בשונה מקרקע שיעודה מגורים, כאשר מדברים על רכישת קרקע שעתידה להפשיר מדברים למעשה על עסקה שיישומה תלוי בשינוי. כמובן שהיתרון שבהשקעה מסוג כזה טמון בתזמון. נקודת הזמן הרווחית ביותר בעסקה מסוג כזה היא נקודת הפתיחה שבה הקרקע עוד מוגדרת כחקלאית, אבל החל תהליך ויש צפי ראלי לסיומו.
אז מה עתיד להיות? התהליך הזה של הפשרה ושינוי יעודה של הקרקע כולל כמה שלבים בדרך. חלק ארי מהתהליך כולל סדרת אישורים שיש לקבל אודות הקרקע.
אישור של הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית מהווה אישור יסוד הכרחי להפשרתה. על פי חוקי התכנון והבנייה של ישראל- חייבת כל קרקע חקלאית למכירה באישור הועדה. בעשרים השנים האחרונות פונו אלפי דונמים של קרקעות חקלאיות לטובת שינוי ייעוד והפשרה. לא כולן עוד הופשרו.
נוסף על כך יש לוודא שתכנית המתאר הארצית תומכת בתכנון לשינוי ייעודה של הקרקע המדוברת. בכדי שרשות אזורית תוכל לבצע תכניות ראליסטיות אודות קרקע ושינוי ייעודו עליה להישען על תכנית המתאר הארצית של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. בדיקת תמ"א 35 נועדה לבחון למעשה את תכניותיה של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה אודות הקרקע ולבחון בכך את היתכנות הפשרתה. שינוי ייעוד הקרקע תלוי באישור הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה, אבל לא רק באישור שלה. גם וועדות מחוזיות לתכנון ובנייה צריכות לתת את אישורן כתנאי להפרשת קרקע חקלאית, אלה אחראיות על תכניות הפיתוח באופן פרטני אודות אזורים המצויים תחת פיקוחן. מנהל מקרקעי ישראל צריך לאשר את שינוי ייעודה של קרקע חקלאית גם הוא.
משרד השיכון והפנים בתורם צריכים לאשר את ייעודה של הקרקע ביחס לאוכלוסיות שונות, כך למשל עליהם לאשר כי אין מדובר על קרקע שיועדה למגזרים שונים.
לצד האישורים, תהליך הפשרת הקרקע טומן בחובו עלויות- ישירות ועקיפות. כך למשל, כחלק מחוקיה של מדינת ישראל, היא רשאית להפקיע קרקעות. פרוש הדבר הוא שביכולתה להפקיע חלק בגודל של עד 40% מסך כל קרקע חקלאית להפשרה, זאת לטובת פיתוח שטחים ציבוריים. הקרקע המופקעת מוקצית לטובת כבישים, קרקעות עבור מבנים ציבוריים, גינות וכיוצא באלה.
תשלום מס שבח ורכישה דרושים גם הם, כך גם כמובן עלויות פיתוח. יחד עם זאת, בנוגע לפיתוח, לרוב תהיה קיימת אפשרות להפקיע חלק מהקרקע לטובתו של קבלן מבצע, בתמורה לפיתוח שלה.
עם כל זאת, רכישת קרקע חקלאית היא עדיין הדרך היעילה, הכלכלית והראלית ביותר להשיג קרקע בישראל- הן למגורים והן להשקעה.
מה קורה לאחר הפשרת קרקע חקלאית?
כאשר מדברים על קרקע חקלאית, כולם מדברים על ההפשרה, מועד ההפשרה, שלבי האישור בהפשרה, ומעט מאד מדברים על מה קורה ברגע האמת, כאשר הקרקע אכן מופשרת. החלק הבא מיועד לביאור התמונה בבואו להסביר מהן האפשרויות שעומדות לרשותו של המשקיע עת מימוש השקעתו בקרקע חקלאית.
השקעה נבונה בפרויקט מוצלח יכולה להביא למימוש הקרקע בתוך פרק זמן קצר יחסית במהלך תקופה של שנים ספורות. בהגדרתה, השקעה בקרקע חקלאית הינה השקעה לטווח ארוך, יחד עם זאת, ולאור המצב העגום בקרב כמות הקרקעות הפנויות לפיתוח לא נותרת הרבה ברירה לבעלים של מרבית הקרקע במדינת ישראל – הקרן הקיימת, שבתורה הולכת ומפשירה עוד ועוד קרקעות.
עם הפשרתה של קרקע חקלאית ושינוי ייעודה לקרקע למגורים, מתחיל תהליך הפיתוח של הקרקע. מבחינתו של המשקיע לשלב הזה יש שתי משמעויות – הראשונה היא הגודל והמיקום של יחידת השטח שלו בתוך הקרקע כולה שהופשרה, והשנייה היא – מה הוא מתכוון לעשות איתה.
שינוי הייעוד של קרקע חקלאית הוא תהליך שבמסגרתו נכנסות לתוקף תכניות מתאר פרטניות ומופקעות קרקעות לטובת שטחים ציבוריים. במסגרת התהליך מתבצעים מיקום והקצאה של שטחים ציבוריים וכך גם החלוקה הפנימית של הקרקע בין בעליה השונים, מה שמתבצע לרוב בהגרלה. בשלב הזה ערך הקרקע כבר גבוה משמעותית ממה שהיה בתחילת התהליך ולכל אורכו. כבר בנקודת זמן זו, מכירה של הקרקע תניב תשואה עצומה, שתלך ותגדל עבור מי שיחליט לפתח אותה.
פיתוח עצמי היא כמובן אפשרות שתמיד עומדת בעינה. פרוש הדבר הוא ניהול פרויקט הבנייה באופן עצמי לרבות השגת המימון הדרוש, קבלן, תכניות, עובדים, חומרי גלם, לוחות זמנים ועוד ועוד.
אפשרות נוספת היא להיעזר ביזם חיצוני. משמעות הדבר היא הפקעה של חלק מהקרקע תמורת פיתוח שלה ליזם נדלן. אפשרות זו אמנם מקטינה מעט מסך כל השטח, אבל היא חוסכת לא רק בהון העצמי שנדרש לטובת פיתוח הקרקע, אלא חוסכת גם את כל ההתעסקות סביב ניהול פרויקט הפיתוח.
בסיכומו של דבר, הביקוש דוחק את השוק, ועסקאות הנדל"ן מתממשות בקצב מסחרר. השקעה בקרקע חקלאית היא הדרך הבטוחה והנגישה ביותר, לא רק לרכוש בית בישראל, אלא לייצר תשואה של מאות אחוזים על השקעה בטווח שהולך ומתקצר כל הזמן.