המשכנתא לא עושה לנו טוב - תשלומים בלתי פוסקים שלא נותנים מנוחה בדרך לחלום הפרטי שלנו ועם זאת, להלוואת משכנתא גם זווית חיובית. האמנם?
המילה משכנתא מתחברת לרוב להקשרים שליליים: שעבודים, סיוט אין סופי, תשלומי ריבית בלתי פוסקים, נטל כלכלי כבד ,בירוקרטיה ועוד. אך האם הכל כל כך רע כשמדובר בהלוואות המשכנתא? דרור פלדמן, מנהל מטה משכנתאות בבנק מזרחי-טפחות, טוען שלא הכל שחור ומנסה להציג כמה נקודות חיוביות על מוצר פיננסי נפוץ זה.
הלוואת המשכנתא, ברוב המקרים היא ההלוואה הזולה ביותר הקיימת בשוק האשראי. חיפוש אחר הלוואות או אשראי בבנקים המסחריים יגלה כי דווקא המשכנתא נושאת את שיעור הריבית הנמוך ביותר מבין הלוואות אחרות כמו אוברדרפט, הלוואות לרכב, הלוואות לכסוי יתרות חובה, אשראי עסקי וכדומה.
מי מכיר את הוועדה להקלה על לווי משכנתאות?
אמנם הלוואות המשכנתא ניתנות על פי רוב למימון רכישת דירה אך אפשר לקבל גם הלוואות אלו למטרות נוספות ומגוונות כגון רכישת מגרש לבניה, בניה עצמית, שיפוצים, רכישת רכב ועוד. בכל מקרה תשמש הדירה כבטוחה בהלוואה זו. "יש לנו אפשרות למנף את הדירה שבבעלותינו למטרות נוספות", אומר פלדמן. לכן אם נוצר צורך בהלוואה מהבנק לטווח קצר, של מספר שנים בודדות, בהחלט כדאי לבדוק לקיחת משכנתא.
עם זאת ראוי לציין כי הלוואה מסוג זה לא תינתן בסכומים נמוכים. בחלק מהבנקים יאפשרו תנאים נוחים יותר ללקיחת ההלוואה - בכל הקשור לפרוצדורה הכרוכה בלקיחת משכנתא. עוד יש לציין כי למרות שבהלוואות משכנתא סוגי הריבית על ההלוואה מגוונים וניתנים לבחירת הלווה, במקרה של הלוואה בסכום קטן יחסית ולתקופה קצרה, ברוב הבנקים ההלוואה תהיה צמודה לריבית הפריים, כמקובל בדרך כלל בהלוואות מסחריות.
ההלוואות המשכנתא הן בעלות תקופת הפירעון הארוכה ביותר: עד 25 או 30 שנה דבר המאפשר מתן הלוואה בסכומים גבוהים, בהחזרים חודשיים נמוכים יחסית. מה שעשוי להתאים לזוגות צעירים שיכולת ההחזר שלהם נמוכה.
לדברי פלדמן, הגמישות באפשרויות ההחזר גבוהה במיוחד. בהלוואות מסוג זה, יש יכולת להתאים את ההחזר החודשי בהתאם למצב הכלכלי, כגון הפסקה של ההחזר החודשי למספר חודשים (גרייס) או החזר חודשי מופחת למשך תקופה מוגבלת, דבר שפחות קיים בהלוואות המסחריות הרגילות.
כמובן שאין צורך לדאוג לבנק - השהייה בתשלומים תגרור בעקבותיה חוב ריבית נוסף בגין דחיית מועד התשלום. יש לציין לגבי הגמישות בהחזרי ההלוואה, שהתנאים שונים מבנק לבנק. ראוי להזכיר כי בחלק מהמסלולים ניתן להחזיר את ההלוואה לפני תום התקופה אליה התחייבתם בהסכם. בהלוואה צמודת פריים גם אין צורך לשלם עמלה בגין כך (למעט עמלת תפעול בסך 60 שקל).
הלוואות המשכנתא מובטחות על ידי שעבוד הנכס הנרכש ואינן פוגעות ב"אובליגו" הבנקאי ובפעילות השוטפת בעו"ש. במילים אחרות: למרות ההלוואה הגדולה, לא נפגעת מסגרת האשראי של הלווים בבנק בו הם מנהלים את הפעילות היום - יומית.
"כשאדם פועל בחשבון עו"ש הוא מוגבל בביטחונות שהוא יכול לספק, כשהוא לוקח הלוואת משכנתא זה לא מגביל אותו בפעילות בתחום המסחרי", מסביר פלדמן. "אנשים נבהלים מהמושג שיעבוד, אבל לא צריך להסתכל על זה כך, כי אתה לוקח נכס שברשותך ואתה משעבד אותו לצורך שיפור מצבך".
פלדמן נוגע בנקודת נוספת, אך שנויה במחלוקת, בנוגע לשאלת מפתח בתחום הכלכלי - האם משתלם יותר לשכור דירה ולהשקיע בשוק ההון את ההון העצמי הקיים, או לחילופין לרכוש דירה ולהשקיע בתשלומי המשכנתא. לדברי פלדמן, לפחות לאלו המצדדים ברכישת דירה, מהלך כזה נותן ביטחון כלכלי ובהקשר זה התשלומים הללו בסופו של דבר יהפכו את המשלם לבעל הנכס, בעוד שתשלום עבור שכירות לא יקנה בעתיד בעלות כלשהיא.