22.02.2011  Isiklik parkimiskoht - juriidilise kokkuleppe küsimus  Loe kommentaare (2)  advokaadid  kõik blogid - Õigusblog Aivar Pilv  Kõik blogid  Lumerohke talv on tekitanud küllaltki palju poleemikat seoses kortermajade juures paiknevate  parkimiskohtade kasutamisega.    Teatavasti kimbutab paljude kortermajade elanikke pidev parkimiskohtade nappus, mis on lumerohke talve tõttu veelgi võimendunud. See olukord on tekitanud mitmeid küsimusi, kas ja kuidas saaksid kortermajade elanikud määrata kindlaks igale elanikule isikliku parkimiskoha kasutamisõiguse.    Seda oleks kõige mõistlikum teha notariaalse kasutuskorra kokkuleppega, kuid sellise kokkuleppe sõlmimiseks tuleb täita teatavad eeldused.    Kinnistu, millel  asub kortermaja, kuulub mõttelistes osades kõikidele majas eluruumi omavatele isikutele. Juhul, kui elanikud soovivad ühise asja kasutamist reguleerida või mingil moel piirata (nt nimeliste parkimiskohtade määramise kaudu), on selleks vaja vastu võtta vastav otsus. Asjaõigusseaduse § 72 lg-st 1 tuleneb, et kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist võib reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Vastavalt korteriomandiseaduse  (KOS) § 12 lg-le 1 võivad korteriomanikud reguleerida korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist omavahelise kokkuleppega.    Kuigi üldjuhul võivad korteriomanikud kasutada kaasomandi eset ka häälteenamuse (mitte kõikide kaasomanike ühehäälse kokkuleppe) alusel, siis näeb korteriomandiseadus siiski ette, et häälteenamusega võivad korteriomanikud otsustada küsimusi üksnes tavakasutuse piires. Tavakasutuseks on KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt korteriomandi reaalosa korrashoidmine ning seda ja  kaasomandi eset kasutades hoidumine tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Seega on oluline teada, kas parkimiskohtade kindlaksmääramine käib tavakasutuse alla ning kas seda on võimalik kokku leppida kaasomanike enamuse otsuse alusel.    18. jaanuari 2011. a kohtumääruses nr 3-2-1-151-10 on riigikohus selgitanud parkimiskohtade kindlaksmääramise õiguslikku regulatsiooni, käsitledes seda, millised tingimused peavad olema täidetud selleks, et  fikseerida parkimiskohad kaasomanike kasutuskorra kokkuleppega.    Riigikohus on nimetatud määruses asunud seisukohale, et parkimiskohtade kasutusõiguse reguleerimine korterelamu juures on käsitletav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Kolleegium on määruses leidnud, tegemist on korteriomanike jaoks olulise küsimusega, mis peab tagama õiglase lahenduse kõigile korteriomanikele, mistõttu on konkreetsete parkimiskohtade jagamiseks vaja kõigi korteriomanike konsensust. Kaasomanike kokkuleppega  saab lisaks konkreetsete parkimiskohtade määratlemisele leppida kokku ka parkimiskohtade kasutamistingimustes (nt lumekoristus).    Kortermajades, kus on moodustatud korteriühistu, toimub korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja elanike (korteriühistu liikmete) ühiste huvide esindamine korteriühistu kaudu. Kui kaasomandi osa majandamine toimub korteriühistu kaudu, siis parkimiskorralduse kindlaksmääramise üle ei ole üldjuhul võimalik otsustada  korteriühistu üldkoosolekul.    09. veebruari 2011. a otsuses nr 3-2-1-146-10 on riigikohus märkinud, et korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Kohus on nimetatud otsuses ka rõhutanud, et korteriomanike üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped ning neid saaks selliselt käsitleda üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ning kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt. Seega on parkimiskohtade kasutuskorra  kindlaksmääramiseks igal juhul vaja kokku kutsuda kõik kaasomanikud ning leppida vastavas korras kokku ühehäälselt.    Juhul, kui aga mõni kaasomanik ei ole nõus parkimiskohtade kindlaksmääramisega (või ka mis tahes muu kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisega), siis võib iga kaasomanik pöörduda vastava nõudega kohtu poole. Kohtuotsus asendab sellisel juhul kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomaniku nõusoleku. Samas tuleb siiski silmas pidada seda, et kaasomanikevahelistes suhetes tuleb lähtuda hea  usu põhimõttest ning nagu riigikohus on rõhutanud, peab arvestama kõigi kaasomanike ühiste huvide, senise kasutuskorra jms oluliste asjaoludega. Seega ei pruugi otsuste n-ö jõuga läbisurumine alati toimida.    Meeles tuleks pidada ka seda, et kui kasutuskorda ei vormistata notariaalselt, siis kehtib kaasomanike kokkulepe üksnes selle sõlminud isikute vahel. Juhul, kui soovitakse, et otsus kehtiks ka hiljem samas majas korteri ostnud isikute (n-ö uute kaasomanike) suhtes, siis tuleb kasutuskord  kindlaks määrata notariaalselt. Vastasel juhul tuleb ühe korteriomaniku vahetumisel võtta vastu uus kokkulepe.    Seega tuleb korteriühistutel arvestada sellega, et kui soovitakse jagada kortermaja parkimiskohad (notariaalse) kasutuskorra alusel, siis ei piisa üksnes elanike enamuse otsusest, vaid kõik kaasomanikud (sh ka need, kellel isiklikku autot ei ole) peavad andma kasutuskorra kindlaksmääramiseks oma nõusoleku. Eeltoodud regulatsioon ei puuduta aga ainult parkimiskorra kindlaksmääramist, vaid  selliselt saaks jagada ära ka näiteks keldriboksid.    Artkli autor on Kairi Tuulmägi, advokaadibüroo Aivar Pilv advokaat