המטרה: להבטיח לבנק למשכנתאות שהעניק לכם הלוואה לרכישת הנכס, שכאשר אתם, הרוכשים, תירשמו כבעלי הזכויות בנכס במרשם המתאים, גם המשכנתה לטובת הבנק תירשם במקביל. בהתאם, להבטיח שתקבלו את כספי המשכנתה שאתם צריכים כדי לשלם עבור הנכס, במועד הקבוע בהסכם הרכישה.
הגורם המלווה: עורך דין, יועץ משכנתאות.
כי אם אתם מתכננים לממן את רכישת הנכס גם באמצעות הלוואה מהבנק, עליכם למלא אחר תנאים מסוימים ולהבטיח את זכויות הבנק לפי תנאי ההלוואה בכדי לקבל את הכסף.
כי השלמת התהליך לרישום ההתחייבות לבנק אורך זמן רב יחסית, הכולל המצאת מסמכים ואישורים שונים על ידכם. יש לוודא שהתהליך מושלם לפני המועד שבו עליכם לבצע את התשלום מכספי המשכנתה למוכר לפי הסכם הרכישה.
עלות ייעוץ משכנתה נעה בין 1% עד 6% מסכום ההלוואה, או סכום פיקס.
אגרת רישום התחייבות לרישום משכנתה בלשכת רישום המקרקעין – 157 ₪.
אגרת רישום התחייבות לרישום משכנתה בחברה משכנת נעה בין 0 ₪ לכ-150 ₪.
אגרת רישום התחייבות לרישום משכנתה בחטיבה להתיישבות – 152 ₪.
הרוב המכריע של רוכשי נכסי יד שניה מממנים חלק ניכר מעלות הרכישה באמצעות הלוואה מבנק המובטחת ב"משכנתה" (ואכן, שוק המשכנתאות בישראל "מגלגל" מדי שנה כ-55 מיליארד שקלים). השימוש בכספי המשכנתה ייעשה בדרך כלל לאחר שהרוכשים שילמו למוכרים לפחות 30% ממחיר רכישת הנכס מהון עצמי. הסכמי רכישה קובעים לא אחת בסעיף המתייחס ל"משכנתת הקונה" שהתשלום למוכרים באמצעות כספי המשכנתה יהווה "גמר חשבון". במילים אחרות – הסכום שנותר לתשלום לאחר שהרוכשים שילמו חלק מהתמורה למוכרים מהון עצמי.
כמו בשלב הטרום חוזי, תהליך הרכישה של דירה יד שנייה כולל גם "בדיקת זכאות למשכנתה". כלומר, לפני חתימת החוזה ערכתם כבר בדיקה מקדמית לגבי עצם הזכאות שלכם למשכנתה. בשלב הזה, שהוא אחרי חתימת החוזה ותוך כדי יישום לוח התשלומים על הנכס, תידרשו להעביר לבנק למשכנתאות את כל המסמכים הנדרשים כדי לקבלת כספי ההלוואה. ביניהם העתק מחוזה הרכישה, העתק מהדיווח למיסוי מקרקעין בגין הרכישה, אישור המוכרים על סכום התמורה ששילמתם להם מהון עצמי, צילום שייק מבוטל מחשבון הבנק של המוכרים ועוד.
מדוע יש צורך בהתחייבות לרישום משכנתה? מכיוון שבשלב זה שלאחר חתימת חוזה הרכישה ולאחר ביצוע התשלומים לפי הסכם הרכישה, הזכויות בנכס טרם עברו ונרשמו על שמכם. אי לכך, עדיין אין לבנק אפשרות לרשום משכנתה ממש לטובתו (כי אתם בעצמכם עוד לא רשומים כבעלי הזכויות בנכס). לכן, ולצורך מתן ההלוואה לקונים, הבנק למשכנתאות יבקש שתירשם לטובתו הערה. הערה הדומה ל"הערת אזהרה" אשר נקראת – "הערה בדבר התחייבות לרישום משכנתה".
איך מקבלים את ההתחייבות לרישום משכנתא? מי שנותנים את ההתחייבות לרישום משכנתה לבנק למשכנתאות הם המוכרים. מכיוון שבשלב זה של תהליך הרכישה המוכרים הם בדרך כלל עדיין בעלי הזכויות בנכס, הם גם אלו שיכולים לגרום לרישום ההתחייבות לרישום משכנתה בטאבו או בחברה המשכנת.
אישור בכתב, חתום על ידי המוכרים ומאושר על ידי עורך הדין שלהם, ששולם סכום תמורה על הנכס מהון עצמי.
שטר ההתחייבות לרישום משכנתה חתום על ידי המוכרים ומאומת על ידי עורך הדין שלהם.
צילום שיק מבוטל של חשבון הבנק של המוכרים.
טופס בקשה בדבר התחייבות לרישום משכנתה, חתום על ידי המוכרים ומאומת על ידי עו"ד שלהם.
כפי שאתם בוודאי יכולים להתרשם מרשימת המסמכים הנ"ל, המוכרים משחקים חלק פעיל בצעד זה של קבלת ההתחייבות לרישום משכנתה עבור הבנק למשכנתאות. שיתוף הפעולה מצדם בקשר עם רישום חתימתם על מסמכי ההתחייבות הינו הכרחי. אם שאלתם את עצמכם מי מטפל בפועל ברישום ההתחייבות לרישום משכנתה במרשם המתאים – הרי שלרוב הרישום מתבצע על ידי הרוכשים או עורך הדין שלהם, ועל חשבונם.
טיפ! אם אתם יודעים בוודאות שאתם הולכים לקחת משכנתה, חשוב להקדיש סעיף בחוזה הרכישה לעניין חתימת מסמכי ההתחייבות לרישום משכנתה על ידי המוכרים בהסכם הרכישה, ואפילו לקצוב את פרק הזמן שבו על המוכרים להחזיר לכם את מסמכי ההתחייבות כשהם חתומים על ידם. בנוסף, רצוי להתחיל ולטפל בנושא מסמכי ההתחייבות לרישום משכנתה מספיק זמן לפני שאתם נדרשים לשלם למוכרים תשלום שהוא באמצעות כספי המשכנתה. חודש ימים לפני מועד התשלום אמור להספיק.
בעת לקיחת משכנתה נבדק ההון העצמי של הקונה, ובהתאם לכך ניתן אחוז מימון מהבנק. אחוז המימון מתייחס לגובה ה משכנתה שלוקחים מסך עלות הנכס. אחוזי המימון מתחלקים למדרגות שונות כאשר קיימת קורלציה בין אחוז המימון לריבית הניתנת על ה משכנתה. ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, הריבית תהיה גם היא גבוהה יותר בהתאם.