כמה שנים בניו יורק?
״לארה״ב הגעתי בשנת 2011, לפני כ-9 שנים. זה היה בתום שבע שנות שירות כחובל בחיל הים. במסגרת השירות הצבאי היינו הקורס הראשון שעשה במקביל לשירות גם תואר ראשון. זה מאוד מעצים וחצי שנה אחרי שהשתחררתי כבר הגעתי למישיגן לעשות MBA. התכנון היה לעבוד באחד מבנקי ההשקעות הגדולים כאן, אבל באותם ימים היה קשה להגיע לתפקידים האלו ולא הצלחתי להשיג את המשרה שכיוונתי אליה״.
מה הוביל אותך דווקא לנדל״ן?
לכמה חברות נדל״ן עד שהגעתי ל״בראק קפיטל״, שזו חברה בבעלות הישראלי שמעון ויינטרוב. הם הציעו לי התמחות קיץ. לא היה ברור אם משרה מלאה תצא מזה אבל יצאנו לדרך. אלו היו בדיוק הימים של היציאה של ארה״ב מהמשבר הכלכלי הגדול. בימי המשבר, כחברה יזמית נפגעה כמו כולם בשוק וחיפשה לייצר אלטרנטיבות השקעה יותר יציבות בנכסים מניבים, להבדיל מפיתוח שהיה עיקר עיסוקה. המטרה הייתה לקנות נכסים שמייצרים תשואה שנתית מהיום הראשון עם תשואות גבוהות, של 9-10 אחוז. באותם ימים, אף אחד אז לא רצה ללכת לברונקס ול Walk Ups איפה שהתחלנו. כולם התרכזו בדירות יוקרה ואת ההרפתקאה הזו של הברונקס נתנו לי, למתמחה. כך הצלחתי להפוך את המשימה למומחיות. מצאתי את עצמי בפוזיציה מיוחדת ומשמעותית בחברה ובסוף הקיץ כבר הציעו לי להיות בימי הלימודים על הקו. מהברונקס עברתי לחפש נכסים דומים ברחבי ארה״ב. כך התחלנו לעבוד גם בסינסנטי כשהמטה היה בניו יורק".
״אני חושב שהעבודה בסינסנטי הייתה הגיים צ׳יינג׳ר מבחינתי כי קיבלתי המון עצמאות לצמוח. זו הייתה עת לניצול הזדמנות ופיתוח סוג של מומחיות בחברה שלא היה לה סוג כזה של מומחיות לפני כן. אני מרגיש שזה הרבה הודות להכשרה שעברתי שנים קודם בצבא. בקורס חובלים מלמדים אותך לייצר יש מאין לפתור בעיות ניהול תחת לחץ מצבים משתנים״.
עסקה שגאה בה במיוחד?
״אפשר אולי להגיד שזו לא עסקה שאני גאה בה כמו שאני גאה בפיתוח והחידושים שהובלנו. השקעות שעשינו במיד ווסט, אינדיאנפוליס סינסנטי, מקומות שאנשים כאן לא מכירים. הלכנו אחרי תשואות מבוססות תזרים ולא זרימה כי רצינו תשואות בטוחות יותר. בינתיים בניו יורק בנינו מלונות כמו סיטיזן אם הוטל, בנייני דירות יוקרה וכו, העסקאות בעיר אחרות ומכוונות למקומות שונים לגמרי״.
שחר מלמן. "ניצול הזדמנויות"
מלמן עבר לחברת PBC USA, חברת של נכסים ובניין הישראלית אחרי כמה שנים ואת המומחיות הייחודית שלו העביר לשם. באותם ימים החברה חיפשה לחזק את זרוע הנדל״ן שלה בניו יורק ועסקה בעיקר ברכישה של בנייני משרדים בעיר כשהמחירים בשמיים. אני ניסיתי להרחיב את האחיזה שלנו במקומות אחרים והגעתי לאוסטין, טקסס. השוק הישראלי רוצה תשואות גבוהות. אם אתה רוצה להצליח בזה, אתה לא יכול לקנות בניו יורק. שוק המשרדים בניו יורק היה בשיא ואנחנו רצינו לנצל הזדמנויות בשווקים שעוד לא זוהו כשווקי יעד למוסדיים גדולים מה שהיה בסביבה תחרותית כמו ניו יורק״. החזון הטקסני של מלמן התברר כהימור ראוי. ״אוסטין בשבע שנים האחרונות היא שוק שפרץ בצורה פנומנלית, אבל את הישראלים היה מאוד קשה לשכנע לקנות שם. הבנתי שזה שיש לגוף כסף, לאו דווקא אומר שקל לו לקבל החלטות בשטח״.
בינתיים המשיך לקחת חלק בעסקאות הגדולות בניו יורק: ״מצאנו את עצמנו מתעסקים בעסקאות ישנות והשכרה של בניין הHSBC על החמישית ורחוב ארבעים. זו הייתה אחת העסקאות הגדולות שהיו אחרי היציאה מהמשבר. בנדל״ן זה תמיד עניין של טיימינג, אבל בשווקים כמו ניו יורק, עם צמיחה חיובית ומרכזים כלכליים, אם אתה מספיק חזק אתה יכול לצאת מנצח גם בעיתות משבר״.
בהמשך מלמן עבד עד לאחרונה אצל בן אשכנזי שם היה סמנכ"ל רכישות, מימון ושותפיות. במהלך התקופה,היה מעורב ברכישת מספר מלונות יוקרה ביניהם מלון הפלאזה בניו יורק, המשך התפשטות הפורטפוליו בתחום הריטייל בשווקים העיקריים (על אף השינויים בשוק) ומשא המתן עם ברניז על חידוש החוזה בניו יורק.
״אפשר לומר שאנחנו היום במצב של פלאטו, כבר 4 שנים. ב-2018 הריביות התחילו לעלות והיתה הרגשה של שינוי באוויר אבל מינואר של השנה שעברה, הריביות ירדו שוב. כך חזרנו לריביות נמוכות, אז גם לנכסים במצוקה יש עדיין אשראי זול ואפשר למשוך זמן. לכן כנראה אנחנו לא רואים את המצוקה שמתגבשת. אני מאמין שכל העולם מכור כיום לסביבת ריביות נמוכה ואני לא רואה משהו משתנה ב-18 חודשים הקרובים. אולי הבחירות ישנו כאן את המגמה, אבל נראה שאנחנו באותה מגמה. בשנה האחרונה רווחיות ירדה, אבל תשואות בשוק הציבורי עלו וזה משפיע גם על נדל״ן. עד שלא יהיה משהו גדול, קשה לראות איך דברים משתנים. אני כן חושב שהבנקים הרבה יותר קונסרבטיביים היום, לכן גם אם יהיה משבר הוא לא יהיה גדול כמו לפני 12 שנים״.
״אני מניח שהבעיה הגדולה היא שלפעמים נכנסים לתחום בלי לעבור את השלבים ההכרחיים של לימוד. נדל״ן זה לא ספרינט זה מרתון. המון פרטים ובנוסך מאוד קפיטל אינסנטיב, מורכב מהרבה שכבות וצריך להיחשף אליהן. אי אפשר להגיע בבום וצריך ללמוד ולהיחשף. אני לא מכיר הרבה ישראלים שהגיעו לכאן וישר בנו מגדלים, אבל יש הרבה שניסו לקפוץ מעל הפופיק ונפלו מחוסר ידע וריבוי סיכונים. נדל״ן זה הרבה אי ודאות. יש הרבה שיקולים שלא תלוים בך. מעירייה ועד שכנים והרבה רגולוציה גורמים שהופכים את אמריקה ליפה, אבל אם אתה לא מכיר את המערכת, קשה להסתדר בה. יש כאן הרבה יזמים שהגיעו בזמן הנכון והרוויחו יפה, אבל בהמשך לא הבינו את השוק נכון והיום תקועים עם המון דירות למכירה על המדף״.
מה היתרון של ישראלים בשוק הזה?
״הרשת ישראלית-יהודית מאוד משרתת אותנו ויש המון רצון ועזרה סביב הרשת הזו, מה שמאפשר לך לצבור הרבה ידע מהיר לשווקים ונכסים. זהו יתרון משמעותי שאני רואה לאורך השנים פה. הקהילתיות הזו והרצון לעזור אחד לשני. יש לישראלים גם תיאבון לעשות את המכה והם מוכנים לסיכון. הרבה עשו ככה לא מעט כסף. בסוף אנחנו מגיעים ממנטליות שונה ויותר ים תיכונית, מה שמאפשר לנו למשל לעבוד על משא ומתן בצורה אגרסיבית, יכולת למצות פרויקטים עד תום, כמו גם נקודת מבט שלאי קבלת ׳לא׳ כתשובה ואם לא פותחים לנו את הדלת אנחנו נמצא את הדרך להיכנס דרך החלון״.