רשות המסים הודיעה היום (ד') כי כ-400 בעלי 10 דירות ויותר בישראל, יאלצו להיערך למדיניות חדשה. מעתה, הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק, ותחויב במס מלא שעשוי להגיע עד ל-50% מההכנסה. זאת בעוד הכנסות מהשכרה של עד ל-5 דירות מגורים יחשבו כהכנסה פסיבית, וימוסו בשיעור מופחת של 10%.
ההנחיה החדשה פורסמה כחלק מטיוטה לחוזר, המפרט את השיקולים לפיהם יש לבחון האם הכנסה מהשכרת דירות למגורים תחשב ותמוסה כהכנסה מעסק, או תחשב להכנסה פסיבית. עוד נקבע כי השכרה של למעלה מ-5 ופחות מ-10 דירות תבדק על פי מבחני סיווג שונים, שלפיהם יוכרע אופייה של ההכנסה - הכנסה מעסק או הכנסה פסיבית.
הפרסום הגיע בעקבות שתי פסיקות שניתנו באחרונה בבית המשפט העליון, אחת מהן בעניין אחזקות הנדל"ן של עו"ד שרגא בירן. בינואר השנה קיבל בית המשפט העליון - בהרכב של שלושה שופטים - את ערעורה של רשות המסים, והפך החלטה שניתנה לפני כשנה וחצי על ידי השופט אביגדור דורות מבית המשפט המחוזי בירושלים, שבה נקבע כי בירן ישלם מס מופחת על השכרת 25 הדירות שבבעלותו.
פסק דין נוסף באותו הקשר - בעניין לשם - התבסס על ההכרעה בעניין בירן, ובחן את הסדר המיסוי הראוי לבעלי נכסים רבים שהושכרו ברובם למגורים (בשני המקרים מדובר היה ביותר מ-20 דירות). בית המשפט בחן האם הכנסות ההשכרה ייחשבו הכנסות פסיביות - כך שישולם על ההשכרה מס מופחת, או שמדובר בהכנסות אקטיביות מפעילות עסקית - ולכן ימוסו בהתאם למדרגות המס הרגילות.
השופט דוד מינץ קבע כי השכרה של דירות בודדות יכולה להיעשות בדרך אגב, אך לא כך הוא המצב במקרה של ריבוי דירות. "קשה לדמיין השכרה של 30-20 דירות והפקת הכנסה שוטפת מהשכרתן במשך שנים, מבלי שייתקיים לשם כך מנגנון הכולל מרכיב משמעותי של מאמץ ועיסוק אישי", קבע בפסק דינו.
בפסק הדין בעניין בירן התווה בית המשפט העליון את השיקולים שיש לקחת בחשבון. כך, בין מבחני העזר שקבעה רשות המסים ואומצו על ידי בית המשפט, נמנים טיב הנכס, אופן מימון רכישתו, תקופת ההחזקה, תדירות העסקות והיקפן הכספי ומבחן היזמות (דרכי ההשבחה והשיווק של הנכס). עוד נקבע כי המבחן המהותי הוא מבחן הנסיבות - מבחן סל שבמסגרתו נבחן מכלול הנסיבות הרלוונטיות שיש בהן כדי לסייע בגיבוש האבחנה.
על פי החוזר שפורסם היום, כאשר קיימת הכנסה תדירה ומתמשכת, המנוהלת באופן שיטתי ומערכתי, וכאשר מתקיים קשר ישיר בין הפעלת הנכסים לבין ההון האנושי של בעליו או שלוחיו, יש בכך כדי לספק אינדיקציה משמעותית להתקיימותו של עסק השכרה. בנוסף נכתב בטיוטת החוזר, כי אם בעליהן של 10 דירות ומעלה ירצה לטעון כי פעילות ההשכרה שלו אינה מהווה עסק, יהיה עליו לשכנע כי מתקיימות בעניינו נסיבות מיוחדות החורגות מן הכלל.