נדל"ן מסחרי היא נישה ייחודית מתוך כלל הפעילות של עו"ד העוסק בתחומי הנדל"ן השונים. לנישה המסחרית כמה כללים המייחדים אותה מעסקאות מכר או השכרה של נכסים למגורים כמו דירות או בתים.
אדם המעוניין לרכוש או לשכור אולם, משרד, מפעל, מסעדה או כל נכס אחר המשמש למטרות שונות אך לא למגורים, חייב לוודא בשלב הראשון אם יוכל להפעיל את סוג העסק הרצוי במיקום ספציפי זה.
בכל מתחם משרדים, מרכז מסחרי או קניון תחמו מראש את החנויות והאולמות כבר בשלב התכנון מהו ייעודו של כל אחד מהשטחים, אילו עסקים אפשר להפעיל בו ואילו עסקים לא יקבלו אישור ורישיון להפעלת עסק מטעם הרשות המקומית, כיבוי אש, חברת חשמל וכו'.
עו"ד מקרקעין, בודק את כל המהלך העסקי ומייעץ ללקוח שלו אם העסקה כדאית ואפשרית לאחר הבדיקה הראשונית שיבצע מול הרשויות השונות.
לדוגמה, אם אדם מעוניין לפתוח מסעדה בקניון, המיקום נראה לו מצוין אך הנהלת הקניון אינה מאשרת את העסקה. הסיבה לכך היא שבבניה הראשונית של חנויות שישמשו כמסעדה הכינו מראש מכשור שהוא הכרחי למטבחים כמו ארובות מנדוף שיוציאו החוצה את כל הריחות והאדים של האוכל המטוגן והמבושל. אפשר להקים מסעדה בקניון רק במקום שהוקצה לכך מראש או במקום שיבצעו בו את השינויים הנדרשים לאחר קבלת האישור של הנהלת הקניון, שהיא זו שמשכירה את רוב החנויות בקניונים.
אדם הקונה נכס נדל"ן מסחרי, מקבל מעורך הדין שלו סקירה מפורטת על היקף עלויות המיסוי בעסקה זו. ברכישת נדל"ן מסחרי לא קיימים פטורים, כפי שקיימים בנדל"ן למגורים. מדובר בסכומים מאד גבוהים ולכן זה נתון מהותי, שעלול לגרום לכך שהעסקה תיפול עקב הסכום הנוסף והמשמעותי שיש לשלם בנוסף לערך הנכס.
להבדיל מדירות מגורים שבדרך כלל מושכרות לטווחי זמן קצרים ובינוניים ואופציות נוספות קצרות טווח וחוזי השכירות שלהן סטנדרטים למדי, כאשר מדובר על השכרת נדל"ן לצרכי עסק, חוזי השכירות הופכים למורכבים יותר באופן משמעותי.
אם הלקוח מצא מיקום טוב שתואם את צרכיו והוא מעוניין לשכור אותו, מתאמים עם המוכר הסכם מכר. בשונה מהסכמי השכירות בדירות למגורים, כאן החוזה הוא ארוך טווח ומורכב מתקופת הסתגלות ראשונית ולאחר מכן בדרך כלל שתי אופציות, כל אחת מהן לכמה שנים. הסיבה לכך היא העובדה שהשוכר מתאים את הנכס לסוג הפעילות העסקית שלו לדוגמה אם מדובר במפעל, הוא ירכוש ציוד ויפעיל אותו שם, להעביר את הציוד למקום אחר בכל פרק זמן, זה צעד יקר ומיותר.
לאחר ביצוע המשא ומתן על התנאים המסחריים המוסכמים על עורכי הדין של שניהם, יכולים שני הצדדים לחתום על ההסכם ולצאת לדרך חדשה.
על פי מטרת העסק, ירכוש או ישכיר בעל העסק את הנכס המתאים לצרכיו.
מפעלים ימוקמו ברוב המקרים באזורי התעשייה או בשולי העיר, לעומת זאת מקום שדריכת הרגל של הציבור משמעותית עבורו כמו חנות או מסעדה, המיקום האידיאלי עבורם הוא במרכזי הערים בפריים לוקיישן, בסמוך לסביבה שגרים בה משפחות רבות. חשוב לבדוק שיש מקומות חניה בסמוך לנכס המיועד, שדרכי הגישה שאליו נוחות ושקיימים עסקים סמוכים שממילא מגיע אליהם קהל שבוי. לכן קיימת סבירות שהם ייכנסו גם לחנות החדשה.
גם במקרה זה יבצע עורך הדין את כל הבדיקות המקדמיות כך שלא תהיה בעיה לקבל רישיון להפעלת סוג העסק הרצוי במיקום שנבחר.
חוזי השכירות מול הקניונים הם חוזים קבועים. עורכי הדין של הלקוח מתנהלים מול עורכי הדין של הקניון כדי לתקן סעיפים אקוטיים שאינם לטובת הלקוח שלו.
ברוב המקרים לא יסכימו עורכי הדין של הקניונים לתקן את נקודות המחלוקת המשמעותיות אלא רק סעיפים שוליים. הלקוח יקבל החלטה אם למרות ההסכם הקשוח, הוא מעוניין לחתום עליו או לוותר.
עורך הדין יסביר לו את השלכותיו של כל אחד מהסעיפים הבעייתיים ואת העלויות הכספיות שעלול הלקוח לשלם אם הנהלת הקניון תצטרך להפעיל סעיף זה, לאור התנהלות לא תקינה של הלקוח. לדוגמה אם יעזוב ללא התרעה מוקדמת את החנות ויסגור אותה לקהל הרחב. אם לא הודיע על כך לקניון ולא נמצא שוכר חלופי שייכנס לנעליו, הרי שהקניון יחייב את הלקוח בתשלום מלוא דמי השכירות ודמי הניהול עד תום התקופה שבה אמור היה לשהות בחנות.
בחוזה מול הקניון נרשמים באופן מפורט עלויות השכירות ועלויות דמי הניהול שישולמו בכל תחילת חודש. בחלק מהחוזים יש אופציה לתשלום אחוזים מהמחזור בלבד, או דמי שכירות מול אחוזים מהמחזור, הגבוה מבין שניהם. משך תקופת השכירות, בדרך כלל התקופה הראשונה היא תקופה קצרה של שנה עד שלש שנים שבה בוחן הלקוח את התאמת העסק שלו למיקום, אם יהיה לו מחזור עסקי נאה, אם יהיו לו רווחים או ההוצאות יהיו גבוהות יותר מההכנסות ולכן ייגרמו לו הפסדים כספיים.
לאחר פרק הזמן הראשוני יכול הלקוח בהודעה מראש ליידע את הנהלת הקניון אם ברצונו להישאר בחנות או הוא מעוניין לסיים את החוזה ולצאת מההסכם בנקודת יציאה זו. אם הוא מחליט לעזוב, יתאם הוא את הנושא מול הנהלת הקניון ואם יחליט להישאר הוא מממש למעשה את תקופת האופציה הראשונה הרשומה בחוזה, מדובר בדרך כלל בכמה שנים. בתום האופציה הראשונה קיימת אופציה נוספת שתואמה מראש.
בחוזה מפורטת גם העלאה בשכר הדירה בתקופת האופציה – אם הוחלט על כך מראש.
החוזים מול הקניונים מפרטים גם את כל כללי ההתנהגות וההתנהלות בקניון והסנקציות שעלולה הנהלת הקניון להטיל על בעל העסק אם לא פעל על פי החוזה.
לדוגמה כל החנויות אמורות להיפתח בשעה 10.00 בבוקר, חנות שלא נפתחה במועד עלולה לקבל קנס. השילוט מעל החנות אמור להיות מואר כל הזמן, אם השילוט אינו מאיר, גם כאן עלול השוכר לקבל קנס.
עורך הדין מקרקעין שעבר על חוזים רבים מול הקניונים מודע לנקודות התורפה ולכן מבהיר ללקוח את כל הסעיפים כולם ומבהיר לו שבקניון יש לפעול על פי ההנחיות של הנהלת הקניון ובשיתוף פעולה אתם. אלו דברים שיש לדעת אותם מראש ולהחליט אם נכנסים להרפתקה או מעדיפים להישאר מחוץ לקניון.