חוק המקרקעין הינו חוק בסידרת חוקים המסדירים את הנהלים המשפטיים במדינת ישראל. חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") עשרה פרקים העוסקים בעסקאות ורישומן, בעלות והחזקה, בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת, דיני השכירות וחוקי הגנת הדייר, שיתוף במקרקעין, בתים משותפים ושאינם משותפים, מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד.
עד לחקיקת חוק המקרקעין הוסדר הנושא בהתאם לחוקי הקרקעות העותמאניים משנת 1858.
חקיקת החוק נמשכה 20 שנים ומאז נכנס לתוקף תוקן עשרות פעמים. לצורך חקיקתו בשנת 1949 הוקמה ועדה אשר כללה מומחי משפט המקרקעין ביניהם שופט המומחה בתחום ראש אגף רישום והסדר קרקעות במשרד המשפטים.
החוק הוגש לאישורה של הכנסת בשנת 1964. החוק נדון בוועדת חוקה חוק ומשפט של הכנסת במשך חמש שנים ואושר בקריאות שנייה ושלישית בכנסת בשנת 1969.
החוק נכנס לתוקף בשנת 1970. מטרת חקיקתו היתה לבטל את סוגי הקרקעות הקיימים ואת תוקפם של חוקי הקרקעות העות'מאניים המיושנים, אשר הקשו על העברת זכויות או רכישתן ולקבוע שיטת רישום כוללת ומוסדרת.
שר המשפטים דאז, ד"ר דב יוסף, אמר כי החוק משקף מצב מדיני וחברתי קיים ומתקן את הטעון תיקון מבחינה משפטית.
באילו עניינים עוסק החוק?
בפרק א' החוק מגדיר מהם מקרקעין מוהם מקרקעין מוסדרים, פרטים אודות תהליכי הרישום, בעלי תפקידי ברישום, מפקחים וממונים. החוק מגדיר מהן שכירות, בעלות, משכנתה וזיקת הנאה במקרקעין.
פרק ב' מתייחס לעיסקאות ורישומן ומגדיר בסעיף 6 עיסקה במקרקעין כהקניית בעלות או זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.
סעיף 7 קובע כי את צורת ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין דורשת רישום, כלומר העיסקה נגמרת ברישום. עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה. סעיף 8 קובע את צורת ההתחייבות לעשות עסקה וכי התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
הפרק מתייחס לעיסקאות נוגדות וקובע בסעיף 9 שאם התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנרשמה העיסקה חזר בוו מהתחייבותו והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה.
סעיף 10 מתייחס לרכישה בתום לב וקובע כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים ושילם עבורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.
פרק ג' עוסק בבעלות והחזקה וקובע כי הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום.
כמו כן, בעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור קבוע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, לרבות מחוברים שנבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר.
בנוסף, הפרק מתייחס להגנה על הבעלות וההחזקה. מחזיק הינו מי שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו ו/או שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו.
יוכל להגיש תביעה למסירת מקרקעין בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם מהמחזיק בהם שלא כדין. הפרק קובע את זכותו של המחזיק במקרקעין לתבוע ממי שאין לו זכות במקרקעין להמנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת.
הפרק מקנה למחזיק להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו במקרקעין שלא כדין.
בנוסף, הפרק קובע כי עיסקה במקרקעין חלה על כלל הבעלות (מתחת לקרקע ברום שמעליה) וכי אין תוקף לעיסקה בחלק מסויים במקרקעין, פרט למקרים שיש הוראת חוק המאפשרת לעשות כן.
פרק ז' דן בענייני משכנתא וקובע כי הלוואת המשכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עיסקה, והכל בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא.
כך גם עיסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו, לא תגרע מזכותו של מהבנק לממש אותה, ואין לעיסקה כזאת תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתא.
החוק מתיר לבעלי מספר משכנתאות לקחת משכנתה אחרת במקומה, בתנאי שהסכם המשכנתא לא מונע זאת.
החוק מונע מהבנקים את האפשרות לאסור פדיון מוקדם של המשכנתא ומתיר לעשות כן. כמו כן, החוק מגדיר מתי הבנק יוכל לממש משכנתה, זאת אך ורק על פי פסק דין של בית המשפט או על פי צו ראש ההוצאה לפועל בהתאם להוראות חוק המשכון.
יש לך שאלות לגבי חוק המקרקעין? פנה/י לקבלת ייעוץ משפטי אישי!