירה אינה ממושכנת או משועבדת. מידע זה ניתן לקבל באמצעות הנפקת נסח טאבו בלשכת רישום מקרקעין.
יכול לקרות מצב בו לדירה יש הערת אזהרה או שהיא ממשוכנת לבנק אחר, מפני שאותו בעלים של דירה רכש אותה גם באמצעות משכנתא והוא ממשיך לשלם החזרים חודשיים. למרות שזה מקרה סביר, במקרה זה סכום המשכנתא שלכם צריך לכסות את המשכנתא הנותרת של אותו בעלים ולמחוק את ההערות כך שתיקנו דירה "נקייה".
ההכנסה שלכם – עליכם ללוודא מהי ההכנסה שלכם, האם היא צפויה לעלות, או חלילה לרדת, האם צפויים שינויים כלשהם?
ההון העצמי – רכישת דירה באמצעות משכנתא, מחייבת הון עצמי מינימלי: 25% לרוכשי דירה יחידה, 30% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים.
הערכת החזר חודשי – כמה כסף תוכלו לשלם כל חודש לבנק, יש חובה של מקסימום 50% מההכנסה הפנויה שלכם.
הוצאות נלוות – שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שכ"ט שמאי מקרקעין, שכ"ט יועץ משכנתא, מס רכישה, עמלות הבנקים, ביטוח משכנתא, הובלת דירה, שיפוצים ועוד.
גובה המשכנתא – הבינו כמה כסף אתם צריכים לקחת על מנת לרכוש את הדירה.
אפשר לעשות פעולה זו גם לאחר קבלת אישור עקרוני מהבנק, אך ביצוע מראש, יאפשר לכם לבחור מראש מסלולים ואז להגיע לבנק תוך כדי שאתם יודעים מה אתם רוצים ועל מנת שיהיה קל יותר להשוות מחירים מול הבנקים השונים.
משכנתא היא לא הלוואה אחת, או נכון יותר, היא מורכבת מכמה מסלולים ותקופות מסלול על פי הריביות השונות, שילוב כזה או אחר של תקופות, ריביות ומסלולים נקרא תמהיל משכנתא. הבנקים מציעים מספר מסלולים שמורכבות מהצמדות לריבית בנק ישראל, למדד המחירים לצרכן, למדדים אחרים או ללא הצמדה כלל, לעיתים ייתכן גם שילוב כזה או אחר.
תמהיל משכנתא חשוב כי ככל שהסיכון גדול יותר עבור הבנק, הריבית גבוהה יותר. סיכון גדול יכול להיות ככל שהתקופה גדולה יותר או כאשר הוא מציע ריבית קבועה לא צמודה, מה שלא יאפשר לו לשנות את הריבית בעתיד. בנק ישראל הגדיר כי מסלול ריבית קבועה לא צמודה יהיה לפחות שליש, ריבית משתנה עד שני שלישים וריבית משתנה כל 5 שנים עד שליש.
אגב, בחלק זה ניתן לפנות אל יועץ משכנתא שעשוי לעזור לכם לקבל משכנתא בתנאים טובים.
לאחר שהבנתם את המצב הפיננסי שלכם, הוצאות, הכנסות, הון עצמי וגובה משכנתא, עליכם בשלב זה ליצור רשימה של בנקים למשכנתאות שיוכלו לספק לכם את המשכנתא ולפנות אליהם בבקשה לקבלת משכנתא למימון הדירה. פעולה זו אפשר לבצע גם לאחר גיבוש תמהיל משכנתא.
יש למלא טופס בקשת הלוואה אצל הבנקים כאשר בסופו של הדבר הבנק יספק לכם אישור עקרוני למשכנתא, שאגב, אינו מחייב אתכם לקחת את ההלוואה. אישור עקרוני הוא למעשה הצעת מחיר והסכמה של הבנק לספק לכם מימון לרכישת הדירה בניכוי ההון העצמי שלכם. ברגע הגשת טופס הבקשה יהיה עליכם לבחור תמהיל משכנתא (כמה מסלולי משכנתא), אולם, לאחר מכן ניתן יהיה לשנות זאת.
בשלב זה אין צורך להגיש מסמכים כלשהם לבנק ומספיק להציג רק נתונים מספריים כמו גובה ההלוואה המבוקשת, ההון העצמי, הערכת שווי הדירה, ההכנסות שלכם. נדגיש שוב כי עצם קבלת אישור עקרוני לא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא מאותו בנק מאותם תנאים, למעשה, לאחר השוואת מחירים אתם עשוים לקבל תנאים טובים יותר. התוקף של אישור העקרוני הוא ל-24 ימים. את הפעולה הזו כדאי לעשות מול כמה בנקים, על מנת לחסוך בזמנים.
בנק ישראל פרסם תיקון נהלים למתן הלוואות לדיור באוקטובר 2018 ובו נקבע כי במועד מתן אישור עקרוני, בבנק יספק הפניה לשמאי מתוך רשימת השמאים המועסקים ו/או המורשים על ידו, שפועלים באזור גאוגרפי של הנכס. אגב, לווה רשאי להשתמש בהערכת השווי של שמאי המקרקעין הזה לצוך הגשתו לבנק אחר לקבלת אישור עקרוני. בנק זה לא יסרב סירוב לא סביר, בתנאי שהשמאי נכלל ברשימת השמאים ואם לא עברו 90 ימים.
זהו אחד החלקים החשובים, מי שמתמקח – מרוויח. לאחר שקיבלתם כמה אישורים עקרוניים מכמה בנקים הכולל את ההצעה שלהם, כעת הגיע השלב של השוואת מחירים. הלוואה זו הלוואה, וייתכנו נקודות משפטיות שונות בין בנקים, אך במצב של הכל תקין – יש להשוות את המחירים השונים ולראות מהי ההצעה הטובה ביותר.
אין זו חובה לפנות אל ההצעה הטובה ביותר, למעשה, נכון יותר וחכם יותר לקחת הצעה זולה ולפנות אל אחד הבנקים האחרים על מנת לבקש מחיר מותאם ונמוך יותר מההצעה הקודמת של אותו בנק. מצד אחד, זה נראה הרבה עבודה, ובצדק, מצד שני, המשכנתא היא לטווח של כ-10 עד 30 שנה – כל שינוי קטן בריבית יכול לחסוך לכם אלפי שקלים ועד מאות אלפי שקלים!
הריבית היא עיקר עלות לקיחת הכסף מהבנק והיא חשובה, אך כדאי גם להתמקח על עמלות הבנקים שהם בעיקר: עמלת פתיחת תיק ועמלת פירעון מוקדם.
תעודת זהות כולל נספחים.
תעדות זכאות ממשרד הבינוי והשיכון (אם רלוונטי).
הסכם רכישת דירה.
נסחר רישום מקרקעין מעודכן (נסחר טאבו) או אישור זכויות מעודכן ברשות מקרקעי ישראל או אישור מהחברה המשכנת אם הדירה עדיין לא רשומה בטאבו.
אישורי הכנסה – עובדים שכירים יציגו תלושי שכר של 3 החודשים האחרונים, עובדים עצמאים יציגו אישור רואה חשבון או דו"חות מס.
תדפיסי עובר ושב – 3 חודשים אחרונים מהבנק, שבעיקר ממנו ירד התשלום החודשי.
מסמכים נוספים – ככל שיידרש בהתאם לאופי העסקה.
בשלב זה הבנק רשאי לגבות עמלת פתיחת תיק של עד 0.25% מגובה המשכנתא, אך לא פחות מ-500 ₪.
בזמן שהבנק יבדוק את מסמכי פתיחת התיק ולפני האישור הסופי של המשכנתא, יש להשלים כמה מסמכים וביטחונות לבנק.
ביטוח משכנתא – ביטוח שמכסה את הבנק ואת הלווה במקרה של מות אחד הלווים או נזק שאירע לדירה.
רישום שעבודים – יש לרשום הערת אזהרה בטאבו כי הדירה ממושכנת לבנק וכן יש לרשום משכון ברשם המשכונות.
ברגע שאתם משלימים את המסמכים והביטחונות ולאחר שהבנק אישר את המשכנתא כך שהמסמכים עומדים בתנאים, יש לחתום על המשכנתא. בחלק זה כדאי לבדוק את הסעיפים השונים, לרבות שינוי תנאי המשכנתא, תהליך שצריך לעבור אם תרצו בעתיד למכור את הדירה, דחיית החזרים הקטנתם או הגדלתם ועוד.
לאחר שקראתם, הבנתם והסכמתם, יש לחתום על המשכנתא ואז הבנק יספק לכם את הכסף.
זה הכל, עד כאן בנושא תהליך נטילת משכנתא.
למרות שמדובר פה על חתונה קטולית של עד כ-30 שנה, אין זה אומר אתם חייבים להישאר באותם תנאים. קיימת אפשרות הנקראת "מיחזור משכנתא" שהיא פעולה שבה ניתן, בין היתר, לקחת משכנתא חדשה כדי לכסות את המשכנתא הקיימת, פעולה זו עושים כאשר תנאי הסביבה השתנו ואפשר לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר, תוך כדי הקטנת העלויות.