עסקאות בנדל"ן הן אפיק השקעה נפוץ בישראל. את הצמאון הזה מנצלים גם נוכלים, ש"תופסים טרמפ" על חוסר העירנות של הרוכשים התמימים - אשר נופלים, בסופו של דבר, קורבן להונאות נדל"ן. אספנו עבורכם מספר תמרורי אזהרה, שאינם אלא קצה קרחון של הונאות שבוצעו, אך יסייעו לכם בעת ביצוע העסקה של חייכם.
רצוי להיפגש עם בעל הנכס, לוודא את זהותו וכן לוודא כי העסקה נעשית מרצונו החופשי. יש לבדוק שפרטיו זהים לאלו המופיעים בנסח הטאבו, ושלייפוי הכוח שניתן יש תוקף נוטריוני. לצורך כך, ניתן גם לבצע בדיקה פשוטה מול משרד הפנים על מנת לוודא שהפרטים שהוצגו אכן רשומים כדין.
זה לא כל כך מסובך כמו שהייתם רוצים לחשוב: בשוק מסתובבים נוכלים שמנצלים את תמימותם של רוכשים על מנת "לעקוץ" אותם בסכומי עתק. ממה צריך להישמר ומה עליכם לעשות אם הולכתם שולל בעסקת נדל"ן?
יש המנצלים את העובדה שבעלי הנכס אינם חיים בארץ, ומזייפים את חתימתם לצורך מכירת הנכס. העובדה שבעלי הקרקע אינם מתגוררים בארץ מאפשרת לנוכל מרווח פעולה, וייתכן שיעבור פרק זמן ארוך, אם בכלל, עד שבעל הקרקע האמיתי יגלה כי נכסיו נמכרו.
במקרה שבעלי הנכס חי בחו"ל, רצוי מאוד לראותו ואף עדיף לדרוש שיגיע ארצה. במידה ולא, ניתן לדרוש ממנו שיחתום על הסכם המכר בפני קונסול ישראלי, או להתעקש ולשלוח אליו עו"ד להחתימו על ההסכם. לעתים עדיף לשלם עוד כמה מאות דולרים על כרטיס טיסה, מאשר לבצע עסקה עם נוכל שאינו הבעלים האמיתי.
כשמדובר בבני זוג שמעורבים בעסקה, ומולנו עומד רק אחד מהם הניתן לזיהוי, עדיין יש לבקש הסכמה רשמית של הצד האחר. זאת על מנת שנימנע מזכויות ש"צצות" מכוח דינים אחרים או שעסקה מבוצעת ללא אישור בן הזוג הנעדר.
בחלק לא מבוטל מהעסקאות מעורבים בני משפחה, שמחתימים את בעל הנכס על ייפוי כוח בלתי חוזר, ולאחר מכן פועלים להעברת זכויותיו. כאשר בעל הנכס מבוגר מאוד או אינו כשיר משפטית מסיבה זו או אחרת, יש לוודא שיפוי הכוח ניתן מדעת וכדין. ייתכנו מקרים שבהם יש לדרוש מינוי אפוטרופוס, אשר בכוחו למנוע מכירת נכס שלא בהסכמת בעליו.
המידע הרשום בפנקסי המקרקעין (טאבו) כולל נתונים כגון זהות הנכס ובעלי הזכויות בנכס. המשמעות של היעדר רישום בטאבו, עשויה להעיד על כך שלמוכר אין זכויות קנייניות בנכס, עובדה בעלת משמעויות משפטיות מהותיות.
גם במקרה שבו ישנם מסמכים המעידים כי המוכר מחזיק בזכויות בנכס (כגון טופס ארנונה), יש צורך לבדוק את נסח הטאבו ולוודא את זהות הבעלים. עוד יש לוודא וכי אין זכויות לצדדים שלישיים, או הערות המצריכות אישור לעסקה מצד בית המשפט או צד שלישי כלשהו.
את נסח הטאבו מומלץ להפיק עצמאית, ולא להסתמך על הנסח שנתן לנו הצד השני לעסקה. בנוסף, רצוי לבדוק כי על הנכס לא רובצים שעבודים: בדיקה שתבוצע לא רק באמצעות הנסח אלא גם ברשם המשכונות.
לעתים יתגלה כי "דירה" שנרכשה במחיר שוק, היא למעשה מחסן ולא דירת מגורים - והעירייה לא תאפשר להתגורר בו. כדי להימנע ממקרים בהם המוכר מציג מצג שגוי או כוזב לגבי הממכר, יש לחייב את המוכר להצהיר על אמיתות המצגים אותם הציג, ולקבוע כי הפרה של הצהרה זו תיחשב להפרת הסכם - שתגרור תשלום פיצויים מוסכמים.
מומלץ לבדוק את הרישומים המתייחסים לנכס במחלקת ההנדסה ברשות המקומית ובתיק הבניין. כמו כן, יש לבדוק אם הנכס נבנה על פי היתר הבנייה ואם אין נגדו צווי הריסה שלא נרשמו.
על פי חוק המקרקעין, העברת זכויות בנכס מקרקעין חייבת להיעשות בכתב - כך שכל ניסיון של גורם מסוים לגבות כספים עבור עסקה שטרם נחתמה, הוא סימן מחשיד ביותר. "עוקץ" במקרקעין יכול להסתיים בקבלת מקדמה כספית בלבד. נפוצים המקרים שבהם מי שהתחזה למוכר, התנה את ביצוע העסקה בקבלת תשלום במזומן, וזמן קצר לאחר קבלת הכסף - נעלם מעל פני האדמה.
ככלל, על הרוכש להקפיד שהתשלום הראשון על החשבון תמורת הממכר יימסר למוכר, מיד לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש - ולא לפני כן. על כן, מומלץ שהתשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל עו"ד, עד להשלמת רישום הערת האזהרה. אגב, היעדר עו"ד מייצג מטעם הצד השני מהווה סממן מחשיד נוסף.
בעת המכירה יש להקפיד שאת התשלום הראשון ישלם הקונה באמצעות המחאה בנקאית בגובה סכום הפיצוי המוסכם לפחות. כך יימנע מצב בו נרשמה הערת אזהרה ולא ניתנה כל תמורה, למשל במקרה שבו אין כיסוי להמחאה אישית שניתנה על ידי הקונה.
במצב כזה, אם מדובר בהפרה של החוזה, ניתן יהיה לקזז באמצעות ההמחאה הבנקאית או להיפרע מהפיצוי שהוסכם עליו מראש. על הקונה, מצדו, להבטיח שההמחאה הבנקאית שהוא מוסר במעמד חתימת החוזה מופקדת בנאמנות עד לרישום הערת האזהרה לטובתו.
אם אתם הבעלים של הנכס, מומלץ בחום לבדוק באופן שגרתי את מצב זכויות הנכסים הללו בטאבו. גם כאן מדובר בבדיקה פשוטה, המתמצה בהפקת נסח טאבו שעלותו מספר שקלים בודדים.
כך תוכלו לזהות מיידית אם בוצעה עסקה חדשה, בהנחה שהרוכש רשם בגינה הערת אזהרה על המקרקעין, ובמידת הצורך למהר לבית המשפט כדי למנוע את העסקה. כמובן שרצוי לנהוג לבקר בנכס ולוודא שאין סממנים המעידים על כך שמישהו פלש אליו ללא רשות.
ישנה חשיבות מכרעת לפעולות מהירות - לאחר שנתגלה דבר ההונאה. זאת משום שמלבד הנזקים הישירים כתוצאה ממעשה ההונאה, לרבות כספים רבים שעלולים לרדת לטמיון, קונה תמים עלול למכור או לשעבד את זכויותיו ולהיות חשוף בעצמו לתביעות.
פקטור הזמן משמעותי מאוד במקרים כאלה, והפעולות המשפטיות שיש לבצע קריטיות. משכך, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בדיני מקרקעין, על מנת שימצא את הפתרון הנכון למקרה הספציפי.
כל התגובות לכתבה "שלא יעקצו אתכם: זהירות מהונאות נדל"ן"