ב-27 בינואר 2019 אישרה הממשלה יצוא קנאביס רפואי מישראל. החלטה זו מעוררת הדים, הן מטעם משקיעים בארץ ובחו"ל והן מטעם החקלאים, עד כי דומה שעסקינן בסטארט-אפ ולאו דווקא בחקלאות גרידא.
רבים ערים לפוטנציאל הכלכלי הרב הטמון בגידול חקלאי זה, ודאי בהשוואה לענפי חקלאות אחרים, ועכשיו, כשהאפשרות ליצוא עומדת בפתח, מוצאים עצמם קיבוצים, מושבים וחברי מושבים מחוזרים על ידי משקיעים.
מטבע הדברים, גידול חקלאי ניתן לבצע על קרקע שייעודה חקלאי. הקרקעות הפרטיות שייעודן חקלאי ופנויות לגידול זה אינן רבות בהשוואה לקרקעות הפנויות לגידול חקלאי, המצויות אצל קיבוצים, מושבים וחברי מושבים.
אז אם חשבתם לעצמכם שנפלה כאן הזדמנות פז לקבל לשימושכם קרקע חקלאית שערכה נמוך להפליא ביחס לפוטנציאל הגלום בה, וכי כל שנדרש הוא לקבל לידכם כמשקיעים זכות להשתמש בקרקע זו לתקופה קצובה תמורת תקבול כספי, או אם החקלאים חשבו שסוף סוף יש להם הזדמנות למנף את הקרקע שברשותם מבלי לקחת כל סיכון בגידול, סימן שאתם לא מכירים את חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההתיישבות").
לחוק זה משמעות קריטית בתהליך רישוי העיסוק בתחום הקנאביס לשימוש רפואי. הכותבת מלווה משקיעים וחקלאים בהתקשרויות לגידול ושיווק קנאביס רפואי, שמופתעים, כל פעם מחדש, ממשמעויותיו של חוק ההתיישבות. אז בואו נעשה בנושא סדר.
תהליך רישוי העיסוק בתחום הקנאביס לשימוש רפואי מחייב את מי שמבקש לעסוק בתחום זה להציג, בין היתר, אישור המעיד כי הנו בעל הזכויות בקרקע לצורך הגשת הבקשה לקבלת רשיון לחוות גידול/ריבוי קנאביס. כאמור, על פי רוב, המשקיעים אינם בעלי הזכויות בקרקע. חוזה עם רמ"י יש לאגודה ו/או לחבר אגודה. במקרה זה דורש הליך הרישוי אישור המעיד כי יש ליזם שותפות עם בעלי זכויות בקרקע חקלאית, וזאת באמצעות היתר לשימוש חורג על פי חוק ההתיישבות.
דעו כי זו אחת הפעמים הבודדות בה מסונכרנים משרדי הממשלה, ועומדים על קיומו של המתחייב בחוק שלא באמצעות פעולה יזומה של המחזיק בקרקע (בין אם קיבוץ, מושב או חבר מושב).
חוק ההתיישבות מסדיר את השימוש המותר בקרקע חקלאית, וקובע כי מי שקיבל קרקע ומים מהמדינה לשימוש חקלאי יעשה בהם שימוש לעצמו ולא יעבירם לאחרים. הקניית זכויות בקרקע ויצירת שותפות מוגדרים בחוק כ"שימוש חורג", ויתאפשרו רק לאחר קבלת היתר מהרשות המוסמכת.
אז מה יהיה עליכם לעשות כדי לקבל את האישור המיוחל?
במסגרת בדיקת הבקשה, בודק הממונה לביצוע חוק ההתיישבות האם ההתקשרות בין המחזיק לבין היזם היא "שותפות אמת". בהתאם לפסיקת בתי המשפט, שותפות אמת היא שותפות שבה כל הצדדים להתקשרות נושאים בסיכון להפסדים ובסיכוי לרווחים. בהתאם, תיבחן נשיאת השותפים בסיכון ובסיכוי.
חלקו של השותף המחזיק בקרקע בהשקעה וברווחים, לא יפחת, ככלל, מ-26%. העמדת הקצאת המים והקרקע על ידי המחזיק בקרקע לטובת השותפות, לא תחשב לצורך חישוב השקעתו כאמור. גם תשלומים מובטחים של המשקיע למחזיק בקרקע ללא קשר לרווחי השותפות ("רנטה"). בנוסף, העובדה כי המחזיק בקרקע לא נושא בהפסדים תצביע על כך שלא מדובר בשותפות אמת.
כמובן שיש פרמטרים רבים נוספים שאותם יש לקחת בחשבון, ולכן מומלץ להקדיש חשיבה לבניית ההסכם באופן שיאפשר קבלת אישור חורג, ויגן על שני הצדדים באופן ראוי.