דף הבית ערבות בנקאית לרכישת דירה – כיצד מגנה עליך?
רכישת דירה מגלמת התחייבות כלכלית משמעותית מנקודת מבטו של הקונה, ולכן חשוב לנקוט בכל האמצעים על מנת לוודא את תקינות העסקה ולהבטיח את קיומה.
התקשרות עם קבלן לרכישת נכס שונה במהותה מקניית דירה יד שניה, זאת מפאת פערי הכוח שבין הצדדים והעובדה שלעיתים הרכישה מתבצעת "על הנייר", קרי, בעת ההתחייבות בניין המגורים עדיין לא עומד על כנו וקיים חשש מפני עיכוב או אי השלמת בנייתו.
המחוקק מייחס חשיבות רבה להבדלים בין רכישת דירה חדשה לבין רכישת דירה מיד שניה.
לכן, קובע סעיף 2 לחוק המכר (דירות) – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל"ה – 1974, כי אדם אשר מוכר דירה חדשה חייב לספק בטוחה לכספי הרכישה.
מנגנון הבטוחה המקובל בשוק במקרים אלה הוא ערבות מטעם הבנק.
ערבות, לפי חוק המכר, מגנה על הכספים עד למועד בו נרשמת על שמם של הרוכשים הערת אזהרה בלשכת רישום מקרקעין. היתרון הגדול של הערבות הוא הבטחת כספו של הרוכש במידה והדירה טרם נמסרה לידיו.
במקביל, אחד החסרונות המשמעותיים של ערבות בנקאית הוא שמנגנון זה אינו מבטח את הרוכש מפני סך הסיכונים שבקנייה, כך במקרה חריגה מהתחייבויות בחוזה המכר שאינן קשורות למסירת הדירה.
במקרים אלה קמות נסיבות אשר יכולות אף לשלול מהקונה עילת תביעה כנגד אותו בנק אשר מלווה את הפרויקט.
מהם השינויים שהוכנסו לתקנות בחוק?
ביום 19.2.11 נכנסו לתוקף תקנות לחוק המכר אשר קובעות בפירוט את נוסח הערבות הבנקאית המיועדת לרוכשים. הנספח כולל גם התייחסות למקרים בהם לא ניתן למסור את הדירה בשל כינוס נכסים, עיקול ונסיבות אחרות, זאת מצד בעל הקרקע או הקבלן.
בהליך ע"א8343/01 עובדיה ואח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) המערערים רכשו דירות בפרויקט דירות נופש של המשיבה וקיבלו ערבות בנקאית של הבנק הבינלאומי הראשון.
לאחר התחלת הפרויקט נכנסה החברה הקבלנית לקשיים כלכליים ולבקשת הבנק מונה לה כונס נכסים אשר השלים את בניית הבניין שבו נמצאות דירות המערערים, אולם יתר החלקים שתוכננו לפרויקט לא הושלמו.
המערערים ביקשו מבית המשפט המחוזי להצהיר כי חוזי המכר ובינם ובין החברה בטלים והם זכאים למימוש הערבויות, אולם בית המשפט דחה את טענתם בנימוק שהעילות הקיימות בסעיף אינן מונעות את העברת הקניין בדירה.
בית המשפט העליון פסק, כי מדיניות משפטית ראויה היא כזו המאפשרת לממש את הערבות מקום שאי ההתאמה בין מה שהוסכם לבין מה שנבנה בפועל הינו כה מהותי עד שהוא עולה כדי ביטול מסירת הדירה. זאת, בין היתר, מאחר והבנק שמספק את הערבות הבנקאית מפקח ובוחן את התקדמות הבניה ולכן יש לראות גם בו צד לחוזה המכר.
רכישת דירה כרוכה בהוצאות כספיות ניכרות, לכן קונים רבים מסתפקים לצורך כך בליווי משפטי מטעם משרד עורכי דין של הקבלן.
יחד עם זאת, מאחר ובמרבית הפעמים מדובר בעסקה המשמעותית שיבצע הפרט במהלך חייו, חשוב לקבל ייעוץ משפטי מאת עורך דין מקרקעין מנוסה, על מנת לוודא שזכויות הקונה אינן מקופחות וכי אינו שם את כספו על קרן הצבי.