כמה באמת שווה הדירה שאתם קונים?
הבנק פסל לכם את המשכנתא אחרי שחתמתם על חוזה לרכישת דירה? אתם לא לבד. מסתבר שאחת מכל עשר בקשות למשכנתא נפסלות על-ידי הבנקים. כך עולה ממחקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין.
הבעיה הגדולה היא במקרה שאין לכם למעשה אפשרות חלופית לשלם עליה, כי הסתמכתם על המשכנתא ועל ההון הראשוני המקסימלי שיכולתם לגייס.
כדי לא להגיע לקטסטרופה כלכלית, כדאי מאוד שתוודאו שהמחיר ששילמתם עבור הדירה הוא ריאלי. איך? בעזרת בדיקת שמאות בשלב שלפני החתימה על החוזה, שתימנע מכם ליפול במלכודות הבאות.
"קניית דירה הוא אירוע משמעותי שדורש הון לא מבוטל, לכן חשוב לוודא לפני שרוכשים את הדירה המבוקשת, האם המחיר הנדרש אכן משקף את שוויה האמיתי", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. "קניית דירה במחיר לא ריאלי עלולה להוביל לסירוב בקבלת משכנתא מצד הבנק. אז לפני שחותמים חוזה, חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.
הנזק הכלכלי יכול להיות גדול מאוד עבור זוגות שמגלים לאחר החתימה שהמשכנתא שהם קיבלו נמוכה יותר, בשל קביעה של שמאי מטעם הבנק, ששווי הדירה נמוך יותר מאשר המחיר ששולם עליה.
מסילתי: "במידה ולא נעשתה בדיקת שמאי טרם חתימת ההסכם והבנק מסרב לתת משכנתא עקב טעויות בערכת השווי, הרי שהקונה צריך להשלים מכספו את הפער בין הערכת השווי של הבנק להערכת השווי על בסיסה נקנה הנכס. המצב הזה יוצר בעיה קשה עבור זוגות צעירים שסומכים בעיקר על המשכנתא אותה הם אמורים לקבל ומתקשים לגייס הון עצמי של מאות אלפי שקלים".
"אם לזוג צעיר יש הון ראשוני של 300 אלף שקל, והוא קונה דירה במיליון שקל, מתוך מחשבה שהבנק ייתן לו משכנתא בגובה של 700 אלף שקל, הוא עלול להיקלע למצב שבו הבנק יקבע ששווי הדירה הוא רק 800 אלף שקל", מדגים דורון ברינקר, שמאי מקרקעין מאתר "המקצוענים". "ואז, המשמעות היא שהוא יצטרך לגייס כ-200 אלף שקל נוספים בהלוואה חוץ בנקאית, או בהלוואה פרטית משלימה מאותו הבנק שנתן לו את המשכנתא. כמובן שזה מרע מאוד את מצבם הכלכלי של הרוכשים, משום שהריבית על ההלוואה הפרטית המשלימה היא הרבה יותר גבוהה".
מיהם אלו שבדרך-כלל נפגעים מכך?
ברינקר: "בדרך-כלל מי שיפגע הוא מי שמגיע עם 'הטיפות האחרונות', ושהוא לא יכול לגייס עוד כסף. לכן, כדאי להשאיר רזרבה, ולהבין שלא בטוח שתקבלו את מלוא המשכנתא שתכננתם. כך, יימנע מצב של הלוואה יקרה יותר, על ההפרש במחיר".
התופעה הזו קורית מדי יום. לא מדובר במספרים זניחים, אלא בכ-10 אחוז מהמקרים. כאמור, ממחקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין עולה כי אחת מתוך עשר בקשות של רוכשי דירות נפסלת על ידי הבנקים למשכנתאות.
כיצד ניתן למנוע את התופעה הזו?
ברינקר: "הרוכשים נמצאים במלכוד גדול. מצד אחד, הבנק לא יתן להם משכנתא לפני שחתמו על חוזה. מצד שני, גם אם הם ילכו לשמאי פרטי, השומה שלו לא מחייבת את השמאי מטעם הבנק. שמאי הבנקים 'זהירים' יותר בהערכת השומה שלהם, מהשמאים הפרטיים".
ולא קשה לנחש מדוע. כשהשמאים הם מטעם הבנקים, והם תלוים בבנקים להמשך העסקתם, זה רק טבעי שהשומה תשרת את האינטרס של הבנק. במקרה הזה, שמאי מטעמכם לא לגמרי יפתור את הבעיה, אך הוא בהחלט יכול להקטין את הסיכון שההערכה שלכם את השווי תהיה שגויה בתכלית. זה אולי יקטין את גובה ה"סטייה" בהערכה.
מהן הסיבות לפסילת המשכנתא, או לקביעת סכום משכנתא נמוך משמעותית, שהבנק נותן לרוכשי הדירות?
"הסיבות לפסילה הן מגוונות", מסביר מסילתי. "ישנן פסילות המתייחסות לשווי הדירה – כלומר, כאשר מחיר הדירה אינו תואם לשווי האמיתי שלה, הבנק בהחלט יכול לפסול את המשכנתא. ישנן סיבות תכנוניות הגורמות לפסילה - כאשר שטח הדירה הרשום קטן משטח הדירה בפועל, כאשר דירות מפוצלות לשתי יחידות דיור נפרדות, אך מוערכות לבסוף כדירה אחת. כמו כן, ישנן פסילות בשל טעויות ברישום – למשל, כשלא קיים רישום של הצמדה של חצר לדירת גן שנרכשה. דוגמה נוספת: דירה שנרכשה טרם רישום הבית המשותף ומנוהלת על ידי חברה משכנת".
ובכל זאת, כדי לא ליפול על הסטטיסטיקה העגומה ולא להיות האחד מתוך עשר הבקשות שנפסלות, יש כמה דברים שתוכלו לעשות.
ראשית, כאמור, יש להקפיד על ביצוע בדיקת שמאות בטרם החתימה על החוזה. מסילתי: "שימו לב, שבשלב שאחרי החתימה, הבנק מספק לכם שמאי בעלות נמוכה יותר, מאשר לפני. זאת, משום שגם הוא זקוק למידע הזה. אמנם שמאי מטעמכם יעלה לכם יותר, אך הוא בהחלט יכול להציל מפני טעות בהערכת שווי הדירה, שישפיע מאוד על המימון שתקבלו ועל ההון הראשוני שתצטרכו לגייס".
שנית, כשאתם לוקחים שמאי, אתם לא יודעים תוך כמה זמן תרכשו את הדירה. מסילתי: "חשוב לוודא מראש עם הבנק, מה התוקף של חוות-הדעת של השמאי מבחינתם. כלומר, יש הבדל בין שמאות שניתנה חודש לפני החתימה על החוזה, לבין שמאות שניתנה שנה לפני החתימה על החוזה. פער הזמנים, ישחק לרעתכם במקרה הזה. לכן, כדאי מאוד לברר מהו הזמן המקובל על הבנק להתייחס לחוות-הדעת של השמאי".
שלישית, ניתן להוסיף סעיף בחוזה הרכישה של הדירה, ולחייב את בעל הנכס להבין את הבעייתיות שבה נמצאים הקונים. ברינקר: "כלומר, סעיף לפיו אם הרוכש לא יקבל משכנתא מהבנק, הוא יוכל לסגת מהרכישה ללא צורך לשלם לבעל הנכס פיצוי, או לשלם פיצוי סמלי מוסכם, שיכסה על הטירחה שהייתה כרוכה בשלבי המשא ומתן והמכירה עצמה. כבר ראיתי חוזים כאלה, וזו בהחלט התחלה של דרך טובה להתמודד עם העיוות שקיים בתחום זה".
ישנם שלושה סוגי מלכודות בהן עלול קונה פוטנציאלי ליפול באשר לשווי הריאלי של הדירה המבוקשת. המלכודת הראשונה מתייחסת לבעלות על הנכס.
"הדבר הראשון שבודק שמאי המקרקעין הוא האם הזכויות בכל רכיבי הנכס אכן שייכים למוכר ומהוות חלק מהנכס", מסביר מסילתי. "למשל, אם קונה מעוניין לקנות דירת גן, יש צורך לבדוק האם הגינה אכן מוצמדת לדירה ברישום בטאבו ולא 'סופחה' אליה באופן פיראטי".
לדבריו, "חשוב לבדוק גם את שייכות אלמנטים נלווים כגון מחסן או חניה. לא תמיד כל מה שהמוכר מצהיר עליו כחלק מהנכס אכן צמוד לדירה בפועל. כל אי דיוק ברכיבים הצמודים לנכס עלול לפגוע בשוויו. השמאי בודק למשל אם החניה צמודה לדירה בטאבו, אם היא אכן ממוקמת במקום בו טוען המוכר או אולי נמצאת במקום אחר (אם וככל שאכן קיימת). יתכן והחניה כלל לא רשומה כשייכת קניינית לדירה אלא כרכוש משותף עם כלל בעלי הדירות בבניין".
המלכודת השנייה: האם מספר החדרים בנכס הוא כפי שהוצג לכם ואין חריגות בנייה?
המלכודת שניה היא המלכודת התכנונית. השמאי בודק האם כל החלקים בנכס בנויים כחוק.
חריגות בנייה: לדוגמה, דירת שלושה חדרים עם מרפסת בה בעל הנכס החליט לסגור את המרפסת ולמכור אותה כעת כדירת ארבעה חדרים.
הטעיה בהצגת מספר החדרים בדירה: "אלמנט לא חוקי פוגע בשווי הדירה, שכן יש עלות להכשרת אותו רכיב או להריסתו", מסביר מסילתי. "גם מספר החדרים הוא לא תמיד כפי שמוצג לכם. הגדרה של חדר או חדרון היא מאוד ברורה בחוק וצריכה לעמוד בקריטריונים שנקבעו. למשל, חדר לא יכול להיות קטן מ-8 מ"ר, אחרת הוא לא עונה על הגדרת חדר כפי שנקבעה בחוק. קונה צריך לדעת בדיוק מה מכיל הנכס שהוא קונה והאם נעשתה בו בניה בלתי חוקית".
הסתמכות על הגדרת נכס לא נכונה יכולה גם לפגוע בקונה בעתיד, כאשר ירצה הוא למכור את הדירה. "השוק בדרך-כלל מקטלג דירות לפי מספר החדרים. אם הקונה ירצה למכור בעתיד דירה שקנה תוך מחשבה שמדובר בדירת 4 חדרים – כשבפועל מדובר בדירת 3 חדרים וחדרון - הוא יתקל בקשיים ובסופו של דבר הוא עלול להיפיגע בתמורה שיקבל עבור הדירה".
שטח הדירה אינו כפי שהוצג לכם: גם נושא שטח הדירה חשוב על מנת לדעת את ערכה. "תקן 9 מגדיר מה צריך לכלול בחישוב שטח דירה", מסביר מסילתי. "לדוגמה, שטח הלובי או שטח חדר המדרגות לא נכלל בהגדרת שטח הדירה, ובוודאי שלא שטח המחסן שבקומת הקרקע או החניה. כך גם קירות: קיר חיצוני נכלל כולו בשטח הדירה, קיר משותף עם שכן נכלל רק במחציתו. בסופו של דבר חלק בלתי מבוטל של קונים צפויים לקחת משכנתא. לכן, אם שמאי מטעם הבנק יגלה כי יש פער בין המחיר ששולם לבין השווי בפועל, כתוצאה מרכיבים לא חוקיים, הצמדות ועוד אלמנטים שתומחרו באופן שגוי על ידי הקונה - הרי שהקונה יהיה בבעיה של גובה המימון. לכן, חשוב שהמידע ייבדק מקצועית על ידי שמאי, לפני שחותמים על חוזה".
המלכודת השלישית מתייחסת לשווי הנכס. "רוכש דירה צריך להבין שאין שני נכסי מקרקעין זהים ואסור להישען על מאגרי נתונים או מאגרי מידע", אומר מסילתי. "אלו לא יעריכו את שווי הנכס בצורה מדויקת. שתי דירות ארבעה חדרים הממוקמות באותו בניין ובאותה הקומה, יכולות להיות בעלות שווי שונות משמעותית. ההבדלים יכולים להיות גדולים מאוד: האם מפרט הדירה שונה, האם הדירה פונה לים או לחניון, האם כיווני האוויר זהים בשתי הדירות וכן הלאה".
חשוב גם לשים לב לסביבה הקרובה לדירה. "למשל, נגישות למרכזים מסחריים ולתחבורה ציבורית, לרוב תעלה את שווי הדירה, כמובן כל עוד הדירה לא ממוקמת ממש מעל בית קפה או מרכז מסחרי", מסביר מסילתי. "לעיתים בדיקת שמאי מפתיעה אפילו את מוכר הדירה, אשר לא תמיד מודע לסביבה הקרובה לדירה ולמאפייניה. למשל, אם ממש בסמוך לנכס המוצע למכירה עתיד להיבנות קניון או שהנוף הפתוח עתיד להיעלם בגלל בנייה שמתוכננות להתחיל בסמוך לדירה תוך מספר שנים - תהיה לכך השפעה על תמחור הדירה. כמו כן, אם הדירה מעל חדר הטרפו (חדר חשמל) של הבניין, והיא בעלת פוטנציאל לסבול מקרינה – זה ישפיע לרעה על השווי שלה".
"עלות הערכת שווי דירה היא החל מ-2,000 שקל ועד ל-5,000 שקל", מציינים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "המחיר מתייחס להערכת שווי הדירה לפי גיל הנכס, מיקום הדירה, גודל הדירה והליקויים שימצאו בה. הערכת שווי מגרש לבניית בית פרטי היא באותו טווח מחירים, כשהמחיר מתייחס להערכת שווי מגרש ריק המיועד לבניית בית צמוד קרקע".
אם בקרוב הרשויות המקומיות יהפכו לשותפות של היזמים והדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38? משרדי האוצר והמשפטים מקדמים הצעת חוק שלפיה 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית יוקצו לטובת הרשות המקומית שתוכל להשתמש בהם לצרכי ציבור ‑ בניית גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכו'. המטרה של הצעת החוק היא להתמודד עם הצורך בתוספת מוסדות ציבור שנוצרת כתוצאה מעליית מספר התושבים בשל פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, והיעדר קרקע זמינה לבנייתם. הצעת החוק היא חלק מתיקון לחוק התכנון והבנייה ששמו 'קומה ציבורית', הנדון כיום בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לאחר שאושר בקריאה ראשונה.
לדוגמא, אם במסגרת פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, נהרס בניין ותיק ששטחו הבנוי הוא 1,000 מ"ר, לטובת בניין חדש בן 3,000 מ"ר, אזי מתוך השטח שנוסף ‑ 2,000 מ"ר - יקצו הדיירים והיזם עד 500 מ"ר עבור הרשות המקומית. לרוב מדובר יהיה במפלס הקרקע של הבניין, או בשתי הקומות הראשונות. עם זאת, מסייג נוסח הצעת החוק וקובע כי הקצאה בהיקף של 25% תתבצע רק במקרים שבהם הפרויקט מאוד רווחי, ושהוכח כי תוכנית ההתחדשות העירונית שאושרה הביאה להשבחה משמעותית בשווי הקרקע.
על אף שההצעה באה להתמודד עם צורך של תחום ההתחדשות העירונית המלווה אותו מראשיתו, את הליך החקיקה מלוות מחלוקות המאיימות על השלמתו.
בקרב בעלי דירות המיועדות להתחדשות מעוררת הצעת החוק כעס, ואף חשש כי המדינה מבקשת לפגוע בתמורה שלה הם זכאים.
העירייה הולכת ליהנות מכפל מבצעים", אומרת סטלה אבידן, פעילה משכונת יד אליהו בתל אביב המלווה את דיוני הוועדה. "לא יכול להיות שנשלם לעירייה היטל השבחה בגלל אישור התוכנית, היזם יקבל יותר זכויות בנייה מהעירייה כדי שיוכל להקצות לה את השטח, וגם שהעירייה לא תשלם שקל על השטח שהיא מקבלת.
גורם ממשלתי שעמו שוחחנו אמר מנגד כי החוק החדש מחויב המציאות, אם המדינה מעוניינת בקידום התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. "העידן של בניית מוסדות ציבור בקרקע בתולית ובאופן נפרד משימושים אחרים ‑ מאחורינו", הבהיר הגורם.
גם יו"ר ועדת הפנים של הכנסת ח"כ יואב קיש מהליכוד סבור שהחוק נדרש: "סוגיית ההקצאות הציבוריות בפרויקטי בנייה פרוצה לחלוטין, וזה מאפשר לרשות המקומית לעשות מה שהיא רוצה", אמר בשיחה עם "כלכליסט". "החוק בא לעשות סדר, ולהגדיר מה אפשר לבנות ואיפה".
כיום חלוקים קיש והממשלה על שתי סוגיות מרכזיות, שמעמידות בספק את חקיקת החוק בתקופת הכנסת הנוכחית. האחת היא מימון הבנייה של השטח הציבורי. עמדת המדינה היא כי במקרים שבהם התוכנית רווחית עבור היזם עליו לבנות על חשבונו את השטח שיופרש לרשות המקומית, ואילו קיש סבור כי על הרשות לשלם תשלום מלא.
נקודת מחלוקת נוספת היא סוגיית השימושים, כאשר במינהל התכנון ובמשרד המשפטים מבקשים לאפשר מגוון רחב של שימושים, כולל כאלה הנחשבים כמפחיתי ערך בסביבת מגורים.
מספר היזמים הפעילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל מתכווץ - בתהליך שבו החברות הגדולות דוחקות את רגליהם של השחקנים הקטנים ■ מי מרוויח מהמצב החדש, והאם קבלני החתימות בדרך להיעלם מחיינו?
עד 2010 פרויקטים לפי תמ"א 38 התאפשרו רק במתכונת של חיזוק המבנה ובניית תוספות. באותה שנה, מתוך רצון להגדיל את מספר הפרויקטים, אושר תיקון מס' 2 לתמ"א, ובעקבותיו התאפשר לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 גם במתכונת של הריסה ובנייה מחדש - בדומה למתכונת שהיתה מוכרת עד אותה עת במתחמים גדולים שיועדו לפינוי־בינוי.
זמן קצר לאחר השינוי הבינו היזמים הפועלים בשוק את הפוטנציאל הגלום בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, במיוחד באזורי הביקוש בלב תל אביב. אל היזמים הקטנים, שפעלו בתחום עד אותה עת, הצטרפו כל הקבוצות היזמיות הגדולות. רובן המכריע של חברות הנדל"ן הקימו זרועות ייעודיות לביצוע פרויקטי תמ"א 38, גייסו לשורותיהן את אנשי המקצוע שכבר הספיקו לצבור ניסיון קודם בתחום, ובכלל זה אדריכלים, שמאים, יועצים משפטיים, משווקים וכו'.
חדורי מוטיבציה פנו אותם יזמים אל קהלי היעד, בעלי הדירות ונציגויות ועדי בתים, זימנו אותם לכנסים ופרשו בפניהם חומרים שיווקיים מלווים בהדמיות צבעוניות. הימים היו ימי "חגיגת הנדל"ן", מחירי הדירות המשיכו להאמיר עוד ועוד ואיפשרו ליזמים להציע לבעלי הדירות הצעות מרחיקות לכת. דו"חות האקסל שהכינו היזמים לשם בחינת כדאיות הפרויקט כללו תמורות רבות ומגוונות: הגדלת דירות, עליית קומות, מפרטים יוקרתיים, מימון דמי שכירות ואביזרי חשמל, נופשים בחו"ל ועוד פיתויים. כל אלה התאפשרו על רקע הצפי להמשך עליית המחירים, שהרקיעו ל-45 אלף שקל למ"ר, ואז ל-50 אלף שקל למ"ר, ובהמשך כבר ל-55 אלף שקל למ"ר ויותר.
אך לא תמיד היה בכך די כדי לרצות את בעלי הדירות. כדי להוציא פרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) אל הפועל, יש צורך בהסכמה של 80% מבעלי הדירות. בבניין תל אביבי ממוצע, שבו 12 דירות, יש צורך בתמיכה של לפחות עשרה בעלים. גיבוש ההסכמות בין היזם לדיירים ובין הדיירים לבין עצמם הוא משימה מורכבת. המשא ומתן אורך חודשים ארוכים, ולעתים גם שנים. השוק היה שוק של בעלי דירות - וכשיזם אחד אמר לא, באו אחריו שלושה יזמים חדשים שאמרו כן.
ואולם בחודשים האחרונים ניכר כי חל שינוי במגמה, כתוצאה משני אירועים משמעותיים שהתרחשו תוך תקופה קצרה. הראשון הוא אישורה של תוכנית הרובעים בתל אביב, שנכנסה לתוקף במחצית הראשונה של השנה. הליכי אישור התוכנית נפרשו על פני שנים ארוכות, במהלכן לא ניתן היה לקבל היתרים בתל אביב לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38. עם אישור התוכנית, השתחרר צוואר הבקבוק התכנוני, והנחת הבסיס היא כי תוך זמן קצר יינתנו היתרים לביצוע מאות פרויקטים. כלומר, אלפי דירות חדשות ומאות פנטהאוזים, באזור מצומצם יחסית, שיגדילו תוך תקופה קצרה את היצע הדירות.
האירוע השני הוא למעשה שורה של נתונים שפורסמו באחרונה בתקשורת, המעידים על האטה במכירת דירות בתל אביב וצמצום דרמטי בהיקפי עסקות למכירת דירות יוקרה. כתוצאה מכך, חל שינוי בהלך הרוח של היזמים. מחירי המכירה באותם דו"חות אקסל התכווצו, והעבירו שורה של פרויקטים מן מהצד הרווחי - לצד ההפסדי.
הנה כי כן, שוק ההתחדשות העירונית הופך אט־אט משוק של בעלי דירות - לשוק של יזמים. היזמים הפכו בררנים יותר, היקף התמורות המוצע שמרני יותר, והנכונות לחזר אחרי בעלי הדירות ולהשקיע זמן ומשאבים כספיים בניהול משא ומתן ממושך, פוחתת והולכת. לכך מתווספים עוד ועוד דיווחים על יזמים המבקשים לעדכן את ההצעות שהגישו ולהפחיתן, על יזמים שנסוגים מהמשא ומתן גם בשלבים מתקדמים, ועל כאלה שמתקשים לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים.
זו היא אפוא קריאת השכמה לבעלי הדירות. היו מחושבים וריאלים בדרישותיכם, התנהלו בתבונה וחתרו להסכמים נכונים.
מחיר למשתכן ברמת שלמה, בית אריה וקריית מוצקין. מה המחירים?
רשות מקרקעי ישראל הודיעה היום (ב') כי שווקו בהצלחה, קרקעות לבניית 603 יחידות דיור, מתוכן 483 במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", תכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, בישובים רמת שלמה, בית אריה וקריית מוצקין. ירושלים שווקו בהצלחה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן חמישה מתחמים לבניית 603 יח"ד למגורים בבנייה רוויה עם חזית מסחרית בשכונת רמת שלמה, ירושלים, מתוכן 483 יח"ד במסלול מחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי.
המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יעמוד על 1,194,299 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 100 מ"ר יעמוד על 1,386,927 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 120 מ"ר יעמוד על 1,643,766 שקל.
שכונת רמת שלמה ממוקמת מצפון לירושלים, מזרחית לשכונת רמות ובסמיכות לכביש מספר 4 צפון המהווה ציר כניסה משמעותי לעיר. מלבד מגורים, בשכונה יהיו גם מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, שבילים ציבוריים פתוחים ושטחי מסחר.