משק עזר או נחלה?
במסגרת תביעה שהתנהלה מספר שנים בין שתי משפחות במושב מכמורת לבין רשות מקרקעי ישראל (בשמה הקודם: מינהל מקרקעי ישראל), התפשר המינהל במסגרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פס"ד, כך שעל אף עמדתו הראשונית של המינהל כי מדובר בנכס המהווה משק עזר בו ניתן לבנות בית מגורים אחד, הרי שבמסגרת הסכם הפשרה, הסכים המינהל שהתובעים יוכלו לבנות במשקים שלהם 2 בתים בשטח של 160 מ"ר כל אחד וזאת ללא כל עלות נוספת עבור הבית השני.
מחלוקות לגבי סיווג המשק: כ- נחלה או משק עזר, נדונו לא אחת בפסיקה ואף הגיעו לעיתים לדיון בבית המשפט העליון.
יצויין, כי . כעיקרון נקבעו מספר מבחנים לקביעה אם הנכס הינו משק עזר או נחלה: נוסח חוזה החכירה, גודל המשק החקלאי, הגדרות הנכס בתוכנית המתאר, השימוש החקלאי בפועל ועוד. אולם, כל מקרה הינו פרטני ויוכרע בהתאם לנסיבותיו. ניתן כאן לקבל תשובות גם לגבי שאלות בנושא מכר נחלה או משק עזר.
במקרה נשוא מאמר זה, התביעה הוגשה לאחר ששתי המשפחות סברו שהם מחזיקים ב"נחלה" והגישו תוכניות לבניית בית שני כמקובל בנחלות. כגון בית מגורים, ועוד בית בן ממשיך . הועדה המקומית אישרה את בקשתם לפי התב"ע, אולם המינהל סירב לחתום על הבקשה להיתר בטענה שהמשק הוא "משק עזר" ולא "נחלה" ולפיכך אין להם זכות לבנות בית שני.
התובעים, שיוצגו ע"י עוה"ד גד שטילמן וצביקה גלזר, טענו כי המשק נרכש כ"נחלה" ונותר במעמד זה ולפיכך יש לתובעים זכויות לבניית 3 יחידות דיור: בית למתיישב, בית לבן הממשיך ויחידה נוספת לדור השלישי.
התובעים טענו כי מושב "מכמורת" מראשית הקמתו הינו מושב שלא נסמך על חקלאות סטנדרטית, אלא על דיג וספנות ובהמשך גם קייט ונופש; לפיכך, אין בעובדה ששטח נחלת התובעים פחות מ- 2 דונם כדי לפגוע במעמדם כבעלי "נחלה". את טענתם ביססו התובעים על מסמכים שונים שהיו ברשותם שהעידו שמהשק הוכר על ידי המינהל בשנות ה- 60 וה- 70 כ"נחלה" וכן על העובדה כי במינהל הייתה קיימת אי בהירות לגבי מספר הנחלות שבישוב במהלך כל השנים.
מנגד, טענו נציגי המינהל, כי בשנות ה- 80, התברר שנפלו טעויות במסמכיהם ובגביית דמי החכירה במושב, אך לטענת המינהל, הטעות הובאה לידיעת ועד האגודה ותוקנה בהסכמה. על כן, אין להקנות לתובעים זכויות יתר.
כאמור, בסופו של דבר, הסכים המינהל להתפשר, כך שעל אף שברישומי המינהל, המשק ייחשב כ"משק עזר", יותר לתובעים לבנות במשק 2 יחידות דיור בשטח של 160 מ"ר כל אחת, ללא תשלום דמי היוון למינהל. כמו כן יותר להם לפצל בית אחד מהמשק אם יחפצו בכך.
ראוי לציין כי קיימת הנחה מוטעית במושבים לפיה, בכל משקי העזר מותר לבנות רק בית מגורים אחד. הנחה זו מתעלמת ממקרים רבים בהם הותר לבעלי משקי עזר, להקים 2 יחידות מגורים בחוזה המקורי שבין המינהל מקרקעי ישראל לחוכרים הראשונים.
החלטות המינהל בעניין משקי עזר, מכירות גם היום במקרים אלה לבנות 2 יחידות מגורים במשק, להוון את שתיהן ב- 5.5% בלבד ולפצל אחת מהן בתשלום בשיעור 51% משווי המגרש ולא 91% כפי שנהוג במקרים אחרים. אנו ממליצים לבעלי משקי עזר לבדוק היטב את החוזים שברשותם ולעמוד על זכויותיהם בעניין זה. כמו כן, על בעלי משקי עזר להיות ערים לשינויים בתוכניות המתאר החלות על הישוב ולהקפיד שלא יהיה בהן כדי לצמצם את זכויות הבניה של משקיהם.