שמונה שנים בערך עברו מאז "תור הזהב" של קבוצות הרכישה, הלהיט התורן של השנים 2009-2010. מאז הפכו קבוצות הרכישה לגורם שלא ניתן להתעלם ממנו והיקף הפרויקטים גדל. מאז הספיקו קבוצות הרכישה לככב בהקשרים שליליים. רק לאחרונה חשף "גלובס" את ההסתבכות של "שרונה יונייטד" במתחם רשות השידור בתל-אביב, וכמובן הייתה הקריסה הגדולה של ענבל אור, שניתן לסמן אותה כקו פרשת המים שהשאיר חותם לא רק על העוסקים בתחום אלא גם על הציבור הרחב. היא הגבירה את המודעות לסכנות וגררה הצהרות גדולות על הצורך בהסדרת התחום. בתקופה הקרובה צפוי צוות מיוחד של משרד המשפטים, בראשות המשנה ליועמ"ש, לפרסם את המלצותיו להסדרה, אך כפי שחשפנו כאן לאחרונה, אין בכוונת משרד המשפטים לקדם חקיקה נוקשה. לדברי בכיר במשרד, מדובר בהסדרה רכה שלא תחסל את התחום.
לאחרונה, בעקבות הסתבכות קבוצת הענק במתחם רשות השידור, מבקשים גם בלשכת עורכי הדין לקדם הצעת חקיקה שכבר הובילה בעבר. "הכתובת על הקיר. איש לא יוכל עוד לטעון לא ידעתי לא שמעתי. הגיעה העת לעשות מעשה ולקדם חקיקה", כתבו בפנייתם לשרת המשפטים איילת שקד, לשר האוצר משה כחלון, לשר הכלכלה אלי כהן וליו"ר ועדת הכלכלה ח"כ איתן כבל. "לצד מארגנים טובים, חדרו לתחום גורמים עלומים נעדרי כל ידע, ניסיון או מחויבות לקבוצה או למצגי השיווק, כאשר כל מטרתם בהשאת רווח מהיר והשארת חברי הקבוצה לטפל בעניינם לבדם". הצעת החקיקה של הלשכה כוללת בין היתר "יצירת מסגרת מחייבת למארגן הקבוצה והאורגנים הרלוונטיים, לרבות הגדרת חובות אמון כלפי חברי הקבוצה וקשירת המארגן בהצלחת הקבוצה עד לסיום הפרויקט ומסירת יחידות הדיור".
בימי הגאות של קבוצות הרכישה היה די בכנס מכירות נוצץ באולם אירועים כדי לגבש קבוצה של מאות חברים. התופעה הזאת הכניסה עוד מושג ללקסיקון הנדל"ן הישראלי, "אומדן למחיר דירה", כלומר חברים בקבוצת רכישה חתמו על הסכם שיתוף שמקנה להם זכות לדירה במחיר שעוד יכול להשתנות. כך זה עובד: חברים בקבוצה הם בעצם יזמי הפרויקט וכל מהלך בו נתון לאישורם. אם תהיה חריגה, חברי הקבוצה יצטרכו לשאת במחיר שלה.
אחד הסיכונים הוא שהקבוצות אינן מוגנות בערבות חוק המכר, שנחקק בעקבות קריסת חברת חפציבה בקיץ 2007 ולמעשה מגן על רוכשי דירות מפני קריסת החברה הקבלנית או היזם. במקרה של קריסה על הקבוצה למצוא תחליף לקבלן וזה עשוי לייקר את הפרויקט. מנגד, ישנו הקלף המנצח ששולפים מארגני הקבוצות: חיסכון. בעשור שבו המחירים עלו ללא הפסקה, השיטה שמתיימרת להוציא מהמשוואה את היזם ואת הרווח שלו אכן הובילה למצבים שבהם המחיר הסופי היה נמוך ממחיר השוק. לעתים גם העלייה במחירי הדירות בשוק פיצתה על עיכובים, על בעיות בניהול הקבוצה ואף על התייקרות הפרויקט. זו גם הסיבה שלמרות שמדובר בענף טעון ורווי אינטרסים, היקף התביעות של חברי קבוצות אינו מגיע לממדים שניתן היה לצפות להם. מי שעמד בהמתנה הארוכה לדירה ובתשלומים נוספים, שוכח הכול כשהוא מפרסם לבסוף את הדירה שלו למכירה ביד 2 במחיר גבוה בהרבה מהאומדן שלפיו שילם לקבוצת הרכישה לפני שנים.
קצת יותר משנה וחצי אחרי תחילתה של פרשת ענבל אור, קבוצות הרכישה ממשיכות לפעול, גם אם בהיקפים קטנים יותר בדרך כלל. במקביל, גם המדינה גרמה לצמצום ההיקפים, על ידי הדרת הקבוצות ממכרזי הקרקע. הקביעה שכל מכרזי המדינה מופנים לתוכנית "מחיר למשתכן" פגעה קשות בקבוצות שהיו חלק לא מבוטל ממי שהגיש הצעות לרכישת קרקע, ויש מי שטוען שהיה להן גם חלק בלתי מבוטל בעליית מחיר הקרקע. ובכל זאת, נראה שקבוצות הרכישה יישארו איתנו בשנים הקרובות, ודאי הקבוצות שהחלו את דרכן לפני שנים ורק עכשיו מתקדמות לבנייה. אם יש לקח אחד חשוב, הוא הצורך בהגברת המודעות לסכנות - בהסדרה בחוק וגם אצל הרוכשים עצמם. דרושים כללים חדשים, עוד לפני הקריסה הבאה.
אחד הפרויקטים הוותיקים שבנייתו התעכבה שנים ארוכות. שיווק הקבוצה החל ב-2010, הסתיים די מהר, וצפי המארגנים וחברי הקבוצה היה שהעבודות לבניית הפרויקט יתחילו בקרוב. בין הסיבות לעיכוב הבנייה ניתן למצוא קו מתח גבוה שהוזז על ידי חברת חשמל רק ב-2012, פגיעה במי תהום במהלך החפירה וגם החלפת קבלן ביצוע. רבים כבר הספידו את הפרויקט, שנחשב בעבר לקבוצת הרכישה הגדולה ביותר שגובשה, אך לאחרונה הבנייה החלה לצבור תאוצה.
פרויקט קבוצת רכישה במיקום מרכזי בתל-אביב שנבנה במקום בניין משרדים ישן של חברת תה"ל (תכנון המים לישראל). שיווק הקבוצה היה מהיר יחסית והסתיים בתוך כחודש. רוב הדירות בפרויקט הן דירות קטנות. בעת שיווקו רכש בו ראש הממשלה ושר הביטחון לשעבר אהוד ברק חמש דירות.
מגדל משרדים שנמצא בבנייה מתקדמת וצמוד למגדלי הצעירים, שגם בו מקודמת קבוצת רכישה של אותם מארגנים. המגדל המקורי היה אמור להיבנות לגובה של 20 קומות אולם בהמשך אושרה תוספת בנייה שהפכה אותו לבניין משרדים של 30 קומות. קבוצת הרכישה מימשה את הקרקע באוגוסט 2012. למרות העובדה שהמגרש צמוד למגרש של מגדלי הצעירים שבו נתקלו מארגני הקבוצה בשלל בעיות, הבנייה של פרויקט המשרדים התקדמה מהר יותר.
קבוצת הרכישה השלימה את מימוש הקרקע ב-2013 אך הייתה צריכה לפנות דיירים שהתגוררו במקום במבנים ארעיים - דבר שגרם להתמודדות לא פשוטה. מדובר בפרויקט שיכלול חמש קומות חניה תת-קרקעית וכ-3,200 מ"ר. על גג הבניין הקטן שצפוי להיבנות אמורה להיות בריכת שחייה וגשר אמור לחבר בין שני הבניינים בגובה הבריכה. לפני כמה חודשים דווח כי הקבוצה חתמה על הסכם למכירת 320 מ"ר מסחרי וחניות לקבוצת משקיעים בפרויקט תמורת כ-21 מיליון שקל, ו-12 דירות במחיר כולל של 60 מיליון שקל.
מדובר במתחם כנרית הסמוך לקריה (צמוד ממערב) שנמכר במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל. ישראל קנדה ואקרו נדל"ן זכו במכרז כשהציעו 830 מיליון שקל. נציין כי המכרז זכה לביקוש רב בקרב חברות וקבוצות רכישה. בין היתר ניגשו למכרז חברת גינדי החזקות, אפריקה ישראל עם קבוצת אביב וגם קבוצת רכישה שארגן מוטי פלד, שאומנם הפסידה במכרז אך זכתה מאוחר יותר במגרש סמוך במתחם רשות השידור.
עומדים מול דרישת מלוא התשלום על הקרקע על ידי רמ"י אך עם מחסור במזומנים להשלמת העסקה. אם בסופו של דבר לא תעמוד הקבוצה בתשלום, המדינה צפויה לחלט את הערבות בסכום של כ- 100 מיליון שקל.
בנק מלווה: טרם נקבע. מקבוצת הרכישה נמסר כי "טרם נעשו פניות רשמיות לבנקים מממנים"
פרויקט משרדים ענק שמעיד כי בעוד שתחום המגורים נמצא כעת בהאטה, קבוצות הרכישה למשרדים ממשיכות לצבור תאוצה. הפרויקט ממוקם על מגרש שהיה שייך בעבר לחברת אסם בצפון מערב העיר בשטח 27 דונם. הפרויקט כולו מורכב מארבעה מגדלי משרדים עתידיים, ונכון להיום מומשה אופציה לרכישת הקרקע לשניים מהם. קבוצת רכישה נוספת כבר גובשה גם למגדל השלישי והמגדל הרביעי יישאר בבעלות בעלי הקרקע.
קבוצת הרכישה זכתה במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לאחר חתימת הסכם-הגג בין עיריית קריית גת לבין המדינה. על פניו, הסכם-הגג היה אמור להוביל לבנייה מהירה יותר, הן של התשתיות והן של מבני המגורים, ואף כלל התחייבות של מתן היתרי בנייה בתוך שלושה חודשים. אולם גם היום טרם החלה הבנייה בשל סכסוך בין קריית גת לבין המדינה על פרטי הסכם-הגג. זו עוד דוגמה לסיכון שלוקחים חברי קבוצת רכישה לעיכוב הפרויקט, גם אם במקרה הזה לא מדובר בסיבה הנעוצה בשיטה או במארגנים.
מצב הפרויקט: לפי קבוצת הרכישה, נכון להיום ממתינים לפתיחת תיק מידע והפרויקט נתקע בגלל סכסוך כספי בין עיריית קריית גת למדינה. "לצערנו, למרות הבטחות מפורשות באתר האינטרנט המשותף לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולעיריית קריית גת, שלפיהן היזמים שיזכו במכרז יקבלו היתר בנייה בתוך 90 יום, רמ"י מעכבת את כל הפרויקטים בכרמי גת עקב מחלוקת כספית חריפה ומתמשכת עם העירייה על גובה התשלום בגין הסכם-הגג להקמת השכונה. למעשה, למרות שהקרקע נרכשה לפני כשנתיים, אנו לא יכולים אפילו להתחיל ולקדם את התהליכים התכנוניים. העיכוב אינו קשור לחברת באמונה ואין לחברתנו כל אחריות למחדל השלטוני בכרמי גת"
אחת מקבוצות הרכישה הגדולות ביותר שגובשו, אם לא הגדולה ביותר. לאחר פסילת המכרזים הראשונים בחריש, שאליהן ניגשו עמותות בנייה חרדיות, שינתה העיר את פניה. בשל גודלה של הקבוצה רבים הטילו ספק בכך שתצליח לצלוח את מהלך הבנייה, אך נכון להיום היא לקראת סיום. במהלך הבנייה נדרשו חברי הקבוצה לתוספת תשלום בשיעור של כ-5% מהאומדן, אולם בחברה המנהלת (באמונה) מדגישים כי גם המוצר הסופי (הדירות) היו גדולות יותר בכ-10% מכפי שהובטח לחברי הקבוצה מראש.
קבוצת רכישה ותיקה שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל עוד בשנת 2014. המכרז עצמו התעכב מספר רב של פעמים, משך תשומת לב רבה מצד יזמים וקבלנים ובסופו של דבר הוגשו חמש הצעות סך הכול. הצעתה של קבוצת הרכישה הייתה הגבוהה ביותר ועמדה על 43.3 מיליון שקל. מדובר בפרויקט עתיר מטלות ציבוריות של פינוי מבנים ישנים וגם שימור, אך מארגני הקבוצה טענו בעבר כי הדברים הובאו בחשבון ואינם צפויים להשפיע על התמחור הראשוני של הפרויקט.
בנק מלווה: טרם נקבע. ממארגני הקבוצה נמסר: "לקבוצה יש מספיק הון עצמי לשנה קדימה וכעת מתנהל מו"מ מתקדם עם אחד משלושת הבנקים הגדולים"
כמו ההסדרה של קבוצות הרכישה, כך גם הנתונים עליהן לוקים בחסר. קשה מאוד למצוא נתונים מלאים על מספר קבוצות הרכישה ועל מספר יחידות הדיור שהחלו להיבנות. הנתון הכמעט יחיד שאומד את התופעה הוא של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שבמסגרת ניתוח הביקוש לדירות מפלחת את היקף יחידות הדיור שהחלו להיבנות במסגרת קבוצות רכישה.
על פי הנתונים הללו, נראה שהיקף התחלות הבנייה נמצא בעלייה: בין אוגוסט 2016 ליולי 2017 החלו להיבנות 4,090 דירות בקבוצות רכישה. כמו כן, נרשמה עלייה של כ-30% בהתחלות הבנייה במסגרת קבוצות הרכישה.
בפילוח לפי מחוזות, נמצא שבמחוז המרכז החלה בנייתן של כ-1,780 דירות בקבוצות רכישה (בין אוגוסט 2016 ליולי 2017) ובמחוז תל-אביב החלה בנייתן של כ-1,080 דירות בקבוצות רכישה.
חשוב לומר, מדובר בהתחלות בנייה, כלומר בפרויקטים שיצאו לדרך וכבר קיבלו היתרים. המספר הגבוה שנרשם בשנה האחרונה נובע לא רק מקבוצות שהתאגדו לאחרונה אלא גם מקבוצות רכישה שהתאגדו בשנים קודמות אך יצאו לבנייה בתקופה הנסקרת. העובדה שבחלק לא קטן מהקבוצות הליכי הגיבוש, מימוש הקרקע והתקדמות התכנון מתעכבים, מעיד כי חלק מאותן 4,090 יחידות דיור שהחלו להיבנות שייכות לקבוצות שהחלו להתגבש לפני שנים ארוכות.
1. אחד המסמכים החשובים בקבוצת רכישה הוא הסכם השיתוף שעליו חותמים כל החברים לפני תחילת התהליך. בהסכם מופיעים כל התנאים, הכללים, המגבלות וגם הסכנות שעומדות בפני חבר הקבוצה. כדאי לעבור על ההסכם עם עורך דין הבקיא בתחום ולהבין מה בדיוק הוא אומר, מהן ההתחייבויות, היכן יש נקודות יציאה ומהם הסיכונים לעומת הסיכויים.
2. כספי החברים אמורים להיות בנאמנות אצל עורך דין. על חברי הקבוצה לוודא מי הוא עורך הדין, מה הזיקה שלו למארגני הקבוצה ולבדוק שהכספים עוברים לחשבון נאמנות ולא למקומות אחרים. הדבר נכון גם לגבי דמי ההרשמה או ההשתתפות הראשונים בפרויקט.
3. דמי הניהול של מארגני הקבוצה צריכים להיות שקופים לכלל החברים. על חברי הקבוצה לדרוש לדעת מהי מחויבות המארגנים ומה שכרם מהרגע הראשון של גיבוש הקבוצה.
4. חשוב לזכור שאומדן המחיר, גם אם הוא נשמע אטרקטיבי, עשוי להשתנות בהמשך הדרך. הדבר חשוב במיוחד לזוג צעיר שרוכש דירה ראשונה בכספי כל חסכונותיו.
5. חשוב לבדוק שיש תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת על המגרש שהקבוצה מתכוונת לרכוש. ניתן לברר זאת ברשות המקומית ואצל מהנדס העיר שלה.
6. לוח הזמנים של קבוצת הרכישה עשוי להיות גמיש. יש קבוצות שנתקלות בבעיות בשלבי התכנון או בשלבי הביצוע. בניגוד לרכישת דירה מקבלן, חשוב לדעת שבקבוצת רכישה אין יזם שמחויב לפצות על איחור במסירת הדירה.
7. חשוב לבדוק מהו ניסיון המארגנים ולבחון פרויקטים קודמים בניהולם. גם כדאי לנסות לדבר עם ועד חברי הקבוצה הקודמת שניהלו וחברי קבוצה נוספים.
8. לגיטימי וחשוב לדרוש לדעת מיהם חברי הקבוצה הנוספים שחתמו על הסכם השיתוף.
9. חשוב לדרוש עדכון שוטף על כל מהלך של נציגות ועד הקבוצה והמארגנים בכל שלב של הפרויקט.