לפנינו ערעור על פסק דינה של כבוד המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה ( כבוד המפקחת י. ליבוביץ) מיום 5.11.14 והחלטתה מיום 11.12.14 בתיק 46/14.
המערערים והמשיבים כולם דיירים בבית משותף ברחוב אילנות 17 חיפה, הידוע כחלקה 12 בגוש 12432 ( להלן " הבית" ו/או " הבית המשותף").
הבית המשותף מורכב מ-2 מבנים - המבנה הקדמי, המצוי בחזית החלקה ( להלן " המבנה הקדמי") ובו 6 דירות, בהן מתגוררים המשיבים והמבנה האחורי, המצוי בעורף החלקה ( להלן " המבנה האחורי") ובו 2 דירות, בהן מתגוררים המערערים.
ביום 13.6.11 קיבלו המערערים היתר בניה מותנה באישור הועדה המחוזית לתכנון ובניה בענין פטור מהתקנת מקומות חניה לשתי הדירות הנוספות.
המשיבים הגישו ערר על ההחלטה כנגד מתן פטור למקומות חניה וכנגד הוספת הדירה על גג המבנה האחורי.
ביום 17.11.11 אישרה הועדה המחוזית את הפטור ממקומות חניה ואת בניית דירה על הגג אך ביטלה את קומת עליית הגג.
המערערים הגישו עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר. בפסק הדין בעתירה הוחזר הדיון לוועדה המחוזית, על מנת שתשקול פעם נוספת את מתן ההיתר לעליית הגג.
ביום 24.10.12 החליטה ועדת הערר, לאחר דיון חוזר, כי אינה חוזרת מהחלטתה בענין עליית הגג.
המערערים הגישו עתירה נוספת ובפסק דין מיום 7.8.13 נקבע כי ההחלטה הדוחה את בקשת המערערים לבנות את קומת עליית הגג אינה מאזנת נכון בין האינטרסים השונים, ודינה להתבטל. כמו כן הורה פסק הדין למערערים להציג פתרונות חניה סמוך לחלקה.
עם סיום ההליכים התכנוניים, הגישו המשיבים את התביעה נגד המערערים. בתביעתם טענו המשיבים כי המערערים עוסקים בהוצאת היתר בניה להתחלת הבניה, ללא הסכמת המשיבים, ו/או על הגשת תביעה למפקחת על פי סעיף 5( א) לחוק המקרקעין ( חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן " חוק החיזוק") והם עתרו למתן צו מניעה קבוע כנגד הבקשה במתכונתה הנוכחית. כן ביקשו לקבוע תנאים לבניה, ככל שתאושר, לרבות בדרך של מתן פיצוי.
המשיבים טענו כי הם מתנגדים לבניה במתכונת שאושרה, מאחר שבניה כזאת תגרום לפגיעה שאינה סבירה ואינה מידתית בזכויותיהם הקנייניות, בהנאתם מדירותיהם ומערכן.
המשיבים טענו כי בניית הקומות הנוספות תגרום להסתרה חמורה של הנוף, האוויר והשמש וכן לצמצום המרחק בין הבניינים, דבר שימנע מהם לנצל את זכויות הבניה הנותרות. כמו כן טענו המשיבים כי על בקשת המערערים לכלול הסדר לגביי החנייה, שכן כבר כעת קיימת מצוקת חנייה באזור.
לכתב התביעה צרפו המשיבים חוות דעת שמאית בדבר ירידת הערך הצפויה במידה והתכנית תצא אל הפועל.
המשיבים טענו כי הבניה המתוכננת על ידי המערערים אינה ב"חלק שלהם" מאחר והרכוש המשותף לא הוצמד לדירותיהם ואין בידם זכויות בלעדיות להשתמש באותו שטח ולמנוע את השימוש בו על ידי שאר הדיירים.
המשיבים הוסיפו וטענו כי הבניה המתוכננת פוגעת ברכוש המשותף, הוא גג המבנה האחורי וקירותיו, עדיין נדרשת הסכמת דיירי הבית המשותף, אפילו שגג המבנה האחורי וקירותיו הם בשימוש ייחודי של הדיירים של המבנה האחורי.
לאחר ביקור בבית ושמיעת האדריכלים והשמאי מטעם המשיבים, החליטה כבוד המפקחת לקבל את התביעה וניתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערים לבנות בהתאם לתכנון המבוקש על ידם. תביעת המשיבים היתה לצו מניעה קבוע. בפסק הדין קבעה כבוד המפקחת כי אין להחיל על הבניה המתוכננת את הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק וכי יש לראות בכל מבנה כעומד בפני עצמו בתנאי של יהיה בבניה במבנה כלשהו כדי לפגוע בזכויות בעל דירה במבנה האחר.
לאחר בחינת התוכנית קבעה המפקחת כי יש בבניה המתוכננת כדי לפגוע פגיעה שאינה מידתית בזכויותיהם של דיירי המבנה הקדמי, כאשר לדירות התחתונות במבנה הקדמי תגרם חסימה מוחלטת של הנוף, האוויר והאור, ולפיכך, אין להחיל על הבית את הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק.
כבוד המפקחת קבעה כי קיימת למערערים חלופה אחרת, שתקטין את הפגיעה במשיבים.
לאחר מתן פסק הדין ביקשו המערערים הבהרה לפיה צו המניעה חל רק על עבודות שעולות על מפלס הגג הקיים של המבנה האחורי. מאחר והמשיבים התנגדו למתן ההבהרה – נדחתה בקשת המערערים.
פסק דין זה של המפקחת הינו נשוא הערעור בפנינו. בהודעת הערעור טענו המערערים כי כבוד המפקחת טעתה בפרשנות שנתנה להוראות סעיף 11 לחוק החיזוק וכי יש לפרש סעיף זה ( באופן שיש לראות את המבנה האחורי כבית משותף נפרד ולמנות את מניין הדיירים שיילקחו בחשבון מתוך כלל בעלי הדירות במבנה זה בלבד. לטענת המערערים טעתה כבוד המפקחת כאשר הסתמכה בפסק הדין על הצעת החוק, אליה הם לא היפנו בטיעוניהם, במקום להסתמך על ההיסטוריה החקיקתית, אליה היפנו בהרחבה. כן טענו המערערים כי המשיבים עושים כל אשר לאיל ידם על מנת למנוע מהם את חיזוק המבנה האחורי וביצוע התכנית וכי התכנית המוצעת על ידם לא תגרום לכל פגיעה בדיירי המבנה הקדמי, אשר יוכלו לבצע את חיזוק המבנה הקדמי ללא הפרעה.
המערערים הוסיפו וטענו כי ניתן היה לבצע את בניית הקומה הנוספת בהתאם לתמ"א ולא בהתאם לחוק החיזוק, לצורך שיפור מיגון הגג, וכי בנסיבות אלה דיירי המבנה הקדמי לא היו יכולים להתנגד לבניה שכזאת.
בהודעת הערעור סקר ב"כ המערערים שורה ארוכה של פסקי דין בהם נקבעה עדיפות חיזוק המבנים על פני הסתרת הנוף של דיירים אחרים. כמו כן טענו כי ועדות התכנון ובית המשפט המנהלי כבר שקלו את כל השיקולים התכנוניים וערכו את האיזונים הנדרשים ומשאושרו התכניות מהפן התכנוני – אין מקום לשוב ולדון בכך.
המערערים טענו כי כבוד המפקחת טעתה בקביעה כי קיימת חלופה אחרת וכי המשיבים לא הציגו חלופה שכזאת, כאשר החלופה שהציגו המשיבים – בניה בעומק הואדי אינה ישימה.
המערערים טענו כי היה על המפקחת להפנות את המשיבים להגיש תביעה כספית ו/או לדרוש פיצוי בגין כל נזק לו טוענים המשיבים.
המערערים גם השיגו בהודעת הערעור על החלטת כבוד המפקחת שלא להבהיר את פסק הדין.
בפסק הדין דחתה המפקחת את טענת המערערים כי יש לדחות את תביעת המשיבים מפאת השיהוי בהגשתה ובהודעת הערעור משיגים המערערים גם נגד קביעה זו. לטענתם, ההחלטה למתן ההיתר ניתנה ביום 30.11.11 ומאז ועד הגשת התביעה לא נקטו המשיבים בהליך של צו מניעה והליך זה ננקט רקע קט לפני שמהערערים השלימו את כל התנאים להוצאת ההיתר.
המערערים טענו כי המשיבים נוהגים בחוזר תום לב. לטענתם, כבר בשנת 2009 הם פנו אל המשיבים בהצעה לקדם במשותף פרוייקט חיזוק ובניה, הכרוך בהריסת המבנה האחורי, אך המשיבים כלל לא הגיבו לפנייתם.
בעיקרי הטיעון מטעמם ביקשו המשיבים לדחות את הערעור וטענו כי הפרשנות שניתנה על ידי כבוד המפקחת לסעיף 11 לחוק החיזוק היא הפרשנות הנכונה והראויה וכי צדקה כבוד המפקחת בכל קביעותיה העובדתית ומסקנותיה המשפטיות.
באשר לבקשת ההבהרה טענו המשיבים כי המערערים ביקשו להכשיר היתר לתכנית חילופית, מבלי שזו הוצגה בפניהם ולפיכך צדקה כבוד המפקחת כאשר דחתה את בקשת ההבהרה.
המשיבים טענו כי הם נוהגים בתום לב וכי המערערים הם שנוהגים בחוסר תום לב קיצוני, כאשר הם מתעלמים מהעובדה שלאורך כל הדרך הבהירו המשיבים כי הם אינם מתנגדים לחיזוק המבנה האחורי, אלא רק מתנגדים לבניה במתכונת המתוכננת שיש בה משום פגיעה משמעותית בזכויותיהם.
המשיבים טענו גם כי צדקה כבוד המפקחת בקביעתה לפיה קיימות דרכים חילופיות לביצוע החיזוק, אשר לא יפגעו במשיבים.
בדיון בפנינו חזרו ב"כ הצדדים על טענותיהם לגבי הפרשנות הראויה לסעיף 11 לחוק החיזוק.
השאלה שבמחלוקת, כעולה מפסק דינה של המפקחת ומטיעוני הצדדים, היא שאלת תחולתו של סעיף 11 לחוק החיזוק על היחסים בין הצדדים, כאשר אין מחלוקת כי הבית המשותף נשוא הדיון בפנינו הינו " בית מורכב" כהגדרתו בחוק .
(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב".
26. אין אף מחלוקת כי ניתן לבצע את העבודות במבנה האחורי בלבד, ולפיכך רלבנטי להכרעה רק התנאי השני , דהיינו – האם יש בבניה המתוכננת כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה הקדמי, שאז נדרש רוב של 2/3 מכל דיירי הבית המשותף – רוב שאין למערערים המהווים ביחד רק 1/3 מכלל דיירי הבית הנ"ל.
אני סבורה שיש ליתן לסעיף 11(1 לחוק החיזוק את הפרשנות העולה מנוסח הסעיף בלבד ואין מקום לקרוא לתוכו את המילים " זכויות הבניה שהתמ"א יצרה" כפי שמציע ב"כ המערערים בטיעונו.
אכן, בהצעת החוק שפורסמה ביום 2.7.07 נאמר כי מוצע לקבוע הוראה מיוחדת לגבי בית מורכב ולפיה מימוש זכויות הבניה במבנה או באגף אחד " לא פוגע במבנה או באגף אחר" ובדברי ההסבר של עו"ד קמיניץ בדיון בועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת מיום 2.1.08 נאמר כי " הכוונה היתה שככל שניתן לפי תמ"א 38 לחזק רק מבנה אחד בבנין מורכב " שלא תפגע בזכויות הבניה שהתמ"א יצרה גם לאגפים אחרים- אזי לא צריך הסכמה של האגפים האחרים. וזה מה שרצינו לבטא. צריך לתקן אולי את הנוסח, בהקשר הזה" , ואולם בפועל הנוסח לא תוקן ויש לקרוא את הנוסח הקיים המתייחס " לפגיעה בזכויות" במובן הרחב של הדברים, על רקע זכויות הדיירים בבית המשותף.
גם אם אמרנו כי הקניין שבחוק היסוד מתפרס אף על זכויות שאינן זכויות קניין במובנן הקלאסי - ואכן כך נאמר - הנה בזכויות קניין קלאסיות ודאי שהוא תופס. זכות הקניין משמיעה, כעיקרון, זכותו של אדם לעשות, או שלא לעשות, בקניינו כרצונו; הכול, כמובן, במגבלות שהדין הקוגנטי קובע. וראה סעיף 2 לחוק. זו תחנת המוצא, ומסענו אל הבית המשותף אך החל.
בין שנסווג את זכות הבעלות הפרטית ביחידות הדיור שבבית המשותף כזכות בעלות "קלאסית" הכפופה לשיעבוד, ובין שנסווג אותה כזכות בעלות מצומצמת מעיקרה מזכות הבעלות הקלאסית (ראה טדסקי, במאמרו הנ"ל, בעמ' 225-227), בין כך ובין כך, דומה כי למשבצת הבעלות הקלאסית אין היא משתייכת. השאלה אינה אלא זו: זכות בעלות ביחידות הדיור שבבית המשותף, עד כמה הרחיקה זו נדוד ממשבצת זכות הבעלות הקלאסית; וביתר דיוק: האם ניתן לפרש את המנגנון שבנה סעיף 60 לחוק כמנגנון המתיר - בעצם קיומו - פגיעה בזכות הבעלות הפרטית. לדידי מסקנה אחת ברורה ומבוררת: גם אם יסתבר כי פירוש זה או אחר להוראת סעיף 60 לחוק יש בו כדי לפגוע בזכות הקניין, להפרכת פירוש זה לא יהיה די בטיעון שכנגד כי פגיעה בזכות הקניין אסורה היא על-פי עקרונות הקניין הפרטי המקובלים עלינו. טיעון שכנגד זה - על דבר "קדושת זכות הקניין" - גם אם בעל כוח נפילים הוא במקומות אחרים, לא כן בענייננו: זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית, ומוגבלת היא - מעבר לזכות הבעלות הקלאסית - בזכויות השוכנות בסביבתה והן זכוות הבעלים בדירות האחרות וברכוש המשותף.
עקרון העל של פעילות בתום-לב ובהגינות, במובנם הרחב של מושגים אלה.
"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". אין צורך שנרחיב דיבור על עיקר זה, ונספק עצמנו בהפניה זו שהפנינו אליו.
"'בית משותף' פנים לו לצד השיתוף ולצד ההפרדה שבין השותפים, ואני מייחס חשיבות מיוחדת לצד השיתוף, דהיינו למגבלות שהחיים בצוותא מטילים על כל שותף ושותף".
כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו - וכך בבית משותף - מחייבים מעצמם ויתור אהדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו טובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשה חסד, והרי השיתוף אמור להשביח את חייהם -אף את רכושם - של החיים יחדיו. הנה הינו היסוד האישי המייחד את חיי הבית המשותף לעצמו. יסוד זה נעדר הוא מזכות הקניין הקלאסית, זכות האמורה, כעיקרון, להיות זכות "עצמאית", זכות שלקיומה אין היא נדרשת לזולת. ראה: א' לבונטין, "זכות קניין - מהי?" משפטים ט (תשל"ט) 384; י' ויסמן,דיני קניין חלק כללי (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, תשנ"ג) .65זה הרקע שעליו נבנית הוראת סעיף 60 לחוק, וזה "מצב-הרוח המשפטי" שילווה אותנו שעה שניגש לבירור תחום התפרסותו של סעיף 60 לחוק".
לטעמי, בנתונים הייחודיים לבית זה לרבות המרווח הקטן הקיים בין המבנים , כל בניית קומה מלאה או כמעט מלאה על גג המבנה האחורי, תגרום להסתרה מוחלטת , כמעין " בלוק" החוסם את כל מפתחי סלון דירות קומת הקרקע , ועל כן תגרום לפגיעה מהותית".
30 המדובר בקביעה עובדתית של כבוד המפקחת – בה אין להתערב. בהערת אגב אוסיף כי גם כבוד השופטת וילנר, שהכריעה בעתירה המינהלית וגם ועדת הערר הסכימו עם קיומה של הפגיעה בדירות התחתונות במבנה הקדמי , כאשר בוועדת הערר אף נאמר כי " אילו היה הדבר בסמכותנו, סביר להניח שהיינו מבטלים לחלוטין את הקומה הנוספת שאושרה, לנוכח הפגיעה המאסיבית שזו יוצרת בדירות העוררים".
בנסיבות אלה, צדקה כבוד המפקחת בקביעתה כי אין להחיל על הבית נשוא הדיון את הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק ונדרשת הסכמת רוב דיירי הבית המשותף לצורך ביצוע העבודות.
ב"כ המערערים טען לעקרון " קדושת החיים" הגובר על עקרון " זכות הקנין" ואולם בטענתו הוא התעלם מהעובדה שהמשיבים אינם מתנגדים לחיזוק המבנה ואף לא מתנגדים לבנית הדירה בקומה התחתונה, אלא רק לבניה מעל הגג הקיים ואין מניעה כי המערערים עצמם יתנו קדימות לעקרון קדושת החיים ויבצעו את החיזוק הנדרש.
אמנם בבקשת ההבהרה ביקשו המערערים להתיר להם לבצע את כל עבודות החיזוק, פרט לעבודות מעל מפלס הגג – ואולם צודקים המשיבים בטענה כי על המערערים להגיש בקשת היתר מתוקנת ומן הסתם ככל שתוגש במתכונת המצומצמת – לא היו לה התנגדויות ולא יהיה צורך בהחלטת המפקחת בענין זה.
לסיכום – מוצע לעמיתי לדחות את הערעור.
10,000 ₪. ככל שהופקד עירבון בערעור, הסכום של 10,000 ₪ יועבר למשיבים לכיסוי הסכום שנפסק לטובתם, וזאת באמצעות בא כוחם. ככל שתשאר יתרה בערבון, יש להחזירה למערערים באמצעות בא-כוחם.
ניתן היום, כ"ח חשוון תשע"ו, 03 נובמבר 2015 בהעדר הצדדים.
הערה: בפסק הדין תוקן ביום 10/11/15 שמו של עורך הדין שייצג את המשיבים.