כבר שלוש שנים ששוק הנדלן באמריקה מושך אליו משקיעים ישראלים, שמאסו בתשואה הנמוכה שמציע להם שוק הנדלן המקומי. אחוזי תשואה דו ספרתיים מושכים בקלות את תשומת הלב של המשקיע הישראלי, שרגיל לתשואות ממוצעות של 3%-4% בשוק המקומי. שיעור התשואה אמנם גבוה יותר באמריקה, אולם למרות הנתונים המרשימים על הנייר, השקעה בשוק האמריקאי אינה נטולת סיכון. השקעה בנכס מניב בחול דורשת תמיד סיכון רב יותר והתעסקות רבה עם התחזוקה השוטפת של הנכס. בנוסף לכך, עשוי לעבור זמן רב עד שערכו של הנכס שרכשנו יעלה, חוסר היציבות בשוק הנדלן באמריקה עשוי להביא בטווח הקצר גם לירידה בערכם של הנכסים.
ירידות מחירים ועלייה באחוזי התשואה: כיצד ניתן להשקיע בנדלן באמריקה?
בעקבות משבר הסאב פריים הוצף השוק האמריקאי במאות אלפי נכסים, שעוקלו על ידי הבנקים והוצעו מחדש למכירה במחירים נמוכים באופן משמעותי מהסכום בו נרכשו. מחירי הדירות צנחו כמעט בכל האזורים המרכזיים בארצות הברית. בפלורידה ירדו מחירי הנדל"ן ביותר מ-22%, בעוד שבאריזונה הם אף חצו את סף ה-30%.
הבנקים צברו כמות עצומה של נכסי נדלן באמריקה, אותם הם מעמידים למכירה במחירים הניתנים במקרים רבים להורדה ולמיקוח. חברות תיווך ישראליות שונות אף משווקות עסקאות מכירה של נכסים של לווים הנמצאים בדרך לפשיטת רגל. במקרים של מכירת נדלן באמריקה המתבצעת בתיווך הבנקים ובתמורה לתשלום מיידי, ניתן לעיתים להגיע להנחות משמעותיות במחירי הנכסים.
עבור מי שאינו רוצה לקחת את הסיכון של רכישת נכס ישירות מידי הלווים, מציעות חברות תיווך ישראליות אפשרויות רכישה נוספות. החברות משווקות דירות המוצעות למכירה דרך הבנקים או מקשרות את הלקוחות לחברות תיווך אמריקאיות, המשווקות נכסים באופן ישיר, נכסים הנמכרים במכירות פומביות או באופן ישיר ממאגר הדירות של הבנקים. במקרים אלה עלול הסיכון להיות גדול יותר בשל חוסר הוודאות הרב יותר לגבי מצבו הפיזי של נכס הנדלן באמריקה.
למרות ההבטחות של חברות הנדלן הישראליות לאחוזי תשואה גבוהים, שלעיתים עשויים להגיע ל-15% נטו בשנה, ישנן לא מעט סכנות בהשקעה בנכסי נדלן באמריקה. התפוצצות בועת הנדלן הורידה באופן משמעותי מאוד את הביקוש לדירות בארצות הברית, ולמרות המחירים הנמוכים ישנם נכסים שאף אחד לא ירצה לשכור או לרכוש במהלך התקופה הנראית לעין.
בעיה נוספת נובעת מהקשיים הכרוכים בהשקעה במדינה זרה שהאוכלוסייה שלה, חוקיה ומערכת המיסים שלה אינם מוכרים. גם ביקור באזור בו נמצא הנכס לא בהכרח יספיק להכנה של הנכס להשכרה ומציאת שוכרים אמינים.
חברות תיווך ישראליות מציעות למשקיעים חבילות השקעה, הכוללות ליווי וסיוע משפטי וסיוע בתחזוקת נכסי נדלן באמריקה והכנתם להשכרה. לעומת רכישת הנכס עצמו, שאותה יכול המשקיע לעשות בקלות יחסית בעצמו, בדיקת הנכס באופן פיזי, והכנתו להשכרה מבחינה פיזית ומשפטית, היא משימה מסובכת יותר הדורשת השקעה של זמן ומאמץ.
הצעד הראשון בבחינת הכדאיות שבשכירת נכס ספציפי הוא בדיקת האזור הגיאוגרפי בו נמצא הנכס. רצוי שלא להשקיע באזורי מגורים בהם קיים ביקוש נמוך לנכסים וניתן לראות באזור בתים רבים שעומדים ריקים.
בנוסף יש לנסות להעריך את האוכלוסייה המתגוררת במקום, על ידי בחינת נתוני הפשע במקום, מיקום של ריכוזי תעסוקה והמצב הסוציו אקונומי של האוכלוסייה באזור. מציאת דיירים טובים היא אחת המשימות החשובות באחזקת נכס נדלני באמריקה לצורך תשואה במדינה זרה.
מרכיב נוסף שחשוב להתייחס אליו עוד בשלב הבדיקה המקדימה, הוא עלויות האחזקה והעלויות הנלוות.
לצורך הכשרת הדירה למגורים יאלץ המשקיע להוסיף לעיתים סכומי כסף, בנוסף לכך לצורך הניהול התחזוקה השוטפת של הנכס יש צורך בשכירת שירותים של חברת אחזקה מקומית.
הוצאה משמעותית נוספת, שחשוב להכיר בטרם רכישת נדלן באמריקה היא גובה הארנונה המשתנה בין האזורים השונים. תשלום הארנונה בארה"ב המתבצע על ידי בעל הנכס. בנוסף לכך, יש להוסיף לעיתים שכר טרחה לעורך הדין המטפל ברישום הטאבו.