→ פוטרתי וחתמתי על ויתור – האם תקף?
תמ"א 38, המעודדת דיירים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה, יכולה להשתלם גם לתושבים וגם לקבלנים, אם עושים זאת נכון. איך הופכים זכויות בנייה על הנייר לבניין מחוזק, מעלית חדשה ולובי מפואר, ולא נופלים במהמורות שבדרך?
יום אחד התקשרה אליהם נציגת חברת "לי לא יוצא מזה כלום", ביקשה 60 שניות מזמנם, והודיעה להם ש"לי לא יוצא מזה כלום" החליטה להעניק להם במתנה מרפסת שמש, ממ"ד, מעלית לבניין, לובי מפואר ושיפוץ חיצוני לבניין… "תארו לעצמכם", סיכמה, "שערך דירתכם יעלה כל כך עד שתוכלו למכור אותה במחיר הרבה יותר גבוה ממה שפרסמתם!".
במסגרת התמ"א, תוענקנה זכויות בניה נוספות לבניין שיחוזק בפני רעידות אדמה. למעשה, המדינה תשלם לאזרחים המחזקים, אך במקום תשלום כספי, היא תעניק להם זכויות בנייה נוספות שלא היו להם קודם לכן. האזרחים ימירו את הזכויות שנתנה להם המדינה באמצעי מימון, שיאפשר להם לחזק את הבניין… נשמע מסובך? לא כל כך.
בתמורה לשירותי החיזוק והשיפוץ, תקבל החברה, במקום שכר עבודה, את היחידות הנוספות שייבנו. כך, הבניין יחוזק וישופץ, הקבלן ימכור את יחידות הדיור ברווח – וכולם ייצאו מסופקים.
– אם למשל הדייר חושש מהשיפוצים המאסיביים שיארכו זמן רב (לכלוך, רעש) – ניתן לסכם איתו שאחד התנאים לחתימת ההסכם מול הקבלן יהיה, שהקבלן יעבוד בשעות הבוקר בלבד ויפנה תדיר את הפסולת.
– אם יש לדייר למשל שוכר שמסרב לתכנית והודיע שיעזוב בגללה, נסו להציע לו שהקבלן ישתתף בהפחתת שכר הדירה של השוכר לתקופה מסויימת, וכך הדייר יוכל לשכנע את השוכר להישאר, והכנסתו מהשכירות לא תיפגע.
זכרו – אין עליכם שום חובה חוקית לשכור שירותי קבלן בעסקת בארטר! אפשר גם לשלם לקבלן תמורת חיזוק ושיפוץ הבניין ובניית יחידות הדיור החדשות. במקרה זה הדירות, או ההכנסה מהן, תישארנה בבעלות הדיירים ותחולקנה ביניהם. העניין היחיד הוא שכאן יש צורך בגיוס הכספים הרבים הנדרשים לבנייה ולחיזוק, שזה בדיוק מה שנחסך מכם בעסקת הבארטר, וזהו יתרונה הגדול.
אך כפי שכל ישראלי יודע משחר ינקותו, "חפש את ה-catch" הוא לא שם של משחק קופסא, ובתמ"א 38 – המהמורות בדרך למעלית בחינם הן לא מעטות, כפי שפירטתי לעיל. זו גם הסיבה לכך ש"ז'ניות" למיניהן לא ממהרות להסכים לתכנית, וקשה שלא להבין את החתן החששן של ז'ניה.
פורסם לראשונה בערוץ הכלכלה של ynet ביום 31.07.09.
פורסם בקטגוריה "חוזה לך ברח" / מתוך הטור ב-YNET, חוזים, נדל"ן, עם התגים נדל"ן, תכנית מתאר ארצית, תמ"א 38. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.
כתבה מעניינת מאד. תודה. יש לי שאלה – מה קורה כאשר לכל דייר בקומה 3 שייך חלק מסויים שרשום על שמו בטאבו.(חלק פרטי עם זכויות בנייה נגיד של 60 מטר שכל דייר יכול לבנות).
במידה דיירי הבניין כולם מסכימים לתמ"א 38 מה קורה לדיירים בעלי הזכויות הנ"ל. האם יש אפשרות גם לבצע את הפרוייקט וגם לעבור למעלה – לקומה האחרונה שתיבנה ?(כמובן עם הגג החדש גם יחד) – מה קורה במקרה הזה מבחינת מיסוי של מכירת הדירה הישנה לקבלן (זו שנמצאת בקומה 3) וקניית הדירה החדשה בקומה האחרונה (שאותה דיירי הקומה ה-3 ירצו לבטח לקבל תמורת דירתם הישנה). האם לדיירים ולקבלן יש הקלות מס במקרים כאלו?
איזה עודאופציות יש במקרה כזה של בניין עם דיירים השגג בבעלותם הפרטי?