1. בכתב התביעה טען התובע כי סיכם עם הנתבע כי יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ ממחיר הדירה נשוא התביעה כאשר ייחתם הסכם מחייב לרכישת הדירה. נטען כי ביום 16.11.11, בנוכחות ובסיוע התובע, נחתם בין הנתבע לבין מוכר הדירה זכרון דברים למכירת הדירה (ת/3) תמורת סך של 1,725,000 ש"ח.
2. התובע עתר לחיוב הנתבע בדמי תיווך בסך של 40,826 ש"ח וכן באלה: 2,000 ש"ח בגין עוגמת נפש, 580 ש"ח עבור החזר הוצאות שכ"ט, 1,000 ש"ח עבור הוצאות ובסה"כ 44,406 ש"ח. התובע העמיד את תביעתו על תקרת סמכותו של בית משפט זה - סך של 32,700 ש"ח.
3. הנתבע טען כי לא נחתם ההסכם מחייב, וכי סמוך לאחר חתימת זכרון הדברים הוא בוטל ועסקת המכר לא יצאה אל הפועל ולפיכך לגישתו התובע אינו זכאי לדמי תיווך כלשהם בהתאם לסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים").
הנתבע טען עוד כי מאחר והתובע הוא שהחתים את הצדדים לעסקת המכר על זכרון הדברים, הרי שהוא ביצע פעולה משפטית שאינה בסמכותו ולפיכך אינו זכאי לדמי תיווך, בהתאם לסעיף 12 לחוק המתווכים.
4. מאחר שלכתב התביעה צורף הסכם תיווך שלא נחתם על ידי הנתבע, הגיש התובע במהלך הדיון את הסכם התיווך עליו חתם הנתבע ת/1, הסכם מיום 1.8.11. דא עקא, בהסכם זה נמחק השיעור המוסכם של דמי התיווך.
5. במהלך הדיון הוסיף התובע טענה חדשה אותה תמך במסמך נוסף. התברר כי במועד מאוחר יותר מחתימת הסכם התיווך ת/1, ביום 13.11.11, חתם הנתבע על הסכם נוסף ת/2. בהסכם השני התחייב הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך לאותה דירה, בשיעור של 2% באם יצליח התובע להביא לעסקה בסכום שהוצע על הנתבע, ואם בסופו של דבר יבוטל הסכם המכר, יהיה התובע זכאי למרות ביטול זה לדמי תיווך בשיעור של 1% משווי העסקה (להלן: "הסכם התיווך השני").
6. בדיון הבהיר התובע כי עו"ד מטעמו הוא זה אשר הכין את זיכרון הדברים שעליו חתמו הצדדים לעסקת המכר וזה לא נוסח על ידו, אלא התובע רק השלים את הפרטים הנדרשים על גבי "שלד" זיכרון הדברים, והיה נוכח בעת שהצדדים חתמו על המסמך.
7. לאור טענת הנתבע כי התובע אינו זכאי לשכר בהעדר רשיון תיווך כנדרש בחוק, הגיש התובע לבית המשפט ביום 11.11.12 עותק רשיון התיווך במקרקעין ועותק רשיון נדל"ן מסחרי. בנסיבות אלה לא מצאתי שיש צורך לדון בטענה האמורה של הנתבע.
8. אקדים ואומר, כי דין התביעה להידחות, בשל מעורבותו של התובע בעריכת זכרון הדברים. עם זאת, ולמען השלמת התמונה, אתייחס להלן גם לטענתו הנוספת של התובע אשר באשר להעדר הסכם מחייב בין הצדדים לעסקת המכר.
9. זכרון הדברים קובע כי הסכם מכר יחתם בין הצדדים לעסקה בתוך 14 ימי עסקים. אין חולק כי הסכם זה לא נחתם. לטענת הנתבע זכרון הדברים הווה רק שלב ביניים ואין מעמדו כהסכם מחייב בין הצדדים. התובע אינו כופר בכך כי זכותו לתשלום כפופה לחתימת הסכם מחייב, אך לדידו די בחתימה על זכרון הדברים על מנת שתשתכלל זכותו לדמי תיווך כמוסכם, בהיותו של זכרון הדברים הסכם מחייב לכל דבר.
10. בית המשפט העליון קבע את המבחנים על פיהם יש לבדוק את כוחו של זכרון דברים, אם הוא הסכם מחייב, אם לאו.
.... המבחן השני לתקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה כגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה... אפילו מגלה מכלול העובדות כוונה ליצור קשר משפטי מחייב עם החתימה על זכרון הדברים, אין בכוונה זו כדי ליצור את הקשר המצופה, אם הצדדים לא נתנו ביטוי בזכרון הדברים לפרטים החיוניים והמהותיים של העסקה".
11. במקרה דנן ישנה התייחסות מפורטת של הצדדים למחיר העסקה ולאופן תשלום התמורה, הוא מפרט את יום מסירת החזקה בנכס ואף את שיעור הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת זכרון הדברים. בנסיבות אלה יש לומר כי הפרטים המהותיים של העסקה פורטו בזכרון הדברים הוא מהווה מסמך משפטי מחייב.
12. משקבעתי כי זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים הוא הסכם מחייב, הרי שלכאורה משתכללת זכותו של התובע לדמי תיווך, גם מקום שההסכם בוטל.