1. צו ההריסה המנהלי, שעליו נסובה עתירה זו, יצא תחת ידו של המשיב על יסודו של תצהיר אשר הוגש לו ביום 1.11.11. הוא מתייחס לתוספת בנייה בבנין ברחוב שינקין 12 בתל אביב-יפו, שאין חולק כי נבנתה שלא בהיתר. תוספת זו כוללת קונסטרוקציה של עמודים וקורות מתכת, קירות זכוכית ותקרה בקומת הגג; פתיחת פתח בתקרת החדר שעל הגג; חיבורן אליו של מדרגות העולות מקומת הגג; בנייתו של מבנה, שאותו כינה המבקש "קיוסק", סביב פתח זה; והצבתה של רצפת עץ ("דֵק") מעל אותו חדר. בסך הכל מקיפה התוספת שטח של 84 מ"ר.
2. מדוע עותר המבקש, אם הודה כי בנה בלא היתר, לביטולו של צו ההריסה המנהלי? טענתו היא כי הצו לא עמד בדרישות המועדים, הקבועות בסעיף 238א(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שכן הבנייה הושלמה זמן רב קודם למועד מסירתו של התצהיר, וממילא היה המקום מאוכלס בידי בנו – חייל בודד, שעלה מצרפת ומתגורר במקום בסופי השבוע. השאלה הצריכה לפנים היא, אפוא, כלום במועד שבו ביקר בנכס מהנדס המשיב, מר ארקדי צימבליסט – והיה זה ביום 11.10.11, עמדה הבנייה על תלה כשהיא גמורה או מאוכלסת, ושמא לא.
אף כי אין צורך לדון בשאלה אם ניתן היתר, יש לברר אם העבודות הנזכרות בצו דורשות בכלל היתר שכזה. להשקפתי, התשובה על כך, בהתייחס לכל מרכיביהן הנזכרים של העבודות, היא חיובית. קונסטרוקציית העמודים, הקורות, הזכוכיות והתקרה הוסיפו לדירה שטח מבונה. הפתח בתקרת החדר שעל הגג, רצפת העץ וה"קיוסק" בקומת הגג שינו מחזיתו של הבנין, שהלא השפעתם על מתארו החיצוני היא ניכרת. איש לא הוכיח, כי הפתח ואמצעי ההגעה אליו – המדרגות – היו קיימים קודם, לפי היתר או בכלל. כל אלה באים לפיכך בגדריה של בנייה טעונת היתר, לפי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבנייה.
"ראינו שעובדים בפנים, פועלים היו בפנים, המדרגות בלי מעקות... בנו דק, ג'קוזי. כמו שרואים עדיין המתקנים לא מחוברים למערכות, רואים שהצינורות לא מחוברים (עמ' 6 לפרוטוקול, בש' 13-8).
טענת המבקש היא, כי הפועלים לא עסקו כלל ועיקר בבנייה, אלא בעבודות גימור אחרונות, שהתמצו בקביעתו של מעקה למדרגות ובהברקת הרצפה. חיזוק לגרסה זו הוא ביקש למצוא בדברים נוספים שאמר מר צימבליסט, ולפיהם ראה "עבודות גמר בניה, אולי שיש, נגרות" (עמ' 7, ש' 29). באשר לג'קוזי, נטען כי הוא הוצב במקום כבר בידי בעליו הקודמים של הנכס, והמבקש הסביר כי הדבר היה ממניעיו המרכזיים לרכישה: "רעייתי התאהבה בג'קוזי", הסביר (עמ' 3, ש' 22).
4. לדעתי, יש בידֵי המשיב די ראיות לכך שהבנייה טרם הושלמה במועד הביקור הנזכר. בענין זה אין כמראה עיניים – של המהנדס כאיש מקצוע, ושל בית-המשפט הנזקק לתמונות שהלה צילם. מספר רב של אלו הוגש במועד הדיון. בשתיים מבין התמונות נראה משטח העץ (ה"דק"). אף שהוא ממוקם בנקודה הגבוהה ביותר במבנה, על הגג, אין הוא מגודר כלל ועיקר במעקה. בתמונה נוספת רואים היטב שאריות של מעקה שנחתך באמצעו ועיקרו נותר חסר. היות שאין ספק, כי התקנתו של הדֵק נועדה לצורך שימוש בו כרצפה, ובתמונה אף נראים חפצים שהונחו עליו, לרבות הג'קוזי שכבר הוזכר, אינני סבור כי מצבו בעת הצילום משקף את המקום בצורתו הסופית, המתוכננת לאחר השלמת הבנייה. בשוליו של משטח העץ נראים עוד היטב קצותיהם של צינורות ירוקים, כנראה תעלות לכבלי חשמל, כשהם בולטים מן הקרקע וטרם חובר אליהם דבר (מש/2-5; מש/4-5). לא כך נראה משטח שבנייתו הושלמה.
על גביו של המשטח צולם הג'קוזי, כשהוא מונח ובתוכו חפצים שונים, והצנרת או כבלי החשמל המשמשים אותו אינם מחוברים (מש/4-5 תחתונות). אפילו היה במקום ג'קוזי קודם לרכישת הנכס, הרי שעמידתו באותו מועד כשאינו מחובר, מעידה גם היא כי הבנייה טרם נסתיימה.
בתמונות מש/3-5 נראה פנים הנכס, בקומת הגג. נראות המדרגות שהוקמו, ואין בהן מעקה. אלו הן מדרגות תלולות וצרות, אשר אין זה סביר שלא כיוונו להתקין בהן מעקה. גם המבקש הודה, כי הפועלים שנצפו במקום עסקו בהתקנתו של מעקה למדרגות. בכך, ואפילו עמד לבדו, די לקבוע כי הבנייה לא הושלמה. שכן, המונח "בנייה", בהתייחס לצו מנהלי המבקש לתופסה בכף, מתייחס לכל מרכיביה של בנייה שטרם הושלמה, אפילו אם חלק בה כבר עומד על תלו. במלים פשוטות, המדרגות ודאי הותקנו קודם לביקור, אך אי התקנתו של מעקה, שהוא חלק אינטגרלי בגרם המדרגות, מעידה על כך שהקמתו של גרם זה טרם הושלמה. ולא רק המדרגות עמדו כשהן בנויות חלקית. גם חלק מן התקרה – ואליו התייחס המבקש בתיאור "פרגולה" – נראה היטב כשקורות חשופות של מתכת עומדות בו וטרם כוסו מצדן הפנימי. אין להלום, וזאת ניתן לקבוע לאור מאפייניה האיכותיים של הבנייה בנכס כולו, ובפרט לאור הגימור האיכותי בחלקיה האחרים של התקרה – כל אלה נראים בתמונות המהנדס – כי המבקש התכוון להותיר חלק זה של התקרה חשוף כך. אמת, כל חזותה של קומת הגג אומרת כי הבנייה בה טרם הושלמה.
"ברגע שהתחלתי לגור בה לא היו שיפוצים אלא רק סיום של עבודות. לפני שהתחלתי לגור שם מן הסתם היו שיפוצים... אני יכול להגיד שהתחלתי לגור ביולי. לפני זה גרתי אצל בת דודה שלי, כי לא היתה לי דירה" (שם, בש' 18-14).
והנה, מייד בהמשכה של החקירה הנגדית שב הבן ונשאל "היכן התגוררת כשנערכו השיפוצים?", והשיב: "אני בזמן השיפוצים גרתי בתוך הדירה, מן הסתם אני חוזר רק בסופ"ש. בסופי שבוע אין שיפוצים. בתקופת השיפוצים גרתי שם" (עמ' 2, ש' 29-28). אם תגיד, כי באומרו "שיפוצים" התכוון העד – שעברית אינה שפת אמו – רק לאותן עבודות גמר שאת מהותן הוא ידע לפרט היטב – "מעקה למדרגות להבריק קרמיקה, דברים כאלה בעיקר" (עמ' 2, ש' 21) – הרי שאין הדבר מתיישב עם דבריו שלעיל כי "אני אישית לא יודע מה קורה מבחינת השיפוצים", וכי "...התחלתי לגור ביולי. לפני זה גרתי אצל בת דודה שלי, כי לא היתה לי דירה. ההורים שלי קנו דירה וברגע שהסתיימו השיפוצים...". אף אין הדברים מתיישבים עם הכתוב בתצהירו, כדלקמן: "לאחר רכישת הדירה בחודש ינואר 2011 נערך שיפוץ בדירה אולם מאז רכישתה אני מתגורר בדירה..." (פסקה 4 לתצהיר מיום 1.12.11).
אני מתקשה, לפיכך, לתת אמון בגרסתו של עד זה. לדעתי, הוא התגורר בדירה על אף שטרם הושלמו בה העבודות שאליהן מתייחס צו ההריסה המנהלי, ואינן מונעות אפשרות של מגורים – בהתרכזן בחלקו העליון של הנכס בלבד ובהתחשב בכך שהמגורים היו בסופי השבוע בלבד, שבהם לא מתקיימות, גם לדדו, עבודות בפועל.
6. עד זה הוא היחיד שמסר תצהיר לתמיכה בבקשה. אך גם מעדותו של המבקש עצמו, שאותה התרתי למרות שלא קדם לה תצהיר, לא נשקפה תמונה אחרת. "הדבר האחרון שעשינו", העיד באנגלית שתורגמה, "היתה להחליף את ריצוף האריחים שבגג בעץ. זה לקח 6 חודשים, וכל השכנים כעסו כי זה לקח תקופה ארוכה ושמחנו שסיימנו זאת בחודש יולי 2011" (עמ' 3, ש' 27-25). כאמור, מראהו של משטח העץ שבגג מעיד כי העבודה לא הסתיימה כלל, לא ביולי 2011 ואף לא במחצית הראשונה של חודש אוקטובר שבאותה שנה.
"Helene [ [אשת המבקשshowed me the pictures of the work your team is completing. It is amazing, thank you very much and congratulations for your professional team".
התיבה " is completing" אינה מכוונת אלא לכך שבעת כתיבתה של ההודעה טרם הושלמו העבודות. מעבר לדרוש אוסיף, כי בעדותו ציין המבקש מפורשות: "המייל [נסוב] על הקונסטרוקציה, על פרגולה והקיוסק, החברה שמופיעה במייל היא האחראית לפרגולה והקיוסק לעבודות הזכוכית בהם" (עמ' 4, ש' 17-16). לא נטען, וממילא לא הוכח, כי העבודות שביצע אותו דקל מקיפות את כלל הבנייה החדשה בנכס. בנספח ב' לבקשתו, הוא מכתב ששלח מר דקל למבקש בשם "אלום טכניק", נכתב מפורשות: "אנו מאשרים בזאת כי האלמנטים שהותקנו בבית [המבקש] בכתובת הנ"ל [שינקין 12 תל אביב] הם אלמנטים נפתחים ונסגרים ואינם קבועים". משטח עץ, מדרגות, פתח יציאה לגג ותקרה הנשענת על קורות ועמודים, אינם אלמנטים "נפתחים ונסגרים" כלל ועיקר. הם קבועים עד מאד במקומם.
7. כל האמור מעלה, כי המבקש לא הוכיח שהבנייה הושלמה קודם לביקורו של המהנדס. היות שביקור זה היה בתאריך 11.10.11, והתצהיר הוגש למשיב בתאריך 1.11.11, קיימה הפעולה השלטונית את מצוותו של סעיף 238א(א)(2) לחוק התכנון והבנייה, היינו, כי "לא נסתיימה הקמת הבנין או שנסתיימה לא יותר משישים ימים לפני יום הגשת התצהיר".
8. בעדותו הוסיף מהנדס המשיב וציין, כי במועד ביקורו הנזכר לא אוכלס הבנוי. "לא היו סימנים של מקום מאוכלס", העיד, והוסיף: "כדי לוודא ש[ה]בניה עדיין לא מאוכלסת פתחתי מספר ארונות ושידות וגם צילמתי את הארון פתוח שהוא ריק ולא בשימוש (עמ' 6, ש' 12-11). קצפו של המבקש יצא על דברים אלה. לטענתו, לא זו בלבד שהמהנדס פתח ארון יחיד, אשר במקרה עמד ריק היות שדרך כלל מונחים בו מוצרי חשמל ובאותה עת היו בשימוש מחוץ לארון, אלא שהמהנדס נטל לעצמו חירות, בניגוד לכל דין ובלא שבידיו צו חיפוש, לפתוח ארונות ולפשפש בתכולתם.
אינני רואה צורך להכריע בטענות אלו. שכן, אף בהתעלם לחלוטין מראיה זו – הן מן העדות בנקודה זו והן מתמונת הארון שהוגשה – יש די והותר ראיות גם לקיומה של הדרישה בענין האכלוס. בקביעתו לא הסתמך המהנדס רק על מצב הארונות. "ראיתי שעבודות הבניה לא הסתיימו", הוא העיד, "במדרגות עליה לגג לא היו מעקות... מדרגות בלי מעקה אי אפשר לעלות בלי מעקה" (שם, בש' 19-18; 27). משמעותם של דברים אלה מתחוורת בהידרש למשמעות שהעניקה הפסיקה למושג "אכלוס".
"מהו איכלוסו של בניין? איכלוס נבחן על-פי מטרתו של הבניין. אם תאמר שגג מטבעו אינו מתאכלס ולכן יש לבחון את שאלת האיכלוס של מקום העסק ולא של הגג, כי אז התשובה היא, כי אין כל נפקות לדרישה שהגג לא יהיה מאוכלס, כאמור בסעיף 238א(א)(3), וחוקיותו של צו ההריסה אינה מותנית בשאלת האיכלוס. ואם תאמר כי גג יכול מטבעו להתאכלס, כי אז מהו איכלוסו אם לא המחסה שהוא נותן לשטח שמתחתיו. הגג החדש לא נתן מחסה כל עוד לא נגמרה בנייתו, ולא הוא שנתן את המחסה כל עוד הגג הקודם לא סולק. הוא היה מאוכלס רק מעת שבנייתו שלו והריסתו של הגג הקודם הסתיימו" (ע"פ 89/89 ישראלי נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מה(2) 617, 620 (1991)).
בכך אין כדי להקים זהות בין שתי דרישות המועדים, השונות, שבסעיף 238א. אפשר, למשל, כי על אף שבנייה הושלמה, היא טרם הושמשה. אפשר גם, כי בעוד שבנייה הושלמה פחות מ-60 ימים עובר להגשת התצהיר התומך בצו, הרי היא אוכלסה למעלה מ-30 ימים קודם לכך, וצו הריסה מנהלי לא יוכל לפיכך להקיפה. אך ברי, להשקפתי, כי בנייה שטרם הושלמה, ממילא לא תוכל להיות מאוכלסת.
אם תאמר אחרת, נמצאת מקנה חסינות לכל השולח ידו בבנייה שאינה חוקית, והקפיד כי בנכס יתגורר מאן דהוא, ולו בתדירות נמוכה כבסופי שבוע בלבד. נמצאת קובע, כי התווייתה של דרך המובילה לנכס שמתגוררים בו, סלילתה או סגירתה, הוספה לבנין כזה או תיקון בו, שינוי הנוגע לצד החיצוני של הבנין, פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד או ברכוש משותף, או שינוי משטחו של נכס שמתגוררים בו או ממספרן של יחידות הדיור – כל אלה אינם דורשים היתר כלל.
דבר זה עומד בסתירה חזיתית להוראתו של סעיף 145 לחוק. הוא מנוגד עוד לתכליתו של צו ההריסה המנהלי, כאמצעי שנועד להקל על הרשות המנהלית להתמודד עם בנייה בלתי חוקית. הוא אינו מתיישב עם תכלית נוספת שבה מדבר סעיף 238א, ודרישות המועדים שבו נועדו להגן, מפני הצו, על בנייה אשר זה מכבר הפכה עובדה מוגמרת. בכך מדבר גם סעיף קטן (ז) לאותה הוראה. הבנייה תיחשב עובדה מוגמרת, קובע החוק, אם היא הושמשה 30 ימים קודם שהוגש התצהיר, ולחלופין, אפילו לא הושמשה מעולם, אם הושלמה לפחות חודשיים עובר למועד זה. עצם המגורים בנכס שבו נעשות עבודות אין בו, לבדו, להפוך את הבנייה למוגמרת.
10. כפי שצוין, מסקנתי היא כי הבנייה שבה מדבר הצו לא הושלמה בתאריך 11.10.11. ממילא, היא לא "אוכלסה" במועד זה, וזאת גם אם אקבל את גרסתו של בן המבקש, כי הוא התגורר בנכס באותה עת. ניכר, כי השלמת העבודות לא הייתה תנאי למגוריו במקום, וכפי שתאר הוא עצמו את מהותם של מגורים אלה: "היה לי גג, הייתי יכול לישון בלי להירטב למות מקור. לא ישנתי תחת כיפת השמיים. היה אפשר לגור בו, לא היתה מניעה לאכול בו ולישון בו ולחיות בו" (עמ' 3, ש' 11-10). מגורים אלה לא הפכו את הבנייה הזו, על מרכיביה המסוימים, לעובדה מוגמרת. ומאחר שלא חלפו יותר משלושה שבועות מן המועד הנזכר ועד היום שבו הוגש התצהיר למשיב, השכיל מוציא הצו לעמוד גם בדרישה שבסעיף 238א(א)(3), כי "ביום הגשת התצהיר, אין הבנין שלגביו מבוקש הצו מאוכלס או שהוא מאוכלס תקופה שאינה עולה על שלושים ימים".
"שכרתי ארכיטקט, הוא אמר לי שמה שעשיתי זה בסדר. הבנתי מאוחר יותר שזה לא בסדר. ברגע שהבנתי, שכרתי אדריכלית אחרת כדי להשלים את דרישות החוק..." (עמ' 4, ש' 24-22).
המבקש שלח ידו בבנייה בהיקף רחב עד מאד. השפעתה על מראה הבנין ניכרת לא פחות. הוא עשה זאת בלא שהשלים את דרישות החוק, קודם לבנייה ולא בדיעבד. הוא עשה זאת בלא שבידיו היתר בנייה מאת רשויות התכנון. לאלו נמצא, אפוא, האמצעי שמסר בידיהן החוק לטיפול בכגון דא. בהפעילו, קיימו הן את התנאים הקבועים לכך בדין. בפעולתן לא נמצא לי, אפוא, כל פגם. כל עילה לא קמה לביטולו של צו ההריסה המנהלי.
12. הבקשה נדחית, והצו מאושר לביצוע מיידי. בהתחשב בכך שהמבקש עמד על ניהולו של ההליך על אף התשתית הראיתית הרעועה שהניח בפניו של בית-המשפט, ובהעדרן של נסיבות להקל – כנגזר בפרט ממהות הבנייה, מהיקפה וממיקומה – אני מחייבו בהוצאות המשיב, בסך 10,000 ש"ח שישולמו לאוצר המדינה בתוך 30 ימים.
המזכירות תמציא החלטה זו לצדדים, ללא דיחוי, ותוודא טיפול בהוצאות.
זכות ערעור לבית-המשפט המחוזי בתוך 45 ימים מיום ההמצאה.