חלק נכבד מהציבור משוכנע, שתשלומי שכ”ד הם זריקת כסף לפח.
זוהי, כמובן, טעות, שמקורה בחוסר הבנה כלכלית מחד ובשטיפת מוח של גורמים אינטרסנטיים מאידך.
כדי להימנע מ”זריקת כסף לפח” רבים, ובעיקר צעירים, משתעבדים לרכישת דירה ומפנים את אונם והונם למטרה זו, ולא נותר להם די כסף להשקיע בהשכלה, שאמורה להניב להם במהלך החיים, תשואה שעולה מעל ומעבר לזו שמניבה הדירה שרכשו.
אין הכוונה בהכרח להשכלה אוניברסיטאית, אלא לקורסים והשתלמויות במחשבים, תכנות, גרפיקה, שוק ההון, ביטוח, טבחות וכיו”ב, עשרות תחומים.
מיד נציג דוגמאות מספריות כדי להמחיש לכם ששוכרים אינם טפשים שזורקים כסף לפח, אך לפני זה, הסבר רקע מקדים.
כשרוכשים דירה, שממומנת בחלקה בהלוואה (משכנתא) ובחלקה בתשלום מזומן, יש הוצאות ריבית משני סוגים.
תמורת השימוש בכסף של הבנק (משכנתא) צריך לשלם ריבית (הוצאה מסוג א’), ובגין התשלום במזומן מפסידים את הריבית שהמזומן מניב לנו כשהוא מושקע בפקדון או בתוכנית חסכון או באגרות חוב (או במניות).
הפסד הריבית הוא בחזקת הוצאה (הוצאה מסוג ב’).
שני סוגי ההוצאות א’ ו-ב’ הן “הוצאת הריבית” שכרוכה ברכישת הדירה.
יוצא אפוא שבגין רכישת דירה אנו משלמים בהוצאת ריבית ואילו כששוגרים דירה משלמים שכ״ד.
בחלק מהשנים, הוצאת שכ”ד גבוהה מ”הוצאת הריבית” ובחלק מהשנים היא נמוכה ממנה. לאורך השנים, הן אמורות להשתוות.
בפועל, כל תשלום חודשי של משכנתא, מכיל 2 רכיבים : 1) הוצאת ריבית (מסוג א’) 2) חיסכון, שמיועד לרכישת הדירה.
ההחלטה אם לרכוש או לשכור דירה, מושפעת הן משיקולים כלכליים והן משיקולים אישיים. עיקר המאמר ייסוב על הבנה וניתוח של השיקולים הכלכליים. לאחר מכן נסקור בקצרה את מערכת השיקולים האישיים שאין להתעלם מהם.
לצורך ההסבר נעזר בסיפור הבא: שני חברים אברהם ובנימין שגרים בשלב זה אצל ההורים, מעוניינים לעבור לגור בדירה משלהם.
אברהם מעוניין לרכוש דירה ובנימין לשכור.
באותה עת מוצעות 2 דירות זהות ברח' ביאליק 20 קומה ב'.
האחת למכירה תמורת $150,000 והשנייה להשכרה תמורת $500 לחודש.
בתרחיש 1- אברהם לוקח משכנתא בסכום של – 150K$ וכל החיסכון המקורי נשאר בבנק.
בתרחיש 2 – אברהם לוקח משכנתא בסכום של -100K$ ומשלים 50K$ מהחיסכון המקורי.
בתרחיש 3 – אברהם לוקח משכנתא בסכום של – 50K$ ומשלים 100K$ מהחיסכון המקורי.
קיבלנו מהבנק הלוואה בסך $100,000, בריבית שנתית של 10%, שתיפרע ב – 5 תשלומים שווים שישולמו בסוף כל שנה. פקיד הבנק חישב עבורנו לוח סילוקין להלוואה המוצג בטבלה 1. על פי לוח הסילוקין עלינו להחזיר בכל שנה $26,380 (טור 3).
הוא מקבל משכנתא בסך 150K$ שאותה הוא מחזיר ב – 12 תשלומים שנתיים שווים. טבלה 2 מציגה את לוח שפיצר למשכנתא זו. ההחזר השנתי הוא $16,924.
כאמור משכורתו השנתית נטו היא $30,000 לשנה. לאור זאת משכורתו הפנויה (לאחר תשלום המשכנתא) היא – $13,076 ואת כולה הוא מחליט להפנות לצריכה שוטפת.
הסכום שכל אחד מהחברים מפנה לצריכה שוטפת לא משתנה מתרחיש לתרחיש ועומד על $13,076.
אברהם לוקח משכנתא בסך 100K$ ומשלים מחסכונו המקורי 50K$. טבלה 4 מציגה את לוח שפיצר למשכנתא זו. ההחזר השנתי – 11,283K.
אברהם לוקח משכנתא בסך 50K$. ומשלים מחסכונו המקורי 100K$. טבלה 6 מציגה את לוח שפיצר למשכנתא זו. ההחזר השנתי – $5,641.
3 התרחישים הנ"ל המבוססים על נתונים מציאותיים, שנקרא להם: נתוני השוק מפריחים את הטענה ששוכר דירה מפסיד את כל תשלומי שכר הדירה בעוד שלרוכש דירה באמצעות משכנתא, יש לבסוף דירה. חשוב לזכור את האמרה אין ארוחות חינם.
הבנק מעניק לאברהם משכנתא שעבורה הוא דורש תשלום מלא המתבטא בריבית של 5% לשנה (על יתרת הקרן), בדיוק כפי שהמשכיר מעניק לבנימין את הזכות להשתמש בדירתו תמורת שכ"ד של $500 לחודש.
התוצאות שקיבלנו ב – 3 התרחישים מושפעות כמובן מנתוני השוק. אילו נתוני השוק היו משתנים באופן ששכר הדירה היה מתייקר ל – $600 לחודש (במקום $500) והריבית בתוכניות החיסכון הייתה יורדת ל – 4% לשנה (במקום 5%) התוצאות היו משתפרות לטובת קונה הדירה (אברהם), כפי שנראה מיד. לצורך ההסבר נתייחס לשתי חלופות של נתוני שוק.חלופה 1 – שכ"ד $500. ריבית 5%.
חלופה 2 – שכ"ד $600. ריבית 4%.טבלאות 1 ו – 2 מציגות במרוכז את תמונת המצב של אברהם ובנימין, בתום 12 שנה, בכל אחד מ – 3 התרחישים.
כאשר: טבלה 1 – מתייחסת לנתוני השוק של חלופה 1.
טבלה 2 – מתייחסת לנתוני השוק של חלופה 2.
תמונת מצב הנכסים של 2 החברים בתום 12 שנה.
אילו היינו מתייחסים לחלופה נוספת (חלופה 3) שבה נתוני השוק הם: $400 לחודש והריבית 7%, התוצאות בתום 12 שנה היו לטובת השוכר.
של כ – 0.75% לשנה. כך שנכון להוסיף לשכר הדירה כ – 1.25% לשנה ( = $1,875).
לקנייה ומכירת דירה מתלוות הוצאות כספיות שנעות בין 3-4% ממחירה.
דמי תיווך. רוכש ומוכר דירה משלם בין 1-2% משווי הדירה ואילו שוכר דירה משלם כחודש שכ"ד בשנה הראשונה.
הצורך בהחלפת דירה לעיתים קרובות כתוצאה מצפיפות, שינוי מקום עבודה, סביבה משתנה וכד'. כיום מחליפים דירה בממוצע אחת ל 8-10 שנים.