נשאר רק להוסיף דברים אחדים, כבר די קצרים, כמו מה שווי המתנה שהחברה הקבלנית קיבלה, כדי להשלים את סיפור הפרשה הזאת עד עתה.
התשובה, כמובן, כסף, די הרבה כסף.
הכסף יגיע בשני אופנים – רווח גדול יותר ומהיר יותר מהבניה במגרש הזה, ומניעת התחרות עם מבנים מסחריים אחרים שאותה חברה בונה בקרבת מקום. אנסה להעריך את הסכומים.
אני מעריך, על סמך מחירי דירות אחרות, שהמחיר הממוצע הצפוי של דירה בבתים שיבנו במגרש יהיה מעל למיליון וחצי ש"ח, ולחלקן אולי יעלה על שני מיליונים. לפי התוכנית תהיינה שם 26 דירות, ולא אתפלא אם המספר הזה עוד יגדל עד שהבניינים יבנו. הערך הכולל של הפרוייקט, לפי זה, הוא מעל לכ-40 מיליון ש"ח. אולי יגיע ל-50 מיליון ויותר. זה הערך של הבתים המשותפים, כשייבנו.
בכמה זה יותר מהערך של הבניין המסחרי שאמור היה להיות שם?
המחיר של שטח מסחרי נמוך משל דירות מגורים, והוא תלוי מאד במיקום. אני מעריך שהמחיר הממוצע למ"ר של שטח דירת מגורים יהיה כפול משל מ"ר בבניין מסחרי במזכרת בתיה. את זה צריך להכפיל בשטח. בשינוי הייעוד של המגרש גם הגדילו את השטח שמותר לבנות ביותר מ-50%. זאת אומרת שהערך הכולל של הבתים המשותפים יהיה בערך פי 3 משל המבנה המסחרי. במלים אחרות, ערך המבנה המסחרי יהיה כשליש מערך הבתים המשותפים. זה מביא אותנו לסכום של כ-15 מיליון ש"ח.
תוספת הערך שקיבלה החברה הקבלנית בשינוי הזה היא כ-30 מיליון ש"ח!
אפשר להעריך כי הרווח הנקי הנוסף שישאר לחברה, בעקבות שינוי התוכנית, יהיה כרבע או שליש מזה, בסביבת 7-10 מיליון ש"ח! אפילו אם לא דייקתי בהערכות (זה בהחלט צפוי), עדיין מדובר במיליונים רבים.
את הדירות מוכרים. שנתים-שלוש אחרי התחלת הבניה, החברה הקבלנית כבר החזירה את ההשקעה וגם מימשה את כל הרווח בפרוייקט.
שטחים מסחריים, לעומת זאת, הם השקעה לטווח ארוך. משכירים אותם יותר מאשר מוכרים. שנים רבות יכולות לעבור עד שתוחזר ההשקעה, ושנים רבות עוד יותר עד שימומש פוטנציאל הרווח.
כדאי מאד להפוך שטח מסחרי לשטח למגורים.
עד כאן הרווח הישיר מהשינוי. ישנו גם רווח עקיף.
החברה הקבלנית שזכתה בשינוי הזה של ייעוד המגרש היא זו הבונה את שני המבנים המסחריים בשד' בגין פינת שד' מוטה גור. לפי מיקומם, בצומת מרכזי במזכרת בתיה, הם כבר מרכז עירוני, לא שכונתי. אבל המבנה המסחרי שבמרכז השכונתי, זה שבוטל, נועד להיות במרחק של כ-400 מ' משם, ולכן יכול היה להתחרות במידה מסויימת עם המרכז העירוני.
ברור שלחברה הקבלנית היה עניין למנוע את ההתחרות הזאת. אני משער שזה היה אחד המניעים לחיסול המרכז השכונתי. עכשיו יש לחברה הקבלנית הזאת, חב' הרסוף, מונופול על כל שטחי המסחר והעסקים בין רח' דב רודבסקי במזרח לנתיב השיירות במערב.
לכן אני יכול להבין את החברה שביקשה את השינוי – היא רוצה להרוויח. אני יכול להבין את הוועדה המקומית, שאולי רוצה לקבל את היטל ההשבחה שתוכל לגבות אם תעלה את ערך המגרש (אבל אם זה היה שיקול בהחלטת הוועדה המקומית, הדבר בעייתי מאד). מה שאינני מבין הוא את הוועדה המחוזית, מה מביא את הוועדה המחוזית לתמוך במעשה שנראה באופן ברור כבלתי תקין.
המקרה "אינו מתאים לטיפול במשרדנו", אבל "האמור במכתבך מעלה חשד לעבירות פליליות ובהם תצהיר שקרי ותרמית … תוכל לפנות לגורמי החקירה והתביעה המתאימים".
במילים אחרות: אם העובדות נכונות, נעשו כאן עבירות פליליות. לך להתלונן במשטרה.
זה המקום לציין כי המשטרה, לפי נסיון קודם בעניינים אחרים, איננה נלהבת לחקור ענייני תכנון ובניה. לכן זו חוות דעת עקרונית, אבל לאו דווקא המלצה מעשית לבירור העניין.
למעשה זה סוף הסיפור בינתיים.
נעשתה עוד פנייה אחת אל יו"ר הוועדה המחוזית, רות יוסף, כדי שתבדוק את הפגמים בפרסום ההודעות על השינוי. עד עתה (40 ימים) לא הגיע אפילו אישור קבלה לפניה. התעלמות מוחלטת מפנייה שאינה נוחה לה, היא, כנראה, מנהג מקובל על הגברת הזאת (היא התעלמה מפנייה שלי אליה, לפני יותר מחצי שנה, בעניין אחר שאולי עוד אכתוב עליו כאן).
צריך להבין כי בעיקרון, בעיקר מפני שההודעות לא פורסמו כראוי, אישור שינוי התוכנית אינו תקף. במלים אחרות – לתוכנית החדשה אין תוקף. לעומת זאת, בעולם המעשי, לעיקרון אין משמעות. כל עוד הוועדה המחוזית, ושאר הרשויות, נוהגת כאילו האישור תקף, בפועל האישור תקף. כך זה יהיה כל עוד אין סמכות – יועץ משפטי, יו"ר וועדה המחוזית, בית המשפט – שתאמר כי יש פגם בתוכנית או בהחלטה עליה.
אם לא יקרה משהו מפתיע – יו"ר הוועדה המחוזית תחליט לבדוק מה נעשה בתחום שהיא ממונה עליו, למשל – הכל ימשך כאילו הכל תקין ונכון. שינוי התוכנית יאושר. יוצאו היתרי בניה, מן הסתם בהגדלת השטח ומספר הדירות – למה לא? למה מה שהצליח בשינוי תוכנית לא יצליח בקבלת היתר? ועולם כמנהגו נוהג – הכלבים נובחים והשיירה עוברת.
ישנו עוד פתגם עממי אחד – כשחוטבים עצים, עפים שבבים. האם עפו כאן שבבים? ואם כן, לאן? לי אין על זה שום מידע.