במה עדיף להשקיע - בדירה שמניבה דמי שכירות או באג"ח ומניות הנסחרות בבורסה? השאלה הזאת עולה כמעט אצל כל מי שיש לו חיסכון של כמה מאות אלפי שקלים ואין לו צורך מיידי בכסף.
סביבת הריבית הנמוכה בישראל ובעולם והעלייה החדה במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות הופכות את השאלה הזאת לקשה ומורכבת יותר. הריבית הנמוכה שמנהיג בנק ישראל (1.75%) והתשואות הנמוכות שבהן נסחרות אג"ח של ממשלת ישראל כבר זמן רב הם גורמים שתומכים דווקא בהשקעה בדירה.
ריביות נמוכות מוזילות את המינוף שנדרש לרכישת דירה - המשכנתא - וכך יכולות לשפר את התשואה על ההון העצמי שמושקע בה. אנשים פרטיים שמשקיעים במניות ובאיגרות חוב לא נוהגים להשקיע באמצעות מנופים פיננסיים, ולכן גובה הריבית משפיע בעיקר על שוק הנדל"ן.
מחירי הדירות בישראל רשמו בחמש השנים האחרונות עלייה ממוצעת של 88%. זה הרבה יותר מהעלייה הממוצעת שרשמו המדדים המובילים בשוק ההון באותה תקופה.
אכן, זו היתה תקופה מתגמלת מאוד למשקיעים בדירות, אבל עליית המחירים החדה מעלה שאלה לגבי כדאיות ההשקעה בדירה בעתיד. מחירי הדירות בישראל הם מהגבוהים בעולם כעת במונחי שכר עבודה מקומי, וקיים ספק רב אם עליית המחירים תימשך.
בהקשר זה ראוי לציין גם שהממשלה החדשה שתקום בישראל עשויה להציב לעצמה כמטרה את הורדת מחירי הדירות. לממשלה יש דרכים לעשות זאת, בעיקר דרך תמרוץ צד ההיצע של שוק הדירות.
גם בנק ישראל חושש ממחירי הדירות הגבוהים, ועל כן הוא מטיל מדי פעם הגבלות על נוטלי המשכנתאות בישראל דרך הוראות שהוא מציב לבנקים נותני האשראי. למרות כל אלה, השקעה בדירה היא עדיין החלופה המועדפת על רוב המשקיעים בישראל, והיא בוודאי מועדפת בעיני רובם על פני השקעה בבורסה של תל אביב. גם האפשרות לשלב מינוף ולקבל תשואה שוטפת משכר דירה - ובאמצעותה להחזיר את ההלוואה - קוסמת לישראלים רבים.
לאור חשיבותה של השאלה שהצגנו בפתח הכתבה למשקיעים החליטה מחלקת המחקר של מגדל שוקי הון לבדוק כיצד התנהגו שני אפיקי ההשקעה האלה - דירות וניירות ערך - ב-14 השנים האחרונות. הממצאים מראים ששוקי האג"ח והמניות של תל אביב סיפקו בתקופה הזאת תשואות עדיפות על פני שוק הדירות.
אלה הן תוצאות הבדיקה: בטווח של חמש השנים האחרונות (2008-2012) - שכללו את המשבר הפיננסי הגדול וקריסת השווקים של סוף 2008 - השקעה בדירה היתה עדיפה. בתקופה זו הניבה דירה ממוצעת תשואה נומינלית של 88% בעוד השקעה בתיק של מניות ואג"ח בתל אביב הניבה תשואה זעומה של 17% בלבד.
בטווח של עשר שנים (2003-2012) התוצאה מתהפכת. בתקופה זו הניבה ההשקעה בתיק של אג"ח ומניות תשואה נומינלית ממוצעת של 155%. לעומת זאת, דירה ממוצעת הניבה בפרק זמן זה תשואה של כ-100%.
בראייה ארוכת טווח, לתקופה של 14 שנים (1998-2012), הפער לטובת תיק ניירות הערך גדל עוד יותר. בתקופה זו הניב תיק משולב של מניות ואג"ח בתל אביב תשואה נומינלית ממוצעת של כ-200%.
זוהי תשואה כמעט כפולה מהתשואה שהניבה בתקופה זו דירה ממוצעת בישראל - שהסתכמה ב-115% בלבד.
העלייה החדה במחירי הדירות למגורים בשנים האחרונות משתקפת היטב בבדיקה של מגדל שוקי הון. התשואה מההשקעה בנדל"ן נחלקת לשני גורמים: התשואה השוטפת משכר הדירה, והתשואה בעליית הערך של הדירה.
שיעור עליית הערך מדירות בישראל היה בחמש השנים האחרונות 64%, ואילו שכר הדירה הוסיף תשואה מצטברת של 23% (כ-4.2% בשנה). בסך הכל מגיעה אפוא התשואה המצטברת מדירות בחמש השנים האלה ל-88%.
בשוק ההון הישראלי, שחווה בדרך מפולת אחת גדולה (2008) ומשבר אחד בינוני (מאמצע 2011 עד ספטמבר 2012), התשואות היו הרבה פחות מרשימות. מדד האג"ח הכללי רשם בתקופה זו תשואה של כ-35%, ומדד האג"ח הקונצרניות רשם תשואה של כ-32%. מדדי המניות המובילים, ת"א 25 ות"א 100, הניבו יחד תשואה אפסית: ת"א 25 עלה בתקופה זו ב-4%, ות"א 100 ירד ב-5%.
בסך הכל, התשואה מדירה ממוצעת להשקעה הגיעה אם כן בתקופה זו לכ-88%, לעומת תשואה ממוצעת של 17% במדדי המניות והאג"ח המובילים של הבורסה בתל אביב.
אנשי מגדל מציינים במחקר כי הגאות בשוק המגורים לא עשתה טוב לחברות הייזום למגורים הנסחרות בבורסה המקומית. סל מניות משולב של חברות הנדל"ן למגורים המובילות בבורסה קרס בתקופה זו בכ-64%.
אדר עציוני, מנהל מחלקת המחקר של מגדל שוקי הון, מסביר כי הפער הניכר בין ההשקעה בדירות לבין השקעה בשוק ההון בחמש השנים האחרונות נבע מכך שזו היתה תקופה חריגה מאוד. "תחילת תקופת הבדיקה - סוף ספטמבר 2007 - היתה קרובה לנקודת השיא בשווקים הפיננסיים, לפני הקריסה שהגיעה בעקבות פקיעת בועת הסאבפריים בארה"ב. אלה לא שנים שמייצגות מצב נורמלי בשוק ההון", הוא אומר.
בבדיקה לאורך עשר השנים האחרונות (2003-2012), אפיק הדירה להשקעה מאבד את יתרונו מול ההשקעה בשוק ההון. ההשקעה בדירה ממוצעת בישראל הניבה בתקופה זו תשואה ממוצעת של 100%, ואילו סל של מדדי המניות והאג"ח בתל אביב הניב תשואה ממוצעת נאה של 155%.
מי שקנה דירה ב-2003 קיבל לאורך עשר שנים תשואה של 47% משכר הדירה, והעלייה במחירי הדירות הניבה לו עוד 54%. מכיוון שבמשך חמש השנים האחרונות (2008-2012) נרשמה עלייה של 64% בערך דירה ממוצעת, המסקנה היא שבחמש השנים הראשונות של תקופת בדיקה זו (2003-2007) מחירי הדירות בישראל דווקא ירדו.
את התשואה הטובה ביותר בעשר השנים האלה ניתן היה לקבל דרך מדדי המניות. ת"א 25 הניב בתקופה זו תשואה של כ-245%, ות"א 100 הניב תשואה של כ-213% - תשואה שנתית ממוצעת נאה של כ-12.4%. מדדי האג"ח בישראל הניבו אף הם תשואות נאות - כ-89% במדד אג"ח כללי וכ-78% במדד אג"ח כללי קונצרני (ממוצע של כ-6.3% לשנה).
תיק המניות המשולב של חברות הנדל"ן למגורים שוב לא הצליח להניב תשואה חיובית, ורשם תשואה שלילית של כ-1% בעשר השנים האלה. "ישנה שונות גדולה בין חברות הנדל"ן למגורים בישראל", אומר עציוני. "מניית שיכון ובינוי דווקא נתנה בתקופה זו תשואה יפה של כ-150%, אבל מניות של חברות כמו אפריקה ישראל (שנפלה ב-78%) ואזורים (שנפלה ב-75%) הכבידו על התשואה הכוללת של הענף".
לאורך 14 השנים האחרונות (סוף 1998 עד סוף 2012) מדדי המניות מנצחים את שאר האפיקים, ובמיוחד את הדירות. מדדי המניות והאג"ח המובילים של תל אביב רשמו בתקופה זו תשואה נומינלית ממוצעת של 200% (8.2% לשנה), בעוד הדירות להשקעה רשמו תשואה ממוצעת של 115% (5.6% לשנה).
"ההיסטוריה מראה כי מניות מנצחות לאורך שנים, וכי הסבלנות בהשקעה במניות, תנודתית ככל שתהיה, משתלמת", אומר עציוני. כאשר בודקים את ביצועי אפיקי ההשקעה השונים מדצמבר 1998 ניתן לראות כי מדדי המניות המקומיים השאירו מאחור, בפער גדול, את כל שאר האפיקים - עם תשואה יותר מכפולה משהניבה הדירה להשקעה. מדד ת"א 25 הניב בתקופה זאת תשואה של כ-300% (10.4% בממוצע בשנה), ואילו מדד ת"א 100 הניב תשואה של כ-265% (9.7% בשנה).
עוד ניתן לראות כי לאורך כל התקופות שנבדקו ת"א 25 הניב ביצועים עודפים על פני מדד ת"א 100. במקום השלישי נמצא מדד האג"ח הכללי, עם תשואה נומינלית של 130% ב-14 שנה (6.1% לשנה).
"אמנם מדובר בתשואה שהיא כמחצית מתשואת המניות, אך מדובר באפיק סולידי והרבה פחות תנודתי. זה מראה שגם למשקיעים שונאי סיכון מוטב להשקיע בבורסה ולקבל תשואות עדיפות", אומר עציוני.
נתון מעניין העולה מן המחקר הוא תשואת מדד אג"ח כלליות קונצרניות, שהניב ביצועים פחות טובים על פני 14 שנה (כ-110%). זאת, אף שהוא מגלם סיכון גבוה יותר בהשוואה למדד האג"ח הכללי, שכולל גם אג"ח ממשלתיות. "שוק האג"ח הקונצרניות עבר טלטלה מאז 2008", מסביר עציוני. "לא מעט חברות נקלעו לקשיים ולהסדרי חוב, והטלטלה הזאת ניכרת בתשואת המדד".
למקום הרביעי הגיע אפיק הדירה להשקעה, עם תשואה של כ-115%. מתוך תשואה זו, עליית ערך הדירות אחראית לכ-48% (2.8% בשנה) ותשואת שכר הדירה סיפקה כ-67% (3.7% בשנה).
אם משווים את הממצאים האלה לתקופות הקודמות, ניתן לראות כי קצב עליית הערך של הדירות להשקעה בישראל (ללא רכיב שכר הדירה) אינו גבוה כל כך. הוא משקף בערך את עליית האינפלציה בתקופה זו - 2% בממוצע לשנה בין 1998 ל-2012. מתברר שעל אף הזינוק שנרשם במחירי הדיור בשנים האחרונות, כשבודקים את הנתונים לאורך תקופות ארוכות, קצב עליית המחירים של דירות בישראל הוא מתון בהרבה, עם תקופות ביניים של גאות ושפל בדרך.
למרות היתרון המובהק של ההשקעה בשוק ההון על פני השקעה בדירה בטווח הארוך, ישנם כמה חסרונות בהשקעה באפיק זה. הראשון הוא תנודתיות. ניירות ערך הם נכס תנודתי יותר מדירות, ולכן פחות מתאים למשקיעים שונאי סיכון. עם זאת, ישנן תקופות זמן, לא מאוד ארוכות, שבהן גם מחירי הדיור יכולים להשתנות בעשרות אחוזים לשני הכיוונים.
חיסרון נוסף שקיים בהשקעה בשוק ההון הוא יכולת המינוף. השקעה בדירה נעשית בדרך כלל בעזרת מנוף פיננסי ולקיחת אשראי בבנק. לפי תקנות בנק ישראל, רוכשי דירה שנייה יכולים לקבל אשראי של עד 70% מערך הדירה ורוכשי דירה שלישית יכולים לקבל אשראי של עד 50%. בדירה ראשונה, שיעור המימון החיצוני מוגבל לכ-75%. מימון לרכישת ניירות ערך אפשרי גם הוא, אך הוא תלוי בטיב ניירות הערך שנרכשים ובחוסנו הפיננסי של המשקיע.
עם זאת, להשקעה בשוק ההון יש גם יתרונות חשובים. הראשון הוא נזילות. ניירות ערך סחירים הם נזילים יותר מאשר דירה להשקעה. קנייה ומכירה של קרנות נאמנות ותעודות סל בבורסה בתל אביב היא קלה ופשוטה, ואינה כרוכה בכאב ראש והוצאות נלוות רבות. לעומת זאת, רכישה ומכירה של דירה להשקעה היא פעולה מורכבת יחסית אשר דורשת מומחיות וזמן. היא דורשת איתור של קונים והיעזרות במומחים שונים (כמו מתווכים ועורכי דין).
יתרון נוסף של ההשקעה בשוק ההון הוא העלויות השוטפות. מגוון העלויות בשוק ההון הוא רחב, ותלוי בזהות המשקיע, בהיקף ההשקעה וביכולת המיקוח. העלויות העיקריות הן עמלות קנייה, מכירה, דמי ניהול ומשמרת.
בסכומים גדולים, העלות הכוללת אינה גבוהה יחסית להשקעה הכוללת. ברכישה ומכירה של דירה, מרבית העלויות קבועות ומחושבות לפי גובה העסקה: מס רכישה (עד 7%), עלות עורך דין (1%-2%), עלות תיווך (עד 2%), ולעתים גם מס שבח. גם להחזקה של דירה יש עלויות נוספות, בהן הוצאות תחזוקה וביטוח. באופן כללי, העלויות הנלוות ברכישת והחזקת דירה גבוהות משמעותית מעלויות האחזקה של תיק ניירות ערך.
עציוני: "עדיף להשקיע בשוק ההון"
המחק? של מגדל שוקי הון מתייחס לנתוני העבר, ואולם לעציוני יש גם מסקנה ותובנה לעתיד. "אחרי שחווינו עלייה חדה במחירי הדיור בישראל, הסיכוי שנראה המשך תשואה משמעותית באפיק זה הוא נמוך יחסית", אומר עציוני. לדידו, במצב הנוכחי עדיף כיום להשקיע בשוק ההון - הן לטווח הרחוק והן לטווח הבינוני והקרוב.
עציוני הגיע למסקנה זו למרות הריבית הנמוכה במשק. "אם הריבית תעלה, הטיעון בעד שוק ההון יהיה אפילו חזק יותר. עלויות המינוף יגדלו, יקטינו את הביקוש לדירות וילחצו את המחירים כלפי מטה", הוא מסביר.
המסקנה העולה מהמחקר של מגדל מספקת אפוא רוח גבית למי ששוקל השקעה בשוק ההון בכלל, ובמניות בפרט. אבל חשוב לציין שבכל הקשור לעתיד מדובר בעיקר בהסתברויות כלליות שנוגעות לשוק בכללו, ולא לדירה או למניה ספציפית.
לא מן הנמנע שקיימות גם כיום בשוק דירות להשקעה שיניבו תשואה עודפת על פני מדדי האג"ח והמניות המובילים. הנתונים הסטטיסטיים מהעבר יכולים לעזור בקבלת החלטות כללית, אך אינם חוסכים מכל משקיע את הצורך לבחון את הנכס שבו הוא מעוניין להשקיע באופן מעמיק ועצמאי.