לפני שבע שנים משקיע ידע שכשהוא רוכש דירה בשיכון ג' בבאר שבע ב–200 אלף שקל, הוא יזכה לתשואה של 10% בערך, ושלדירה קשה לרדת יותר במחיר. כיום, כשהמחיר משולש והתשואה השנתית בסביבה התקזזה לסביבות ה–5%, יש הרבה יותר מה להפסיד. עולם השקעות הנדל"ן הישראלי נהפך לסבוך, מורכב ומסוכן יותר מבעבר, ואם עד לפני שנים ספורות כל דירה בפריפריה "זכתה", כיום המשקיע חייב להיות מקצועי הרבה יותר, לא להתייחס לסיפורי גבורה של משקיעים מלפני שנתיים, ולפרוש את הבדיקות שלו על פני יישובים ושכונות רבים. כמו כן, מעבר לשיקולי התשואה הרגילים, המשקיעים של היום חייבים לקחת בחשבון גורמים כמו תמ"א 38 ופינוי־בינוי, כמו גם שיקולי מיסוי וליווי בנקאי, שעשויים לשנות את דפוסי השקעתם בצורה דרמטית.
למשקיעים ותיקים הכלל הזה כנראה לא מחדש הרבה. מנתוני מדד ההשקעות של מדד TheMarker–yad2, עולה כי המציאות של ריביות נמוכות שאותה אנחנו חווים כיום, משנה לחלוטין את חוקי המשחק בנדל"ן. הדברים אמורים במיוחד כשמדובר במשקיעים קטנים שמעוניינים לרכוש לעצמם דירה־שתיים להשקעה, או בכאלה שקיבלו דירה בירושה, מקבלים עליה תשואה, והם מתלבטים אם להמשיך להשכיר אותה או למכור אותה.
הנה כמה דוגמאות למה שקרה כאן בחמש השנים האחרונות: בסוף 2009 הניבה דירת 3 חדרים בתל אביב לבעליה תשואה ממוצעת של 4.3%, ואילו כיום 3% בלבד; ביוני 2011 הניבה דירת 4 חדרים ברמת גן למשקיעים תשואה ממוצעת של 3.5%, ואילו כיום 3%; ואילו דירת 3 חדרים בבאר שבע, שביוני 2008 זיכתה את בעליה בתשואה של 6.6%, צנחה כיום לרמת תשואה של 4.3% בלבד.
באר שבע. תשואה של 5%אייל טואג נחזור רגע לבאר שבע, שכן היא נחשבה בירת ההשקעות בשוק הנדל"ן ומדי שנה אנו מקדישים לשוק ההשקעות שלה כתבה מיוחדת. כיום התשואה השנתית על דירות 2 חדרים בעיר מגיעה כאמור לכ–5%. משקיע מאזור המרכז שיש לו הון זמין יותר מזה שנדרש לרכישת דירה כזו בבאר שבע, עשוי למצוא נכסים סמוכים יותר למקום מגוריו שיניבו לו תשואות נמוכות במקצת. אז מדוע להשקיע בבאר שבע, עיר בעלת היסטוריה מוכחת של קריסות מחירים? זו שאלת חובה שכל משקיע שמחפש דירה בעיר צריך לשאול את עצמו. ייתכן שהתשובה תגיע מצד בסיסי צה"ל המוקמים בדרום, שעשויים להגדיל את הביקושים לשכירות בעיר. אולי, אבל כדי לבסס את התשובה צריך לרדת לעיר הדרומית ולבדוק.
מדובר בדוגמה בולטת להסתבכות שוק ההשקעה, שאינה מאפשרת למשקיעים להסתמך על נוסחאות מהעבר. כיום צריך להזיע יותר כדי לקבל תשואה דומה לזו של השנה שעברה. יש גם יוצאים מן הכלל שכדי לאתרם צריך לעבוד קשה מאוד, או להסתייע באנשי מקצוע.
בחצי השנה האחרונה המשיכה צניחת התשואות - תולדה ישירה של עליית המחירים בשיעורים גבוהים מעליית מחירי השכירות. מדובר בתופעה של כמה שנים, ועד לאחרונה כלכלנים העריכו שבטווח הארוך קצב ההשתנות של מחירי השכירות ומחירי הדירות צריך להשתוות, כך שאחד מהשלושה יקרה: מחירי הדירות יירדו, מחירי השכירות יעלו בקצב מהיר יותר, או ששניהם יחד יקרו. עד כה התחזית אינה מתממשת.
מתוך 31 יישובים שנסקרים במסגרת המדד, רק בשבעה רמת התשואה הממוצעת היתה גבוהה מ–5%, וזאת לעומת תשעה יישובים שהניבו תשואה שכזו, בסוף 2013. גם כשנמצאת רמת תשואה שכזו, היא קיימת רק בדירות קטנות של עד 2 חדרים.
ברמה העירונית, נרשמה תחלופה בצמרת: בעוד שבדצמבר 2013 טבריה הובילה את התשואה עם 5.9%, ביוני היתה זו אשקלון, שדירות ה–2 חדרים בה הניבו תשואה ממוצעת של 5.8%, שהובילה את רמות התשואה. טבריה שנייה עם תשואה שנתית ממוצעת של 5.7%. אחריה לפי הסדר: עכו (5.4%), אשדוד (5.3%), חדרה (5.2%) נהריה (5.1) ובאר שבע חותמת את הערים נושאות התשואה של 5% ויותר. העיר שבה התשואה על דירות היא הנמוכה בישראל (לפי המדד) היא, כמובן, תל אביב, שבה התשואה הממוצעת היא 3.5% על דירות 2 חדרים. מכאן שלא רק התשואות נמצאות בירידה, גם הטווח בין התשואה הגבוהה לנמוכה קטן — מה שמסבך יותר את התמונה המורכבת ממילא למשקיעים.
במסגרת המדד נמצאו כמה ערים שבהן יש מדגם מספק של נכסים, שמאפשר לבדוק גם שכונות שונות. שלא במפתיע, ניתן למצוא פערים משמעותיים ברמות התשואה בתוך הערים, וזאת בדומה לרמות המחירים.
כך למשל, בעוד שהתשואה על דירת 2 חדרים במרכז תל אביב מגיעה ל–3.1% בלבד (הנמוכה ביותר במדד), הרי שכשמדובר בדרום תל אביב וביפו התשואה הממוצעת קופצת ל–4.2%. מדוע הפער הגדול? כי מחירי השכירות במרכז העיר גבוהים ב–60% מהמחירים בדרום וביפו (4,934 שקל לעומת 3,092 שקל בממוצע), אבל הפערים במחירי הדירות הממוצעים שם יותר מכפולים (1.88 מיליון שקל לעומת 888 אלף שקל). מי שמשקיע במרכז תל אביב חייב לקחת בחשבון שהצלחת השקעתו תלויה בעיקר באפשרות שמחירי הדירות באזור יעלו, כי קשה להעריך שהשכירות שם, שהיא הגבוהה בישראל לדירות 2 חדרים, תוסיף לעלות באופן ניכר. בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות במקום ב–13%, בעוד שמחירי השכירות עלו ב–2% בלבד, כך שעיקר התשואה למשקיעים במקום היקר בישראל הגיע מעליית המחירים ולא מהתשואה הישירה על השכרת הנכס.
לערים רבות מרכז תל אביב אינו מייצג, אך גם במקומות אחרים ניתן לראות שמחירי השכירות כמעט שלא עלו, ולעומת זאת מחירי הדירות הוסיפו לעלות: בשכונות הדרומיות של אשקלון ניתן לראות דוגמה קיצונית: בעוד שמחירי דירות 2 חדרים עלו ב–7%, שכר הדירה עבורן ירד ב–3.5% - מה שגרם לירידת התשואה מ–6.2% ביוני 2013 ל–5.6% ביוני 2014. לעומת זאת בצפון העיר מחירי הדירות 2 חדרים עלו בכ–5%, ל–484 אלף שקל, והשכירות עלתה בשיעור דומה, ל–2,347 שקל בחודש - מה שהותיר את התשואה השנתית 5.8%. מדובר בבשורות משמחות למשקיעים שרכשו דירה באזור זה, שגרפו תשואה שנתית כוללת של כ–11%.
בשכונות הדר הכרמל והעיר התחתית בחיפה - עוד יעד פופולרי למשקיעים - נעים מחירי דירות 2 חדרים בין 300 ל–550 אלף שקל, והן מבטיחות למשקיעים תשואות של כ–5%. היתרון של הוא המחירים הנמוכים. ואולם בשכונות הדרומיות של אשדוד ניתן לרכוש דירות בכ–624 אלף שקל ולהשיג תשואה של 5.6%. האם כדאי להתמנף ולרכוש את הדירה באשדוד? ואולי למשקיע במרכז עדיף להישאר קרוב לבית, ולהתמקד בהשקעות יקרות מעט יותר אך זולות יותר לאחזקה?
השאלה אינה פשוטה. לא מעט משקיעים למדו על בשרם שכדי לתחזק נכסים מרוחקים ממקום מגוריהם ולהתמודד עם שוכרי הדירות, צריך להשקיע זמן יקר ונסיעות, ולהסתייע בבעלי מקצוע מקומיים. הדבר אינו פשוט ומצריך מאמצים ועלויות כספיות לא מבוטלים.
ברדיוס של 40 ק"מ מתל אביב יש לא מעט שכונות שמחירי הדירות בהן אמנם גבוהים מבבאר שבע, אשקלון וחיפה; והתשואות בהן נמוכות יותר ונעות בין 4.5% ל–4.8%, ולכן המשקיעים צריכים לשקול את שיקוליהם. אם במרכז רמת גן מחיר דירות 2 חדרים ממוצע הוא 974 אלף שקל, אך יש עידוד לפרויקטי תמ"א 38 - מובן שהתשואה השנתית של 4.1% שהנכסים מקנים אינה הפרמטר היחיד, ובמקומות מסוימים בעיר גם לא הקובע.
לאור כל זה, צריך לחזור על המסר שמשקיע ב–2014 צריך להפעיל שיקול דעת רב יותר מזה של משקיע ב–2007. בעוד שהאחרון יכול היה להסתפק בתחשיבים ששיקללו את מחירי הנכסים, שכר הדירה, עלויות השיפוצים והתקופות שבהן הדירה תישאר ריקה, המשקיע של היום מחויב לפעול מתוך הנחה שרמת המחירים כיום קרובה לשיא, שיש סיכוי סביר שהמחירים ירדו בעתיד, והכי חשוב - שיש אלטרנטיבות כמעט לכל מקום, שאולי ב–2007 כלל לא היו נלקחות בחשבון, אך כיום הן יכולות להמציא תועלות כלכליות שלא היו בעבר.