רוכשי דירות יכולים לבחור ממגוון מסלולי משכנתא המציעים תנאים החזר שונים של ההלוואה וכן אפשרויות מגוונות של ריבית והצמדה.
מסלול זה נחשב למסלול עם רמת סיכון נמוכה יחסית. הריבית על סכום ההלוואה היא קבועה לכל אורך החזר ההלוואה. לצד הריבית הקבועה סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן, מדד זה שומר על ערכו הריאלי של כסף ומגן על הבנק. סכום ההחזר החודשי משתנה מעת לעת כי שינויים במדד מעדכנים את הסכום (מדד עולה בממוצע 3% שנתי).
במסלול משכנתא בריבית קבועה יש עמלת פירעון מוקדם גבוהה כך שלא תמיד משתלם לסגור את המשכנתא מוקדם. וכמובן שאם הריבית במשק תרד הלווים לא ירוויחו מכך הוזלה בהחזר החודשי.
המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן אך מרכיב הריבית אינו קבוע ומשתנה אחת לתקופה מסוימת שנקבעת מראש. שינויי הריבית יכולים להיות בכל שנה, שנתיים, חמש שנים וגם 10 שנים. הבנקים מציעים דרכים שונות לחישוב הריבית המשתנה – כאשר היא מתבססת על עוגן ריבית מוסכם וידוע, למשל ממוצע ריביות המשכנתאות, עוגן עלות האשראי, עוגן אג"ח ממשלתי כלשהו ועוד.
במסלול משכנתא בריבית משתנה אין עמלת פירעון מוקדם כי הריבית מותאמת למצב המשק וכמו כן ניתן לעבור למסלול ריבית קבועה בנקודות עדכון הריבית.
הריבית הכללית לתחום ההלוואות בישראל היא ריבית הפריים, זוהי ריבית שמחושבת על פי הריבית הכללית של בנק ישראל ובתוספת מרווח קבוע של 1.5% לריבית זו. מסלול משכנתא בריבית פריים אינו מוצמד למדד והריבית בו משתנה בכל שינוי של ריבית בנק ישראל. חשוב להבין מראש מבחינת סכום ההלוואה מה יהיה השינוי בפועל על ההחזר החודשי על כל עלייה של 1% בריבית בנק ישראל.
יש לווים שמעדיפים לקחת משכנתא כאשר ההלוואה צמודה לשערו היציג של מטבע זר כלשהו. המטבעות הנפוצים של משכנתאות צמודות מט"ח הן דולר ארה"ב, אירו וליש"ט. ההלוואה היא בשקלים אך סכום הקרן מוצמד לשערו היציג של המטבע הנבחר וכל שינוי בשער משפיע על קרן ההלוואה.
כמובן שיש ריבית למשכנתאות אלו והיא נקבעת על פי ריבית הליבור שמתפרסמת בלונדון כל 3-6 חודשים – הליבור היא ממוצע ריביות של הבנקים הגדולים בלונדון – חשוב להבין כי שינויים בריבית הליבור הם בעלי השפעה מהותית מאוד על ההחזר ועל הקרן, יותר מאשר תנודות בשער היציג.
זהו מסלול שמציע ביטחון מלא בגובה ההחזר בכל שלבי המשכנתא. הריבית קבועה ואין הצמדה כלשהי, יודעים מראש כמה משלמים בכל חודש ובכל שנה. הריביות במסלול משכנתא זה עלולות להיות גבוהות יחסית למצב הנתון במשק.
לווים רבים בוחרים ליצור תמהיל משכנתא שמשלב כמה מסלולים, על מנת לפזר את הסיכון. כך שאפשר לקחת משכנתא ולחלק את הסכום שלה לכמה מסלולים נפרדים ובכך לגרום למצב מאוזן יותר ולא להיקלע לתנודות חריפות מדי בהחזרים.
בנוסף למגוון מסלולי משכנתא יש גם כמה אפשרויות מיוחדות של החזר המשכנתא, אפשרויות שונות מאשר החזר חודשי של הקרן והריבית.
הלוואת בלון: לתקופות קצרות יחסית, מחזירים בכל חודש רק את הריבית ובסיום התקופה את כל הסכום בתשלום אחד.
הלוואת גישור: לתקופה בה מוכרים נכס אחד עם משכנתא ורוכשים נכס אחר, הבנק מעניק מימון לרכישת דירה חדשה לפני קבלת הכסף ממכירת הישנה.
החזר חודשי משתנה: מסלול גמיש שמאפשר לשנות את אופן חישוב ההחזר החודשי בהתאם למצב הלווים.
חופשה מהמשכנתא: מסלול משכנתא שמאפשר עצירת תשלומים לחודש בשנה או לפרקי זמן אחרים מוגדרים מראש. ידוע גם כהקפאת משכנתא.