תכנית בניין ערים (תב"ע) היא מסמך תיכנוני חוקי המגדיר את יעודי הקרקע, זכויות הבניה והשימושים המותרים בתחומה.
תב"ע יכולה לחול בתחום תוכנית המיתאר המקומית – שינוי לתוכנית המתאר, או לחול באזור שמחוץ לתוכנית המיתאר.
תב"ע מורכבת ממספר מסמכים שהחשובים והבולטים שבהם הם התקנון והתשריט.
התקנון הוא התיאור המילולי של התכנית, המפרט את מטרות התכנית והוראותיה.
התשריט הוא הביטוי הגרפי, החד-מימדי של תב"ע, בו מוצגים יעודי הקרקע, קוי הבנין, גבולות התכנית, סימונים וסמלים נוספים החיוניים להבנת מטרת התוכנית ומהותה.
נוסף על שני מסמכים אלה, ניתן לעיתים לצרף נספחים המתארים תיאור רב-מימדי, עיצובי ודאריכלי של התכנית, וכן מתארים את ההשלכות הנוספות שיש לתכנית על הסדרי התנועה, גינון, וכד'.
כל נכס הנבנה במדינת ישראל נבנה עפ"י חוק התכנון והבניה , התשכ"א- 1965.
החוק הנ"ל קובע את הליכי התכנון והבניה של כל הקרקעות המצויות במדינת ישראל ומכאן שאין מקום או מגרש שלא חלה עליו תוכנית המתארת את יעודו התכנוני. התוכנית ניקראת "תוכנית מיתאר" .
משרד הפנים הוא האחראי והמפקח על התכנון והבניה. למשרד הפנים כפופים: המועצה הארצית, 6 ועדות מחוזיות ומתחתן מספר רב של ועדות מקומיות ומרחביות הדנות בתוכניות המתאר ובתוכניות מפורטות הנמצאות באיזור שיפוטן.
תוכניות המתאר הארציות ניקראות "תמ"א. הן חולשות על כל שטחי הארץ וחלות על נושאים כגון דרכים, חשמל, חופים, פיזור אוכלוסין ועוד.
בכל מחוז קיימת תוכנית מתאר מחוזית הקרויה : "תמ"מ " הקובעת בעיקר יעודי שטחים.
בכל תחום ועדה מקומית או מרחבית קיימות תוכניות מתאר מקומיות המכונות: "תב"ע". תוכניות בנין עיר הן תוכניות הקובעות את יעודי השטחים הכלולים באזור השיפוט של הועדה ואפשרויות ניצולם כמו: גבולות מגרש, קביעת מיקום מבנים, זכויות בניה, קווי הבניה, גבהים, דרכים, וכד'.
קיימים מיקרים בהם הועדות ו/או יזמים פרטיים מעונינים לשנות את התב"ע כ"א מסיבות שונות: פיזור אוכלוסין, שינוי מקרקע חקלאית לקרקע לבניה , שינוי לאזור מסחרי וכד'.
על מנת לשנות את התב"ע יש צורך בהכנת תוכנית מפורטת, להפקידה בוועדות הממונות ולפרסם ברבים את דבר הפקדתה, וזאת כדי לאפשר לכל הרואה עצמו נפגע מהשינוי להשמיע את התנגדותו בפני הועדה.
ההודעה על הפקדת כל תוכנית תפורסם ברשומות ובעיתון, ע"י מוסד התכנון שהחליט על ההפקדה. כמו כן תפורסם במשרדי הרשויות המקומיות שבתחום שיפוטם נמצאת התוכנית. ובאין רשות מקומית; תפורסם במקום שנוהגים לפרסם בו הודעות פומביות בתחום התכנית; כן תפורסם ההודעה על לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר.
התנגדות לתב"ע המופקדת ניתן להגיש עפ"י החוק תוך 60 יום מיום פרסום ההודעה.
קרוב לוודאי שיוזמי שינוי התב"ע אינם מעונינים שתוגשנה התנגדויות מאחר והן תחייבנה דיונים בנושא במסגרת הועדות המוסמכות, דבר אשר עלול לגרום לדחיית התוכנית לתקופה ארוכה.
תוכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות מתוכננות כאמור ע"י גורמים שונים ובכללם מינהל מקרקעי ישראל ומאושרות ע"י משרד הפנים וועדות התכנון והבניה. תוכניות אלו הן הבסיס לקביעת זכויות הבניה בקרקע. התכניות כוללות תכנון מקיף של כל השטחים המיועדים למגורים, לתעשייה, לחקלאות, לתיירות, למסחר ועוד. בתכנון שטחי המגורים, למשל, נקבע, בין היתר מהו הגובה המירבי של בניין, מהו המרחק בין בניין לבניין מהו אחוז שטח הבניה המותר על המגרש ועוד.
לעיתים שינוי התב"ע נעשה על מנת לשנות יעוד הקרקע ממגורים למשל לתיירות / מסחר וכיוצ"ב. שינוי יעוד משמעותו – שימוש במגרש למטרה ו/או ליעוד השונים מאלה המוגדרים בחוזה החכירה עם המינהל, למשל הקמת מבנה תעשייה או בית מלון במקום בית מגורים. במקרים בהם שינוי ייעודו של המגרש מתאפשר כתוצאה משינוי בתכניות בנין העיר, החוכר מחוייב בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית ובתשלום דמי היתה למינהל מקרקעין ישראל.
מומלץ להעזר באנשי מקצוע כגון עורכי דין, רואי חשבון, כלכלנים, מהנדסים, שמאי מקרקעין, אדריכלים וכיוצ"ב.