רשות הרישוי המקומית טבריה (להלן – "רשות הרישוי") אישרה והוציאה למשיבה מס' 2 היתר בניה במגרש שבבעלותה בשיכון ד' בטבריה, בסוברה כי ההיתר תואם תכנית ג/2210 (להלן - "התכנית") שהנה בתוקף משנת 1977.
אמנם מיקום הבניינים וצורתם אינם תואמים את הבינוי המשורטט ברקע התכנית, אולם – כך לטענת רשות הרישוי והמשיבה מס' 2 – הבינוי אינו מחייב ולפיכך אין מניעה לסטות ממנו ללא כל צורך בהליך נוסף.
נקדים ונציין כי התכנית שבפנינו ערוכה במתכונת שאינה מקובלת כיום. תקנון התכנית כולל הוראות בודדות ומינוריות ולמעשה כמעט כל ההוראות המגדירות את הבניה המותרת, לרבות הנתונים המהותיים הדרושים להוצאת היתר בניה לפי סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, נגזרים מן התשריט. כך, תקנון התכנית אינו קובע את שטחי הבניה, מספר יחידות דיור, קווי הבניין, מרחק בין הבניינים, תכסית. אלה קבועים בתשריט בין במפורש (כמו קווי הבניין, מס' קומות ומס' יחידות דיור) ובין נגזרים מן השרטוט (כמו שטחי הבניה, צורת ומיקום הבניינים, דירוג הבניה).
המגרש נשוא הערר מיועד בחלקו לאזור מגורים מיוחד ובחלקו (הגובל בדרך מס' 504) לאזור מגורים ומסחר. צורת הבינוי המסומנת בתשריט כוללת 5 מבנים המשורטטים בצורה מדורגת שעל כ"א מהם כתוב שמותרות 3 קומות * 2 יח"ד ומדרום-מערב להם שלושה בניינים שעל כ"א מהם כתוב שמותרות חנויות + 7 קומות * 4 יח"ד + דירת גג. סה"כ מותרות אפוא 117 יח"ד.
שטחה של התכנית הוא מובלעת והיא מייעדת שטח לבנייה רוויה, המוקף בשטחים המיועדים לפי התכניות התקפות לבניה צמודת קרקע. בית העוררים ממוקם ממזרח למגרש עליו מבוקשת הבניה. מובן כי טענות העוררים, ככל שהן מכוונות לעצם מימושה של בניה רוויה בצמידות אליהם אינן יכולות לעמוד משאופי הבניה נקבע בתכנית שהנה תקפה. יחד עם זאת, בכל הנוגע להליך הנדרש לאישורה של סטיה מצורת ומיקום הבינוי שנקבעו בתכנית אנו סבורים כי יש ממש בטענותיהם. החלטה זו עוסקת בטענה זו.
לשם הכרעה בטענת העוררים, שאמנם לא פורטה בהרחבה בכתב הערר אך כן הועלתה בו, עלינו להכריע תחילה מהו מעמדו של הבינוי המסומן בתשריט התכנית.
הפסיקה המתייחסת למעמדה של תכנית בינוי חזרה וקבעה כי ככלל תכנית בינוי המצורפת לתכנית מתאר או לתכנית מפורטת ואושרה ביחד עימה, יש לה מעמד משפטי כמו לאותה תכנית מתאר/מפורטת.
"זאת ניתן לומר כי דין הוא שתכנית בינוי אשר צורפה לתכנית מיתאר או לתכנית מפורטת ואושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יחד עם תכנית המיתאר או עם התכנית המפורטת, יש לה מעמד משפטי כמו לתכנית המיתאר או לתכנית מפורטת. זאת ועוד, כאשר תכנית מיתאר, או תכנית מפורטת, קובעת כי הבנייה תיעשה והיתרי הבנייה יינתנו על-פי תכנית בינוי שתאושר על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ההיגיון המשפטי אומר כי הפרת הוראות של תכנית הבינוי כמוה כהפרת הוראות של תכנית המיתאר, או התכנית המפורטת. במקרים אלה אפוא ההלכה הקובעת שהיתר בנייה אשר ניתן בניגוד לתכנית מיתאר או לתכנית מפורטת עשוי להיות בטל מעיקרו, אם הוא לוקה בפגם חמור, חלה גם על היתר בנייה אשר ניתן בניגוד לתכנית בינוי.