מחפשים משכנתא? מתלבטים? אנחנו כאן בשבילכם!
בחירת משכנתא – איך תבחרו במסלולים הנכונים עבורכם?
קשה מאוד להמליץ על משכנתא מסוג מסוים, כיוון שטיבה של ההלוואה תלוי בעיקר במצבכם ובצרכיכם האישיים.
ריבית משתנה\ קבועה: ההחלטה בנקודה זו קשורה במצבה של הריבית נכון לתקופה בה אתם נוטלים משכנתא, אך גם בצפי של מצבה בעתיד. בגדול, אם הריבית נמוכה נכון לתקופת לקיחת ההלוואה עדיף לחתום על ריבית קבועה וכך להגן על עצמכם מעלייה בשיעורה. אם הריבית גבוהה בתקופת החתימה על משכנתא רצוי לבחור בריבית משתנה כדי ליהנות מירידות בשיעורה בעתיד.
מסלולי פירעון: מסלולי הפירעון מותנים למצבכם האישי ולכן אין מסלול פירעון של משכנתא שהוא באופן מוחלט הטוב ביותר. דאגו לנתח את המצב לטווח הרחוק ולהתאים את מסלול הפירעון להכנסתכם העכשווית והעתידית גם יחד.
תכנית ההצמדה: אם אתם מתעתדים לפרוע את המשכנתא בסכום חד פעמי במועד מסוים, בחירת מסלול ההצמדה חשוב ביותר עבורכם. שינויים פתאומיים עשויים לפגוע בכם באופן משמעותי. ישנה אפשרות לרכוש סוג של ביטוח המגן עליכם מפני שינויים פתאומיים אלה.
מבוא: בהלוואה בריבית משתנה צמודת מדד הריבית אינה נקבעת מראש לכל תקופת ההלוואה אלא לתקופה קצרה בלבד (“תקופת הריבית”), והיא מתעדכנת מדי פעם לפי מנגנון שנקבע מראש. פריסת התשלומים נעשית לטווח ארוך כמו בהלוואה הרגילה, כשהחישוב מסתמך על שיעור הריבית הנהוג בעת נטילת ההלוואה.
מסלול ריבית משתנה צמודת מדד הוא למעשה שם הכולל בתוכו עשרות סוגי הלוואות הניתנים על ידי הבנקים בישראל. כל מסלול חופן בתוכו מונחים וחישובים שאינם ידועים לכלל הציבור. די אם נזכיר מונחים כמו “עוגן”, אג”ח וכדומה. יש לעמוד על ההבדלים בין המסלולים ולהבין את משמעות המונחים.
מאמר זה יעסוק ויעמוד על ההבדלים בסוגים של מסלול ריבית משתנה, למי מתאים מסלול זה ובאיזה תקופה כדאי לקחת הלוואה זו.
ריבית משתנה כל שנה.
ההבדלים בין המסלולים הם רבים ומשפיעים בראש ובראשונה על יתרת הקרן הבלתי מסולקת ועל ההחזר החודשי.
עם זאת ניתן לראות כי לכל המסלולים מכנה משותף: כולם צמודים למדד המחירים לצרכן. אם כן, נראה כי בהשוואה למסלול ריבית קבוע בכל המסלולים קיים סיכון כפול: גם שינוי ריבית לא ידוע וגם תוספת הצמדה למדד. אם כן צריכה להישאל השאלה: למה לקחת ריבית משתנה?
ריבית משתנה- משתנה לפי מה?
קיימים כמה עוגנים לעדכון הריבית בהלוואה. המנגנון הראשון שהופעל בישראל הוא שינוי הריבית לפי “הריבית הממוצעת בבנקים למשכנתאות“, כפי שהיא מחושבת ומתפרסמת על ידי המפקח על הבנקים. המפקח על הבנקים בבנק ישראל נוהג לפרסם את הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא שניתנו בתקופה האחרונה.
העוגן השני הנהוג במסלול ריבית משתנה לפי אג”ח מחושב לפי ממוצע שיעורי התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות לצורכי קביעת הריבית במסלול זה, הינו ממוצע שיעורי התשואה לפדיון ברוטו (לפני מס), שיפורסמו במהלך 5 ימי מסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע”מ, שקדמו ליום מתן ההלוואה או ליום שינוי הריבית, לפי העניין, של אגרות חוב הנקובות במטבע ישראלי, צמודות למדד המחירים לצרכן, נושאות ריבית קבועה, שהקרן עליה נפרעת במלואה במועד אחד, בתוך פרק זמן שייקבע בהסכם ההלוואה, המונפקות על ידי מדינת ישראל ורשומות למסחר בבורסה זו.
ריבית משתנה? קבוע?
מבולבלים? נעשה סדר!
ככלל, כאשר מעריכים כי שיעורי הריבית על המשכנתאות גבוהים והם עומדים לרדת יש לקחת הלוואה בה הריבית תשתנה בהתאם לשינויים במשק.
כיום, כאשר שיעורי הריבית על המשכנתאות נמוכים ועומדים לעלות הבנקים ממליצים ואף “אונסים” לווים לקחת או לשלב מסלולים בריבית משתנה! למה? כי ידוע שהריבית תעלה ובשינוי הבא היא תהיה גבוה יותר.
אם כן מה הפיתרון?
מומלץ לשלב מספר מסלולים בצורה מושכלת. על מנת “ליהנות” מריביות טובות דורש הבנק לקחת גם מסלול בריבית משתנה. על כן יש לקחת סכום קטן יחסית מגובה ההלוואה לתקופות קצרות בריבית משתנה כך שיהיו לא יותר מ-3 שינוים בריבית ומשכך הסיכון יורד. לדוגמא: יש לקחת ריבית משתנה כל 2.5 שנים לתקופה של עד 7.5 שנים בלבד. התוצאה כאמור תהיה שכלל הריבות יהיו נמוכות והסיכון יהיה מזערי ונמוך.
פקידי הבנק ויועצים כלכלים ממליצים לרוב כי לווה המבקש לפרוע הלוואתו תוך מספר שנים לקחת הלוואה בריבית משתנה על מנת שלא יהיה קנס (“עמלת היוון”) אכן בעת הפירעון לא יהיה קנס! אולם יתרת הסכום לסילוק תהיה צמודה למדד מה שתמיד יגרום שהיתרה המשוערכת (הצמודה) תהיה גדולה מכפי שהייתה צריכה להיות.
לווה המעוניין לפרוע הלוואה במהלך שנות המשכנתא יעשה טוב אם לא יקח הלוואה הצמודה כלל במסלול זה. יש מספר פתרונות מימוניים לפירעון הלוואה תוך כדי תקופה ואף אחד מהם הוא לא לקיחת משכנתא בריבית משתנה.