﻿ פינוי דירה עקב חוב משכנתא - אימתי ומהן ההגנות לחייב?
פינוי דירה עקב חוב משכנתא - אימתי ומהן ההגנות לחייב המתקשה בהחזר המשכנתא?
פינוי דירה עקב חוב משכנתא - אימתי ומהן ההגנות לחייב?
במדינת ישראל כמו שמדינות רבות אחרות בעולם, אנשים רבים לוקחים הלוואה או משכנתא, לצורך רכישת דירת מגורים. הלוואת משכנתא היא הלוואה שאותה ניתן לבקש ולקבל בכל אחד מסניפי הבנק בישראל, ובדרך כלל ההלוואה ניתנת בכפוף לרישום הערת אזהרה על שם הבנק או במילים אחרות משכון הנכס.
אדם שלקח משכנתא מתחייב להחזר חודשי משתנה או קבוע, בהתאם למסלול בו בחר, ולכן עליו להעביר לבנק מדי חודש סכום כסף בהתאם להסדר ההלוואה שעליו חתם.
לא מעט אנשים מתקשים לעמוד בהחזר החודשי וצוברים חובות כספיים שהולכים וטופחים מדי חודש. כל אחד מהבנקים מעסיק עורכי דין שכל מטרתם הנה להשיב חובות אלה ולעיתים גם באמצעות פינוי דירה עקב חוב משכנתא של בעליה ותפיסתה על ידי הבנק.
לאחר שהדייר אינו עומד בתשלומי המשכנתא במשך שישה חודשים רצופים לפחות, הבנק פונה להוצאה לפועל על מנת לפתוח בהליכי פינוי הדירה. חשוב כי מרגע קבלת האזהרה יקדים החייב, טרם פתיחת ההליך על ידי הבנק, ויפנה לבנק על מנת להגיע להסכם שימנע מצב קיצוני של הליכי הוצאה לפועל. חייב המעוניין להתנגד לפתיחת הליכי הפינוי על ידי הוצאה לפועל, יכול לפנות לבית המשפט אך יש לקחת בחשבון כי מכאן לא תגיע הישועה שכן ברוב המקרים מציע בית המשפט חיוב של מכירת הדירה כדי לכסות את החוב ולהעביר את הדייר למגורים בשכירות.
כשלושה חודשים ממועד פתיחת התיק בהוצאה לפועל נעשה מינוי של כונס נכסים ומוצא צו עיקול לדירה אשר מגביל את בעל החוב מלבצע פעולות בנכס. הפעולה היחידה המותרת הינה החזר המשכנתא.
שלושים יום ממועד רישום העיקול על הנכס, כל עוד לא הסדיר החייב את התשלום בתקופה זו במלואו או במסגרתו של הסדר תשלומים, הנושה רשאי לבקש מראש ההוצאה לפועל צו פינוי ולקבל אישור לקידום מכירת הנכס המעוקל.
במקרה שבוצע פינוי דירה עקב אי עמידה בתשלום המשכנתא וגם במקרה שהחייב טרם פונה, הדייר יקבל הודעה על הכוונה להעמיד את הדירה למכירה אם לא יפרע את החוב תוך שבעה ימים.
בתום שבעת הימים מתבצעת הערכת מקרקעין לשווי הדירה. הערכת השווי נמסרת לראש ההוצאה לפועל, לחייב ולנושה. גם החייב וגם הנושה רשאים לערער על גובה שומת המקרקעין.
לאחר 15 יום ממתן שומת המקרקעין, ניתן להעמיד את הדירה למכירה. ההליך נעשה במכירה פומבית ולאחר פרסום לפי החוק.
שני חוקים מגנים על דיירים המתקשים לשלם את המשכנתא: לפי סעיף 33 בחוק הגנת הדייר, חייב שביתו נמכר בהליכי עיקול או משכנתא יכול להמשיך לגור באותה דירה כדייר מוגן של הרוכש. הבית נמכר כבית שמתגוררים בו ובאופן זה ערכו יורד ומלווה המשכנתא נפגע.
סעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל קובע שבעת פינוי חייב ומשפחתו מדירתם כאשר אין להם מקום מגורים נוסף או אפשרות לממן דירה, הנושה מחוייב לדאוג להם לדיור חלופי כמו שכירת דירה למספר שנים קצוב.
עם זאת, הבנקים יכולים לעקוף הגנות אלו על ידי התניה בחוזה המשכנתא לפיה הלווה יוותר על ההגנות. באופן זה עשוי הבנק להגיש בקשה לצו פינוי מהדירה למרות ההגנה המחייבת מציאת דיור חלופי.
על בקשת הבנק לפינוי דיירת בגלל ויתור על סעיף הגנה ניתן ללמוד מדיון שנערך בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, לגבי בני זוג שרכשו דירה בחולון במשכנתא שערכה 2/3 מסכום הנכס. בנק לאומי ביקש לפנות את האישה מאחר שזו חתמה על סעיף בחוזה לפיו היא מוותרת על סעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל.
החייבת בקשה מראש לשכת ההוצאה לפועל לעכב את הפינוי על מנת שתינתן לה הזדמנות למצוא הסדר פריסת תשלומים. היא גם הגישה בקשה נוספת לדחיית הפינוי בטענה שסעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל תקף למרות שוויתרה עליו בהסכם המשכנתא. הבקשה האחרונה נדחתה על ידי ראש ההוצאה לפועל והעניין הובא לדיון בפני בית המשפט המחוזי.
טענת החייבת הייתה כי לא הייתה מודעת בעת החתימה על החוזה לחשיבות הוויתור על סעיף 38, ומאחר שהיא חסרת רקע משפטי לא ניתן היה לצפות כי תדקדק בפרטיו. בנוסף הדגימה החייבת מספר פסקי דין בהם הוחלט כי למרות הכנסת סעיפי ההגנה באשר לחוקי הגנת הדייר והוצאה לפועל, אין הצדדים פטורים מלממש את החוק.
טענת הבנק הייתה כי תוקפו של סעיף 38 עלה רק בשלב הערעור ותקדים מיסטר מאני מעיד על קבלת רשות הערעור אך דחיית הערעור עצמו. בית המשפט צידד בעמדת הבנק וקבע כי אי אפשר לבטל בקלות סעיף בהסכם משכנתא שכן הביטול מהווה התערבות בחופש החוזים באופן בלתי צודק.
דוגמה נוספת היא בקשה לעיכוב הליכי הוצאה לפועל בתיק הוצאה לפועל בהליך מס' 03-18075-98-1 בו נקבע כי על הדיירים לפנות את ביתם ברחוב השקד 2 במוצא עילית. כנגד המבקשים (הדיירים) נפתחו מספר תיקי הוצאה לפועל בגלל חובות כבדים.
במסגרת הליכי הוצאה לפועל מונה נציג המשיב עו"ד מיכאל ישראל לכונס הנכסים וביום 14.6.99 נתן ראש הוצל"פ צו למכירת הבית. חודשיים לאחר מכן הוחלט כי הבית ימכר למשיב הפורמאלי אם המבקשים לא ימצאו קונה במחיר גבוה יותר מהצעת המשיב תוך 30 ימים.
בתאריך 5.10.98 הגישו הדיירים בקשה לביטול הצו בשל היותו מנוגד לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.
ראש הוצל"פ דחה את הבקשה בנימוק שאינו ערכאת ערעור על החלטת כונס הנכסים. עוד הוא ציין כי בקשת המבקשים לוקה בחוסר תום לב מאחר שהם מצאו קונה אחר לדירה אך הציגו זאת כאילו הוא רוכש דירה פנויה.
בנוסף, בהסכמות קודמות הסמיכו המבקשים את כונס הנכסים למכור את הדירה ללא הגבלה והבקשה נוגדת הסכמות אלו. בנוסף לכך, עבור הנכס קיימת משכנתא שככל הנראה קיימת בה התניה לגבי ההגנות בסעיפים 33 ו-38.
המבקשים הגישו בקשת ערעור לאור הטענות הבאות; למשיב אין סכות בנכס לעומת נושים אחרים, ראש הוצל"פ טעה בהחלטתו כי ויתרו על זכותם לדיירות מוגנת וגם בכך שלא מצא להם דיור חלופי בעת ההוראה על המכירה. בנוסף, חוות דעת השמאי שהגישו מתייחסת לדירה פנויה ומכאן נגזר מחיר הדירה.
טענות כונס הנכסים היו כי המבקשים ויתרו לפני זמן רב על טענות בקשר למכירת הדירה וניסו למכרה כפנויה למרבה במחיר, כאשר השמאי שפעל מטעמם מסר הערכת שווי בהנחה שהדירה תהא פנויה מכל חזקה בעת המכירה. את ויתורם על דיירות מוגנת ניתן למצוא בחוזה המשכנתא עם הבנק הבינלאומי שמטעמו פועל הכונס, והעובדה שהם מציגים את הנכס כפנוי לא מותירה להם זכות לטעון כי הם דיירים מוגנים בדירה.
המשיב הפורמאלי טען כי עיכוב הרכישה יפגע בו כלכלית בגלל מאמציו לגייס כסף לרכישה. השופט סיכם ואמר כי מבחינת המבקשים, אין ויתור על דיירות מוגנת והתיק שנפתח הוא לצורך מימוש פסק דין ולא למימוש משכנתא.
הבנק, לעומת זאת, רואה בתיק גם תיק למימוש משכנתא לאחר שהובטח לו על ידי הכונס כי הכספים שיתקבלו מהמכירה יועברו קודם לכיסוי החובות.
לגבי ההתניה בחוזה על סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ועל סעיף 38 לחוק הוצאה לפועל, עד שלא תוכח ההתניה ממסמכי המשכנתא, אכן מחויב ראש הוצל"פ לדאוג לדיור חלופי עבור המבקשים. כמו כן, מכירת הדירה למשיב הפורמאלי ופינוי המבקשים תגרום נזק רציני למבקשים.
לאור האמור לעיל נתן השופט צו מניעה האוסר על פינוי המבקשים ומכירת הדירה עד למתן החלטה בבקשת רשות הערעור שייכנס מיד לתוקף. עד ליום 14.11.99 יפקידו המבקשים ערבות בנקאית או במזומן בסך 30,000 ₪ להבטחת הנזק למשיבים במקרה שתידחה בקשת הערעור, והוצאות בסך 3,000 ₪ יוטלו לפי תוצאת בקשת רשות הערעור.