רכשתם דירה מקבלן? תתחדשו. איך תתמודדו עכשיו עם ליקויי הבניה שגיליתם, המופיעים במידה כזו או אחרת כמעט בכל דירה חדשה?
יחד עם זאת, פעמים רבות דיירים נתקלים בליקויי בניה שונים, אם בעת קבלת החזקה בדירה החדשה, מעמד "מסירת מפתח", אם במהלך השנה הראשונה (שנת בדק), ואף לאחריה במהלך תקופת האחריות (שלוש שנים מתום תקופת הבדק).
חשוב לדעת כי התוספת לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 מחריגה ליקויים מסוימים, לגביהם קצרה תקופת האחריות משלוש שנים, או ארוכה יותר משלוש שנים.
חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 מעגן בתוכו, מחד, את חובות וזכויות מוכר דירה חדשה, בבניה או מיועדת לבניה, וכן את חובות וזכויות הקונה מאידך.
כאן אפרט נקודות מעטות וחשובות ביותר בנושא זה, אך שימו לב כי אינן מקיפות את כל החובות והזכויות ובכל מקרה רצוי ומתבקש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.
בעת קבלת החזקה בדירה מהקבלן, חשוב ביותר לקיים את הוראות החוזה שנחתם מולו ביחס לעריכת פרוטוקול מסירה, בו לפרט את כל הליקויים הנראים לעיני האדם הסביר.
אפילו אם לא גיליתם ליקויים כלשהם במועד מסירת החזקה בדירה, כאמור מועד "מסירת המפתח", אין זה מאוחר. במהלך השנה הראשונה הנכם מתבקשים ואף נדרשים להודיע לקבלן מיד עם גילוי הליקוי, אודות כל ליקוי שמצאתם בדירה.
החוק לא קובע שיש להודיע לקבלן בהכרח בכתב, אבל פסיקת בית המשפט היא שקבעה שיש לתת הודעה אפקטיבית, כלומר שהקבלן יידע אודות אי ההתאמה (ע"א 8939/01 חיים אביצור ועוד 21 אח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ).
למרות זאת, כדי להיות בצד הבטוח – שלחו הודעה בדואר רשום, בעצמכם או באמצעות עו"ד מקרקעין שלכם. חשוב לציין, כי סעיף 14 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968, מוסיף ומציין כי על הקונה להודיע על אי התאמה מיד לאחר הבדיקה או מיד עם גילויה. אם לא יעשה זאת הקונה, הוא לא יוכל לדרוש את התיקון.
למרות האמור ואף על פי כן, התנערות קבלן מתיקון ליקויים עליהם לא הודיע הקונה בזמן, מוגבלת ביותר.
בע"א 2299/99 אברהם שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ, הקבלן קבע התניה בחוזי מכר ולפיה לא יהא מוכר אחראי לליקוי או לאי התאמה בממכר אלא אם תימסר לו – בתוך זמן שנקצב מראש – הודעה מוקדמת על הליקוי או על אי ההתאמה.
למרות קיומם של טעמים מוצדקים לתניה כזו, קבע בית המשפט כי פירוש מחמיר לתניה כזו, הוא בלתי ראוי, שכן דבר זה עלול להטיל על הקונה נטל שלעתים לא יוכל לעמוד בו והקבלן יצא נשכר במקום שזה לא צודק, ואף נוגד את אינטרס הציבור.
כבר אמרנו קודם שכדאי לשלוח לקבלן הודעה בכתב, בדואר רשום, על הליקויים שנמצאו. הודעה כזו בכתב מקבלת משנה תוקף כדי להוכיח שעמדתם בחובתכם לתת לקבלן הזדמנות אמיתית ונאותה לתיקון הליקויים, שכן זכותכם אחר כך להיפרע מהקבלן אם לא תיקן את הליקויים וברצונכם לתקן את הליקויים בעצמכם, תבחן לאור ההזדמנות שנתתם, או לא נתתם, לקבלן לבצע את התיקון.
בת..א (ת"א) 53805-05-12 ניסן נמני נ' גאון - חברה לבנין והשקעות בע"מ, קבע בית המשפט כי זכות התיקון העומדת לקבלן איננה זכות מוחלטת והיא תלויה בנסיבות העניין. יש לאפשר לקבלן לתקן את הניתן לתיקון, כאשר הוא מודה בליקויים, וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. הזכות אינה ניתנת לקבלן המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש.
במקרה זה הקבלן הכחיש חלק נכבד מהליקויים לגביהם טענו הקונים, ועל כן בית המשפט חייב את הקבלן בעלות ביצוע התיקונים בהתאם לחוות דעת מטעם מומחה בית המשפט בסכום של 40,402 ₪ ולא 3,000 ₪ כפי שטען הקבלן.
לסיכום עוד אציין, כי תנאי בהסכם ואפילו תנאי בפרטיכל בעת מסירת הדירה, כי אם הקונה לא יקיים התחייבותו לבדוק את הדירה בעת המסירה ולרשום בפרוטוקול המסירה אי התאמות או ליקויים, לא יהיה הקבלן חייב לבצע עוד תיקונים, ויראו את הקונה כמוותר על כל טענה ותביעה בקשר לליקויים (ת.א (חיפה) 948-98 שלמה ודפנה גיגי ואח' נ' פנורמה הצפון - חברה לבניה בע"מ) אינה תקפה וחתימה תנאי כזה בטל ומבוטל, שכן סעיף כזה מונע מהקונה את זכותו על פי החוק לתיקון הליקויים ו/או איתור ליקויים במועד מאוחר יותר.
בעניין זה יודגש כי חוק המכר (דירות) הוא חוק קוגנטי, כלומר זהו חוק שלא ניתן להתנות עליו. לא ניתן לוותר על תנאים מגנים.