רבים מאיתנו ודאי ממשיכים לשבת על הגדר בציפייה לירידה במחירי הדירות, אחרים מיהרו לקנות דירה לפני עליית המע"מ וחלק מחפשים בכל זאת דירה גם בימים אלה ממש. לטובת המחפשים וגם לאלה שממתינים, החלטנו לבדוק מה עדיף - לקנות דירה מיד ראשונה (דירה מקבלן) או דירה מיד שנייה.
לפי נתוני האוצר שפורסמו באחרונה, מחירי הדירות החדשות ירדו בחודש יולי האחרון ב-11% לעומת חודשי מחאת האוהלים ולא בכדי. הקבלנים משדרים לחץ לסגור עסקאות ויוצאים בשלל מבצעים למכירת דירות בפרויקטים חדשים בבנייה, החל מהנחות לחברי מועדונים וכלה במבצעים למכירת פנטהאוזים.
לעומת זאת, בשוק הדירות המשומשות אין מבצעים, אך הדבר לא סותר הזדמנויות משתלמות. כך, לדוגמא, במודעות בלוחות המודעות ברשת למכירת נכסים משתרבבים משפטים כמו "אפשרות הרחבה", "יש בסביבה פרויקטים של תמ"א 38", "אזור פינוי-בינוי" ועוד. אפשרויות אלו יכולות להיות משתלמות לרוכשים מצד אחד, אולם מצד שני בדרך כלל המוכרים מגלמים את הפוטנציאל של אפשרויות אלה במחיר הדירה - ומעלים אותו.
עם זאת, רוב בעלי הדירות שמפרסמים את המודעות הללו עלולים להטעות את הקונים הפוטנציאליים. "בעלי הבתים אומרים שכאן תהיה הרחבה או תוכנית, אבל הם לא אומרים שזה תלוי בהסכמה של עשרות דיירים", מסביר השמאי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין המאירי ושות'. לדבריו, "יש הבדל בין דירה שבה המוכר מציג חוזה עם קבלן והקונה יודע בדיוק מה הוא יקבל ומתי, לבין מוכר שאומר שיש פוטנציאל - אבל לא ידוע אם הוא אכן קיים".
כך או כך, לדברי המאירי ערכה של דירה חדשה יהיה גבוה ב-10%-15% מערכה של דירה יד שנייה הממוקמת באותו אזור ובנויה פחות או יותר באותה האיכות. כאשר מדובר בדירה יד שנייה שנבנתה לפני יותר מעשור, ערכה יהיה נמוך בעד 20%.
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין טוענת כי בערים מסוימות כמו ירושלים, מודיעין והוד השרון, הביקוש למגורים עולה על ההיצע, ולפיכך המחירים של דירות מיד שנייה, שהן זמינות הרבה יותר, גבוהים ממחירי הדירות מיד ראשונה באופן משמעותי.
לדבריה, לא פחות חשובה העובדה כי דווקא בפרויקטים החדשים בבנייה קיימת גמישות מבחינת המחיר וכן מבחינת פרישת התשלומים. באחרונה החלו יזמים רבים להציע מבצעים אטרקטיביים הכוללים הנחות, אפשרויות מימון, ופריסת תשלומים נוחה דווקא ביישובים שבהם שוק הדירות מיד שנייה מהווה תחרות.
בכלל, בוגין מעדיפה דירות חדשות: "לדירה חדשה אין תחליף, שכן היא מגיעה ישר מהניילונים וגם התשתיות והשטחים הציבוריים הם עכשוויים ועדכניים", היא אומרת. "מבחינת פוטנציאל להשקעה, רכישת דירה מיד ראשונה ניתן לבצע כאשר הנכס עדיין על הנייר ואפילו לפני קבלת היתר. בתקופות אלה מחיר הדירה יהיה נמוך בדרך כלל ממחיר השוק ב-10%-15% לפחות".
פרמטר נוסף שיכול להשפיע על השיקול בקניית דירה הוא מספר החדרים שלה. במחצית הראשונה של 2012 נרשם זינוק של 20% בהתחלות הבנייה של דירות גדולות בנות שישה חדרים ומעלה, ודירות קטנות יותר בנות שלושה חדרים אין בנמצא, לפחות בפרויקטים החדשים. המסקנה, אם כן, היא שדירות יד שנייה קטנות יותר - ולפיכך זולות יותר.
ואולם, יש יוצאים מהכלל: בפרויקט של חברת נדל"ן-נדל"ן בראשון לציון, לדוגמא, משווקת זכות ליחידת מגורים לדירה בת שלושה חדרים בגודל 80 מ"ר ב-380 אלף שקל בלבד. יצוין כי זכות ליחידת מגורים היא, למעשה, החלק של שווי הקרקע בדירה ולסכום זה יתווספו בהמשך עלויות הבנייה - אך עדיין מדובר במחיר זול יחסית לדירה חדשה.
במסגרת הפרויקט מתבצעת הרכישה בשלבים, מה שמזכיר קנייה בקבוצת רכישה שבה הנכס יעמוד על תילו רק בעוד מספר שנים - מה שמוזיל משמעותית את המחיר. בחברה מספרים כי קבוצת הרכישה תוביל לבניית 120 יחידות, וככל שהכניסה אליה תהיה מוקדמת יותר, כך היא תהיה משתלמת יותר. ארז ניר, מבעלי חברת נדל"ן-נדל"ן, מספר כי "25% מהפרויקט מיועד לבנייה לזוגות צעירים שירכשו דירות במחיר משתלם באזורי ביקוש".
"צריך לבוא רק עם המזוודות"
"בטווח הבינוני והארוך, רכישה של דירה מקבלן היא כלכלית יותר מרכישת דירה מיד שניה", טוען דביר גרנות, סמנכ"ל השיווק והפיתוח של חברת הבנייה בוני התיכון. לדבריו, פוטנציאל לירידת ערך ב-7-10 שנים הקרובות בדירות יד שניה הוא גדול הרבה יותר מירידת ערך של נכס חדש.
גרנות מספר כי אמנם דירה בפרויקט שמשווקת החברה במתחם ח-300 בחולון, למשל, תהיה יקרה יותר מדירת יד שנייה בעלת מאפיינים דומים באזור איכותי בעיר - אבל ההבדל יהיה רק כ-250 אלף שקל. כך, למשל, דירת חמישה חדרים בפרויקט טופ-ספורט בעיר, שגודלה 138 מ"ר עם מרפסת בגודל 12 מ"ר בקומה השישית, תעלה החל מ-2.1 מיליון שקל. דירת יד שנייה עם מאפיינים דומים תעלה 1.9 מיליון.
"מדובר בהפרש של כ-200-250 אלף שקל שהוא משתלם כלכלית להשקעה, גם אם מדובר במשכנתא גבוהה יותר ותשלום חודשי גבוה יותר כל חודש", אומר גרנות. "לא הייתי קונה בית עם ריהוט ומוצרי חשמל חדשים ומפוארים, אלא משקיע בבסיס. הייתי משקיע ברכישת נכס חדש שבו כל המבנה, הקירות, הרצפה, הכלים הסניטרים והחלונות חדשים. עם מוצרי החשמל והריהוט הייתי מחכה ורוכש לאט לאט".
למרות הנתונים שמציג גרנות, על פי נתונים של חברת אנגלו-סכסון, העוסקת בשיווק פרויקטים חדשים ובמכירת נכסי נדל"ן מיד שנייה, במספר שכונות מרכזיות הנחשבות למבוקשות ביותר בקרב משפחות צעירות מחירי הדירות החדשות זולות יותר ממחירי דירות יד שנייה. כך, למשל, בשכונת עיר ימים בנתניה מחיר דירה חדשה, הזהה במאפייניה לדירת יד שנייה בת שלוש שנים, זול ב-7%-10%. בשכונת אם המושבות בפתח תקווה דירה חדשה זולה ב-5%-7% מדירת יד שנייה בת 10 שנים.
"דירת יד שנייה מגיעה עם יתרונות רבים", מסבירה עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו-סכסון. "הדירה כבר מסודרת, יש חיבור לכל התשתיות והיא מושקעת, כך שצריך לבוא רק עם המזוודות". לדבריה, דירות יד שנייה יכולות להיות יקרות יותר משום שהרוכש רואה פחות או יותר את אופי השכונה ומיהם השכנים. לעומת זאת, רכישה של דירה חדשה על הנייר תהיה זולה יותר, מכיוון שיש הרבה יותר "נעלמים" בחוזה המכר.